NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют февралю-2013, красные — марту-2013.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.

NB: Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» и сайта krisha.kz.

 

Продажа квартир

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлого месяца($), индекс прошедшего месяца ($), абсолютное изменение индекса за месяц ($), относительное изменение индекса за месяц (%), объём предложения в прошлом месяце (кол-во квартир), объём предложения в прошедшем месяце (кол-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за месяц (кол-во квартир), относительное изменение объёма предложения за месяц (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры. В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

Таблица 1:

Сегмент рынка Индекс февраль Индекс март Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1969 1952 -17 -0.86 439 477 38 8.7
панель 2-комн. 1883 1898 15 0.8 657 609 -48 -7.3
панель 3-комн. 1825 1818 -7 -0.38 862 841 -21 -2.4
панель 4-комн. 1872 1797 -75 -4.01 145 135 -10 -6.9
панель 5-комн. 2171 1853 -318 -14.65 7 2 -5 -71.4
кирпич 1-комн. 2158 2099 -59 -2.73 520 543 23 4.4
кирпич 2-комн. 2170 2205 35 1.61 897 792 -105 -11.7
кирпич 3-комн. 2287 2267 -20 -0.87 592 597 5 0.8
кирпич 4-комн. 2420 2341 -79 -3.26 187 179 -8 -4.3
кирпич 5-комн. 2248 2365 117 5.2 13 14 1 7.7
монолит 1-комн. 1818 1921 103 5.67 97 132 35 36.1
монолит 2-комн. 1922 1918 -4 -0.21 240 261 21 8.8
монолит 3-комн. 2113 2161 48 2.27 256 246 -10 -3.9
монолит 4-комн. 2183 2096 -87 -3.99 72 49 -23 -31.9
монолит 5-комн. 2139 2330 191 8.93 11 8 -3 -27.3
все панель 1877 1871 -6 -0.32 2110 2064 -46 -2.2
все кирпич 2220 2207 -13 -0.59 2209 2125 -84 -3.8
все монолит 2010 2021 11 0.55 676 696 20 3
все 1-комн. 2048 2017 -31 -1.51 1056 1152 96 9.1
все 2-комн. 2031 2047 16 0.79 1794 1662 -132 -7.4
все 3-комн. 2027 2027 0 0 1710 1684 -26 -1.5
все 4-комн. 2181 2105 -76 -3.48 404 363 -41 -10.1
все 5-комн. 2191 2310 119 5.43 31 24 -7 -22.6
весь Алм. р-н
 2047 2039 -8 -0.39 4995
 4885
 -110
 -2.2

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедший месяц.

Рисунок 1 — Спектры предложения
в Алмалинском районе		 Рисунок 2 — Изменение спектра
предложения в Алмалинском районе за месяц

 

Жетысуский район

Таблица 2:

Сегмент рынка Индекс февраль Индекс март Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1519 1519 0 0 374 394 20 5.3
панель 2-комн. 1512 1514 2 0.13 278 274 -4 -1.4
панель 3-комн. 1463 1497 34 2.32 226 215 -11 -4.9
панель 4-комн. 1382 1391 9 0.65 52 53 1 1.9
панель 5-комн. 1250 н/д н/д н/д 1 0 -1 -100
кирпич 1-комн. 1488 1501 13 0.87 157 149 -8 -5.1
кирпич 2-комн. 1419 1440 21 1.48 202 168 -34 -16.8
кирпич 3-комн. 1346 1457 111 8.25 68 72 4 5.9
кирпич 4-комн. 919 1083 164 17.85 9 12 3 33.3
кирпич 5-комн. 1098 н/д н/д н/д 1 0 -1 -100
монолит 1-комн. 1348 1347 -1 -0.07 221 232 11 5
монолит 2-комн. 1223 1206 -17 -1.39 189 165 -24 -12.7
монолит 3-комн. 1369 1342 -27 -1.97 108 94 -14 -13
монолит 4-комн. 927 919 -8 -0.86 5 6 1 20
монолит 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
все панель 1495 1504 9 0.6 931 936 5 0.5
все кирпич 1421 1454 33 2.32 437 401 -36 -8.2
все монолит 1303 1293 -10 -0.77 523 497 -26 -5
все 1-комн. 1462 1463 1 0.07 752 775 23 3.1
все 2-комн. 1402 1409 7 0.5 669 607 -62 -9.3
все 3-комн. 1418 1451 33 2.33 402 381 -21 -5.2
все 4-комн. 1284 1298 14 1.09 6 71 5 7.6
все 5-комн. 1174 н/д н/д н/д 2 0 -2 -100
весь Жет. р-н
 1425
 1436
 11
 0.77
 1891
 1834
 -57
 -3

