Все регионы 

Обзор рынка продажи и аренды квартир в Алматы 08.09 – 15.09.2010


№37 (135)

Всё нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к нетипичному формату (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой, описанной на сайте krisha.kz.

Описание общего индекса аренды, основных функций среднего по городу индекса и слагаемых его динамики приведено в описании методики.

 

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зелёным цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.


 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1718
4 0.23 7060 -32 -0.45
Типы
Панель 1563 7 0.45 3606 4 0.11
Кирпич 1867 1 0.05 2444 -3 -0.12
Монолит 1913 11 0.58 1010 -33 -3.16
Форматы
1-комн. 1629 19 1.18 1754 1 0.06
2-комн. 1675 5 0.30 2463 38 1.57
3-комн. 1757 7 0.40 2290 -7 -0.30
4-комн. 2029 -20 -0.98 513 -79 -13.34
5-комн. 2120 -2 -0.09 40 15 60.00
Районы
Алм. 1795 -14 -0.77 1567 11 0.71
Жет. 1234 18 1.48 421 -43 -9.27
Ауэз. 1464 -4 -0.27 1933 18 0.94
Мед. 2290 -10 -0.43 882 26 3.04
Туркс. 1163 23 2.02 318 -38 -10.67
Бост. 1855 -3 -0.16 1910 1 0.05

 

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

На рис. 1 — распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения прошлой и этой недели).
На рис. 2 — разность сегодняшнего распределения и прошлой недели (спектр изменения предложения).

 

 

Динамика распределения общегородского предложения:

— город вернулся в допраздничные объёмы;
— наблюдается очень незначительное недельное изменение общего объёма (-32 квартиры или −0.45%);
— уровень предложения в максимуме за неделю практически не изменился, сам максимум остался на прежнем месте в спектре предложения;
— на графике недельного изменения предложения (рис. 2) видно, что в области низких и средних индексов произошёл сдвиг спектра предложения вправо (правый дрейф);
— в области высоких индексов есть небольшое снижение предложения (рис. 2);
— правый дрейф увеличивает средний по городу индекс, а отток относительно дорогого предложения, наоборот, снижает средний индекс.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 0.53 0.23 Средний по городу индекс продолжает расти, темп заметно снизился
Типы
Панель 0.39 0.45 Сегмент продолжает дорожать, темп изменения немного увеличился
Кирпич 0.92 0.05 Приостановился бурный рост индекса сегмента
Монолит -0.63 0.58 Индекс сегмента после заметного падения стал расти с большим темпом
Форматы
1-комн. -0.37 1.18 Тренд индекса поменял направление: заметное падение сменилось очень сильным ростом
2-комн. 0.00 0.30 После приостановки индекс стал увеличиваться с хорошим темпом
3-комн. 1.10 0.40 Продолжается рост индекса, темп заметно снизился
4-комн. 0.34 -0.98 Индекс сегмента после заметного роста стал снижаться с очень большим темпом
Районы
Алм. 0.78 -0.77 Тренд индекса поменял направление: сильный рост перешёл в большое падение
Жет. -0.65 1.48 Тренд индекса поменял направление: значительное падение сменилось очень сильным ростом
Ауэз. 0.34 -0.27 Тренд индекса поменял направление: заметный рост перешёл в падение
Мед. 0.35 -0.43 Тренд индекса поменял направление: рост перешел в большое падение
Туркс. -0.87 2.02 Тренд индекса поменял направление: сильное падение сменилось очень быстрым ростом
Бост. 1.36 -0.16 Тренд индекса поменял направление: сильный рост перешёл в небольшое падение

 

Динамика объёмов предложения

В таблице 3 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объёмов предложения на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 3 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 12.14 -0.45 Восстановление объёма рынка закончилось, темп изменения незначительный и отрицательный
Типы
Панель 11.62 0.11 Восстановление объёма рынка закончилось, темп изменения незначительный и положительный
Кирпич 9.53 -0.12 Восстановление объёма рынка закончилось, темп изменения незначительный и отрицательный
Монолит 20.86 -3.16 Резкий рост объёма сегмента сменился заметным падением
Форматы
1-комн. 13.54 0.06 Восстановление объёма рынка закончилось, темп изменения незначительный и положительный
2-комн. 7.49 1.57 Продолжается увеличение объёма сегмента, темп роста снизился
3-комн. 11.99 -0.30 Восстановление объёма рынка закончилось, темп изменения незначительный и отрицательный
4-комн. 31.26 -13.34 Резкий рост объёма сегмента перешёл в быстрое падение
Районы
Алм. 16.90 0.71 Восстановление объёма рынка закончилось, темп изменения незначительный и положительный
Жет. 14.85 -9.27 Резкий рост объёма сегмента перешёл в быстрое падение
Ауэз. 11.79 0.94 Восстановление объёма рынка закончилось, темп изменения незначительный и положительный
Мед. 9.04 3.04 Продолжается быстрое увеличение объёма сегмента, темп роста сильно снизился
Туркс. 11.60 -10.67 Резкий рост объёма сегмента перешёл в быстрое падение
Бост. 9.90 0.05 Восстановление объёма рынка закончилось, темп изменения незначительный и положительный

 

 

На рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На рис. 4 показана динамика объёмов предложения по районам города.

