№41 (139)

Всё нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к нетипичному формату (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой, описанной на сайте krisha.kz.

Описание общего индекса аренды, основных функций среднего по городу индекса и слагаемых его динамики приведено в описании методики.

 

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зелёным цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.


 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1718 -1 -0.06 6628 127 1.95
Типы
Панель 1564 -3 -0.19 3488 166 5.00
Кирпич 1875 10 0.54 2150 -79 -3.54
Монолит 1921 12 0.63 990 40 4.21
Форматы
1-комн. 1641 -7 -0.42 1550 -26 -1.65
2-комн. 1677 0 0.00 2301 64 2.86
3-комн. 1736 3 0.17 2259 77 3.53
4-комн. 2041 -16 -0.78 475 7 1.50
5-комн. 2134 -73 -3.31 43 5 13.16
Районы
Алм. 1803 -2 -0.11 1574 54 3.55
Жет. 1231 3 0.24 361 26 7.76
Ауэз. 1480 5 0.34 1850 80 4.52
Мед. 2265 -30 -1.31 773 2 0.26
Туркс. 1160 6 0.52 318 -6 -1.85
Бост. 1865 20 1.08 1721 -27 -1.54

 

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

На рис. 1 — распределение общегородского предложения по индексу (спектры предложения прошлой и этой недели).
На рис. 2 — разность сегодняшнего распределения и прошлой недели (спектр изменения предложения).

 

 

Динамика распределения общегородского предложения:

— общий объём предложения за неделю вырос почти на 2%;
— уровень предложения в максимуме за неделю стал заметно больше, сам максимум остался на прежнем месте в спектре предложения (рис. 1);
— предложение увеличилось в двух интервалах индексов: 1 200$...1 900$ и 2 600$...2 900$ (рис. 2 );
— небольшой отток предложения произошёл в достаточно узком интервале индексов 2 100$...2 500$ (рис. 2);
— на общей картине города (рис. 1 и 2) признаков дрейфа не наблюдается.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -0.06 -0.06 Средний по городу индекс практически не изменился
Типы
Панель -0.32 -0.19 Панель продолжает дешеветь, темп изменения снизился
Кирпич 0.43 0.54 Кирпич продолжает быстро дорожать, темп изменения незначительно увеличился
Монолит -0.57 0.63 Монолит показывает значительный рост индекса после сильного снижения
Форматы
1-комн. 0.92 -0.42 Формат после очень сильного подъёма индекса показывает значительное снижение
2-комн. 0.00 0.00 Индекс формата не меняется уже вторую неделю
3-комн. -1.08 0.17 Приостановка быстрого падения индекса, наблюдается незначительный рост
4-комн. 1.43 -0.78 Формат после очень быстрого подъёма индекса показывает значительное снижение
Районы
Алм. 0.06 -0.11 Незначительное изменение индекса района, наблюдается небольшой отрицательный тренд
Жет. -0.65 0.24 Тренд индекса района поменял знак, существенное падение сменилось заметным ростом
Ауэз. 0.48 0.34 Продолжается удорожание района, темп изменения незначительно снизился
Мед. 0.66 -1.31 Тренд индекса района поменял знак, рост сменился быстрым падением
Туркс. -1.20 0.52 Тренд индекса района поменял знак, существенное падение сменилось заметным ростом
Бост. -1.07 1.08 Тренд индекса района поменял знак, существенное падение сменилось быстрым ростом

 

