NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют марту-2013, красные — апрелю-2013.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.

NB: Данные по объёмам предложения нормированы на 4-недельный месяц.

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» и сайта krisha.kz.

 

Продажа квартир

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлого месяца($), индекс прошедшего месяца ($), абсолютное изменение индекса за месяц ($), относительное изменение индекса за месяц (%), объём предложения в прошлом месяце (кол-во квартир), объём предложения в прошедшем месяце (кол-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за месяц (кол-во квартир), относительное изменение объёма предложения за месяц (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры. В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

Таблица 1:

Сегмент рынка Индекс март Индекс апрель Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1952 1934 -18 -0.92 477 553 76 15.9
панель 2-комн. 1898 1889 -9 -0.47 609 751 142 23.3
панель 3-комн. 1818 1843 25 1.38 841 976 135 16.1
панель 4-комн. 1797 1841 44 2.45 135 136 1 0.7
панель 5-комн. 1853 2008 155 8.36 2 1 -1 -50
кирпич 1-комн. 2099 2130 31 1.48 543 568 25 4.6
кирпич 2-комн. 2205 2185 -20 -0.91 792 943 151 19.1
кирпич 3-комн. 2267 2277 10 0.44 597 626 29 4.9
кирпич 4-комн. 2341 2369 28 1.2 179 217 38 21.2
кирпич 5-комн. 2365 2446 81 3.42 14 14 0 0
монолит 1-комн. 1921 1936 15 0.78 132 142 10 7.6
монолит 2-комн. 1918 1912 -6 -0.31 261 270 9 3.4
монолит 3-комн. 2161 2113 -48 -2.22 246 268 22 8.9
монолит 4-комн. 2096 2281 185 8.83 49 67 18 36.7
монолит 5-комн. 2330 2189 -141 -6.05 8 8 0 0
все панель 1871 1878 7 0.37 2064 2417 353 17.1
все кирпич 2207 2214 7 0.32 2125 2368 243 11.4
все монолит 2021 2023 2 0.1 696 755 59 8.5
все 1-комн. 2017 2022 5 0.25 1152 1263 111 9.6
все 2-комн. 2047 2034 -13 -0.64 1662 1964 302 18.2
все 3-комн. 2027 2026 -1 -0.05 1684 1870 186 11
все 4-комн. 2105 2184 79 3.75 363 420 57 15.7
все 5-комн. 2310 2337 27 1.17 24 23 -1 -4.2
весь Алм. р-н
 2039
 2041
 2
 0.1
 4885
 5540
 655
 13.4

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедший месяц.

Рисунок 1 — Спектры предложения
в Алмалинском районе		 Рисунок 2 — Изменение спектра
предложения в Алмалинском районе за месяц

 

Жетысуский район

Таблица 2:

Сегмент рынка Индекс март Индекс апрель Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1519 1518 -1 -0.07 394 423 29 7.4
панель 2-комн. 1514 1513 -1 -0.07 274 324 50 18.2
панель 3-комн. 1497 1461 -36 -2.4 215 258 43 20
панель 4-комн. 1391 1412 21 1.51 53 72 19 35.8
панель 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
кирпич 1-комн. 1501 1499 -2 -0.13 149 181 32 21.5
кирпич 2-комн. 1440 1415 -25 -1.74 168 214 46 27.4
кирпич 3-комн. 1457 1484 27 1.85 72 97 25 34.7
кирпич 4-комн. 1083 1098 15 1.39 12 10 -2 -16.7
кирпич 5-комн. н/д 1391 н/д н/д 0 2 2 н/д
монолит 1-комн. 1347 1334 -13 -0.97 232 291 59 25.4
монолит 2-комн. 1206 1217 11 0.91 165 195 30 18.2
монолит 3-комн. 1342 1348 6 0.45 94 117 23 24.5
монолит 4-комн. 919 908 -11 -1.2 6 8 2 33.3
монолит 5-комн. н/д 3162 н/д н/д 0 2 2 н/д
все панель 1504 1495 -9 -0.6 936 1077 141 15.1
все кирпич 1454 1452 -2 -0.14 401 504 103 25.7
все монолит 1293 1299 6 0.46 497 613 116 23.3
все 1-комн. 1463 1454 -9 -0.62 775 895 120 15.5
все 2-комн. 1409 1405 -4 -0.28 607 733 126 20.8
все 3-комн. 1451 1437 -14 -0.96 381 472 91 23.9
все 4-комн. 1298 1331 33 2.54 71 90 19 26.8
все 5-комн. н/д 2276 н/д н/д 0 4 4 н/д
весь Жет. р-н
 1436
 1430
 -6
 -0.42
 1834
 2194
 360
 19.6

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедший месяц.