 

 

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами, их недельное изменение и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

 

Таблица 4 Доля рынка Доля рынка    
  Прошлая неделя (%) Сегодня (%) Динамика
долей (%)
Вклады
сегментов ($)
Типы
Панель 50.79 51.08 0.29 8
Кирпич 34.50 34.62 0.11 2
Монолит 14.71 14.31 -0.40 -6
Форматы
1-комн. 24.72 24.84 0.13 7
2-комн. 34.19 34.89 0.69 13
3-комн. 32.39 32.44 0.05 3
4-комн. 8.35 7.27 -1.08 -24
5-комн. 0.35 0.57 0.21 5
Районы
Алм. 21.94 22.20 0.26 2
Жет. 6.54 5.96 -0.58 -6
Ауэз. 27.00 27.38 0.38 4
Мед. 12.07 12.49 0.42 8
Туркс. 5.02 4.50 -0.52 -5
Бост. 26.92 27.05 0.14 2
Алат. 0.51 0.41 -0.10 -1

 

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

 

Изменения долей рынка

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Типы
Панель -0.24 0.29 Полная компенсация потери рынка на прошлой неделе 
Кирпич -0.82 0.11 Процесс быстрой потери рынка остановился, наблюдается заметное расширение сегмента 
Монолит 1.06 -0.40 Частичная компенсация огромного захвата рынка на прошлой неделе
Форматы
1-комн. 0.30 0.13 Продолжается  расширение сегмента, темп заметно снизился 
2-комн. -1.48 0.69 Частичная компенсация огромной потери рынка на прошлой неделе, значительное расширение сегмента
3-комн. -0.04 0.05 Незначительное изменение доли рынка
4-комн. 1.22 -1.08 Практически полная компенсация огромного увеличения доли рынка на прошлой неделе
5-комн. 0.00 0.21 Заметный рост доли рынка в сегменте 
Районы
Алм. 0.89 0.26 Продолжается  расширение сегмента, темп заметно снизился
Жет. 0.15 -0.58 Потеря большого куска рынка на этой неделе
Ауэз. -0.09 0.38 Начался процесс захвата рынка, наблюдается заметный темп изменения размера доли сегмента
Мед. -0.34 0.42 Полная компенсация потери рынка на прошлой неделе
Туркс. -0.02 -0.52 Продолжается процесс потери рынка, темп сильно вырос
Бост. -0.55 0.14 Процесс быстрой потери рынка остановился, наблюдается небольшое расширение сегмента 
Алат. -0.05 -0.10  Незначительное изменение доли рынка

 

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.40% (на прошлой неделе было значительно больше — 1.06%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 1.08% (на прошлой неделе было заметно больше — 1.52%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.19% (на прошлой неделе было практически столько же — 1.05%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 6
Вклады
тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель 0.45 0.29 8 Одновременное заметное увеличение индекса и небольшое увеличение доли рынка
Кирпич 0.05 0.11 2 Одновременное очень небольшое увеличение индекса и маленькое увеличение доли рынка
Монолит 0.58 -0.40 -6 Большая потеря рынка перевесила значительный рост индекса
Форматы
1-комн 1.18 0.13 7 Одновременное большое увеличение индекса и небольшое увеличение доли рынка
2-комн 0.30 0.69 13 Одновременное заметное увеличение индекса и большое увеличение доли рынка
3-комн 0.40 0.05 3 Рост индекса при практически неизменной доле рынка
4-комн -0.98 -1.08 -24 Одновременное сильное снижение индекса и огромная потеря рынка
5-комн -0.09 0.21 5 Увеличение доли рынка компенсировало с запасом снижение индекса сегмента
Районы
Алм -0.77 0.26 2 Увеличение доли рынка практически компенсировало с запасом сильное снижение индекса сегмента
Жет 1.48 -0.58 -6 Значительный рост индекса не смог компенсировать большую потерю рынка
Ауэ -0.27 0.38 4 Заметное увеличение доли рынка перевесило влияние падающего индекса
Мед -0.43 0.42 8 Значительное увеличение доли рынка перевесило с запасом влияние падающего индекса
Тур 2.02 -0.52 -5 Очень сильное уменьшение доли рынка перевесило огромный рост индекса
Бос -0.16 0.14 2 Компенсация падения индекса увеличением доли сегмента
Алат -3.78 -0.10 -1 Незначительный вклад сегмента

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция панели и кирпича с одной стороны (суммарно +10$) и монолита с другой стороны (-6$) привела к небольшому результирующему значению тренда индекса +4$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов форматов квартир полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция вкладов от 4-комнатных квартир с одной стороны (-24$) и остальных форматов с другой стороны (суммарно +28$) определила значение результирующего тренда +4$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция вкладов в динамику среднего по городу индекса была между Жетысуским и Турксибским районами с одной стороны (суммарно −11$) и Медеуским и Ауэзовским районами (суммарно +12$) с другой стороны;
— сложение разнознаковых вкладов районов привело к небольшому значению результирующего тренда среднего по городу индекса +4$.

На рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.

 

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 7 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 861 19 2.28 1895 -81 -4.10
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 459 1 0.22 539 -36 -6.26
2-комн. 715 -17 -2.32 713 -42 -5.56
3-комн. 1146 36 3.24 491 -18 -3.54
4-комн. 2051 -11 -0.53 152 15 10.95

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 8 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 8 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 9.09 2.28 ОИА продолжает расти, темп значительно снизился
Форматы
1-комн. 3.62 0.22 Практически остановилось быстрое  удорожание сегмента
2-комн. 5.02 -2.32 Стоимость аренды заметно упала после большого роста
3-комн. 6.32 3.24 Продолжается удорожание сегмента, темп снизился почти в два раза
4-комн. 17.96 -0.53 Небольшое удешевление сегмента после огромного роста

 

Динамика объёмов предложений

В таблице 9 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объёмов предложения на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 9 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 4.94 -4.10 Город отработал по объёму назад – общее предложение уменьшилось
Форматы
1-комн. 5.50 -6.26 Сильное снижение объёма сегмента после значительного увеличения 
2-комн. 1.89 -5.56 Сильное снижение объёма сегмента после небольшого увеличения
3-комн. 3.04 -3.54 Сегмент отработал по объёму назад – объём предложения уменьшился
4-комн. 33.01 10.95 Продолжается быстрый рост объёма сегмента, темп снизился почти в три раза

 

 

 

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за неделю и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

Таблица 10 Доля рынка (%) Доля рынка (%)    
Формат Прошл. нед. Сегодня Изменение (%) Вклад формата ($)
1-комн. 29.10 28.44 -0.66 -3
2-комн. 38.21 37.63 -0.58 -11
3-комн. 25.76 25.91 0.15 11
4-комн. 6.93 8.02 1.09 22
Сумма 100.00 100.00 0.00 19

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка

В таблице 11 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 11 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Форматы
1-комн. 0.16 -0.66 Большая потеря рынка после небольшого увеличения доли
2-комн. -1.14 -0.58 Продолжается быстрая потеря рынка сегментом
3-комн. -0.48 0.15 Остановка процесса активной потери рынка
4-комн. 1.46 1.09 Продолжается активный захват рынка сегментом

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам составил величину 1.24% (на прошлой неделе было несколько больше — 1.62%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю снова значительно увеличилась (+0.030 за счёт перераспределения предложения в пользу 4-комнатных квартир) и стала равной 2.135.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 12 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. 0.22 -0.66 -3 Огромная потеря рынка перевесила относительно небольшой рост стоимости аренды
2-комн. -2.32 -0.58 -11 Одновременное заметное снижение стоимости аренды и большая потеря рынка
3-комн. 3.24 0.15 11 Одновременное заметное увеличение стоимости аренды и небольшой рост доли рынка
4-комн. -0.53 1.09 22 Огромное увеличение доли рынка с большим запасом компенсировало небольшое удешевление сегмента
Всего     19

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменением стоимости аренды в сегментах, так и динамикой долей рынка.


Конкуренция вкладов от 3- и 4-комнатных квартир с одной стороны (+33$) и 1- и 2-комнатных квартир с другой стороны (суммарно −14$) определила большое значение результирующего тренда ОИА +19$.

 

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно о них можно прочитать здесь.

На рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

Первая неделя августа дала дальнейшее увеличение индекса (+7$) и неизменность общего объёма предложения — город на vi-диаграмме немного сдвинулся вверх.

Вторая неделя августа принесла заметный рост среднего по городу индекса (+4$) и сильное увеличение общего объёма предложения (+6.74%). Город за неделю сдвинулся вправо-вверх.

Во время третьей недели августа город довольно резко двинулся по траектории вверх-вправо: индекс прибавил сразу 15$ (+0.89%), общий объём предложения вырос на 201 квартиру (+3.05%).

Город в последнюю неделю лета снова, как и на прошлой неделе, показал рост индекса (+6$ или +0.35%) и небольшое увеличение общего объёма предложения (+15 квартир или +0.22%).

Первая неделя сентября прошла под знаком снижения активности рынков недвижимости из-за празднования Дня Конституции.

Средний по городу индекс практически не изменился (+1$ или +0.06%), а общий объём предложения сильно снизился (-479 квартир или −7.04%). Праздник отбросил город на vi-диаграмме строго влево за счёт падения активности рынка.

Во второй неделе сентября город весь в зелёном: индекс увеличился на 9$ (+0.53%), общий объём предложения вырос на 768 квартир (+12.14%). На vi-диаграмме город двинулся вправо-вверх и практически попал в область, в которой он был в апреле-мае 2010 года.

В третьей неделе сентября основные параметры города изменились незначительно: средний по городу индекс вырос на 4$ (+0.23%), общий объём предложения уменьшился на 32 квартиры (-0.45%).

Линия на рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.

По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объёма предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.

 

Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по обзору можно отправить автору на адрес obzor@krisha.kz



Опубликовано 15 сентября 2010 1922 просмотра Добавить комментарий