Все регионы 

Цены продавцов и объёмы предложения на квартиры в декабре 2013 года. Индекс сравнительной прибыльности


 

 

Категории квартир

Определим базовые категории квартир, которые в дальнейшем можно будет использовать для ценового анализа.

Было проведено специальное исследование, которое показало, что в качестве основных признаков категории можно использовать формат квартиры и ее полную площадь.

Таким образом, образовались десять категорий квартир, описанные в табл. 1.

 

Табл. 1 формат общая категория
  Квартиры площадь квартиры
1 1-комнатная 30-34 1-маленькая
2 1-комнатная 40-42 1-большая
3 2-комнатная 42-45 2-маленькая
4 2-комнатная 50-54 2-большая
5 3-комнатная 58-60 3-маленькая
6 3-комнатная 64-66 3-средняя
7 3-комнатная 68-70 3-большая
8 4-комнатная 73-75 4-маленькая
9 4-комнатная 82-86 4-средняя
10 4-комнатная 90-95 4-большая

Квартиры этих категорий образуют основной поток предложения.

Это позволяет использовать эти категории для ценового анализа.

Кроме того, можно рассматривать предлагаемые категории квартир в разных административных районах города, что позволит получить более детальную информацию по ценам предложения и объёмам предложения на конкретные квартиры.

В расчетах использовалась база данных предложений о продаже квартир, размещенных в газете «Крыша».

 

Цены предложения в ноябре и декабре 2013 года

В таблице 2 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в ноябре-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 2              
цены, ноябрь Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 69729 50125 57952 64426 52707 81999 50518
1-большая 78364 54000 69566 79203 57540 96298 54936
2-маленькая 85739 56333 71974 82671 67617 97767 60101
2-большая 110639 84125 92358 114566 77679 129561 71426
3-маленькая 108377 н/д 91425 108621 94448 108802 68693
3-средняя 130434 130000 114931 126873 96512 155814 86483
3-большая 149222 90000 118879 148370 104720 170128 93261
4-маленькая 139527 н/д 124645 151236 н/д 179117 н/д
4-средняя 183540 н/д 141234 172600 123718 193948 111250
4-большая 216304 н/д 160439 197406 150000 222593 н/д

В таблице 3 для всех десяти категорий для всех районов города приведена средняя цена предложения на квартиры (в USD) в декабре-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 3              
цены, декабрь Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 69453 50925 58736 65827 52304 81339 50137
1-большая 79405 50857 70029 78790 56254 97865 59189
2-маленькая 85845 52900 72115 83157 67094 92122 60398
2-большая 111639 80842 91087 116338 76717 131602 70405
3-маленькая 109048 н/д 91762 109932 92236 106936 70273
3-средняя 126292 91666 110223 130670 96559 160256 87866
3-большая 149309 86666 119225 152914 107531 165447 91855
4-маленькая 138487 н/д 130038 150872 н/д 165444 н/д
4-средняя 188857 н/д 138365 166589 121481 184871 106384
4-большая 214894 н/д 164448 196686 147500 226761 н/д

Теперь, пользуясь таблицами 2 и 3, можно определить среднюю цену предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Для примера возьмём 3-комнатную квартиру в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м. Эта квартира соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 2 и 3 находим среднюю цену предложения подобной квартиры в ноябре 2013 года — 108 621$, а в декабре 2013 года — 109 923$.

 

Динамика цен предложения в декабре 2013 года

В таблице 4 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение средней цены предложения (в USD) за месяц. Зеленым цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надежных данных.

 

табл. 4              
изменение цен $ Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -276 800 784 1401 -403 -660 -381
1-большая 1041 -3143 463 -413 -1286 1567 4253
2-маленькая 106 -3433 141 486 -523 -5645 297
2-большая 1000 -3283 -1271 1772 -962 2041 -1021
3-маленькая 671 н/д 337 1311 -2212 -1866 1580
3-средняя -4142 -38334 -4708 3797 47 4442 1383
3-большая 87 -3334 346 4544 2811 -4681 -1406
4-маленькая -1040 н/д 5393 -364 н/д -13673 н/д
4-средняя 5317 н/д -2869 -6011 -2237 -9077 -4866
4-большая -1410 н/д 4009 -720 -2500 4168 н/д

В таблице 5 для всех десяти категорий для всех районов города приведено относительное изменение средней цены предложения (в%) за месяц. Зеленым цветом обозначены дорожающие категории, красным — дешевеющие, н/д — нет надежных данных.

