Обзор рынка продажи и аренды квартир в Алматы 04.08 – 11.08.2010
№ 32 (130)
Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).
Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.
NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.
NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.
Рынок продажи квартир
Изменения основных рыночных параметров
В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).
| Таблица 1 | Индекс | изменение $/кв.м | изменение % | предложение | изменение к-ва квартир | изменение % |
| Город | 1683 | 4 | 0.24 | 6587 | 416 | 6.74 |
| Типы | ||||||
| Панель | 1535 | 11 | 0.72 | 3439 | 235 | 7.33 |
| Кирпич | 1828 | -8 | -0.44 | 2257 | 152 | 7.22 |
| Монолит | 1890 | 19 | 1.02 | 891 | 29 | 3.36 |
| Форматы | ||||||
| 1-комн | 1606 | -13 | -0.80 | 1657 | 175 | 11.81 |
| 2-комн | 1641 | 17 | 1.05 | 2233 | 100 | 4.69 |
| 3-комн | 1702 | -1 | -0.06 | 2156 | 103 | 5.02 |
| 4-комн | 2001 | 24 | 1.21 | 513 | 38 | 8.00 |
| 5-комн | 2398 | 167 | 7.49 | 28 | 0 | 0.00 |
| Районы | ||||||
| Алм | 1784 | 2 | 0.11 | 1451 | 121 | 9.10 |
| Жет | 1216 | 8 | 0.66 | 381 | -15 | -3.79 |
| Ауэ | 1450 | 4 | 0.28 | 1867 | 183 | 10.87 |
| Мед | 2216 | -1 | -0.05 | 756 | 25 | 3.42 |
| Тур | 1155 | -5 | -0.43 | 330 | 1 | 0.30 |
| Бос | 1827 | 12 | 0.66 | 1770 | 94 | 5.61 |
Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.
На Рис. 1 — распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения прошлой и этой недели).
На Рис. 2 — разность сегодняшнего распределения и прошлой недели (спектр изменения предложения).
 |
 |
Динамика распределения предложения:
— продолжается рост общего объема предложения: на прошлой неделе был небольшой подъем +0.78%, сегодня темп роста гораздо больше +6.74%;
— недельный приток предложения 416 квартир;
— уровень предложения в максимуме за неделю стал намного выше, сам максимум незначительно сместился вправо в сторону более высоких индексов;
— на графике недельного изменения предложения (Рис. 2) видно, что произошел приток квартир в широком диапазоне индексов от 1400$ до 2400$;
— признаков дрейфа на общих графиках (Рис. 1 и 2) не наблюдается.
Динамика индексов:
В таблице 2 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.
| Таблица 2 | Тренд на прошлой неделе (%) | Тренд на этой неделе (%) | Комментарии | |||
| Город | 0.42 | 0.24 | Индекс продолжает расти, темп немного снизился | |||
| Типы | ||||||
| Панель | 0.46 | 0.72 | Индекс растет с ускорением | |||
| Кирпич | -0.16 | -0.44 | Индекс падает с ускорением | |||
| Монолит | -0.95 | 1.02 | Сильное падение сменилось быстрым ростом | |||
| Форматы | ||||||
| 1-комн | 0.87 | -0.80 | Значительный рост перешел в быстрое падение | |||
| 2-комн | -0.25 | 1.05 | Небольшое падение сменилось очень быстрым ростом | |||
| 3-комн | 0.77 | -0.06 | Быстрый рост индекса приостановился | |||
| 4-комн | 1.13 | 1.21 | Продолжается быстрый рост индекса | |||
| Районы | ||||||
| Алм | 0.11 | 0.11 | Рост индекса идет с прежним темпом | |||
| Жет | 0.17 | 0.28 | Рост индекса значительно ускорился | |||
| Ауэ | 1.12 | 4 | Наблюдается замедление роста индекса | |||
| Мед | -0.18 | -0.05 | Индекс продолжает падать с небольшим темпом | |||
| Тур | 1.93 | -0.43 | Очень быстрый рост сменился заметным падением | |||
| Бос | 1.28 | 0.66 | Темп роста индекса уменьшился, но остается значительным | |||
Динамика объемов предложения:
В таблице 3 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объемов предложения на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.
