Все регионы 

Обзор рынка продажи и аренды квартир в Алматы 04.08 – 11.08.2010


№ 32 (130)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.


 

Рынок продажи квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1683 4 0.24 6587 416 6.74
Типы
Панель 1535 11 0.72 3439 235 7.33
Кирпич 1828 -8 -0.44 2257 152 7.22
Монолит 1890 19 1.02 891 29 3.36
Форматы
1-комн 1606 -13 -0.80 1657 175 11.81
2-комн 1641 17 1.05 2233 100 4.69
3-комн 1702 -1 -0.06 2156 103 5.02
4-комн 2001 24 1.21 513 38 8.00
5-комн 2398 167 7.49 28 0 0.00
Районы
Алм 1784 2 0.11 1451 121 9.10
Жет 1216 8 0.66 381 -15 -3.79
Ауэ 1450 4 0.28 1867 183 10.87
Мед 2216 -1 -0.05 756 25 3.42
Тур 1155 -5 -0.43 330 1 0.30
Бос 1827 12 0.66 1770 94 5.61

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

На Рис. 1 — распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения прошлой и этой недели).
На Рис. 2 — разность сегодняшнего распределения и прошлой недели (спектр изменения предложения).

 

 

Динамика распределения предложения:

— продолжается рост общего объема предложения: на прошлой неделе был небольшой подъем +0.78%, сегодня темп роста гораздо больше +6.74%;
— недельный приток предложения 416 квартир;
— уровень предложения в максимуме за неделю стал намного выше, сам максимум незначительно сместился вправо в сторону более высоких индексов;
— на графике недельного изменения предложения (Рис. 2) видно, что произошел приток квартир в широком диапазоне индексов от 1400$ до 2400$;
— признаков дрейфа на общих графиках (Рис. 1 и 2) не наблюдается.

 

 

Динамика индексов:

В таблице 2 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 0.42 0.24 Индекс продолжает расти, темп немного снизился
Типы
Панель 0.46 0.72 Индекс растет с ускорением
Кирпич -0.16 -0.44 Индекс падает с ускорением
Монолит -0.95 1.02 Сильное падение сменилось быстрым ростом
Форматы
1-комн 0.87 -0.80 Значительный рост перешел в быстрое падение
2-комн -0.25 1.05 Небольшое падение сменилось очень быстрым ростом
3-комн 0.77 -0.06 Быстрый рост индекса приостановился
4-комн 1.13 1.21 Продолжается быстрый рост индекса
Районы
Алм 0.11 0.11 Рост индекса идет с прежним темпом
Жет 0.17 0.28 Рост индекса значительно ускорился
Ауэ 1.12 4 Наблюдается замедление роста индекса
Мед -0.18 -0.05 Индекс продолжает падать с небольшим темпом
Тур 1.93 -0.43 Очень быстрый рост сменился заметным падением
Бос 1.28 0.66 Темп роста индекса уменьшился, но остается значительным

 

Динамика объемов предложения:

В таблице 3 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объемов предложения на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 3 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 0.78 6.74 Резкий рост общего объема
Типы
Панель -3.23 7.33 Заметное падение сменилось значительным ростом
Кирпич 5.14 7.22 Продолжается быстрый рост объема сегмента
Монолит 6.42 3.36 Рост объема продолжается, темп несколько снизился
Форматы
1-комн 2.63 11.81 Очень резкий рост объема предложения
2-комн -0.61 4.69 Незначительное уменьшение сменилось большим ростом
3-комн 0.98 5.02 Продолжается значительный рост объема
4-комн -0.21 8.00 Небольшое уменьшение  сменилось резким ростом объема
Районы
Алм -2.99 9.10 Незначительное уменьшение сменилось большим ростом
Жет 5.04 -3.79 Быстрый рост перешел в заметное падение
Ауэ 0.84 10.87 Резкий рост общего объема
Мед 5.64 3.42 Рост объема продолжается с некоторым замедлением
Тур 17.08 0.30 Резкое увеличение объема прекратилось
Бос -2.44 5.61 Незначительное уменьшение сменилось большим ростом

На Рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На Рис. 4 показана динамика объемов предложения по районам города.