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедший месяц.

Рисунок 3 — Спектры предложения
в Жетысуском районе		 Рисунок 4 — Изменение спектра
предложения в Жетысуском районе за месяц

 

Ауэзовский район

Таблица 3:

Сегмент рынка Индекс февраль Индекс март Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1747 1747 0 0 1157 1183 26 2.2
панель 2-комн. 1663 1671 8 0.48 1295 1385 90 6.9
панель 3-комн. 1620 1620 0 0 1387 1362 -25 -1.8
панель 4-комн. 1756 1777 21 1.2 275 247 -28 -10.2
панель 5-комн. 1867 1994 127 6.8 1 1 0 0
кирпич 1-комн. 1679 1690 11 0.66 257 277 20 7.8
кирпич 2-комн. 1695 1648 -47 -2.77 271 336 65 24
кирпич 3-комн. 1769 1732 -37 -2.09 261 255 -6 -2.3
кирпич 4-комн. 1754 1747 -7 -0.4 82 78 -4 -4.9
кирпич 5-комн. 2152 2174 22 1.02 11 7 -4 -36.4
монолит 1-комн. 1630 1624 -6 -0.37 378 391 13 3.4
монолит 2-комн. 1600 1608 8 0.5 569 563 -6 -1.1
монолит 3-комн. 1675 1674 -1 -0.06 478 471 -7 -1.5
монолит 4-комн. 1704 1681 -23 -1.35 91 87 -4 -4.4
монолит 5-комн. 1237 1268 31 2.51 10 14 4 40
все панель 1678 1682 4 0.24 4115 4178 63 1.5
все кирпич 1723 1694 -29 -1.68 882 953 71 8
все монолит 1634 1633 -1 -0.06 1526 1526 0 0
все 1-комн. 1712 1712 0 0 1792 1851 59 3.3
все 2-комн. 1650 1652 2 0.12 2135 2284 149 7
все 3-комн. 1650 1645 -5 -0.3 2126 2088 -38 -1.8
все 4-комн. 1744 1751 7 0.4 448 412 -36 -8
все 5-комн. 1723 1589 -134 -7.78 22 22 0 0
весь Ауэз. р-н
 1674
 1672
 -2
 -0.12
 6523
 6657
 134
 2.1

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедший месяц.

Рисунок 5 — Спектры предложения
в Ауэзовском районе		 Рисунок 6 — Изменение спектра
предложения в Ауэзовском районе за месяц

 

Медеуский район

Таблица 4:

