Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы в феврале 2013 года


 

NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют январю-2012, красные — февралю-2013.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.

NB: Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» и сайта krisha.kz.

 

Продажа квартир

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлого месяца($), индекс прошедшего месяца ($), абсолютное изменение индекса за месяц ($), относительное изменение индекса за месяц (%), объём предложения в прошлом месяце (кол-во квартир), объём предложения в прошедшем месяце (кол-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за месяц (кол-во квартир), относительное изменение объёма предложения за месяц (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры. В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

Таблица 1:

Сегмент рынка Индекс январь Индекс февраль Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1959 1969 10 0.51 399 439 40 10
панель 2-комн. 1911 1883 -28 -1.47 522 657 135 25.9
панель 3-комн. 1848 1825 -23 -1.24 886 862 -24 -2.7
панель 4-комн. 1857 1872 15 0.81 125 145 20 16
панель 5-комн. 2132 2171 39 1.83 5 7 2 40
кирпич 1-комн. 2129 2158 29 1.36 467 520 53 11.3
кирпич 2-комн. 2207 2170 -37 -1.68 775 897 122 15.7
кирпич 3-комн. 2298 2287 -11 -0.48 555 592 37 6.7
кирпич 4-комн. 2425 2420 -5 -0.21 191 187 -4 -2.1
кирпич 5-комн. 1966 2248 282 14.34 8 13 5 62.5
монолит 1-комн. 1877 1818 -59 -3.14 105 97 -8 -7.6
монолит 2-комн. 1902 1922 20 1.05 229 240 11 4.8
монолит 3-комн. 2026 2113 87 4.29 237 256 19 8
монолит 4-комн. 2296 2183 -113 -4.92 59 72 13 22
монолит 5-комн. 2070 2139 69 3.33 6 11 5 83.3
все панель 1889 1877 -12 -0.64 1937 2110 173 8.9
все кирпич 2233 2220 -13 -0.58 1996 2209 213 10.7
все монолит 1982 2010 28 1.41 636 676 40 6.3
все 1-комн. 2031 2048 17 0.84 971 1056 85 8.8
все 2-комн. 2060 2031 -29 -1.41 1526 1794 268 17.6
все 3-комн. 2021 2027 6 0.3 1678 1710 32 1.9
все 4-комн. 2215 2181 -34 -1.53 375 404 29 7.7
все 5-комн. 2042 2191 149 7.3 19 31 12 63.2
весь Алм. р-н
2052
2047
-5
-0.24
4569
4995
426
9.3

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедший месяц.

Рисунок 1 — Спектры предложения
в Алмалинском районе
Рисунок 2 — Изменение спектра
предложения в Алмалинском районе за месяц

 

Жетысуский район

Таблица 2:

Сегмент рынка Индекс январь Индекс февраль Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1525 1519 -6 -0.39 349 374 25 7.2
панель 2-комн. 1491 1512 21 1.41 218 278 60 27.5
панель 3-комн. 1420 1463 43 3.03 199 226 27 13.6
панель 4-комн. 1418 1382 -36 -2.54 67 52 -15 -22.4
панель 5-комн. н/д 1250 н/д н/д 0 1 1 н/д
кирпич 1-комн. 1444 1488 44 3.05 124 157 33 26.6
кирпич 2-комн. 1386 1419 33 2.38 161 202 41 25.5
кирпич 3-комн. 1383 1346 -37 -2.68 81 68 -13 -16
кирпич 4-комн. 1066 919 -147 -13.79 8 9 1 12.5
кирпич 5-комн. н/д 1098 н/д н/д 0 1 1 н/д
монолит 1-комн. 1319 1348 29 2.2 202 221 19 9.4
монолит 2-комн. 1200 1223 23 1.92 175 189 14 8
монолит 3-комн. 1297 1369 72 5.55 82 108 26 31.7
монолит 4-комн. 935 927 -8 -0.86 6 5 -1 -16.7
монолит 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
все панель 1482 1495 13 0.88 833 931 98 11.8
все кирпич 1398 1421 23 1.65 374 437 63 16.8
все монолит 1265 1303 38 3 465 523 58 12.5
все 1-комн. 1448 1462 14 0.97 675 752 77 11.4
все 2-комн. 1368 1402 34 2.49 554 669 115 20.8
все 3-комн. 1383 1418 35 2.53 362 402 40 11
все 4-комн. 1347 1284 -63 -4.68 81 66 -15 -18.5
все 5-комн. н/д 1174 н/д н/д 0 2 2 н/д
весь Жет. р-н
1403
1425
22
1.57
1672
1891
219
13.1

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедший месяц.