| Таблица 3 | Тренд на прошлой неделе (%) | Тренд на этой неделе (%) | Комментарии | |||
| Город | 0.78 | 6.74 | Резкий рост общего объема | |||
| Типы | ||||||
| Панель | -3.23 | 7.33 | Заметное падение сменилось значительным ростом | |||
| Кирпич | 5.14 | 7.22 | Продолжается быстрый рост объема сегмента | |||
| Монолит | 6.42 | 3.36 | Рост объема продолжается, темп несколько снизился | |||
| Форматы | ||||||
| 1-комн | 2.63 | 11.81 | Очень резкий рост объема предложения | |||
| 2-комн | -0.61 | 4.69 | Незначительное уменьшение сменилось большим ростом | |||
| 3-комн | 0.98 | 5.02 | Продолжается значительный рост объема | |||
| 4-комн | -0.21 | 8.00 | Небольшое уменьшение сменилось резким ростом объема | |||
| Районы | ||||||
| Алм | -2.99 | 9.10 | Незначительное уменьшение сменилось большим ростом | |||
| Жет | 5.04 | -3.79 | Быстрый рост перешел в заметное падение | |||
| Ауэ | 0.84 | 10.87 | Резкий рост общего объема | |||
| Мед | 5.64 | 3.42 | Рост объема продолжается с некоторым замедлением | |||
| Тур | 17.08 | 0.30 | Резкое увеличение объема прекратилось | |||
| Бос | -2.44 | 5.61 | Незначительное уменьшение сменилось большим ростом | |||
На Рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На Рис. 4 показана динамика объемов предложения по районам города.
 |
 |
Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса
В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами, их недельное изменение и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.
| Таблица 4 | доля рынка | доля рынка | ||||
| прошлая неделя (%) | сегодня (%) |
динамика долей % |
вклады сегментов $ |
|||
| Типы | ||||||
| Панель | 51.92 | 52.21 | 0.29 | 10 | ||
| Кирпич | 34.11 | 34.26 | 0.15 | 0 | ||
| Монолит | 13.97 | 13.53 | -0.44 | -6 | ||
| Форматы | ||||||
| 1-комн | 24.02 | 25.16 | 1.14 | 15 | ||
| 2-комн | 34.56 | 33.90 | -0.66 | -5 | ||
| 3-комн | 33.27 | 32.73 | -0.54 | -9 | ||
| 4-комн | 7.70 | 7.79 | 0.09 | 3 | ||
| 5-комн | 0.45 | 0.43 | -0.03 | 0 | ||
| Районы | ||||||
| Алм | 21.55 | 22.03 | 0.48 | 9 | ||
| Жет | 6.42 | 5.78 | -0.63 | -7 | ||
| Ауэ | 27.29 | 28.34 | 1.05 | 16 | ||
| Мед | 11.85 | 11.48 | -0.37 | -9 | ||
| Тур | 5.33 | 5.01 | -0.32 | -4 | ||
| Бос | 27.16 | 26.87 | -0.29 | -2 | ||
| Алат | 0.41 | 0.49 | 0.08 | 1 | ||
Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.
Изменения долей рынка:
В таблице 5 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.
|
Таблица 5 |
Тренд на прошлой неделе (%) | Тренд на этой неделе (%) | Комментарии | |||
| Типы | ||||||
| Панель | -2.15 | 0.29 | Частичная компенсация потерь прошлой недели | |||
| Кирпич | 1.41 | 0.15 | Продолжается захват рынка, темп несколько снизился | |||
| Монолит | 0.74 | -0.44 | Частичная компенсация сильного расширения на прошлой неделе | |||
| Форматы | ||||||
| 1-комн | 0.43 | 1.14 | Продолжается активный захват рынка | |||
| 2-комн | -0.48 | -0.66 | Продолжается быстрая потеря рынка сегментом | |||
| 3-комн | 0.07 | -0.54 | Наблюдается большая потеря рынка | |||
| 4-комн | -0.08 | 0.09 | Изменение доли рынка незначительное | |||
| 5-комн | 0.06 | -0.03 | Изменение доли рынка незначительное | |||
| Районы | ||||||
| Алм | -0.84 | 0.48 | Частичная компенсация потерь прошлой недели | |||
| Жет | 0.26 | -0.63 | Увеличение доли сменилось значительным уменьшением | |||
| Ауэ | 0.01 | 1.05 | Захват огромной части рынка | |||
| Мед | 0.54 | -0.37 | Частичная компенсация увеличения доли на прошлой неделе | |||
| Тур | 0.74 | -0.32 | Частичная компенсация увеличения доли на прошлой неделе | |||
| Бос | -0.90 | -0.29 | Продолжается процесс потери рынка | |||
| Алат | 0.18 | 0.08 | Изменение доли рынка незначительное | |||
Объемы перераспределения рынка:
— общий объем недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.44% (на прошлой неделе было значительно больше 2.15%);
— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 1.23% (на прошлой неделе было гораздо меньше 0.56%);
— общий объем недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.61% (на прошлой неделе было примерно столько же 1.73%);
Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса:
В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.
