Все регионы 

Обзор рынка продажи и аренды квартир в Алматы 25.08 – 01.09.2010


№ 35 (133)

Все нижеизложенное основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт krisha.kz за неделю), пропущенных через ряд последовательных фильтров, отсеивающих:
— объявления, содержащие ложную информацию;
— объявления о продаже объектов, относящиеся к «нетипичному формату» (бывшие приватизированные общежития, квартиры в недостроенных домах, в черновой отделке, с неполной информацией, находящиеся в залоге и т.п.).

Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

Описание общего индекса аренды, основных функций среднего по городу индекса и слагаемых его динамики приведено в описании методики.

 

NB: На рисунках синим цветом обозначен прошлый период, красным — сегодняшний.

NB: В таблицах зеленым цветом обозначен положительный тренд, красным — отрицательный.


 

Рынок продажи квартир

Изменения основных рыночных параметров

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам следующие параметры приведены: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс изменение $/кв.м изменение % предложение изменение к-ва квартир изменение %
Город 1705 1 0.06 6324 -479 -7/04
Типы
Панель 1550 6 0.39 3227 -267 -7.64
Кирпич 1849 -6 -0.32 2234 -121 -5.14
Монолит 1914 -3 -0.16 863 -91 -9.54
Форматы
1-комн 1616 4 0.25 1544 -116 -6.99
2-комн 1670 4 0.24 2256 -116 -4.89
3-комн 1731 9 0.52 2051 -182 -8.15
4-комн 2042 -10 -0.49 451 -52 -10.34
5-комн 2214 -158 -6.66 22 -13 -37.14
Районы
Алм 1795 -9 -0.50 1331 -147 -9.95
Жет 1224 1 0.08 404 -50 -11.01
Ауэ 1463 -3 -0.20 1713 -186 -9.79
Мед 2292 8 0.35 785 -57 -6.77
Тур 1150 0 0.00 319 -17 -5.06
Бос 1833 -5 -0.27 1737 -20 -1.14

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

 

На Рис. 1 — распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения прошлой и этой недели).
На Рис. 2 — разность сегодняшнего распределения и прошлой недели (спектр изменения предложения).

 

 

Динамика распределения общегородского предложения:

— после довольно продолжительного период роста общего объема предложения наступил период спада: на позапрошлой неделе был заметный подъем +3.05%, на прошлой неделе темп роста несколько снизился до +0.22%, а сегодня наблюдается большое уменьшение −7.04%;
— недельный отток предложения составил 479 квартир;
— основной причиной сильного уменьшения предложения является наличие праздника на прошедшей неделе, что обычно значительно снижает активность рынка;
— уровень предложения в максимуме за неделю заметно уменьшился, сам максимум остался на прежнем месте в спектре предложения;
— на графике недельного изменения предложения (Рис. 2) видно, что в широком интервале индексов от 1100$ до 2300$ наблюдается значительный отток квартир;
— спектр оттока предложения (Рис. 2) очень похож на «перевернутый» спектр самого предложения (Рис. 1) — такая ситуация обычно означает общее снижение активности рынка;
— явных признаков дрейфов на Рис. 1 и 2 не наблюдается.

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 индексы Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 0.35 0.06 Рост среднего по городу индекса практически остановился
Типы
Панель 0.13 0.39 Рост индекса продолжается, темп заметно вырос
Кирпич 0.54 -0.32 Тренд индекса поменял знак: рост перешел в падение
Монолит -0.93 -0.16 Падение индекса затормозилось, но продолжается, темп уменьшения индекса стал значительно ниже
Форматы
1-комн -0.25 0.25 Небольшое  падение сменилось таким же небольшим ростом
2-комн 0.06 0.24 Продолжается  рост индекса, темп вырос
3-комн 0.41 0.52 Увеличение индекса идет с прежним высоким темпом
4-комн 1.28 -0.49 Сильный рост перешел в значительное падение
Районы
Алм 0.28 -0.50 Рост перешел в значительное падение
Жет 0.08 0.08 Рост индекса продолжается с небольшим темпом
Ауэ 0.41 -0.20 Рост перешел в небольшое падение
Мед 0.88 0.35 Продолжается рост индекса, темп заметно снизился
Тур -0.61 0.00 Остановилось сильное падение индекса
Бос 0.27 -0.27 Рост перешел в небольшое падение