Динамика объёмов предложения

В таблице 3 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объёмов предложения на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 3 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -5.55 1.95 Приостановилось заметное падение общего объёма предложения, сегодня наблюдается небольшой рост
Типы
Панель -5.95 5.00 Тренд объёма предложения панели поменял знак: падение сменилось значительным ростом
Кирпич -4.05 -3.54 Продолжается уменьшение объёма предложения кирпича, темп изменения несколько снизился
Монолит -7.59 4.21 Тренд объёма предложения монолита поменял знак: быстрое падение сменилось значительным ростом
Форматы
1-комн. -5.69 -1.65 Продолжается уменьшение объёма предложения формата, темп изменения значительно снизился
2-комн. -5.97 2.86 Тренд объёма предложения формата поменял знак: быстрое падение сменилось заметным ростом
3-комн. -4.38 3.53 Тренд объёма предложения формата поменял знак: падение сменилось ростом
4-комн. -9.30 1.50 Тренд объёма предложения формата поменял знак: очень быстрое падение сменилось небольшим ростом
Районы
Алм. -1.23 3.55 Тренд объёма предложения в районе поменял знак: небольшое падение сменилось заметным ростом
Жет. -15.19 7.76 Тренд объёма предложения в районе поменял знак: очень быстрое падение сменилось большим ростом
Ауэз. -6.40 4.52 Тренд объёма предложения в районе поменял знак: существенное падение сменилось значительным ростом 
Мед. -9.29 0.26 Тренд объёма предложения в районе поменял знак: очень быстрое падение приостановилось и наблюдается небольшой рост
Туркс. -3.28 -1.85 Продолжается уменьшение объёма предложения в районе, темп падения снизился
Бост. -4.79 -1.54 Продолжается уменьшение объёма предложения в районе, темп падения снизился

 

На рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На рис. 4 показана динамика объёмов предложения по районам города.

 

Заметное уменьшение стоимости квадратного метра произошло в самом дорогом Медеуском районе.

Из рис. 4 видно, что падение объёма продолжается только в Турксибском и Бостандыкском районах. В остальных районах города падение объёмов сменилось ростом.

 

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами, их недельное изменение и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

 

Таблица 4 Доля рынка Доля рынка    
  Прошлая неделя (%) Сегодня (%) Динамика
долей (%)		 Вклады
сегментов ($)
Типы
Панель 51.10 52.63 1.53 22
Кирпич 34.29 32.44 -1.85 -31
Монолит 14.61 14.94 0.32 8
Форматы
1-комн. 24.24 23.39 -0.86 -15
2-комн. 34.41 34.72 0.31 5
3-комн. 33.56 34.08 0.52 10
4-комн. 7.20 7.17 -0.03 -2
5-комн. 0.58 0.65 0.06 1
Районы
Алм. 23.38 23.75 0.37 6
Жет. 5.15 5.45 0.29 4
Ауэз. 27.23 27.91 0.69 12
Мед. 11.86 11.66 -0.20 -8
Туркс. 4.98 4.80 -0.19 -2
Бост. 26.89 25.97 -0.92 -12
Алат. 0.51 0.47 -0.04 -1

 

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

 

Изменения долей рынка

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Типы
Панель -0.22 1.53 Панель после небольшой потери захватила сегодня огромный кусок рынка
Кирпич 0.54 -1.85 Кирпич после большого увеличения доли показывает сегодня огромную потерю рынка
Монолит -0.32 0.32 Монолит полностью компенсировал потерю рынка на прошлой неделе
Форматы
1-комн. -0.03 -0.86 Формат продолжает уходить с рынка, сегодня наблюдается огромная потеря 
2-комн. -0.15 0.31 После небольшой потери формат заметно увеличил долю рынка
3-комн. 0.41 0.52 Продолжается  активный захват рынка форматом, темп расширения даже несколько увеличился
4-комн. -0.30 -0.03 Приостановился процесс потери рынка
5-комн. 0.08 0.06 Продолжается медленное расширение формата на рынке
Районы
Алм. 1.02 0.37 Район продолжает захватывать рынок, темп расширения снизился, но остаётся высоким
Жет. -0.59 0.29 Поменялся знак тренда доли рынка, частичная компенсация большой потери рынка на прошлой неделе
Ауэз. -0.25 0.69 Поменялся знак тренда доли рынка, компенсация с запасом заметной потери рынка на прошлой неделе и захват большой части рынка на этой
Мед. -0.49 -0.20 Район продолжает уходить с рынка, темп снижения доли заметно снизился
Туркс. 0.12 -0.19 Поменялся знак тренда доли рынка, небольшое расширение на прошлой неделе сменилось заметной потерей на этой
Бост. 0.21 -0.92 Поменялся знак тренда доли рынка, расширение на прошлой неделе сменилось заметной огромной потерей на этой
Алат. -0.03 -0.04 Район продолжает уходить с рынка, темп снижения доли практически не изменился