Сегмент рынка Индекс февраль Индекс март Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 2123 2141 18 0.85 102 115 13 12.7
панель 2-комн. 2097 2156 59 2.81 186 187 1 0.5
панель 3-комн. 1967 1976 9 0.46 257 248 -9 -3.5
панель 4-комн. 2006 2119 113 5.63 54 24 -30 -55.6
панель 5-комн. 1984 2188 204 10.28 8 5 -3 -37.5
кирпич 1-комн. 2423 2434 11 0.45 284 282 -2 -0.7
кирпич 2-комн. 2472 2430 -42 -1.7 450 373 -77 -17.1
кирпич 3-комн. 2593 2562 -31 -1.2 631 519 -112 -17.7
кирпич 4-комн. 2792 2773 -19 -0.68 237 233 -4 -1.7
кирпич 5-комн. 2463 2643 180 7.31 42 39 -3 -7.1
монолит 1-комн. 1984 2007 23 1.16 73 90 17 23.3
монолит 2-комн. 2461 2593 132 5.36 202 192 -10 -5
монолит 3-комн. 2578 2541 -37 -1.44 271 218 -53 -19.6
монолит 4-комн. 2813 2859 46 1.64 133 125 -8 -6
монолит 5-комн. 2769 2428 -341 -12.31 23 12 -11 -47.8
все панель 2036 2074 38 1.87 607 579 -28 -4.6
все кирпич 2555 2539 -16 -0.63 1644 1446 -198 -12
все монолит 2533 2541 8 0.32 702 637 -65 -9.3
все 1-комн. 2286 2286 0 0 459 487 28 6.1
все 2-комн. 2386 2403 17 0.71 838 752 -86 -10.3
все 3-комн. 2450 2409 -41 -1.67 1159 985 -174 -15
все 4-комн. 2698 2759 61 2.26 424 382 -42 -9.9
все 5-комн. 2507 2556 49 1.95 73 56 -17 -23.3
весь Мед. р-н
 2443
 2438
 -5
 -0.2
 2953
 2662
 -291
 -9.9

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедший месяц.

Рисунок 7 — Спектры предложения
в Медеуском районе		 Рисунок 8 — Изменение спектра
предложения в Медеуском районе за месяц

 

Турксибский район

Таблица 5:

Сегмент рынка Индекс февраль Индекс март Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1451 1440 -11 -0.76 100 63 -37 -37
панель 2-комн. 1346 1316 -30 -2.23 159 150 -9 -5.7
панель 3-комн. 1309 1318 9 0.69 128 110 -18 -14.1
панель 4-комн. 1222 1272 50 4.09 34 23 -11 -32.4
панель 5-комн. н/д 1388 н/д н/д 0 3 3 н/д
кирпич 1-комн. 1461 1440 -21 -1.44 355 342 -13 -3.7
кирпич 2-комн. 1371 1358 -13 -0.95 404 437 33 8.2
кирпич 3-комн. 1311 1301 -10 -0.76 233 252 19 8.2
кирпич 4-комн. 1207 1105 -102 -8.45 31 27 -4 -12.9
кирпич 5-комн. 1777 н/д н/д н/д 2 0 -2 -100
монолит 1-комн. 1281 1326 45 3.51 21 23 2 9.5
монолит 2-комн. 1296 1311 15 1.16 68 54 -14 -20.6
монолит 3-комн. 1113 1133 20 1.8 37 39 2 5.4
монолит 4-комн. 1050 1223 173 16.48 2 4 2 100
монолит 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
все панель 1349 1336 -13 -0.96 421 349 -72 -17.1
все кирпич 1384 1364 -20 -1.45 1025 1058 33 3.2
все монолит 1236 1253 17 1.38 128 120 -8 -6.3
все 1-комн. 1450 1434 -16 -1.1 476 428 -48 -10.1
все 2-комн. 1357 1344 -13 -0.96 631 641 10 1.6
все 3-комн. 1292 1289 -3 -0.23 398 401 3 0.8
все 4-комн. 1210 1184 -26 -2.15 67 54 -13 -19.4
все 5-комн. 1776 1388 -388 -21.85 2 3 1 50
весь Турк. р-н
 1363
 1349
 -14
 -1.03
 1574
 1527
 -47
 -3

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедший месяц.

