NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют декабрю-2012, красные — январю-2013.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.

NB: Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» и сайта krisha.kz.

 

Продажа квартир

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлого месяца($), индекс прошедшего месяца ($), абсолютное изменение индекса за месяц ($), относительное изменение индекса за месяц (%), объём предложения в прошлом месяце (кол-во квартир), объём предложения в прошедшем месяце (кол-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за месяц (кол-во квартир), относительное изменение объёма предложения за месяц (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры. В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

• «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
• «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
• «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
• «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
• «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

Таблица 1:

Сегмент рынка	Индекс декабрь	Индекс январь	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1968	1959	-9	-0.46	358	399	41	11.5
панель 2-комн.	1889	1911	22	1.16	515	522	7	1.4
панель 3-комн.	1811	1848	37	2.04	736	886	150	20.4
панель 4-комн.	1849	1857	8	0.43	119	125	6	5
панель 5-комн.	2232	2132	-100	-4.48	2	5	3	150
кирпич 1-комн.	2120	2129	9	0.42	448	467	19	4.2
кирпич 2-комн.	2219	2207	-12	-0.54	630	775	145	23
кирпич 3-комн.	2293	2298	5	0.22	540	555	15	2.8
кирпич 4-комн.	2462	2425	-37	-1.5	160	191	31	19.4
кирпич 5-комн.	1700	1966	266	15.65	8	8	0	0
монолит 1-комн.	2012	1877	-135	-6.71	77	105	28	36.4
монолит 2-комн.	1889	1902	13	0.69	215	229	14	6.5
монолит 3-комн.	2068	2026	-42	-2.03	220	237	17	7.7
монолит 4-комн.	2192	2296	104	4.74	56	59	3	5.4
монолит 5-комн.	1962	2070	108	5.5	4	6	2	50
все панель	1869	1889	20	1.07	1730	1937	207	12
все кирпич	2235	2233	-2	-0.09	1786	1996	210	11.8
все монолит	2004	1982	-22	-1.1	572	636	64	11.2
все 1-комн.	2048	2031	-17	-0.83	883	971	88	10
все 2-комн.	2041	2060	19	0.93	1360	1526	166	12.2
все 3-комн.	2023	2021	-2	-0.1	1496	1678	182	12.2
все 4-комн.	2198	2215	17	0.77	335	375	40	11.9
все 5-комн.	1850	2042	192	10.38	14	19	5	35.7
весь Алм. р-н	2048	2052	4	0.2	4088	4569	481	11.8

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедший месяц.

Рисунок 1 — Спектры предложения в Алмалинском районе	Рисунок 2 — Изменение спектра предложения в Алмалинском районе за месяц

 

Жетысуский район

Таблица 2:

Сегмент рынка	Индекс декабрь	Индекс январь	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1504	1525	21	1.4	322	349	27	8.4
панель 2-комн.	1481	1491	10	0.68	204	218	14	6.9
панель 3-комн.	1410	1420	10	0.71	173	199	26	15
панель 4-комн.	1344	1418	74	5.51	46	67	21	45.7
панель 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
кирпич 1-комн.	1463	1444	-19	-1.3	102	124	22	21.6
кирпич 2-комн.	1390	1386	-4	-0.29	127	161	34	26.8
кирпич 3-комн.	1395	1383	-12	-0.86	84	81	-3	-3.6
кирпич 4-комн.	1261	1066	-195	-15.46	8	8	0	0
кирпич 5-комн.	1072	н/д	н/д	н/д	1	0	-1	-100
монолит 1-комн.	1344	1319	-25	-1.86	159	202	43	27
монолит 2-комн.	1191	1200	9	0.76	154	175	21	13.6
монолит 3-комн.	1269	1297	28	2.21	56	82	26	46.4
монолит 4-комн.	н/д	935	н/д	н/д	0	6	6	н/д
монолит 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
все панель	1465	1482	17	1.16	745	833	88	11.8
все кирпич	1409	1398	-11	-0.78	322	374	52	16.1
все монолит	1268	1265	-3	-0.24	369	465	96	26
все 1-комн.	1452	1448	-4	-0.28	583	675	92	15.8
все 2-комн.	1365	1368	3	0.22	485	554	69	14.2
все 3-комн.	1380	1383	3	0.22	313	362	49	15.7
все 4-комн.	1331	1347	16	1.2	54	81	27	50
все 5-комн.	1072	н/д	н/д	н/д	1	0	-1	-100
весь Жет. р-н	1402	1403	1	0.07	1436	1672	236	16.4

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедший месяц.