 

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 1.85% (на прошлой неделе было значительно меньше — 0.54%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 0.89% (на прошлой неделе было немного больше — 0.49%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.35% (на прошлой неделе было ровно столько же — 1.35%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 6

 Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель -0.19 1.53 22 Небольшое удешевление панели и захват огромной части рынка
Кирпич 0.54 -1.85 -31 Заметное увеличение индекса и потеря очень большой части рынка
Монолит 0.63 0.32 8 Одновременное подорожание сегмента и существенное увеличение доли рынка
Форматы
1-комн. -0.42 -0.86 -15 Одновременное удешевление формата и потеря очень большой части рынка
2-комн. 0.00 0.31 5 Неизменность индекса формата и значительное увеличение доли рынка
3-комн. 0.17 0.52 10 Одновременное небольшое подорожание формата и большое увеличение доли рынка
4-комн. -0.78 -0.03 -2 Одновременное сильное удешевление формата и потеря небольшой части рынка
5-комн. -3.31 0.06 1 Сильное удешевление формата и очень небольшое увеличение доли рынка
Районы
Алм. -0.11 0.37 6 Небольшое удешевление района и очень значительное увеличение доли рынка 
Жет. 0.24 0.29 4 Одновременное удорожание района и увеличение доли рынка
Ауэз. 0.34 0.69 12 Одновременное заметное удорожание района и большое увеличение доли рынка
Мед. -1.31 -0.20 -8 Одновременное заметное удешевление района и уменьшение доли рынка
Туркс. 0.52 -0.19 -2 Потеря рынка компенсировала увеличение индекса района
Бост. 1.08 -0.92 -12 Огромная потеря рынка компенсировала с большим запасом увеличение индекса района
Алат. -4.81 -0.04 -1 Одновременное значительное удешевление района и практически неизменная доля рынка

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция панели и монолита с одной стороны (суммарно +30$) и кирпича с другой стороны (-31$) привела к небольшому результирующему значению тренда индекса −1$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов форматов квартир практически полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— суммирование больших разнознаковых вкладов по форматам привело к небольшому значению результирующего тренда −1$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция вкладов в динамику среднего по городу индекса была между Алмалинским, Жетысуским и Ауэзовским районами с одной стороны (суммарно +22$) и остальными районами (суммарно −23$) с другой стороны;
— сложение больших разнознаковых вкладов районов привело к небольшому значению результирующего тренда среднего по городу индекса −1$.

На рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.

 

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 7 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 852 5 0.62 1908 -26 -1.34
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 449 11 2.51 571 -38 -6.24
2-комн. 727 -25 -3.32 669 -23 -3.32
3-комн. 1147 -1 -0.09 523 32 6.52
4-комн. 1950 -68 -3.37 145 3 2.11

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 8 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 8 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -0.37 0.62 Общий индекс аренды за неделю заметно вырос после падения на прошлой неделе
Форматы
1-комн. -3.74 2.51 Тренд стоимости аренды формата сменил знак, удешевление сменилось заметным подорожанием
2-комн. 2.04 -3.32 Тренд стоимости аренды формата сменил знак, удорожание сменилось заметным удешевлением
3-комн. -0.86 -0.09 Продолжается удешевление формата, темп снижения упал почти до нуля
4-комн. 1.36 -3.37 Тренд стоимости аренды формата сменил знак, сильное удорожание сменилось значительным удешевлением

 

Динамика объёмов предложений

В таблице 9 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объёмов предложения на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 9 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -2.47 -1.34 Общий объём предложения продолжает падать, темп снижения заметно снизился
Форматы
1-комн. 2.01 -6.24 Объём предложения формата за неделю сильно снизился после небольшого подъёма на прошлой неделе
2-комн. -5.72 -3.32 Продолжается снижение объёма предложения формата, темп изменения уменьшился
3-комн. -3.91 6.52 После заметного падения объёма предложения формата на прошлой неделе сегодня наблюдается сильный рост
4-комн. 0.71 2.11 Продолжается увеличение объёма предложения формата, темп стал значительно больше

