Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы в январе 2013 года


 

NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют декабрю-2012, красные — январю-2013.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.

NB: Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» и сайта krisha.kz.

 

Продажа квартир

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлого месяца($), индекс прошедшего месяца ($), абсолютное изменение индекса за месяц ($), относительное изменение индекса за месяц (%), объём предложения в прошлом месяце (кол-во квартир), объём предложения в прошедшем месяце (кол-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за месяц (кол-во квартир), относительное изменение объёма предложения за месяц (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры. В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

Таблица 1:

Сегмент рынка Индекс декабрь Индекс январь Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1968 1959 -9 -0.46 358 399 41 11.5
панель 2-комн. 1889 1911 22 1.16 515 522 7 1.4
панель 3-комн. 1811 1848 37 2.04 736 886 150 20.4
панель 4-комн. 1849 1857 8 0.43 119 125 6 5
панель 5-комн. 2232 2132 -100 -4.48 2 5 3 150
кирпич 1-комн. 2120 2129 9 0.42 448 467 19 4.2
кирпич 2-комн. 2219 2207 -12 -0.54 630 775 145 23
кирпич 3-комн. 2293 2298 5 0.22 540 555 15 2.8
кирпич 4-комн. 2462 2425 -37 -1.5 160 191 31 19.4
кирпич 5-комн. 1700 1966 266 15.65 8 8 0 0
монолит 1-комн. 2012 1877 -135 -6.71 77 105 28 36.4
монолит 2-комн. 1889 1902 13 0.69 215 229 14 6.5
монолит 3-комн. 2068 2026 -42 -2.03 220 237 17 7.7
монолит 4-комн. 2192 2296 104 4.74 56 59 3 5.4
монолит 5-комн. 1962 2070 108 5.5 4 6 2 50
все панель 1869 1889 20 1.07 1730 1937 207 12
все кирпич 2235 2233 -2 -0.09 1786 1996 210 11.8
все монолит 2004 1982 -22 -1.1 572 636 64 11.2
все 1-комн. 2048 2031 -17 -0.83 883 971 88 10
все 2-комн. 2041 2060 19 0.93 1360 1526 166 12.2
все 3-комн. 2023 2021 -2 -0.1 1496 1678 182 12.2
все 4-комн. 2198 2215 17 0.77 335 375 40 11.9
все 5-комн. 1850 2042 192 10.38 14 19 5 35.7
весь Алм. р-н
2048
2052
4
0.2
4088
4569
481
11.8

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедший месяц.

Рисунок 1 — Спектры предложения
в Алмалинском районе
Рисунок 2 — Изменение спектра
предложения в Алмалинском районе за месяц

 

Жетысуский район

Таблица 2:

Сегмент рынка Индекс декабрь Индекс январь Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1504 1525 21 1.4 322 349 27 8.4
панель 2-комн. 1481 1491 10 0.68 204 218 14 6.9
панель 3-комн. 1410 1420 10 0.71 173 199 26 15
панель 4-комн. 1344 1418 74 5.51 46 67 21 45.7
панель 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
кирпич 1-комн. 1463 1444 -19 -1.3 102 124 22 21.6
кирпич 2-комн. 1390 1386 -4 -0.29 127 161 34 26.8
кирпич 3-комн. 1395 1383 -12 -0.86 84 81 -3 -3.6
кирпич 4-комн. 1261 1066 -195 -15.46 8 8 0 0
кирпич 5-комн. 1072 н/д н/д н/д 1 0 -1 -100
монолит 1-комн. 1344 1319 -25 -1.86 159 202 43 27
монолит 2-комн. 1191 1200 9 0.76 154 175 21 13.6
монолит 3-комн. 1269 1297 28 2.21 56 82 26 46.4
монолит 4-комн. н/д 935 н/д н/д 0 6 6 н/д
монолит 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
все панель 1465 1482 17 1.16 745 833 88 11.8
все кирпич 1409 1398 -11 -0.78 322 374 52 16.1
все монолит 1268 1265 -3 -0.24 369 465 96 26
все 1-комн. 1452 1448 -4 -0.28 583 675 92 15.8
все 2-комн. 1365 1368 3 0.22 485 554 69 14.2
все 3-комн. 1380 1383 3 0.22 313 362 49 15.7
все 4-комн. 1331 1347 16 1.2 54 81 27 50
все 5-комн. 1072 н/д н/д н/д 1 0 -1 -100
весь Жет. р-н
1402 1403 1 0.07 1436
1672
236
16.4

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедший месяц.