Рисунок 3 — Спектры предложения
в Жетысуском районе
Рисунок 4 — Изменение спектра
предложения в Жетысуском районе за месяц

 

Ауэзовский район

Таблица 3:

Сегмент рынка Индекс январь Индекс февраль Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1739 1747 8 0.46 925 1157 232 25.1
панель 2-комн. 1656 1663 7 0.42 1124 1295 171 15.2
панель 3-комн. 1608 1620 12 0.75 1301 1387 86 6.6
панель 4-комн. 1764 1756 -8 -0.45 233 275 42 18
панель 5-комн. н/д 1867 н/д н/д 0 1 1 н/д
кирпич 1-комн. 1682 1679 -3 -0.18 225 257 32 14.2
кирпич 2-комн. 1683 1695 12 0.71 270 271 1 0.4
кирпич 3-комн. 1763 1769 6 0.34 261 261 0 0
кирпич 4-комн. 1706 1754 48 2.81 91 82 -9 -9.9
кирпич 5-комн. 2237 2152 -85 -3.8 10 11 1 10
монолит 1-комн. 1673 1630 -43 -2.57 301 378 77 25.6
монолит 2-комн. 1584 1600 16 1.01 486 569 83 17.1
монолит 3-комн. 1671 1675 4 0.24 451 478 27 6
монолит 4-комн. 1842 1704 -138 -7.49 83 91 8 9.6
монолит 5-комн. 1314 1237 -77 -5.86 7 10 3 42.9
все панель 1667 1678 11 0.66 3583 4115 532 14.8
все кирпич 1716 1723 7 0.41 857 882 25 2.9
все монолит 1648 1634 -14 -0.85 1328 1526 198 14.9
все 1-комн. 1716 1712 -4 -0.23 1451 1792 341 23.5
все 2-комн. 1641 1650 9 0.55 1880 2135 255 13.6
все 3-комн. 1642 1650 8 0.49 2013 2126 113 5.6
все 4-комн. 1767 1744 -23 -1.3 407 448 41 10.1
все 5-комн. 1857 1723 -134 -7.22 17 22 5 29.4
весь Ауэз. р-н
1669 1674 5 0.3
5768
6523
755
13.1

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедший месяц.

Рисунок 5 — Спектры предложения
в Ауэзовском районе
Рисунок 6 — Изменение спектра
предложения в Ауэзовском районе за месяц

 

Медеуский район

Таблица 4:

Сегмент рынка Индекс январь Индекс февраль Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 2143 2123 -20 -0.93 120 102 -18 -15
панель 2-комн. 2028 2097 69 3.4 191 186 -5 -2.6
панель 3-комн. 1971 1967 -4 -0.2 244 257 13 5.3
панель 4-комн. 2077 2006 -71 -3.42 63 54 -9 -14.3
панель 5-комн. 2151 1984 -167 -7.76 8 8 0 0
кирпич 1-комн. 2393 2423 30 1.25 244 284 40 16.4
кирпич 2-комн. 2463 2472 9 0.37 443 450 7 1.6
кирпич 3-комн. 2608 2593 -15 -0.58 602 631 29 4.8
кирпич 4-комн. 2786 2792 6 0.22 197 237 40 20.3
кирпич 5-комн. 2452 2463 11 0.45 34 42 8 23.5
монолит 1-комн. 1980 1984 4 0.2 63 73 10 15.9
монолит 2-комн. 2528 2461 -67 -2.65 163 202 39 23.9
монолит 3-комн. 2654 2578 -76 -2.86 254 271 17 6.7
монолит 4-комн. 3047 2813 -234 -7.68 144 133 -11 -7.6
монолит 5-комн. 3430 2769 -661 -19.27 22 23 1 4.5
все панель 2034 2036 2 0.1 626 607 -19 -3
все кирпич 2550 2555 5 0.2 1520 1644 124 8.2
все монолит 2670 2533 -137 -5.13 646 702 56 8.7
все 1-комн. 2261 2286 25 1.11 427 459 32 7.5
все 2-комн. 2371 2386 15 0.63 797 838 41 5.1
все 3-комн. 2477 2450 -27 -1.09 1100 1159 59 5.4
все 4-комн. 2768 2698 -70 -2.53 404 424 20 5
все 5-комн. 2750 2507 -243 -8.84 64 73 9 14.1
весь Мед. р-н
2462
2443
-19
-0.77
2792
2953
161
5.8

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедший месяц.