Рисунок 3 — Спектры предложения в Жетысуском районе	Рисунок 4 — Изменение спектра предложения в Жетысуском районе за месяц

 

Ауэзовский район

Таблица 3:

Сегмент рынка	Индекс декабрь	Индекс январь	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1701	1739	38	2.23	810	925	115	14.2
панель 2-комн.	1655	1656	1	0.06	1085	1124	39	3.6
панель 3-комн.	1596	1608	12	0.75	1127	1301	174	15.4
панель 4-комн.	1747	1764	17	0.97	190	233	43	22.6
панель 5-комн.	1520	н/д	н/д	н/д	2	0	-2	-100
кирпич 1-комн.	1651	1682	31	1.88	169	225	56	33.1
кирпич 2-комн.	1663	1683	20	1.2	246	270	24	9.8
кирпич 3-комн.	1767	1763	-4	-0.23	223	261	38	17
кирпич 4-комн.	1760	1706	-54	-3.07	96	91	-5	-5.2
кирпич 5-комн.	1976	2237	261	13.21	15	10	-5	-33.3
монолит 1-комн.	1718	1673	-45	-2.62	263	301	38	14.4
монолит 2-комн.	1637	1584	-53	-3.24	456	486	30	6.6
монолит 3-комн.	1659	1671	12	0.72	392	451	59	15.1
монолит 4-комн.	1783	1842	59	3.31	64	83	19	29.7
монолит 5-комн.	1153	1314	161	13.96	5	7	2	40
все панель	1651	1667	16	0.97	3214	3583	369	11.5
все кирпич	1709	1716	7	0.41	749	857	108	14.4
все монолит	1668	1648	-20	-1.2	1180	1328	148	12.5
все 1-комн.	1697	1716	19	1.12	1242	1451	209	16.8
все 2-комн.	1651	1641	-10	-0.61	1787	1880	93	5.2
все 3-комн.	1631	1642	11	0.67	1742	2013	271	15.6
все 4-комн.	1756	1767	11	0.63	350	407	57	16.3
все 5-комн.	1747	1857	110	6.3	22	17	-5	-22.7
весь Ауэз. р-н	1663	1669	6	0.36	5143	5768	625	12.2

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедший месяц.

Рисунок 5 — Спектры предложения в Ауэзовском районе	Рисунок 6 — Изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за месяц

 

Медеуский район

Таблица 4:

Сегмент рынка	Индекс декабрь	Индекс январь	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	2117	2143	26	1.23	84	120	36	42.9
панель 2-комн.	2041	2028	-13	-0.64	152	191	39	25.7
панель 3-комн.	2006	1971	-35	-1.74	194	244	50	25.8
панель 4-комн.	1954	2077	123	6.29	55	63	8	14.5
панель 5-комн.	2167	2151	-16	-0.74	7	8	1	14.3
кирпич 1-комн.	2400	2393	-7	-0.29	250	244	-6	-2.4
кирпич 2-комн.	2368	2463	95	4.01	386	443	57	14.8
кирпич 3-комн.	2529	2608	79	3.12	549	602	53	9.7
кирпич 4-комн.	2774	2786	12	0.43	193	197	4	2.1
кирпич 5-комн.	2704	2452	-252	-9.32	42	34	-8	-19
монолит 1-комн.	2032	1980	-52	-2.56	65	63	-2	-3.1
монолит 2-комн.	2444	2528	84	3.44	175	163	-12	-6.9
монолит 3-комн.	2637	2654	17	0.64	226	254	28	12.4
монолит 4-комн.	2938	3047	109	3.71	161	144	-17	-10.6
монолит 5-комн.	3043	3430	387	12.72	38	22	-16	-42.1
все панель	2032	2034	2	0.1	492	626	134	27.2
все кирпич	2500	2550	50	2	1420	1520	100	7
все монолит	2623	2670	47	1.79	665	646	-19	-2.9
все 1-комн.	2280	2261	-19	-0.83	399	427	28	7
все 2-комн.	2316	2371	55	2.37	713	797	84	11.8
все 3-комн.	2449	2477	28	1.14	969	1100	131	13.5
все 4-комн.	2728	2768	40	1.47	409	404	-5	-1.2
все 5-комн.	2809	2750	-59	-2.1	87	64	-23	-26.4
весь Мед. р-н	2442	2462	20	0.82	2577	2792	215	8.3