 

табл. 5              
изменение цен % Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -0,40 1,60 1,35 2,17 -0,76 -0,80 -0,75
1-большая 1,33 -5,82 0,67 -0,52 -2,23 1,63 7,74
2-маленькая 0,12 -6,09 0,20 0,59 -0,77 -5,77 0,49
2-большая 0,90 -3,90 -1,38 1,55 -1,24 1,58 -1,43
3-маленькая 0,62 н/д 0,37 1,21 -2,34 -1,72 2,30
3-средняя -3,18 -29,49 -4,10 2,99 0,05 2,85 1,60
3-большая 0,06 -3,70 0,29 3,06 2,68 -2,75 -1,51
4-маленькая -0,75 н/д 4,33 -0,24 н/д -7,63 н/д
4-средняя 2,90 н/д -2,03 -3,48 -1,81 -4,68 -4,37
4-большая -0,65 н/д 2,50 -0,36 -1,67 1,87 н/д

По таблицам 4 и 5 можно определить абсолютную (в USD )и относительную (в%) динамику средней цены предложения для конкретной квартиры за месяц.

Цена предложения взятой для примера 3-комнатной квартиры в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м за декабрь 2013 года увеличилась на 1 311$ (+1.21%).

 

Объёмы предложения в ноябре и декабре 2013 года

Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

В таблице 6 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в ноябре-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 6              
цены, ноябрь Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 371 36 406 437 157 155 145
1-большая 140 7 433 91 147 62 58
2-маленькая 339 6 526 510 140 114 142
2-большая 442 16 469 276 142 176 129
3-маленькая 250 н/д 427 265 58 48 29
3-средняя 256 3 194 209 81 127 62
3-большая 218 4 312 185 43 132 60
4-маленькая 55 н/д 24 79 н/д 17 н/д
4-средняя 35 н/д 121 55 32 37 16
4-большая 46 н/д 50 64 2 32 н/д

В таблице 7 для всех десяти категорий для всех районов города приведена величина объёма предложения на квартиры в декабре-2013 (н/д — нет надежных данных).

 

табл. 7              
объёмы, декабрь Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая 277 27 384 342 141 115 145
1-большая 142 7 317 100 151 67 65
2-маленькая 273 10 498 387 127 94 111
2-большая 342 19 379 232 108 145 105
3-маленькая 180 н/д 331 202 55 55 26
3-средняя 219 6 168 161 61 119 45
3-большая 199 6 237 132 32 105 45
4-маленькая 39 н/д 26 55 н/д 9 н/д
4-средняя 35 н/д 92 56 27 21 13
4-большая 38 н/д 29 51 8 21 н/д

Теперь, пользуясь таблицами 6 и 7, можно определить объёмы предложения конкретной квартиры в этом и прошлом месяцах.

Например: рассмотренная выше 3-комнатная квартира в Бостандыкском районе площадью 59 кв. м соответствует категории «3-маленькая».

По таблицам 6 и 7 находим объём предложения подобных квартир в ноябре 2013 года — 265, а в декабре 2013 года — 202.

 

Динамика объёмов предложения в декабре 2013 года

В таблице 8 для всех десяти категорий для всех районов города приведено изменение объёмов предложения за месяц. Зеленым цветом обозначены категории с растущим объёмом предложения, красным — с падающим объёмом предложения, н/д — нет надежных данных.

 

табл.8              
изменение объёмов Алм. Алат. Ауэз. Бост. Жетыс. Мед. Турк.
1-маленькая -94 -9 -22 -95 -16 -40 0
1-большая 2 0 -116 9 4 5 7
2-маленькая -66 4 -28 -123 -13 -20 -31
2-большая -100 3 -90 -44 -34 -31 -24
3-маленькая -70 н/д -96 -63 -3 7 -3
3-средняя -37 3 -26 -48 -20 -8 -17
3-большая -19 2 -75 -53 -11 -27 -15
4-маленькая -16 н/д 2 -24 н/д -8 н/д
4-средняя 0 н/д -29 1 -5 -16 -3
4-большая -8 н/д -21 -13 6 -11 н/д

По данным таблицы 8 видно, что объём предложения квартир, подобных рассмотренной выше 3-комнатной квартире площадью 59 кв. м в Бостандыкском районе, за декабрь 2013 года уменьшился на 63 квартиры.