Рисунок 7 — Спектры предложения
в Медеуском районе
Рисунок 8 — Изменение спектра
предложения в Медеуском районе за месяц

 

Турксибский район

Таблица 5:

Сегмент рынка Индекс январь Индекс февраль Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1411 1451 40 2.83 46 100 54 117.4
панель 2-комн. 1325 1346 21 1.58 120 159 39 32.5
панель 3-комн. 1303 1309 6 0.46 110 128 18 16.4
панель 4-комн. 1261 1222 -39 -3.09 30 34 4 13.3
панель 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
кирпич 1-комн. 1426 1461 35 2.45 272 355 83 30.5
кирпич 2-комн. 1362 1371 9 0.66 357 404 47 13.2
кирпич 3-комн. 1301 1311 10 0.77 217 233 16 7.4
кирпич 4-комн. 1356 1207 -149 -10.99 22 31 9 40.9
кирпич 5-комн. 1413 1777 364 25.76 1 2 1 100
монолит 1-комн. 1290 1281 -9 -0.7 38 21 -17 -44.7
монолит 2-комн. 1296 1296 0 0 59 68 9 15.3
монолит 3-комн. 1129 1113 -16 -1.42 48 37 -11 -22.9
монолит 4-комн. 1106 1050 -56 -5.06 5 2 -3 -60
монолит 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
все панель 1323 1349 26 1.97 306 421 115 37.6
все кирпич 1366 1384 18 1.32 869 1025 156 18
все монолит 1234 1236 2 0.16 150 128 -22 -14.7
все 1-комн. 1409 1450 41 2.91 356 476 120 33.7
все 2-комн. 1346 1357 11 0.82 536 631 95 17.7
все 3-комн. 1279 1292 13 1.02 375 398 23 6.1
все 4-комн. 1283 1210 -73 -5.69 57 67 10 17.5
все 5-комн. 1413 1776 363 25.69 1 2 1 100
весь Турк. р-н
1341
1363
22
1.64
1325
1574
249
18.8

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедший месяц.

Рисунок 9 — Спектры предложения
в Турксибском районе
Рисунок 10 — Изменение спектра
предложения в Турксибском районе за месяц

 

Бостандыкский район

Таблица 6:

Сегмент рынка Индекс январь Индекс февраль Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 2016 1994 -22 -1.09 466 505 39 8.4
панель 2-комн. 1965 1967 2 0.1 744 867 123 16.5
панель 3-комн. 1851 1878 27 1.46 958 1017 59 6.2
панель 4-комн. 1967 2023 56 2.85 158 200 42 26.6
панель 5-комн. 2051 1966 -85 -4.14 8 8 0 0
кирпич 1-комн. 2046 2064 18 0.88 410 484 74 18
кирпич 2-комн. 2018 2007 -11 -0.55 718 754 36 5
кирпич 3-комн. 2194 2182 -12 -0.55 459 495 36 7.8
кирпич 4-комн. 2369 2327 -42 -1.77 185 178 -7 -3.8
кирпич 5-комн. 2346 2214 -132 -5.63 19 30 11 57.9
монолит 1-комн. 2177 2220 43 1.98 98 138 40 40.8
монолит 2-комн. 2364 2371 7 0.3 322 330 8 2.5
монолит 3-комн. 2445 2443 -2 -0.08 483 558 75 15.5
монолит 4-комн. 2651 2623 -28 -1.06 153 197 44 28.8
монолит 5-комн. 2554 2806 252 9.87 26 24 -2 -7.7
все панель 1929 1941 12 0.62 2334 2597 263 11.3
все кирпич 2109 2097 -12 -0.57 1791 1941 150 8.4
все монолит 2428 2434 6 0.25 1082 1247 165 15.2
все 1-комн. 2044 2051 7 0.34 974 1127 153 15.7
все 2-комн. 2058 2050 -8 -0.39 1784 1951 167 9.4
все 3-комн. 2085 2103 18 0.86 1900 2070 170 8.9
все 4-комн. 2327 2322 -5 -0.21 496 575 79 15.9
все 5-комн. 2403 2411 8 0.33 53 62 9 17
весь Бост. р-н
2094
2100
6
0.29
5207
5785
578
11.1

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедший месяц.

Рисунок 11 — Спектры предложения
в Бостандыкском районе
Рисунок 12 — Изменение спектра
предложения в Бостандыкском районе за месяц

 

Город в целом

Таблица 7:

Сегмент рынка Индекс январь Индекс февраль Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1814 1799 -15 -0.83 2312 2691 379 16.4
панель 2-комн. 1778 1777 -1 -0.06 2927 3451 524 17.9
панель 3-комн. 1732 1736 4 0.23 3705 3885 180 4.9
панель 4-комн. 1795 1813 18 1 684 767 83 12.1
панель 5-комн. 2108 1996 -112 -5.31 21 25 4 19
кирпич 1-комн. 1923 1937 14 0.73 1770 2079 309 17.5
кирпич 2-комн. 1979 1964 -15 -0.76 2760 3014 254 9.2
кирпич 3-комн. 2157 2157 0 0 2190 2299 109 5
кирпич 4-комн. 2350 2354 4 0.17 703 733 30 4.3
кирпич 5-комн. 2326 2292 -34 -1.46 73 100 27 37
монолит 1-комн. 1670 1685 15 0.9 826 941 115 13.9
монолит 2-комн. 1850 1844 -6 -0.32 1452 1637 185 12.7
монолит 3-комн. 2085 2096 11 0.53 1564 1724 160 10.2
монолит 4-комн. 2538 2414 -124 -4.89 451 502 51 11.3
монолит 5-комн. 2679 2454 -225 -8.4 61 68 7 11.5
все панель 1771 1770 -1 -0.06 9649 10819 1170 12.1
все кирпич 2056 2050 -6 -0.29 7496 8225 729 9.7
все монолит 1983 1970 -13 -0.66 4354 4872 518 11.9
все 1-комн. 1829 1831 2 0.11 4908 5711 803 16.4
все 2-комн. 1870 1860 -10 -0.53 7139 8102 963 13.5
все 3-комн. 1931 1936 5 0.26 7459 7908 449 6
все 4-комн. 2189 2162 -27 -1.23 1838 2002 164 8.9
все 5-комн. 2436 2311 -125 -5.13 155 193 38 24.5
город
1913
1907
-6
-0.31
21499
23916
2417
11.2