Рисунок 3 — Спектры предложения
в Жетысуском районе
Рисунок 4 — Изменение спектра
предложения в Жетысуском районе за месяц

 

Ауэзовский район

Таблица 3:

Сегмент рынка Индекс декабрь Индекс январь Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1701 1739 38 2.23 810 925 115 14.2
панель 2-комн. 1655 1656 1 0.06 1085 1124 39 3.6
панель 3-комн. 1596 1608 12 0.75 1127 1301 174 15.4
панель 4-комн. 1747 1764 17 0.97 190 233 43 22.6
панель 5-комн. 1520 н/д н/д н/д 2 0 -2 -100
кирпич 1-комн. 1651 1682 31 1.88 169 225 56 33.1
кирпич 2-комн. 1663 1683 20 1.2 246 270 24 9.8
кирпич 3-комн. 1767 1763 -4 -0.23 223 261 38 17
кирпич 4-комн. 1760 1706 -54 -3.07 96 91 -5 -5.2
кирпич 5-комн. 1976 2237 261 13.21 15 10 -5 -33.3
монолит 1-комн. 1718 1673 -45 -2.62 263 301 38 14.4
монолит 2-комн. 1637 1584 -53 -3.24 456 486 30 6.6
монолит 3-комн. 1659 1671 12 0.72 392 451 59 15.1
монолит 4-комн. 1783 1842 59 3.31 64 83 19 29.7
монолит 5-комн. 1153 1314 161 13.96 5 7 2 40
все панель 1651 1667 16 0.97 3214 3583 369 11.5
все кирпич 1709 1716 7 0.41 749 857 108 14.4
все монолит 1668 1648 -20 -1.2 1180 1328 148 12.5
все 1-комн. 1697 1716 19 1.12 1242 1451 209 16.8
все 2-комн. 1651 1641 -10 -0.61 1787 1880 93 5.2
все 3-комн. 1631 1642 11 0.67 1742 2013 271 15.6
все 4-комн. 1756 1767 11 0.63 350 407 57 16.3
все 5-комн. 1747 1857 110 6.3 22 17 -5 -22.7
весь Ауэз. р-н
1663
1669
6
0.36
5143
5768
625
12.2

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедший месяц.

Рисунок 5 — Спектры предложения
в Ауэзовском районе
Рисунок 6 — Изменение спектра
предложения в Ауэзовском районе за месяц

 

Медеуский район

Таблица 4:

Сегмент рынка Индекс декабрь Индекс январь Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 2117 2143 26 1.23 84 120 36 42.9
панель 2-комн. 2041 2028 -13 -0.64 152 191 39 25.7
панель 3-комн. 2006 1971 -35 -1.74 194 244 50 25.8
панель 4-комн. 1954 2077 123 6.29 55 63 8 14.5
панель 5-комн. 2167 2151 -16 -0.74 7 8 1 14.3
кирпич 1-комн. 2400 2393 -7 -0.29 250 244 -6 -2.4
кирпич 2-комн. 2368 2463 95 4.01 386 443 57 14.8
кирпич 3-комн. 2529 2608 79 3.12 549 602 53 9.7
кирпич 4-комн. 2774 2786 12 0.43 193 197 4 2.1
кирпич 5-комн. 2704 2452 -252 -9.32 42 34 -8 -19
монолит 1-комн. 2032 1980 -52 -2.56 65 63 -2 -3.1
монолит 2-комн. 2444 2528 84 3.44 175 163 -12 -6.9
монолит 3-комн. 2637 2654 17 0.64 226 254 28 12.4
монолит 4-комн. 2938 3047 109 3.71 161 144 -17 -10.6
монолит 5-комн. 3043 3430 387 12.72 38 22 -16 -42.1
все панель 2032 2034 2 0.1 492 626 134 27.2
все кирпич 2500 2550 50 2 1420 1520 100 7
все монолит 2623 2670 47 1.79 665 646 -19 -2.9
все 1-комн. 2280 2261 -19 -0.83 399 427 28 7
все 2-комн. 2316 2371 55 2.37 713 797 84 11.8
все 3-комн. 2449 2477 28 1.14 969 1100 131 13.5
все 4-комн. 2728 2768 40 1.47 409 404 -5 -1.2
все 5-комн. 2809 2750 -59 -2.1 87 64 -23 -26.4
весь Мед. р-н
2442
2462
20
0.82
2577
2792
215
8.3

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедший месяц.

Рисунок 7 — Спектры предложения
в Медеуском районе
Рисунок 8 — Изменение спектра
предложения в Медеуском районе за месяц

 

Турксибский район

Таблица 5:

Сегмент рынка Индекс декабрь Индекс январь Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1348 1411 63 4.67 34 46 12 35.3
панель 2-комн. 1330 1325 -5 -0.38 96 120 24 25
панель 3-комн. 1295 1303 8 0.62 100 110 10 10
панель 4-комн. 1233 1261 28 2.27 9 30 21 233.3
панель 5-комн. 782 н/д н/д н/д 1 0 -1 -100
кирпич 1-комн. 1434 1426 -8 -0.56 219 272 53 24.2
кирпич 2-комн. 1326 1362 36 2.71 301 357 56 18.6
кирпич 3-комн. 1297 1301 4 0.31 201 217 16 8
кирпич 4-комн. 1268 1356 88 6.94 17 22 5 29.4
кирпич 5-комн. н/д 1413 н/д н/д 0 1 1 н/д
монолит 1-комн. 1316 1290 -26 -1.98 43 38 -5 -11.6
монолит 2-комн. 1231 1296 65 5.28 46 59 13 28.3
монолит 3-комн. 1072 1129 57 5.32 31 48 17 54.8
монолит 4-комн. 1144 1106 -38 -3.32 3 5 2 66.7
монолит 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
все панель 1312 1323 11 0.84 240 306 66 27.5
все кирпич 1348 1366 18 1.34 738 869 131 17.8
все монолит 1218 1234 16 1.31 123 150 27 22
все 1-комн. 1407 1409 2 0.14 296 356 60 20.3
все 2-комн. 1316 1346 30 2.28 443 536 93 21
все 3-комн. 1275 1279 4 0.31 332 375 43 13
все 4-комн. 1244 1283 39 3.14 29 57 28 96.6
все 5-комн. 782 1413 631 80.69 1 1 0 0
весь Турк. р-н
1326
1341
15
1.13
1101
1325
224
20.3

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедший месяц.

Рисунок 9 — Спектры предложения
в Турксибском районе
Рисунок 10 — Изменение спектра
предложения в Турксибском районе за месяц

 

Бостандыкский район

Таблица 6:

Сегмент рынка Индекс декабрь Индекс январь Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1966 2016 50 2.54 544 466 -78 -14.3
панель 2-комн. 1933 1965 32 1.66 681 744 63 9.3
панель 3-комн. 1832 1851 19 1.04 842 958 116 13.8
панель 4-комн. 1917 1967 50 2.61 128 158 30 23.4
панель 5-комн. 2024 2051 27 1.33 8 8 0 0
кирпич 1-комн. 2025 2046 21 1.04 377 410 33 8.8
кирпич 2-комн. 1980 2018 38 1.92 611 718 107 17.5
кирпич 3-комн. 2176 2194 18 0.83 430 459 29 6.7
кирпич 4-комн. 2309 2369 60 2.6 194 185 -9 -4.6
кирпич 5-комн. 2254 2346 92 4.08 24 19 -5 -20.8
монолит 1-комн. 2181 2177 -4 -0.18 107 98 -9 -8.4
монолит 2-комн. 2403 2364 -39 -1.62 284 322 38 13.4
монолит 3-комн. 2433 2445 12 0.49 455 483 28 6.2
монолит 4-комн. 2618 2651 33 1.26 141 153 12 8.5
монолит 5-комн. 2343 2554 211 9.01 17 26 9 52.9
все панель 1901 1929 28 1.47 2203 2334 131 5.9
все кирпич 2084 2109 25 1.2 1636 1791 155 9.5
все монолит 2421 2428 7 0.29 1004 1082 78 7.8
все 1-комн. 2009 2044 35 1.74 1028 974 -54 -5.3
все 2-комн. 2035 2058 23 1.13 1576 1784 208 13.2
все 3-комн. 2075 2085 10 0.48 1727 1900 173 10
все 4-комн. 2294 2327 33 1.44 463 496 33 7.1
все 5-комн. 2247 2403 156 6.94 49 53 4 8.2
весь Бост. р-н
2071
2094
23
1.11
4843
5207
364
7.5

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедший месяц.

Рисунок 11 — Спектры предложения
в Бостандыкском районе
Рисунок 12 — Изменение спектра
предложения в Бостандыкском районе за месяц

 

Город в целом

Таблица 7:

Сегмент рынка Индекс декабрь Индекс январь Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1791 1814 23 1.28 2160 2312 152 7
панель 2-комн. 1764 1778 14 0.79 2740 2927 187 6.8
панель 3-комн. 1713 1732 19 1.11 3179 3705 526 16.5
панель 4-комн. 1780 1795 15 0.84 555 684 129 23.2
панель 5-комн. 1982 2108 126 6.36 20 21 1 5
кирпич 1-комн. 1944 1923 -21 -1.08 1585 1770 185 11.7
кирпич 2-комн. 1949 1979 30 1.54 2330 2760 430 18.5
кирпич 3-комн. 2130 2157 27 1.27 2044 2190 146 7.1
кирпич 4-комн. 2344 2350 6 0.26 676 703 27 4
кирпич 5-комн. 2355 2326 -29 -1.23 90 73 -17 -18.9
монолит 1-комн. 1724 1670 -54 -3.13 743 826 83 11.2
монолит 2-комн. 1873 1850 -23 -1.23 1350 1452 102 7.6
монолит 3-комн. 2106 2085 -21 -1 1389 1564 175 12.6
монолит 4-комн. 2543 2538 -5 -0.2 426 451 25 5.9
монолит 5-комн. 2642 2679 37 1.4 64 61 -3 -4.7
все панель 1753 1771 18 1.03 8654 9649 995 11.5
все кирпич 2048 2056 8 0.39 6725 7496 771 11.5
все монолит 2010 1983 -27 -1.34 3972 4354 382 9.6
все 1-комн. 1834 1829 -5 -0.27 4488 4908 420 9.4
все 2-комн. 1854 1870 16 0.86 6420 7139 719 11.2
все 3-комн. 1924 1931 7 0.36 6612 7459 847 12.8
все 4-комн. 2206 2189 -17 -0.77 1657 1838 181 10.9
все 5-комн. 2417 2436 19 0.79 174 155 -19 -10.9
город
1909
1913
4
0.21
19351
21499
2148
11.1

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). Рис. 14 Изменение спектра общегородского предложения за прошедший месяц.

Рисунок 13 — Cпектр общегородского
предложения
Рисунок 14 — Изменение спектра
общегородского предложения за месяц

На рис. 15 показана динамика средних индексов по районам города за месяц.