Рисунок 9 — Спектры предложения
в Турксибском районе		 Рисунок 10 — Изменение спектра
предложения в Турксибском районе за месяц

 

Бостандыкский район

Таблица 6:

Сегмент рынка Индекс февраль Индекс март Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1994 1990 -4 -0.2 505 468 -37 -7.3
панель 2-комн. 1967 1958 -9 -0.46 867 747 -120 -13.8
панель 3-комн. 1878 1913 35 1.86 1017 979 -38 -3.7
панель 4-комн. 2023 2022 -1 -0.05 200 189 -11 -5.5
панель 5-комн. 1966 1859 -107 -5.44 8 6 -2 -25
кирпич 1-комн. 2064 2056 -8 -0.39 484 464 -20 -4.1
кирпич 2-комн. 2007 2010 3 0.15 754 707 -47 -6.2
кирпич 3-комн. 2182 2187 5 0.23 495 461 -34 -6.9
кирпич 4-комн. 2327 2271 -56 -2.41 178 183 5 2.8
кирпич 5-комн. 2214 2328 114 5.15 30 42 12 40
монолит 1-комн. 2220 2172 -48 -2.16 138 132 -6 -4.3
монолит 2-комн. 2371 2385 14 0.59 330 350 20 6.1
монолит 3-комн. 2443 2441 -2 -0.08 558 512 -46 -8.2
монолит 4-комн. 2623 2677 54 2.06 197 182 -15 -7.6
монолит 5-комн. 2806 2587 -219 -7.8 24 26 2 8.3
все панель 1941 1950 9 0.46 2597 2389 -208 -8
все кирпич 2097 2098 1 0.05 1941 1857 -84 -4.3
все монолит 2434 2433 -1 -0.04 1247 1202 -45 -3.6
все 1-комн. 2051 2041 -10 -0.49 1127 1064 -63 -5.6
все 2-комн. 2050 2061 11 0.54 1951 1804 -147 -7.5
все 3-комн. 2103 2115 12 0.57 2070 1952 -118 -5.7
все 4-комн. 2322 2319 -3 -0.13 575 554 -21 -3.7
все 5-комн. 2411 2380 -31 -1.29 62 74 12 19.4
весь Бост. р-н
 2100 2107 7 0.33 5785 5448 -337 -5.8

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедший месяц.

Рисунок 11 — Спектры предложения
в Бостандыкском районе		 Рисунок 12 — Изменение спектра
предложения в Бостандыкском районе за месяц

 

Город в целом

Таблица 7:

Сегмент рынка Индекс февраль Индекс март Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1799 1800 1 0.06 2691 2709 18 0.7
панель 2-комн. 1777 1773 -4 -0.23 3451 3355 -96 -2.8
панель 3-комн. 1736 1747 11 0.63 3885 3763 -122 -3.1
панель 4-комн. 1813 1811 -2 -0.11 767 677 -90 -11.7
панель 5-комн. 1996 1879 -117 -5.86 25 17 -8 -32
кирпич 1-комн. 1937 1922 -15 -0.77 2079 2083 4 0.2
кирпич 2-комн. 1964 1935 -29 -1.48 3014 2847 -167 -5.5
кирпич 3-комн. 2157 2110 -47 -2.18 2299 2187 -112 -4.9
кирпич 4-комн. 2354 2304 -50 -2.12 733 729 -4 -0.5
кирпич 5-комн. 2292 2442 150 6.54 100 102 2 2
монолит 1-комн. 1685 1695 10 0.59 941 1014 73 7.8
монолит 2-комн. 1844 1885 41 2.22 1637 1617 -20 -1.2
монолит 3-комн. 2096 2078 -18 -0.86 1724 1592 -132 -7.7
монолит 4-комн. 2414 2433 19 0.79 502 454 -48 -9.6
монолит 5-комн. 2454 2212 -242 -9.86 68 60 -8 -11.8
все панель 1770 1773 3 0.17 10819 10521 -298 -2.8
все кирпич 2050 2021 -29 -1.41 8225 7948 -277 -3.4
все монолит 1970 1966 -4 -0.2 4872 4737 -135 -2.8
все 1-комн. 1831 1826 -5 -0.27 5711 5806 95 1.7
все 2-комн. 1860 1855 -5 -0.27 8102 7819 -283 -3.5
все 3-комн. 1936 1922 -14 -0.72 7908 7542 -366 -4.6
все 4-комн. 2162 2156 -6 -0.28 2002 1860 -142 -7.1
все 5-комн. 2311 2312 1 0.04 193 179 -14 -7.3
город
 1907
 1897
 -10
 -0.52
 23916
 23206
 -710
 -3

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). Рис. 14 Изменение спектра общегородского предложения за прошедший месяц.