|
Таблица 6 Вклады |
вклад на прошлой неделе ($) | вклад на этой неделе ($) | Комментарии | |||
| Типы | ||||||
| Панель | -29 | 10 | Большой положительный вклад как следствие роста индекса и доли рынка | |||
| Кирпич | 25 | 0 | Небольшое увеличение доли рынка и незначительное уменьшение индекса, компенсировались и дали нулевой вклад | |||
| Монолит | 11 | -6 | Увеличение индекса не компенсировало значительную потерю рынка, что и определило появление отрицательного вклада | |||
| Форматы | ||||||
| 1-комн | 10 | 15 | Захват огромного куска рынка привел к большому положительному вкладу | |||
| 2-комн | -9 | -5 | Значительная потеря рынка частично компенсировалась большим ростом индекса, что и определило появление отрицательного вклада | |||
| 3-комн | 5 | -9 | Значительная потеря рынка и небольшой тренд индекса привели к большому отрицательному вкладу | |||
| 4-комн | 0 | 3 | Большой рост индекса и незначительный тренд доли рынка дали небольшой положительный вклад | |||
| 5-комн | 1 | 0 | Большой рост индекса и незначительный тренд доли рынка дали нулевой вклад | |||
| Районы | ||||||
| Алм | -14 | 9 | Большой положительный вклад как следствие роста индекса и доли рынка | |||
| Жет | 3 | -7 | Значительная потеря рынка привела к большому отрицательному вкладу | |||
| Ауэ | 5 | 16 | Большой положительный вклад как следствие роста индекса и доли рынка | |||
| Мед | 12 | -9 | Отрицательные тренды индекса и доли рынка дали большой отрицательный вклад | |||
| Тур | 10 | -4 | Отрицательные тренды индекса и доли рынка дали заметный отрицательный вклад | |||
| Бос | -10 | -2 | Рост индекса компенсировался потерей рынка, что и привело к небольшому отрицательному вкладу | |||
| Алат | 2 | 1 | Небольшой вклад в динамику индекса | |||
По типам:
— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— конкуренция по вкладам панели с одной стороны (+10$), и монолита с другой стороны (-6$), привела к результирующему тренду среднего по городу индекса (+4$).
По форматам:
— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— заметные вклады в динамику дали основные форматы: 1-2-3-4-комнатные квартиры;
— конкуренция вкладов от 1- и
По районам:
— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— основная конкуренция вкладов в динамику среднего по городу индекса была между Жетысуским, Медеуским Турксибским районами с одной стороны (суммарно −20$). и Алмалинским и Ауэзовским районами (суммарно +25$) с другой стороны;
— итоговое относительно небольшое значение тренда среднего по городу индекса (+4$) явилось результатом сложения больших по величине, но противоположных по знаку, вкладов от разных районов города.
На Рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На Рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса
 |
 |
Рынок аренды квартир
Изменения основных параметров
В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объем предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.
| Таблица 7 | ОИА | +/- $ | +/- % | предложение | +/- кол-во | +/- % |
| Город | 696 | 11 | 1.66 | 2261 | 130 | 6.10 |
| Формат | $/месяц | +/- $ | +/- % | предложение | +/- кол-во | +/- % |
| 1-комн | 420 | -6 | -1.41 | 755 | -17 | -2.20 |
| 2-комн | 663 | 36 | 5.74 | 881 | 79 | 9.85 |
| 3-комн | 945 | -19 | -1.97 | 517 | 63 | 13.88 |
| 4-комн | 1710 | -137 | -7.42 | 108 | 5 | 4.85 |
Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.
