№40 (138)

Всё нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к нетипичному формату (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой, описанной на сайте krisha.kz.

Описание общего индекса аренды, основных функций среднего по городу индекса и слагаемых его динамики приведено в описании методики.

 

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зелёным цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.


 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1719 -1 -0.06 6501 -382 -5.55
Типы
Панель 1567 -5 -0.32 3322 -210 -5.95
Кирпич 1865 8 0.43 2229 -94 -4.05
Монолит 1909 -11 -0.57 950 -78 -7.59
Форматы
1-комн. 1648 15 0.92 1576 -95 -5.69
2-комн. 1677 0 0.00 2237 -142 -5.97
3-комн. 1733 -19 -1.08 2182 -100 -4.38
4-комн. 2057 29 1.43 468 -48 -9.30
5-комн. 2207 125 6.00 38 3 8.57
Районы
Алм. 1805 1 0.06 1520 -19 -1.23
Жет. 1228 -8 -0.65 335 -60 -15.19
Ауэз. 1475 7 0.48 1770 -121 -6.40
Мед. 2295 15 0.66 771 -79 -9.29
Туркс. 1154 -14 -1.20 324 -11 -3.28
Бост. 1845 -20 -1.07 1748 -88 -4.79

 

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

На рис. 1 — распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения прошлой и этой недели).
На рис. 2 — разность сегодняшнего распределения и прошлой недели (спектр изменения предложения).

 

 

Динамика распределения общегородского предложения:

— общий объём предложения за неделю заметно снизился (-382 квартиры или −5.55%);
— уровень предложения в максимуме за неделю стал значительно меньше, сам максимум остался на прежнем месте в спектре предложения (рис. 1);
— отток предложения произошёл в широком интервале индексов от 1 100$ до 2 900$;
— на графике недельного изменения предложения (рис. 2) видно, что максимум оттока предложения приходится на область индексов около 1 700$, что совпадает с положением максимума самого спектра предложения;
— на общей картине города (рис. 1 и 2) признаков дрейфа не наблюдается.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -0.06 -0.06 Средний по городу индекс продолжает медленно снижаться, темп изменения практически нулевой
Типы
Панель 0.83 -0.32 Панель после большого удорожания показывает заметное удешевление
Кирпич -0.96 0.43 Кирпич – единственный тип строения, который за неделю подорожал
Монолит -0.41 -0.57 Продолжается падение стоимости квадратного метра в монолите, темп снижения остаётся высоким
Форматы
1-комн. 0.12 0.92 Продолжается удорожание формата, темп резко вырос
2-комн. -0.47 0.00 Приостановилось падение индекса формата
3-комн. 0.34 -1.08 Тренд индекса сменил знак,  заметный рост перешёл в быстрое падение
4-комн. -0.98 1.43 Тренд индекса сменил знак,  быстрое падение сменилось столь же быстрым ростом
Районы
Алм. 0.73 0.06 Продолжается удорожание района, темп роста сильно снизился
Жет. 0.73 -0.65 Тренд индекса сменил знак, быстрый рост перешёл в столь же быстрое падение
Ауэз. -0.07 0.48 Индекс района после приостановки показывает немалый рост
Мед. -1.43 0.66 Тренд индекса района сменил знак,  быстрое падение сменилось сильным ростом
Туркс. 1.39 -1.20 Тренд индекса района сменил знак, быстрый рост перешёл в столь же быстрое падение
Бост. -0.69 -1.07 Продолжается быстрое удешевление района, темп падения заметно вырос

 

Динамика объёмов предложения

В таблице 3 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объёмов предложения на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 3 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 0.61 -5.55 Общий объём предложения начал быстро снижаться
Типы
Панель 0.74 -5.95 Заметный рост объёма сегмента перешёл в быстрое падение
Кирпич 0.65 -4.05 Заметный рост объёма сегмента перешёл в быстрое падение
Монолит 0.10 -7.59 После приостановки началось быстрое падение объёма сегмента
Форматы
1-комн. 1.15 -5.69 Рост объёма сегмента перешёл в быстрое падение
2-комн. 1.58 -5.97 Рост объёма сегмента перешёл в быстрое падение
3-комн. -1.21 -4.38 Продолжается падение общего объёма сегмента, темп резко увеличился
4-комн. 1.57 -9.30 Рост объёма сегмента перешёл в очень быстрое падение
Районы
Алм. 5.05 -1.23 Быстрый рост перешёл в заметное падение
Жет. -4.36 -15.19 Продолжается падение общего объёма сегмента, темп резко увеличился
Ауэз. 0.27 -6.40 После приостановки началось быстрое падение объёма сегмента
Мед. 3.91 -9.29 Быстрый рост перешёл в очень быстрое падение
Туркс. 3.72 -3.28 Быстрый рост перешёл в столь же быстрое падение
Бост. -3.27 -4.79 Продолжается падение общего объёма сегмента, темп уменьшения немного увеличился

 

На рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На рис. 4 показана динамика объёмов предложения по районам города.

 

Заметное увеличение стоимости квадратного метра произошло в самом дешёвом Ауэзовском и самом дорогом Медеуском районах.