 

Динамика объемов предложения

В таблице 3 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объемов предложения на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 3 объемы Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 0.22 -7.04 Сильная просадка предложения, связанная с праздником
Типы
Панель -1.85 -7.64 Продолжается падение объемов, темп уменьшения сильно вырос
Кирпич 1.82 -5.14 Рост сменился сильным падением
Монолит 4.26 -9.54 Сильный рост сменился огромным падением
Форматы
1-комн -2.35 -6.99 Продолжается уменьшение объема сегмента, темп  значительно вырос
2-комн -0.63 -4.89 Продолжается уменьшение объема сегмента, темп значительно вырос
3-комн 2.29 -8.15 Рост сменился сильным падением
4-комн 3.29 -10.34 Рост сменился очень сильным падением
Районы
Алм -1.99 -9.95 Продолжается уменьшение объема сегмента, темп  значительно вырос
Жет -1.09 -11.01 Продолжается уменьшение объема сегмента, темп  резко вырос
Ауэ 5.15 -9.79 Рост сменился очень сильным падением
Мед 3.82 -6.77 Рост сменился сильным падением
Тур -5.62 -5.06 Продолжается уменьшение объема сегмента с прежним высоким темпом
Бос -3.30 -1.14 Продолжается уменьшение объема сегмента, темп падения несколько снизился

На Рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На Рис. 4 показана динамика объемов предложения по районам города.

 

 

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами, их недельное изменение и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

 

Таблица 4 доля рынка доля рынка    
  прошлая неделя (%) сегодня (%) динамика
долей %
вклады
сегментов $
Типы
Панель 51.36 51.03 -0.33 -2
Кирпич 34.62 35.33 0.71 11
Монолит 14.02 13.65 -0.38 -8
Форматы
1-комн 24.40 24.41 0.01 1
2-комн 34.87 35.67 0.81 15
3-комн 32.82 32.43 -0.39 -4
4-комн 7.39 7.13 -0.26 -6
5-комн 0.51 0.35 -0.17 -5
Районы
Алм 21.73 21.05 -0.68 -14
Жет 6.67 6.39 -0.29 -3
Ауэ 27.91 27.09 -0.83 -13
Мед 12.38 12.41 0.04 2
Тур 4.94 5.04 0.11 1
Бос 25.83 27.47 1.64 28
Алат 0.54 0.55 0.01 0

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

 

Изменения долей рынка

В таблице 5 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 5
доли рынка
Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Типы
Панель -1.09 -0.33 Продолжается потеря рынка, темп падения доли заметно снизился
Кирпич 0.54 0.71 Продолжается активный захват рынка
Монолит 0.54 -0.38 Наблюдается частичная компенсация сильного увеличения доли на прошлой неделе
Форматы
1-комн -0.64 0.01 Остановился процесс потери рынка сегментом
2-комн -0.30 0.81 Значительное увеличение доли рынка после небольшой потери на прошлой неделе
3-комн 0.66 -0.39 Наблюдается частичная компенсация сильного увеличения доли на прошлой неделе
4-комн 0.22 -0.26 Практически полная компенсация расширения сегмента на прошлой неделе
5-комн 0.06 -0.17 Небольшое увеличение доли на прошлой неделе сменилось заметной потерей не этой неделе
Районы
Алм -0.49 -0.68 Продолжается потеря рынка, темп падения доли несколько вырос
Жет -0.09 -0.29 Продолжается потеря рынка, темп падения доли вырос
Ауэ 1.31 -0.83 Наблюдается частичная компенсация очень сильного увеличения доли на прошлой неделе
Мед 0.43 0.04 Продолжается расширения сегмента на рынке, темп сильно снизился
Тур -0.31 0.11 Частичная компенсация уменьшения доли на прошлой неделе
Бос -0.94 1.64 Полная компенсация сильного уменьшения доли на прошлой неделе и захват значительной части рынка
Алат 0.09 0.01 Незначительное изменение доли рынка

 

Объемы перераспределения рынка:

— общий объем недельного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.71% (на прошлой неделе было несколько больше — 1.09%);
— общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам на этой неделе составил 0.82% (на прошлой неделе было практически столько же — 0.94%);
— общий объем недельного перераспределения долей рынка по районам составил 1.79% (на прошлой неделе было практически столько же — 1.82%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса
 