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
Рисунок 15 - Динамика индексов по районам города (декабрь 2012 года -январь 2013 года)    

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения равно 0.27%, что во много раз меньше, чем было в прошлом месяце (1.25%);
— основное перераспределение предложения по типам: небольшое снижение доли объёма предложения монолита в пользу кирпича и панели;
— все типы строений за месяц поменяли направление изменения своих долей объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.56%, что в несколько меньше, чем было в прошлом месяце (0.69%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: заметные уменьшения долей объёма предложения форматов 1- и 5-комнатных квартир в пользу 3-комнатных;
— форматы
3-комнатных квартир продолжает увеличивать свою долю объёма предложения, а формат 1-комнатных квартир продолжает уменьшать свою долю;
— все остальные форматы за месяц поменяли направления изменения долей объёма предложения.

По районам города:
— суммарное месячное изменение долей объёмов предложения сегодня равно 1.21%, что практически совпадает с уровнем прошлого месяца (1.19%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёмов предложения Медеуского и Бостандыкского районов в пользу Жетысуского, Ауэзовского и Турксибского районов;
— Алмалинский район продолжает увеличивать свою долю объёма предложения;
— остальные районы поменяли направления изменения долей своих объёмов предложения.

 

Анализ изменения среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Сегодняшнее изменение среднего по городу индекса (+4$) имеет причинами
— ценовую динамику (общее значительное увеличение уровня цен предложения): +16$;
— структурную динамику (перераспределение предложения в пользу более дешевого жилья): −12$.

Отметим, что влияние обоих факторов (повышение общего уровня цен предложения и перераспределение предложения в пользу относительно дешевого жилья) частично компенсировалось.

 

Итоги месяца

— в январе уровень общего предложения на рынке продаж квартир резко увеличился;
— в январе общий уровень цен предложения на рынке продаж квартир значительно вырос;
— на рынке продаж квартир в январе увеличился удельный вес относительно дешевого жилья.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение за месяц, общий объём предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 8 ОИА Изменение цены предложения
($)
Изменение цены предложения
(%)
Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
город 822
-41
-4.75
7791
1598
25.80
формат цена предложения изменение цены предложения ($) изменение цены предложения (%)      
1-комн. 496 -6 -1.10 2323 596 34.51
2-комн. 735 2 0.26 2992 602 25.19
3-комн. 1094 -69 -5.95 2032 373 22.48
4-комн. 1869 -48 -2.51 444 27 6.47

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное месячное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня стало равным 1.93%, что практически совпадает с уровнем прошлого месяца (1.90%).

Основное перераспределение объёмов предложения: большие снижения долей объёмов предложения в сегментах 2-, 3- и 4-комнатных квартир в пользу 1-комнатных квартир.
В представлении по форматам структура предложения очень сильно сместилась за месяц в сторону сегментов с низкими ценами предложения.

Сегмент 1-комнатных квартир продолжает увеличивать свою долю.
Формат 2-комнатных квартир за месяц поменял направление изменения своей доли объёма предложения.
В сегментах 3- и 4-комнатных квартир продолжается уменьшение долей объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за месяц резко снизилась (-0.047).

В прошедшем месяце средний формат сдаваемой квартиры был равен 2.077.

 

Анализ изменения общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Сегодняшнее изменение общего индекса аренды (-41$) имеет причинами
— ценовую динамику (резкое снижение уровня цен предложения): −21$;
— структурную динамику (большое перераспределение предложения в пользу более дешевых сегментов): −20$.

Отметим, что оба фактора (снижение общего уровня цен предложения и перераспределение предложения в пользу относительно дешевого жилья) вместе «работают» на уменьшение общего индекса аренды.

Итоги месяца

— в январе уровень общего предложения на рынке аренды квартир резко вырос;
— за январь общий уровень цен предложения на рынке аренды квартир резко снизился;
— на рынке аренды квартир в январе значительно увеличился удельный вес относительно недорогого жилья.

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости в Алматы в декабре 2012 года.

 

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.



Опубликовано 4 февраля 2013 1193 просмотра Добавить комментарий