Рисунок 3 — Спектры предложения
в Жетысуском районе		 Рисунок 4 — Изменение спектра
предложения в Жетысуском районе за месяц

 

Ауэзовский район

Таблица 3:

Сегмент рынка Индекс март Индекс апрель Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1747 1736 -11 -0.63 1183 1320 137 11.6
панель 2-комн. 1671 1666 -5 -0.3 1385 1625 240 17.3
панель 3-комн. 1620 1631 11 0.68 1362 1499 137 10.1
панель 4-комн. 1777 1749 -28 -1.58 247 294 47 19
панель 5-комн. 1994 1638 -356 -17.85 1 4 3 300
кирпич 1-комн. 1690 1691 1 0.06 277 367 90 32.5
кирпич 2-комн. 1648 1695 47 2.85 336 334 -2 -0.6
кирпич 3-комн. 1732 1706 -26 -1.5 255 308 53 20.8
кирпич 4-комн. 1747 1838 91 5.21 78 82 4 5.1
кирпич 5-комн. 2174 2051 -123 -5.66 7 13 6 85.7
монолит 1-комн. 1624 1619 -5 -0.31 391 500 109 27.9
монолит 2-комн. 1608 1609 1 0.06 563 604 41 7.3
монолит 3-комн. 1674 1649 -25 -1.49 471 531 60 12.7
монолит 4-комн. 1681 1593 -88 -5.23 87 81 -6 -6.9
монолит 5-комн. 1268 1168 -100 -7.89 14 13 -1 -7.1
все панель 1682 1679 -3 -0.18 4178 4742 564 13.5
все кирпич 1694 1711 17 1 953 1104 151 15.8
все монолит 1633 1620 -13 -0.8 1526 1729 203 13.3
все 1-комн. 1712 1702 -10 -0.58 1851 2187 336 18.2
все 2-комн. 1652 1656 4 0.24 2284 2563 279 12.2
все 3-комн. 1645 1645 0 0 2088 2338 250 12
все 4-комн. 1751 1736 -15 -0.86 412 457 45 10.9
все 5-комн. 1589 1613 24 1.51 22 30 8 36.4
весь Ауэз. р-н
 1672 1671 -1 -0.06 6657 7575 918 13.8

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедший месяц.

Рисунок 5 — Спектры предложения
в Ауэзовском районе		 Рисунок 6 — Изменение спектра
предложения в Ауэзовском районе за месяц

 

Медеуский район

Таблица 4:

Сегмент рынка Индекс март Индекс апрель Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 2141 2140 -1 -0.05 115 116 1 0.9
панель 2-комн. 2156 2120 -36 -1.67 187 225 38 20.3
панель 3-комн. 1976 1978 2 0.1 248 302 54 21.8
панель 4-комн. 2119 1997 -122 -5.76 24 29 5 20.8
панель 5-комн. 2188 1918 -270 -12.34 5 7 2 40
кирпич 1-комн. 2434 2331 -103 -4.23 282 304 22 7.8
кирпич 2-комн. 2430 2427 -3 -0.12 373 450 77 20.6
кирпич 3-комн. 2562 2551 -11 -0.43 519 594 75 14.5
кирпич 4-комн. 2773 2753 -20 -0.72 233 248 15 6.4
кирпич 5-комн. 2643 2750 107 4.05 39 40 1 2.6
монолит 1-комн. 2007 2154 147 7.32 90 72 -18 -20
монолит 2-комн. 2593 2648 55 2.12 192 253 61 31.8
монолит 3-комн. 2541 2541 0 0 218 244 26 11.9
монолит 4-комн. 2859 2917 58 2.03 125 122 -3 -2.4
монолит 5-комн. 2428 2193 -235 -9.68 12 32 20 166.7
все панель 2074 2053 -21 -1.01 579 679 100 17.3
все кирпич 2539 2511 -28 -1.1 1446 1636 190 13.1
все монолит 2541 2587 46 1.81 637 723 86 13.5
все 1-комн. 2286 2259 -27 -1.18 487 492 5 1
все 2-комн. 2403 2412 9 0.37 752 928 176 23.4
все 3-комн. 2409 2396 -13 -0.54 985 1140 155 15.7
все 4-комн. 2759 2747 -12 -0.43 382 399 17 4.5
все 5-комн. 2556 2450 -106 -4.15 56 79 23 41.1
весь Мед. р-н
 2438
 2426
 -12
 -0.49
 2662
 3038
 376
 14.1

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедший месяц.