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 6
Вклады
тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Типы
Панель 0.39 -0.33 -2 Небольшой рост индекса и огромная потеря рынка: результат большой отрицательный вклад от сегмента
Кирпич -0.32 0.71 11 Значительный рост индекса и захват большого куска рынка: результат значительный положительный вклад сегмента
Монолит -0.16 -0.38 -8 Сильное уменьшение индекса частично компенсировалось захватом большой части рынка: результат заметный положительный вклад сегмента
Форматы
1-комн 0.25 0.01 1 Заметное падение индекса и потеря огромного куска рынка: результат – большой отрицательный вклад сегмента
2-комн 0.24 0.81 15 Небольшая положительная динамика индекса и потеря части рынка: результат – небольшой отрицательный вклад сегмента
3-комн 0.52 -0.39 -4 Значительный рост индекса и захват огромной части рынка: результат –  большой положительный вклад сегмента
4-комн -0.49 -0.26 -6 Сильный рост индекса и небольшое увеличение доли рынка: результат – значительный положительный вклад сегмента
5-комн -6.66 -0.17 -5 Небольшой положительный вклад
Районы
Алм -0.50 -0.68 -14 Сильное уменьшение доли рынка только частично компенсировалось небольшим ростом индекса: результат – значительный отрицательный вклад сегмента
Жет 0.08 -0.29 -3 Небольшое уменьшение доли рынка компенсировалось маленьким ростом индекса: результат – незначительный отрицательный вклад сегмента 
Ауэ -0.20 -0.83 -13 Заметный рост индекса и захват огромного куска рынка: результат – очень большой положительный вклад сегмента
Мед 0.35 0.04 2 Значительный рост индекса и захват немаленького куска рынка: результат – большой положительный вклад сегмента
Тур 0.00 0.11 1 Сильное снижение индекса и потеря части рынка: результат – небольшой отрицательный вклад сегмента
Бос -0.27 1.64 28 Небольшой рост индекса и огромная потеря рынка: результат – большой отрицательный вклад сегмента
Алат 4.71 0.01 0 Небольшой положительный вклад

 

По типам:

— на прошедшей неделе вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— знаки вкладов типов строений, как и на прошлой неделе, полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция панели и монолита, с одной стороны, и кирпича, с другой стороны, привела к очень небольшому результирующему значению тренда индекса (+1$).

По форматам:

— на прошедшей неделе вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— знаки вкладов форматов квартир, как и на прошлой неделе, полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция вкладов от 1-2-комнатных квартир с одной стороны (суммарно +16$), и 3-4-5-комнатных квартир с другой стороны (суммарно −15$), определила значение результирующего тренда (+1$).

По районам:

— на прошедшей неделе вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись, в основном, изменениями долей рынка;
— знаки вкладов районов, как и на прошлой неделе, полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция вкладов в динамику среднего по городу индекса была между Алмалинским, Жетысуским и Ауэзовсим районами с одной стороны (суммарно −30$) и Медеуским, Турксибским и Бостандыкским районом (суммарно +31$) с другой стороны;
— сложение значительных разнознаковых вкладов районов привело к относительно небольшому значению результирующего тренда среднего по городу индекса (+1$).

На Рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На Рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса

 

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объем предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 7 ОИА +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
Город 772 12 1.53 1883 -256 -11.97
Формат $/месяц +/- $ +/- % предложение +/- кол-во +/- %
1-комн 442 -5 -1.12 545 -112 -17.05
2-комн 697 7 1.01 741 -68 -8.41
3-комн 1044 51 5.14 494 -58 -10.51
4-комн 1748 -118 -6.32 103 -18 -14.88

Значения ОИА, стоимости аренды и их изменений округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 8 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 8 стоимость Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город 5.03 1.53
Продолжается рост ОИА, темп увеличения заметно уменьшился
Форматы
1-комн 1.82 -1.12 Удорожание сегмента сменилось заметным снижением арендной платы
2-комн 5.18 1.01 Продолжается удорожание сегмента, темп сильно снизился
3-комн -2.17 5.14 Сильное удешевление сегмента сменилось очень сильным подорожанием
4-комн 14.34 -6.32 Арендная стоимость в сегменте после огромного роста сильно снизилась на прошедшей неделе