Динамика стоимости аренды:
В таблице 8 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.
| Таблица 8 стоимость | Тренд на прошлой неделе (%) | Тренд на этой неделе (%) | Комментарии | |||
| Город | 4.43 | 1.66 | Продолжается значительный рост ОИА | |||
| Форматы | ||||||
| 1-комн | 2.90 | -1.41 | Быстрый рост сменился заметным падением стоимости аренды | |||
| 2-комн | 1.62 | 5.74 | Продолжается быстрый рост стоимости аренды | |||
| 3-комн | 3.21 | -1.97 | Заметный рост перешел в небольшое падение | |||
| 4-комн | 9.88 | -7.42 | Очень быстрый рост сменился столь же быстрым падением | |||
Динамика объемов предложений:
В таблице 9 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объемов предложения на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.
| Таблица 9 объем | Тренд на прошлой неделе (%) | Тренд на этой неделе (%) | Комментарии | |||
| Город | 14.20 | 6.10 | Объем продолжает расти, темп несколько снизился | |||
| Форматы | ||||||
| 1-комн | 15.74 | -2.20 | Очень быстрый рост сменился небольшим уменьшением | |||
| 2-комн | 11.08 | 9.85 | Продолжается очень сильное увеличение объема сегмента | |||
| 3-комн | 13.22 | 13.88 | Продолжается очень сильное увеличение объема сегмента | |||
| 4-комн | 35.53 | 4.85 | Очень быстрый рост заметно замедлился | |||
Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА
В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.
| Таблица 10 | прошл нед | сегодня | ||
| доля рынка % | доля рынка % | изменение % |
вклад в общий индекс |
|
| 1-комн. | 36.23 | 33.39 | -2.83 | -14 |
| 2-комн. | 37.63 | 38.97 | 1.33 | 22 |
| 3-комн. | 21.30 | 22.87 | 1.56 | 11 |
| 4-комн. | 4.83 | 4.78 | -0.06 | -8 |
| Сумма | 100.00 | 100.00 | 0.00 | 11 |
Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.
Изменение долей рынка:
В таблице 11 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.
| Таблица 11 Доли | Тренд на прошлой неделе (%) | Тренд на этой неделе (%) | Комментарии | |||
| Форматы | ||||||
| 1-комн | 0.48 | -2.83 | Большая потеря рынка на этой неделе | |||
| 2-комн | -1.06 | 1.33 | Полная компенсация огромной потери рынка на прошлой неделе | |||
| 3-комн | -0.19 | 1.56 | Значительное расширение места на рынке | |||
| 4-комн | 0.76 | -0.06 | Остановился активный захват рынка | |||
Структура вкладов форматов в динамику ОИА
В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры: вклады в динамику ОИА на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.
| Таблица 12 Вклады | Вклад на прошлой неделе ($) | Вклад на этой неделе ($) | Комментарии | |||
| Форматы | ||||||
| 1-комн | 6 | -14 | Отрицательные тренды стоимости аренды и доли рынка дали большой отрицательный вклад | |||
| 2-комн | -3 | 22 | Большой положительный вклад как следствие значительного роста стоимости аренды и доли рынка | |||
| 3-комн | 5 | 11 | Значительный положительный вклад как следствие значительного роста доли рынка | |||
| 4-комн | 21 | -8 | Значительный отрицательный вклад как следствие значительного уменьшения доли рынка | |||
| Всего | 29 | 11 | Продолжается быстрое увеличение ОИА | |||
Приложение
Эволюция рынка продажи квартир
Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как
Подробно про них можно прочитать здесь.
На Рис. 7 изображена
 |
Первая неделя августа дала дальнейшее увеличение индекса (+7$) и неизменность общего объема предложения — город на
Вторая неделя августа принесла заметный рост среднего по городу индекса (+4$) и сильное увеличение общего объема предложения (+6.74%). Город за неделю сдвинулся «вправо-вверх».
Отметим, что уже достаточно долгое время город находится в некотором «островке стабильности» в
Линия на Рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.
По этой
Николай Стекольников, аналитик
Отзывы и пожелания по обзору можно отправить автору на адрес obzor@krisha.kz