Рисунок 7 — Спектры предложения
в Медеуском районе		 Рисунок 8 — Изменение спектра
предложения в Медеуском районе за месяц

 

Турксибский район

Таблица 5:

Сегмент рынка Индекс март Индекс апрель Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1440 1422 -18 -1.25 63 66 3 4.8
панель 2-комн. 1316 1304 -12 -0.91 150 171 21 14
панель 3-комн. 1318 1310 -8 -0.61 110 129 19 17.3
панель 4-комн. 1272 1311 39 3.07 23 40 17 73.9
панель 5-комн. 1388 1388 0 0 3 1 -2 -66.7
кирпич 1-комн. 1440 1460 20 1.39 342 404 62 18.1
кирпич 2-комн. 1358 1359 1 0.07 437 508 71 16.2
кирпич 3-комн. 1301 1313 12 0.92 252 291 39 15.5
кирпич 4-комн. 1105 1200 95 8.6 27 30 3 11.1
кирпич 5-комн. н/д 1980 н/д н/д 0 2 2 н/д
монолит 1-комн. 1326 1386 60 4.52 23 45 22 95.7
монолит 2-комн. 1311 1284 -27 -2.06 54 73 19 35.2
монолит 3-комн. 1133 1059 -74 -6.53 39 28 -11 -28.2
монолит 4-комн. 1223 1214 -9 -0.74 4 4 0 0
монолит 5-комн. н/д н/д н/д н/д 0 0 0 н/д
все панель 1336 1326 -10 -0.75 349 407 58 16.6
все кирпич 1364 1378 14 1.03 1058 1235 177 16.7
все монолит 1253 1270 17 1.36 120 150 30 25
все 1-комн. 1434 1448 14 0.98 428 515 87 20.3
все 2-комн. 1344 1339 -5 -0.37 641 752 111 17.3
все 3-комн. 1289 1296 7 0.54 401 448 47 11.7
все 4-комн. 1184 1260 76 6.42 54 74 20 37
все 5-комн. 1388 1782 394 28.39 3 3 0 0
весь Турк. р-н
 1349
 1357
 8
 0.59
 1527
 1792
 265
 17.4

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедший месяц.

Рисунок 9 — Спектры предложения
в Турксибском районе		 Рисунок 10 — Изменение спектра
предложения в Турксибском районе за месяц

 

Бостандыкский район

Таблица 6:

Сегмент рынка Индекс март Индекс апрель Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1990 2010 20 1.01 468 527 59 12.6
панель 2-комн. 1958 1962 4 0.2 747 847 100 13.4
панель 3-комн. 1913 1892 -21 -1.1 979 1183 204 20.8
панель 4-комн. 2022 1997 -25 -1.24 189 190 1 0.5
панель 5-комн. 1859 2018 159 8.55 6 10 4 66.7
кирпич 1-комн. 2056 2043 -13 -0.63 464 568 104 22.4
кирпич 2-комн. 2010 2001 -9 -0.45 707 891 184 26
кирпич 3-комн. 2187 2145 -42 -1.92 461 532 71 15.4
кирпич 4-комн. 2271 2238 -33 -1.45 183 205 22 12
кирпич 5-комн. 2328 2275 -53 -2.28 42 33 -9 -21.4
монолит 1-комн. 2172 2124 -48 -2.21 132 154 22 16.7
монолит 2-комн. 2385 2309 -76 -3.19 350 395 45 12.9
монолит 3-комн. 2441 2409 -32 -1.31 512 642 130 25.4
монолит 4-комн. 2677 2596 -81 -3.03 182 170 -12 -6.6
монолит 5-комн. 2587 2417 -170 -6.57 26 16 -10 -38.5
все панель 1950 1943 -7 -0.36 2389 2757 368 15.4
все кирпич 2098 2072 -26 -1.24 1857 2229 372 20
все монолит 2433 2371 -62 -2.55 1202 1377 175 14.6
все 1-комн. 2041 2038 -3 -0.15 1064 1249 185 17.4
все 2-комн. 2061 2042 -19 -0.92 1804 2133 329 18.2
все 3-комн. 2115 2090 -25 -1.18 1952 2357 405 20.7
все 4-комн. 2319 2264 -55 -2.37 554 565 11 2
все 5-комн. 2380 2269 -111 -4.66 74 59 -15 -20.3
весь Бост. р-н
 2107 2081 -26 -1.23
 5448
 6363
 915
 16.8

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедший месяц.