 

 

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами, их недельное изменение и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

 

Таблица 4 доля рынка доля рынка    
  прошлая неделя (%) сегодня (%) динамика
долей %
вклады
сегментов $
Типы
Панель 51.92 52.21 0.29 10
Кирпич 34.11 34.26 0.15 0
Монолит 13.97 13.53 -0.44 -6
Форматы
1-комн 24.02 25.16 1.14 15
2-комн 34.56 33.90 -0.66 -5
3-комн 33.27 32.73 -0.54 -9
4-комн 7.70 7.79 0.09 3
5-комн 0.45 0.43 -0.03 0
Районы
Алм 21.55 22.03 0.48 9
Жет 6.42 5.78 -0.63 -7
Ауэ 27.29 28.34 1.05 16
Мед 11.85 11.48 -0.37 -9
Тур 5.33 5.01 -0.32 -4
Бос 27.16 26.87 -0.29 -2
Алат 0.41 0.49 0.08 1

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

 

Изменения долей рынка:

В таблице 5 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5
доли рынка

Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Типы
Панель -2.15 0.29 Частичная компенсация потерь прошлой недели
Кирпич 1.41 0.15 Продолжается захват рынка, темп несколько снизился
Монолит 0.74 -0.44 Частичная компенсация сильного расширения на прошлой неделе
Форматы
1-комн 0.43 1.14 Продолжается активный захват рынка
2-комн -0.48 -0.66 Продолжается быстрая потеря рынка сегментом
3-комн 0.07 -0.54 Наблюдается большая потеря рынка
4-комн -0.08 0.09 Изменение доли рынка незначительное
5-комн 0.06 -0.03 Изменение доли рынка незначительное
Районы
Алм -0.84 0.48 Частичная компенсация потерь прошлой недели
Жет 0.26 -0.63 Увеличение доли сменилось значительным уменьшением
Ауэ 0.01 1.05 Захват огромной части рынка
Мед 0.54 -0.37 Частичная компенсация увеличения доли на прошлой неделе
Тур 0.74 -0.32 Частичная компенсация увеличения доли на прошлой неделе
Бос -0.90 -0.29 Продолжается  процесс потери рынка
Алат 0.18 0.08 Изменение доли рынка незначительное

 

Объемы перераспределения рынка:

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.44% (на прошлой неделе было значительно больше 2.15%);
— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 1.23% (на прошлой неделе было гораздо меньше 0.56%);
— общий объем недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.61% (на прошлой неделе было примерно столько же 1.73%);

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 6
Вклады
вклад на прошлой неделе ($) вклад на этой неделе ($) Комментарии
Типы
Панель -29 10 Большой положительный вклад как следствие роста индекса и доли рынка
Кирпич 25 0 Небольшое увеличение доли рынка и незначительное уменьшение индекса, компенсировались и  дали нулевой вклад
Монолит 11 -6 Увеличение индекса не компенсировало значительную потерю рынка, что и определило появление отрицательного вклада
Форматы
1-комн 10 15 Захват огромного куска рынка привел к большому положительному вкладу
2-комн -9 -5 Значительная потеря рынка частично компенсировалась большим ростом индекса, что и определило появление отрицательного вклада 
3-комн 5 -9 Значительная потеря рынка и небольшой тренд индекса привели к большому  отрицательному вкладу 
4-комн 0 3 Большой рост индекса и незначительный тренд доли рынка дали небольшой положительный вклад
5-комн 1 0 Большой рост индекса и незначительный тренд доли рынка дали нулевой вклад
Районы
Алм -14 9 Большой положительный вклад как следствие роста индекса и доли рынка
Жет 3 -7 Значительная потеря рынка привела к большому  отрицательному вкладу 
Ауэ 5 16 Большой положительный вклад как следствие роста индекса и доли рынка
Мед 12 -9 Отрицательные тренды индекса и доли рынка дали большой отрицательный вклад
Тур 10 -4 Отрицательные тренды индекса и доли рынка дали заметный отрицательный вклад
Бос -10 -2 Рост индекса компенсировался потерей рынка, что и привело к небольшому отрицательному вкладу
Алат 2 1 Небольшой вклад в динамику индекса

 

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— конкуренция по вкладам панели с одной стороны (+10$), и монолита с другой стороны (-6$), привела к результирующему тренду среднего по городу индекса (+4$).