Рисунок 13 — Cпектр общегородского
предложения		 Рисунок 14 — Изменение спектра
общегородского предложения за месяц

На рис. 15 показана динамика средних индексов по районам города за месяц.

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
Рисунок 15 - Динамика индексов по районам города (февраль 2013 года -март 2013 года)    

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения равно 0.14%, что почти в 3.5 раза меньше, чем было в прошлом месяце (0.48%);
— основное перераспределение предложения по типам: небольшое снижение доли объёма предложения кирпича в пользу панели и монолита;
— все типы строений за месяц сохранили направления изменения своих долей объёма предложения: панель и монолит продолжают увеличивать свои доли, а кирпич продолжает уменьшать свою долю.

По форматам квартир:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.14%, что значительно меньше, чем было в прошлом месяце (1.81%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: значительное уменьшение долей объёма предложения форматов 2-, 3- и 4-комнатных квартир в пользу 1-комнатных;
— форматы 2- и 5-комнатных квартир за месяц поменяли направления изменения долей объёма предложения;
— продолжается быстрое увеличение доли объёма предложения в формате 1-комнатных квартир, а в форматах 3- и 4-комнатных продолжается уменьшение долей.

По районам города:
— суммарное месячное изменение долей объёмов предложения сегодня равно 1.59%, что значительно больше, чем было в прошлом месяце (1.04%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: очень большие снижения долей объёмов предложения Медеуского и Бостандыкского районов в пользу Алмалинского и Ауэзовского районов;
— Медеуский район продолжает быстро уменьшать свою долю объёма предложения;
— Ауэзовский район продолжают быстро увеличивать свою долю объёма предложения.

 

Анализ изменения среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Причинами мартовского изменение среднего по городу индекса (-10$) являются
— незначительная ценовая динамику: 0$;
— большое перераспределение предложения в пользу более дешевого жилья: −10$.

Итоги марта на рынке продаж квартир

— объём общего предложения заметно снизился;
— общий уровень цен предложения изменился очень незначительно;
— сильно вырос удельный вес относительно дешевого жилья.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение за месяц, общий объём предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 8 ОИА Изменение цены предложения
($)		 Изменение цены предложения
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
город 813
 -26
 -3.10
 7331
 -441
 -5.67
формат цена предложения изменение цены предложения ($) изменение цены предложения (%)      
1-комн. 489 -6 -1.28 2233 -121 -5.14
2-комн. 729 -21 -2.74 2803 -184 -6.16
3-комн. 1106 -20 -1.80 1888 -98 -4.93
4-комн. 1812 -166 -8.37 407 -38 -8.54

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное месячное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня стало равным 0.37%, что немного меньше, чем было в прошлом месяце (0.53%).

Основное перераспределение объёмов предложения: заметные снижение доли объёма предложения в сегментах 2- и 4-комнатных квартир в пользу 1- и 3-комнатных квартир.

Сегмент 1-комнатных квартир продолжает увеличивать свою долю, а остальные форматы поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за месяц незначительно снизилась (-0.004).

В прошедшем месяце средний формат сдаваемой квартиры был равен 2.064.

 

Анализ изменения общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Причинами мартовского изменения общего индекса аренды (-26$) являются
— ценовая динамика (резкое падение цен предложения): −24$;
— структурная динамика (небольшое перераспределение предложения в пользу более дешевых сегментов): −2$.

Итоги марта на рынке аренды квартир

— объём общего предложения значительно уменьшился;
— общий уровень цен предложения резко снизился;
— незначительно увеличился удельный вес относительно недорогого жилья.

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости в Алматы в феврале 2013 года.

 

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.