Таким образом, зная общую площадь и количество комнат конкретной квартиры, можно:

— используя табл.1 определить категорию квартиры;
— в табл.2 и 3 найти средние цены предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 4 и 5 узнать — дорожают или дешевеют такие квартиры;
— в табл.6 и 7 найти объёмы предложения подобных квартир в этом и прошлом месяцах;
— из табл. 8 определить динамику объёма предложения за месяц.

 

Индекс сравнительной прибыльности (ИСП)

Периодически возникает вопрос о выборе варианта инвестирования денег. Как правило, рассматриваются две основные возможности: первая — вложение крупной суммы на депозитный счёт в банке и вторая — приобретение квартиры с целью сдачи её в аренду. Во втором варианте иногда есть возможность получения дополнительной прибыли из-за роста стоимости квартиры.
Какой вариант предпочтительнее с точки зрения получения прибыли?

Рассмотрим процесс получения прибыли в первом и во втором варианте.

Вариант 1: вложение денег на депозит.
В этом случае доходом будет вся сумма, начисленная банком по вкладу.
Расходов нет, так как банк сам выплачивает все необходимые платежи в бюджет.
Прибыль в этом случае равна доходу.

Вариант 2: приобретение квартиры и сдача её в аренду.
Доход состоит из двух частей: арендная плата и изменение стоимости самой квартиры (она может дорожать, но может и дешеветь!).
Расходы при сдаче квартиры в аренду: налоги (стоимость патента), регулярный необходимый ремонт.
Прибыль в данном случае есть разность дохода и расхода.

Для расчета прибылей учитывались следующее:
— изменение цены квартиры (табл. 4 настоящей работы);
— средняя стоимость аренды 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир в текущем месяце (месячные обзоры предложений на рынке недвижимости);
— средняя стоимость косметического ремонта (анализ предложений строителей на рынке);
— расчет стоимости патента (форма 911.00.001);
— средняя процентная ставка по депозитам в основных банках.

Для правильного выбора из двух рассматриваемых вариантов инвестирования можно ввести индекс сравнительной прибыльности (ИСП).

ИСП = (Прибыль от сдачи в аренду)/(Прибыль от депозита)

Видно, что критическими значениями ИСП являются 0 и 1.

В табл. 9 приведены все варианты значений ИСП, комментарии и рекомендации.

 

Табл. 9    
Значение ИСП Это означает Рекомендации
ИСП < 0 Прибыль от аренды отрицательная Инвестиции в недвижимость убыточны
0< ИСП <1 Прибыль от аренды меньше, чем от депозита Депозит выгоднее инвестиций в недвижимость
ИСП = 1 Прибыль от аренды равна прибыли от депозита Есть выбор - аренда или депозит
ИСП > 1 Прибыль от аренды больше, чем от депозита Инвестиции в недвижимость выгодны

В табл. 10 приведены индексы сравнительной прибыльности в ноябре и декабре 2013 года для всех рассматриваемых форматов и для города в среднем, а также изменение этих параметров за месяц.

Для ИСП зеленым цветом обозначены категории, имеющие ИСП>1, красным — с ИСП<1.
Для изменения ИСП зеленым цветом обозначены категории с растущим ИСП, красным — с падающим ИСП.

 

табл 10      
  ИСП   изменение
формат ноябрь декабрь ИСП
1-комн 0,73 1,04 0,32
2-комн 1,68 0,16 -1,52
3-комн 1,22 1,46 0,24
4-комн 3,45 -0,17 -3,62
город 1,40 0,78 -0,63

Основные моменты динамики ИСП в декабре:

— в форматах 1- и 3-комнатных квартир также наблюдается увеличение ИСП;
— форматы 2- и 4-комнатных квартир в декабре резко снизили свои ИСП;
— в декабре ИСП выше критического значения +1 наблюдается форматах 1- и 3-комнаных квартир;
— общий по городу ИСП резко снизился.

Выводы по декабрю:

— в декабре форматы 1- и 3-комнатных квартир остаются инвестиционно привлекательными;
— наиболее выгодными вложениями в декабре стали инвестиции в 3-комнатные квартиры.

Введенный параметр (ИСП) не является основанием для того или иного вложения средств и является только показателем уровня прибыльности на рынке недвижимости.

Отзывы и пожелания по настоящей работе прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .



Опубликовано 27 декабря 2013 2051 просмотр Добавить комментарий