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). Рис. 14 Изменение спектра общегородского предложения за прошедший месяц.

Рисунок 13 — Cпектр общегородского
предложения
Рисунок 14 — Изменение спектра
общегородского предложения за месяц

На рис. 15 показана динамика средних индексов по районам города за месяц.

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
Рисунок 15 - Динамика индексов по районам города (январь 2013 года -февраль 2013 года)    

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения равно 0.48%, что почти в два раза больше, чем было в прошлом месяце (0.27%);
— основное перераспределение предложения по типам: значительное снижение доли объёма предложения кирпича в пользу панели и монолита;
— кирпич и монолит за месяц поменяли направление изменения своих долей объёма предложения;
— панель продолжает увеличивать свою долю объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.81%, что в три раза больше, чем было в прошлом месяце (0.56%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: огромное уменьшение доли объёма предложения формата 3-комнатных квартир в пользу 1- и 2-комнатных;
— все
форматы за месяц поменяли направления изменения долей объёма предложения.

По районам города:
— суммарное месячное изменение долей объёмов предложения сегодня равно 1.04%, что несколько меньше уровня прошлого месяца (1.21%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёмов предложения Алмалинского и Медеуского районов в пользу Жетысуского, Ауэзовского и Турксибского районов;
— Медеуский район продолжает уменьшать свою долю объёма предложения;
— Жетысуский, Ауэзовский и Турксибский районы продолжают увеличивать свои доли объёма предложения;
— Алмалинский и Алатауский районы поменяли направления изменения долей своих объёмов предложения.

 

Анализ изменения среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Сегодняшнее изменение среднего по городу индекса (-6$) имеет причинами
— ценовую динамику (общее незначительное уменьшение уровня цен предложения): −1$;
— структурную динамику (заметное перераспределение предложения в пользу более дешевого жилья): −5$.

 

Итоги февраля на рынке продаж квартир

— объём общего предложения резко вырос;
— общий уровень цен предложения незначительно увеличился;
— заметно увеличился удельный вес относительно дешевого жилья.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение за месяц, общий объём предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 8 ОИА Изменение цены предложения
($)
Изменение цены предложения
(%)
Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
город 839
17
2.07
7772
-19
-0.24
формат цена предложения изменение цены предложения ($) изменение цены предложения (%)      
1-комн. 495 0 -0.05 2354 31 1.33
2-комн. 750 15 2.01 2987 -5 -0.17
3-комн. 1127 33 2.98 1986 -46 -2.26
4-комн. 1978 109 5.83 445 1 0.23

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное месячное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня стало равным 0.53%, что почти в четыре раза меньше, чем было в прошлом месяце (1.93%).

Основное перераспределение объёмов предложения: большое снижение доли объёма предложения в сегменте 3-комнатных квартир в пользу 1-комнатных квартир.
В представлении по форматам структура предложения сильно сместилась за месяц в сторону сегментов с низкими ценами предложения.

Сегмент 1-комнатных квартир продолжает увеличивать свою долю, а формат 3-комнатных квартир продолжает уменьшать свою долю объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за месяц заметно снизилась (-0.010).

В прошедшем месяце средний формат сдаваемой квартиры был равен 2.067.

 

Анализ изменения общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Сегодняшнее изменение общего индекса аренды (+17$) имеет причинами
— ценовую динамику (резкий рост уровня цен предложения): +20$;
— структурную динамику (небольшое перераспределение предложения в пользу более дешевых сегментов): −3$.

 

Итоги февраля на рынке аренды квартир

— объём общего предложения незначительно уменьшился;
— общий уровень цен предложения резко вырос;
— незначительно увеличился удельный вес относительно недорогого жилья.

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости в Алматы в январе 2013 года.

 

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.



Опубликовано 1 марта 2013 1161 просмотр Добавить комментарий