Из рис. 4 видно, что все без исключения районы города показали значительное снижение объёмов предложения.

 

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами, их недельное изменение и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

 

Таблица 4 Доля рынка Доля рынка    
  Прошлая неделя (%) Сегодня (%) Динамика
долей (%)		 Вклады
сегментов ($)
Типы
Панель 51.31 51.10 -0.22 -6
Кирпич 33.75 34.29 0.54 13
Монолит 14.94 14.61 -0.32 -8
Форматы
1-комн. 24.28 24.24 -0.03 3
2-комн. 34.56 34.41 -0.15 -3
3-комн. 33.15 33.56 0.41 1
4-комн. 7.50 7.20 -0.30 -4
5-комн. 0.51 0.58 0.08 2
Районы
Алм. 22.36 23.38 1.02 19
Жет. 5.74 5.15 -0.59 -8
Ауэз. 27.47 27.23 -0.25 -2
Мед. 12.35 11.86 -0.49 -9
Туркс. 4.87 4.98 0.12 1
Бост. 26.67 26.89 0.21 -2
Алат. 0.54 0.51 -0.03 0

 

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

 

Изменения долей рынка

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Типы
Панель 0.07 -0.22 Панель за неделю потеряла заметную часть рынка
Кирпич 0.01 0.54 Кирпич после приостановки на прошлой неделе захватил большую часть рынка
Монолит -0.08 -0.32 Монолит продолжает терять рынок, темп потери увеличился
Форматы
1-комн. 0.13 -0.03 Формат приостановил расширение на рынке
2-комн. 0.33 -0.15 Тренд доли рынка формата поменял знак, расширение сменилось потерей
3-комн. -0.61 0.41 Тренд доли рынка формата поменял знак, большая потеря частично компенсировалась приобретением
4-комн. 0.07 -0.30 После приостановки формат потерял значительную часть рынка
5-комн. 0.08 0.08 Продолжается медленное увеличение доли рынка формата
Районы
Алм. 0.94 1.02 Продолжается активный захват рынка районом
Жет. -0.30 -0.59 Продолжается быстрая потеря рынка районом, темп потери увеличился
Ауэз. -0.10 -0.25 Продолжается потеря рынка районом, темп потери увеличился
Мед. 0.39 -0.49 Тренд доли рынка формата поменял знак, значительное расширение сменилось большой потерей
Туркс. 0.15 0.12 Продолжается увеличение доли рынка формата, темп роста немного снизился
Бост. -1.07 0.21 Тренд доли рынка формата поменял знак, огромная потеря частично компенсировалась заметным приобретением
Алат. -0.02 -0.03 Незначительное уменьшение доли рынка

 

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.54% (на прошлой неделе было значительно меньше — 0.08%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 0.49% (на прошлой неделе было немного больше — 0.61%);
— общий объём недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.35% (на прошлой неделе было несколько больше — 1.48%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 6

 Тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель -0.32 -0.22 -6 Одновременное удешевление сегмента и потеря рынка
Кирпич 0.43 0.54 13 Одновременное удорожание сегмента и большое расширение места на рынке
Монолит -0.57 -0.32 -8 Одновременное удешевление сегмента и потеря рынка
Форматы
1-комн. 0.92 -0.03 3 Небольшая потеря рынка только частично компенсировала сильное удорожание сегмента
2-комн. 0.00 -0.15 -3 Небольшая потеря рынка и неизменность индекса сегмента
3-комн. -1.08 0.41 1 Большое увеличение доли рынка полностью компенсировало сильное удешевление сегмента
4-комн. 1.43 -0.30 -4 Значительная потеря рынка с запасом компенсировала большое подорожание сегмента
5-комн. 6.00 0.08 2 Одновременное удорожание сегмента и большое расширение места на рынке
Районы
Алм. 0.06 1.02 19 Одновременное удорожание сегмента и огромное расширение места на рынке
Жет. -0.65 -0.59 -8 Одновременное удешевление сегмента и потеря рынка
Ауэз. 0.48 -0.25 -2 Заметная потеря рынка с запасом компенсировала удорожание сегмента
Мед. 0.66 -0.49 -9 Потеря рынка перевесила удорожание сегмента
Туркс. -1.20 0.12 1 Увеличение доли рынка компенсировало удешевление сегмента
Бост. -1.07 0.21 -2 Увеличение доли рынка компенсировало удешевление сегмента
Алат. 7.09 -0.03 0 Нулевой вклад в динамику среднего индекса

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция панели и монолита с одной стороны (суммарно −14$) и кирпича с другой стороны (+13$) привела к небольшому результирующему значению тренда индекса −1$.

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов форматов квартир практически полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— суммирование небольших разнознаковых вкладов по форматам привело к небольшому значению результирующего тренда −1$.

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и трендами индексов;
— знаки вкладов районов практически полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция вкладов в динамику среднего по городу индекса была между Алмалинским районом с одной стороны (+19$) и Медеуским с Жетысуским районами (суммарно −18$) с другой стороны;
— сложение больших разнознаковых вкладов районов привело к небольшому значению результирующего тренда среднего по городу индекса −1$.

На рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.

 

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 7 ОИА +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
Город 847 -3 -0.37 1934 -49 -2.47
Формат $/месяц +/- $ +/- % Предложение +/- Кол-во +/- %
1-комн. 438 -17 -3.74 609 12 2.01
2-комн. 752 15 2.04 692 -42 -5.72
3-комн. 1148 -10 -0.86 491 -20 -3.91
4-комн. 2018 27 1.36 142 1 0.71

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 8 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 8 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -0.97 -0.37 Общий индекс аренды продолжает снижаться, темп заметно уменьшился
Форматы
1-комн. -1.09 -3.74 Продолжается значительное удешевление формата
2-комн. 1.10 2.04 Продолжается рост стоимости арендной платы в формате
3-комн. -0.43 -0.86 Арендная плата в формате продолжает снижаться, темп падения увеличился
4-комн. -0.15 1.36 Тренд стоимости арендной платы сменил знак, небольшое падение перешло в заметный рост

 

Динамика объёмов предложений

В таблице 9 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объёмов предложения на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 9 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 5.76 -2.47 Общий объём предложения стал заметно снижаться
Форматы
1-комн. 7.57 2.01 Продолжается увеличение предложения в формате
2-комн. 5.16 -5.72 Тренд объёма предложения сменил знак, быстрый рост перешёл в столь же быстрое падение
3-комн. 7.35 -3.91 Тренд объёма предложения сменил знак, быстрый рост перешёл в быстрое падение
4-комн. -3.42 0.71 Падение объёма приостановилось

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за неделю и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

Таблица 10 Доля рынка (%) Доля рынка (%)    
Формат Прошл. нед. Сегодня Изменение (%) Вклад формата ($)
1-комн. 30.11 31.49 1.38 1
2-комн. 37.01 35.78 -1.23 -4
3-комн. 25.77 25.39 -0.38 -7
4-комн. 7.11 7.34 0.23 7
Сумма 100,00 100.00 0.00 -3

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка

В таблице 11 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 11 Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Форматы
1-комн. 0.51 1.38 Продолжается активный захват рынка форматом, темп изменения вырос более чем в два раза
2-комн. -0.21 -1.23 Продолжается процесс потери рынка форматом, темп уменьшения значительно вырос
3-комн. 0.38 -0.38 Полная компенсация расширения прошлой недели
4-комн. -0.68 0.23 Частичная компенсация огромной потери на прошлой неделе

Общий объём недельного перераспределения долей рынка по форматам составил величину 1.62% (на прошлой неделе было значительно меньше −0.89%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю заметно уменьшилась (-0.013 за счёт перераспределения предложения) и стала равной 2.086.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 12 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. -3.74 1.38 1 Полная компенсация огромным расширением доли рынка значительного удешевления формата
2-комн. 2.04 -1.23 -4 Компенсация с запасом потерей рынка сильного удорожания формата
3-комн. -0.86 -0.38 -7 Одновременное удешевление формата и заметная потеря рынка
4-комн. 1.36 0.23 7 Одновременное увеличение арендной платы в формате и увеличение доли рынка
Всего     -3

На прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменением стоимости аренды в сегментах, так и динамикой долей рынка.

Конкуренция вкладов от 2-3-комнатных квартир с одной стороны (суммарно −11$) и 1- и 4-комнатных квартир с другой стороны (суммарно +8$) определила небольшое значение результирующего тренда ОИА −3$.

 

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно о них можно прочитать здесь.

На рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

Первая неделя сентября прошла под знаком снижения активности рынков недвижимости из-за празднования Дня Конституции.

Средний по городу индекс практически не изменился (+1$ или +0.06%), а общий объём предложения сильно снизился (-479 квартир или −7.04%). Праздник отбросил город на vi-диаграмме строго влево за счёт падения активности рынка.

Во второй неделе сентября город весь в зелёном: индекс увеличился на 9$ (+0.53%), общий объём предложения вырос на 768 квартир (+12.14%). На vi-диаграмме город двинулся вправо-вверх и практически попал в область, в которой он был в апреле-мае 2010 года.

В третьей неделе сентября основные параметры города изменились незначительно: средний по городу индекс вырос на 4$ (+0.23%), общий объём предложения уменьшился на 32 квартиры (-0.45%).

Четвёртая неделя сентября не принесла большого изменения среднего по городу индекса (+3$ или +0.17%). Общий объём заметно снизился (-219 квартир или −3.1%).

За последнюю неделю сентября средний по городу индекс практически не изменился (-1$ или −0.06%), объём предложения незначительно вырос (+42 квартиры или +0.61%).

Первая неделя октября принесла очень незначительное изменение среднего по городу индекса (-1$ или −0.06%) и довольно резкое уменьшение общего объёма предложения (-382 квартиры или −5.55%). Город на vi-диаграмме сместился строго влево.

Город в своей эволюции на vi-диаграмме пока остаётся в области относительной стабильности.

Линия на рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.

По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объёма предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.

 

Николай Стекольников, аналитик.

Отзывы и пожелания по обзору можно отправить автору на адрес obzor@krisha.kz