 

Динамика объемов предложений

В таблице 9 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объемов предложения на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 9 объем Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Город -3.08 -11.97
Продолжается процесс уменьшения общего объема рынка, темп снижения резко вырос
Форматы
1-комн -10.00 -17.05 Продолжается быстрое уменьшение объема сегмента, темп изменения вырос
2-комн -0.61 -8.41 Продолжается уменьшение объема сегмента, темп изменения сильно вырос
3-комн 0.36 -10.51 Небольшой рост на прошлой неделе перешел в значительное снижение
4-комн 7.08 -14.88 Сильное увеличение объема на прошлой неделе сменилось огромным снижением

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

Таблица 10 прошл нед сегодня    
формат доля рынка % доля рынка % изменение % вклад в общий
индекс
1-комн. 30.72 28.94 -1.77 -9
2-комн. 37.82 39.35 1.53 13
3-комн. 25.81 26.23 0.43 18
4-комн. 5.66 5.47 -0.19 -10
Сумма 100.00 100.00 0.00 12

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка

В таблице 11 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка на прошлой и этой неделях (%), а также комментарии.

 

Таблица 11 Доли Тренд на прошлой неделе (%) Тренд на этой неделе (%) Комментарии
Форматы
1-комн -2.36 -1.77 Сегмент продолжает быстро терять рынок
2-комн 0.94 1.53 Продолжается активный захват рынка сегментом
3-комн 0.89 0.43 Продолжается активный захват рынка сегментом
4-комн 0.54 -0.19 Произошла частичная компенсация огромного увеличения доли рынка на прошлой неделе

Общий объем недельного перераспределения долей рынка по форматам составил величину 1.96% (на прошлой неделе было несколько больше — 2.36%).
Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю снова значительно увеличилась (+0.018) и стала равной 2.082.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры для этой недели: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

 

Таблица 12
Вклады
тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн -1.12 -1.77 -9 Падение стоимости аренды и огромная потеря рынка дали большой отрицательный вклад
2-комн 1.01 1.53 13 Рост стоимости аренды и сильное расширение сегмента дали очень большой положительный вклад
3-комн 5.14 0.43 18 Сильный рост стоимости аренды и заметное увеличение доли рынка дали очень большой положительный вклад
4-комн -6.32 -0.19 -10 Сильное падение стоимости аренды и небольшая потеря рынка дали  большой отрицательный вклад
Всего     12

 

Приложение

Эволюция рынка продажи квартир

Для исследования эволюции рынка (или его сегментов) во времени можно использовать такой инструмент, как vi-диаграммы.
Подробно про них можно прочитать здесь.

На Рис. 7 изображена vi-диаграмма, описывающая эволюцию города в целом с начала 2010 года.

 

 

Первая неделя августа дала дальнейшее увеличение индекса (+7$) и неизменность общего объема предложения — город на vi-диаграмме немного сдвинулся «вверх».
Вторая неделя августа принесла заметный рост среднего по городу индекса (+4$) и сильное увеличение общего объема предложения (+6.74%). Город за неделю сдвинулся «вправо-вверх».
Во время третьей недели августа город довольно резко двинулся по траектории «вверх-вправо»: и индекс прибавил сразу 15$ (+0.89%), и общий объем предложения вырос на 201 квартиру (+3.05%).
Город в последнюю неделю лета снова, как и на прошлой неделе, показал рост индекса (+6$ или +0.35%) и небольшое увеличение общего объема предложения (+15 квартир или +0.22%).

Первая неделя сентября прошла под знаком снижения активности рынков недвижимости из-за празднования Дня Конституции.
Средний по городу индекс практически не изменился (+1$ или +0.06%), а общий объем предложения сильно снизился (-479 квартир или −7.04%). Праздник отбросил город на vi-диаграмме строго влево.

Линия на Рис. 7, постепенно удлиняясь с каждой неделей, наглядно показывает совокупное изменение во времени основных рыночных параметров города.
По этой vi-диаграмме можно одновременно проследить изменения среднего индекса и объема предложения, то есть эволюцию всего рынка продаж квартир.

 

Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по обзору можно отправить автору на адрес obzor@krisha.kz



Опубликовано 1 сентября 2010 2380 просмотров Добавить комментарий