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедший месяц.

Рисунок 7 — Спектры предложения в Медеуском районе	Рисунок 8 — Изменение спектра предложения в Медеуском районе за месяц

 

Турксибский район

Таблица 5:

Сегмент рынка	Индекс декабрь	Индекс январь	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1348	1411	63	4.67	34	46	12	35.3
панель 2-комн.	1330	1325	-5	-0.38	96	120	24	25
панель 3-комн.	1295	1303	8	0.62	100	110	10	10
панель 4-комн.	1233	1261	28	2.27	9	30	21	233.3
панель 5-комн.	782	н/д	н/д	н/д	1	0	-1	-100
кирпич 1-комн.	1434	1426	-8	-0.56	219	272	53	24.2
кирпич 2-комн.	1326	1362	36	2.71	301	357	56	18.6
кирпич 3-комн.	1297	1301	4	0.31	201	217	16	8
кирпич 4-комн.	1268	1356	88	6.94	17	22	5	29.4
кирпич 5-комн.	н/д	1413	н/д	н/д	0	1	1	н/д
монолит 1-комн.	1316	1290	-26	-1.98	43	38	-5	-11.6
монолит 2-комн.	1231	1296	65	5.28	46	59	13	28.3
монолит 3-комн.	1072	1129	57	5.32	31	48	17	54.8
монолит 4-комн.	1144	1106	-38	-3.32	3	5	2	66.7
монолит 5-комн.	н/д	н/д	н/д	н/д	0	0	0	н/д
все панель	1312	1323	11	0.84	240	306	66	27.5
все кирпич	1348	1366	18	1.34	738	869	131	17.8
все монолит	1218	1234	16	1.31	123	150	27	22
все 1-комн.	1407	1409	2	0.14	296	356	60	20.3
все 2-комн.	1316	1346	30	2.28	443	536	93	21
все 3-комн.	1275	1279	4	0.31	332	375	43	13
все 4-комн.	1244	1283	39	3.14	29	57	28	96.6
все 5-комн.	782	1413	631	80.69	1	1	0	0
весь Турк. р-н	1326	1341	15	1.13	1101	1325	224	20.3

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедший месяц.

Рисунок 9 — Спектры предложения в Турксибском районе	Рисунок 10 — Изменение спектра предложения в Турксибском районе за месяц

 

Бостандыкский район

Таблица 6:

Сегмент рынка	Индекс декабрь	Индекс январь	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1966	2016	50	2.54	544	466	-78	-14.3
панель 2-комн.	1933	1965	32	1.66	681	744	63	9.3
панель 3-комн.	1832	1851	19	1.04	842	958	116	13.8
панель 4-комн.	1917	1967	50	2.61	128	158	30	23.4
панель 5-комн.	2024	2051	27	1.33	8	8	0	0
кирпич 1-комн.	2025	2046	21	1.04	377	410	33	8.8
кирпич 2-комн.	1980	2018	38	1.92	611	718	107	17.5
кирпич 3-комн.	2176	2194	18	0.83	430	459	29	6.7
кирпич 4-комн.	2309	2369	60	2.6	194	185	-9	-4.6
кирпич 5-комн.	2254	2346	92	4.08	24	19	-5	-20.8
монолит 1-комн.	2181	2177	-4	-0.18	107	98	-9	-8.4
монолит 2-комн.	2403	2364	-39	-1.62	284	322	38	13.4
монолит 3-комн.	2433	2445	12	0.49	455	483	28	6.2
монолит 4-комн.	2618	2651	33	1.26	141	153	12	8.5
монолит 5-комн.	2343	2554	211	9.01	17	26	9	52.9
все панель	1901	1929	28	1.47	2203	2334	131	5.9
все кирпич	2084	2109	25	1.2	1636	1791	155	9.5
все монолит	2421	2428	7	0.29	1004	1082	78	7.8
все 1-комн.	2009	2044	35	1.74	1028	974	-54	-5.3
все 2-комн.	2035	2058	23	1.13	1576	1784	208	13.2
все 3-комн.	2075	2085	10	0.48	1727	1900	173	10
все 4-комн.	2294	2327	33	1.44	463	496	33	7.1
все 5-комн.	2247	2403	156	6.94	49	53	4	8.2
весь Бост. р-н	2071	2094	23	1.11	4843	5207	364	7.5

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедший месяц.

Рисунок 11 — Спектры предложения в Бостандыкском районе	Рисунок 12 — Изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за месяц

 

Город в целом

Таблица 7:

Сегмент рынка	Индекс декабрь	Индекс январь	Изменение индекса ($)	Изменение индекса (%)	Объём прошлый	Объём сегодня	Изменение объёма	Изменение объёма (%)
панель 1-комн.	1791	1814	23	1.28	2160	2312	152	7
панель 2-комн.	1764	1778	14	0.79	2740	2927	187	6.8
панель 3-комн.	1713	1732	19	1.11	3179	3705	526	16.5
панель 4-комн.	1780	1795	15	0.84	555	684	129	23.2
панель 5-комн.	1982	2108	126	6.36	20	21	1	5
кирпич 1-комн.	1944	1923	-21	-1.08	1585	1770	185	11.7
кирпич 2-комн.	1949	1979	30	1.54	2330	2760	430	18.5
кирпич 3-комн.	2130	2157	27	1.27	2044	2190	146	7.1
кирпич 4-комн.	2344	2350	6	0.26	676	703	27	4
кирпич 5-комн.	2355	2326	-29	-1.23	90	73	-17	-18.9
монолит 1-комн.	1724	1670	-54	-3.13	743	826	83	11.2
монолит 2-комн.	1873	1850	-23	-1.23	1350	1452	102	7.6
монолит 3-комн.	2106	2085	-21	-1	1389	1564	175	12.6
монолит 4-комн.	2543	2538	-5	-0.2	426	451	25	5.9
монолит 5-комн.	2642	2679	37	1.4	64	61	-3	-4.7
все панель	1753	1771	18	1.03	8654	9649	995	11.5
все кирпич	2048	2056	8	0.39	6725	7496	771	11.5
все монолит	2010	1983	-27	-1.34	3972	4354	382	9.6
все 1-комн.	1834	1829	-5	-0.27	4488	4908	420	9.4
все 2-комн.	1854	1870	16	0.86	6420	7139	719	11.2
все 3-комн.	1924	1931	7	0.36	6612	7459	847	12.8
все 4-комн.	2206	2189	-17	-0.77	1657	1838	181	10.9
все 5-комн.	2417	2436	19	0.79	174	155	-19	-10.9
город	1909	1913	4	0.21	19351	21499	2148	11.1

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). Рис. 14 Изменение спектра общегородского предложения за прошедший месяц.

Рисунок 13 — Cпектр общегородского предложения	Рисунок 14 — Изменение спектра общегородского предложения за месяц

На рис. 15 показана динамика средних индексов по районам города за месяц.