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— заметные вклады в динамику дали основные форматы: 1-2-3-4-комнатные квартиры;
— конкуренция вкладов от 1- и 4-комнатных квартир с одной стороны (суммарно +18), и 2- и 3-комнатных квартир с другой стороны (суммарно −14$), определила значение результирующего тренда (+4$).

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— основная конкуренция вкладов в динамику среднего по городу индекса была между Жетысуским, Медеуским Турксибским районами с одной стороны (суммарно −20$). и Алмалинским и Ауэзовским районами (суммарно +25$) с другой стороны;
— итоговое относительно небольшое значение тренда среднего по городу индекса (+4$) явилось результатом сложения больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов от разных районов города.

На Рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На Рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса

 

 

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объем предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 7 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 696 11 1.66 2261 130 6.10
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 420 -6 -1.41 755 -17 -2.20
2-комн 663 36 5.74 881 79 9.85
3-комн 945 -19 -1.97 517 63 13.88
4-комн 1710 -137 -7.42 108 5 4.85

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды:

В таблице 8 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

 

Таблица 8 стоимость Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 4.43 1.66 Продолжается значительный рост ОИА
Форматы
1-комн 2.90 -1.41 Быстрый рост сменился заметным падением стоимости аренды
2-комн 1.62 5.74 Продолжается быстрый рост стоимости аренды
3-комн 3.21 -1.97 Заметный рост перешел в небольшое падение
4-комн 9.88 -7.42 Очень быстрый рост сменился столь же быстрым падением

 

Динамика объемов предложений:

В таблице 9 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объемов предложения на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 9 объем Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 14.20 6.10 Объем продолжает расти, темп несколько снизился
Форматы
1-комн 15.74 -2.20 Очень быстрый рост сменился небольшим уменьшением
2-комн 11.08 9.85 Продолжается очень сильное увеличение объема сегмента
3-комн 13.22 13.88 Продолжается очень сильное увеличение объема сегмента
4-комн 35.53 4.85 Очень быстрый рост заметно замедлился

 

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

Таблица 10 прошл нед сегодня    
  доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 36.23 33.39 -2.83 -14
2-комн. 37.63 38.97 1.33 22
3-комн. 21.30 22.87 1.56 11
4-комн. 4.83 4.78 -0.06 -8
Сумма 100.00 100.00 0.00 11

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка:

В таблице 11 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 11 Доли Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Форматы
1-комн 0.48 -2.83 Большая потеря рынка на этой неделе
2-комн -1.06 1.33 Полная компенсация огромной потери рынка на прошлой неделе
3-комн -0.19 1.56 Значительное расширение места на рынке
4-комн 0.76 -0.06 Остановился активный захват рынка

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры: вклады в динамику ОИА на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 12 Вклады Вклад на прошлой неделе ($) Вклад на этой неделе ($) Комментарии
Форматы
1-комн 6 -14 Отрицательные тренды стоимости аренды и доли рынка дали большой отрицательный вклад
2-комн -3 22 Большой положительный вклад как следствие значительного роста стоимости аренды и доли рынка
3-комн 5 11 Значительный положительный вклад как следствие значительного роста доли рынка
4-комн 21 -8 Значительный отрицательный вклад как следствие значительного уменьшения доли рынка
Всего 29 11 Продолжается быстрое увеличение ОИА

 

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно про них можно прочитать здесь.

На Рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

 

Первая неделя августа дала дальнейшее увеличение индекса (+7$) и неизменность общего объема предложения — город на vi-диаграмме немного сдвинулся «вверх».
Вторая неделя августа принесла заметный рост среднего по городу индекса (+4$) и сильное увеличение общего объема предложения (+6.74%). Город за неделю сдвинулся «вправо-вверх».

Отметим, что уже достаточно долгое время город находится в некотором «островке стабильности» в vi-пространстве.

Линия на Рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.
По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объема предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.

 

Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по обзору можно отправить автору на адрес obzor@krisha.kz



Опубликовано 11 августа 2010 1808 просмотров Добавить комментарий