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за неделю и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

Таблица 10 Доля рынка (%) Доля рынка (%)    
Формат Прошл. нед. Сегодня Изменение (%) Вклад формата ($)
1-комн. 31.49 29.93 -1.56 -4
2-комн. 35.78 35.06 -0.72 -14
3-комн. 25.39 27.41 2.02 23
4-комн. 7.34 7.60 0.26 0
Сумма 100.00 100.00 0.00 5

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка

В таблице 11 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 11 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Форматы
1-комн. 1.38 -1.56 Компенсация с запасом огромного расширения формата на прошлой неделе
2-комн. -1.23 -0.72 Продолжается процесс активной потери рынка, темп остаётся высоким
3-комн. -0.38 2.02 После заметной потери рынка на прошлой неделе сегодня наблюдается огромное увеличение доли рынка
4-комн. 0.23 0.26 Продолжается расширение формата на рынке, темп практически не изменился

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам составил величину 2.28% (на прошлой неделе было меньше −1.62%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю значительно увеличилась (+0.041 за счёт перераспределения предложения в пользу больших форматов) и стала равной 2.127.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 12 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. 2.51 -1.56 -4 Огромное уменьшение доли рынка компенсировало с запасом увеличение арендной платы в сегменте
2-комн. -3.32 -0.72 -14 Одновременное уменьшение арендной платы и потеря большой части рынка
3-комн. -0.09 2.02 23 Огромное увеличение доли рынка при практически неизменной арендной плате
4-комн. -3.37 0.26 0 Полная компенсация уменьшения арендной платы потерей рынка
Всего     5

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменением стоимости аренды в сегментах, так и динамикой долей рынка.

Конкуренция вкладов от 1-2-комнатных квартир с одной стороны (суммарно −18$) и 3-комнатных квартир с другой стороны (+23$) определила значение результирующего тренда ОИА +5$.

 

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно о них можно прочитать здесь.

На рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

Первая неделя сентября прошла под знаком снижения активности рынков недвижимости из-за празднования Дня Конституции.

Средний по городу индекс практически не изменился (+1$ или +0.06%), а общий объём предложения сильно снизился (-479 квартир или −7.04%). Праздник отбросил город на vi-диаграмме строго влево за счёт падения активности рынка.

Во второй неделе сентября город весь в зелёном: индекс увеличился на 9$ (+0.53%), общий объём предложения вырос на 768 квартир (+12.14%). На vi-диаграмме город двинулся вправо-вверх и практически попал в область, в которой он был в апреле-мае 2010 года.

В третьей неделе сентября основные параметры города изменились незначительно: средний по городу индекс вырос на 4$ (+0.23%), общий объём предложения уменьшился на 32 квартиры (-0.45%).

Четвёртая неделя сентября не принесла большого изменения среднего по городу индекса (+3$ или +0.17%). Общий объём заметно снизился (-219 квартир или −3.1%).

За последнюю неделю сентября средний по городу индекс практически не изменился (-1$ или −0.06%), объём предложения незначительно вырос (+42 квартиры или +0.61%).

Первая неделя октября принесла очень незначительное изменение среднего по городу индекса (-1$ или −0.06%) и довольно резкое уменьшение общего объёма предложения (-382 квартиры или −5.55%). Город на vi-диаграмме сместился строго влево.

Во второй неделе октября средний по городу индекс практически не изменился (-1$ или −0.06%), общий объём предложения вырос (+127 квартир или +1.95%). Город на vi-диаграмме сместился строго вправо.

Город в своей эволюции на vi-диаграмме пока остаётся в области относительной стабильности.

Линия на рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.

По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объёма предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.

 

Николай Стекольников, аналитик.

Отзывы и пожелания по обзору можно отправить автору на адрес obzor@krisha.kz