		Нет данных
		Сильный рост
		Слабый рост
		Нет динамики
		Слабое падение
		Сильное падение
Рисунок 15 - Динамика индексов по районам города (декабрь 2012 года -январь 2013 года)

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения равно 0.27%, что во много раз меньше, чем было в прошлом месяце (1.25%);
— основное перераспределение предложения по типам: небольшое снижение доли объёма предложения монолита в пользу кирпича и панели;
— все типы строений за месяц поменяли направление изменения своих долей объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.56%, что в несколько меньше, чем было в прошлом месяце (0.69%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: заметные уменьшения долей объёма предложения форматов 1- и 5-комнатных квартир в пользу 3-комнатных;
— форматы 3-комнатных квартир продолжает увеличивать свою долю объёма предложения, а формат 1-комнатных квартир продолжает уменьшать свою долю;
— все остальные форматы за месяц поменяли направления изменения долей объёма предложения.

По районам города:
— суммарное месячное изменение долей объёмов предложения сегодня равно 1.21%, что практически совпадает с уровнем прошлого месяца (1.19%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёмов предложения Медеуского и Бостандыкского районов в пользу Жетысуского, Ауэзовского и Турксибского районов;
— Алмалинский район продолжает увеличивать свою долю объёма предложения;
— остальные районы поменяли направления изменения долей своих объёмов предложения.

 

Анализ изменения среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Сегодняшнее изменение среднего по городу индекса (+4$) имеет причинами
— ценовую динамику (общее значительное увеличение уровня цен предложения): +16$;
— структурную динамику (перераспределение предложения в пользу более дешевого жилья): −12$.

Отметим, что влияние обоих факторов (повышение общего уровня цен предложения и перераспределение предложения в пользу относительно дешевого жилья) частично компенсировалось.

 

Итоги месяца

— в январе уровень общего предложения на рынке продаж квартир резко увеличился;
— в январе общий уровень цен предложения на рынке продаж квартир значительно вырос;
— на рынке продаж квартир в январе увеличился удельный вес относительно дешевого жилья.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение за месяц, общий объём предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 8	ОИА	Изменение цены предложения ($)	Изменение цены предложения (%)	Объём предложения	Изменение объёма предложения	Изменение объёма предложения (%)
город	822	-41	-4.75	7791	1598	25.80
формат	цена предложения	изменение цены предложения ($)	изменение цены предложения (%)
1-комн.	496	-6	-1.10	2323	596	34.51
2-комн.	735	2	0.26	2992	602	25.19
3-комн.	1094	-69	-5.95	2032	373	22.48
4-комн.	1869	-48	-2.51	444	27	6.47

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное месячное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня стало равным 1.93%, что практически совпадает с уровнем прошлого месяца (1.90%).

Основное перераспределение объёмов предложения: большие снижения долей объёмов предложения в сегментах 2-, 3- и 4-комнатных квартир в пользу 1-комнатных квартир.
В представлении по форматам структура предложения очень сильно сместилась за месяц в сторону сегментов с низкими ценами предложения.

Сегмент 1-комнатных квартир продолжает увеличивать свою долю.
Формат 2-комнатных квартир за месяц поменял направление изменения своей доли объёма предложения.
В сегментах 3- и 4-комнатных квартир продолжается уменьшение долей объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за месяц резко снизилась (-0.047).

В прошедшем месяце средний формат сдаваемой квартиры был равен 2.077.

 

Анализ изменения общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Сегодняшнее изменение общего индекса аренды (-41$) имеет причинами
— ценовую динамику (резкое снижение уровня цен предложения): −21$;
— структурную динамику (большое перераспределение предложения в пользу более дешевых сегментов): −20$.

Отметим, что оба фактора (снижение общего уровня цен предложения и перераспределение предложения в пользу относительно дешевого жилья) вместе «работают» на уменьшение общего индекса аренды.

Итоги месяца

— в январе уровень общего предложения на рынке аренды квартир резко вырос;
— за январь общий уровень цен предложения на рынке аренды квартир резко снизился;
— на рынке аренды квартир в январе значительно увеличился удельный вес относительно недорогого жилья.

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости в Алматы в декабре 2012 года.

 

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.