Рисунок 11 — Спектры предложения
в Бостандыкском районе		 Рисунок 12 — Изменение спектра
предложения в Бостандыкском районе за месяц

 

Город в целом

Таблица 7:

Сегмент рынка Индекс март Индекс апрель Изменение индекса ($) Изменение индекса (%) Объём прошлый Объём сегодня Изменение объёма Изменение объёма (%)
панель 1-комн. 1800 1796 -4 -0.22 2709 3014 305 11.3
панель 2-комн. 1773 1769 -4 -0.23 3355 3950 595 17.7
панель 3-комн. 1747 1752 5 0.29 3763 4359 596 15.8
панель 4-комн. 1811 1778 -33 -1.82 677 768 91 13.4
панель 5-комн. 1879 1893 14 0.75 17 23 6 35.3
кирпич 1-комн. 1922 1903 -19 -0.99 2083 2416 333 16
кирпич 2-комн. 1935 1934 -1 -0.05 2847 3408 561 19.7
кирпич 3-комн. 2110 2086 -24 -1.14 2187 2490 303 13.9
кирпич 4-комн. 2304 2316 12 0.52 729 807 78 10.7
кирпич 5-комн. 2442 2430 -12 -0.49 102 104 2 2
монолит 1-комн. 1695 1669 -26 -1.53 1014 1240 226 22.3
монолит 2-комн. 1885 1883 -2 -0.11 1617 1844 227 14
монолит 3-комн. 2078 2070 -8 -0.38 1592 1839 247 15.5
монолит 4-комн. 2433 2414 -19 -0.78 454 452 -2 -0.4
монолит 5-комн. 2212 2082 -130 -5.88 60 71 11 18.3
все панель 1773 1771 -2 -0.11 10521 12114 1593 15.1
все кирпич 2021 2006 -15 -0.74 7948 9225 1277 16.1
все монолит 1966 1944 -22 -1.12 4737 5446 709 15
все 1-комн. 1826 1811 -15 -0.82 5806 6670 864 14.9
все 2-комн. 1855 1853 -2 -0.11 7819 9202 1383 17.7
все 3-комн. 1922 1915 -7 -0.36 7542 8688 1146 15.2
все 4-комн. 2156 2134 -22 -1.02 1860 2027 167 9
все 5-комн. 2312 2243 -69 -2.98 179 198 19 10.6
город
 1897 1887 -10 -0.53 23206
 26785
 3579
 15.4

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлого (синяя линия) и этого месяца (красная линия). Рис. 14 Изменение спектра общегородского предложения за прошедший месяц.

Рисунок 13 — Cпектр общегородского
предложения		 Рисунок 14 — Изменение спектра
общегородского предложения за месяц

На рис. 15 показана динамика средних индексов по районам города за месяц.

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   
Рисунок 15 - Динамика индексов по районам города (март 2013 года -апрель 2013 года)    

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения равно 0.19%, что несколько больше, чем было в прошлом месяце (0.14%);
— основное перераспределение предложения по типам: небольшие снижения долей объёма предложения панели и монолита в пользу кирпича;
— все типы строений за месяц изменили направления изменения своих долей объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное месячное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.66%, что в два раза меньше, чем было в прошлом месяце (1.14%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: уменьшение долей объёма предложения всех форматов, кроме 2-комнатных квартир;
— форматы 1- и 2-комнатных квартир за месяц поменяли направления изменения долей объёма предложения;
— продолжается уменьшение долей объёма предложения в форматах 3-, 4- и 5-комнатных квартир.

По районам города:
— суммарное месячное изменение долей объёмов предложения сегодня равно 0.90%, что значительно меньше, чем было в прошлом месяце (1.59%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёмов предложения Алмалинского, Ауэзовского и Медеуского районов в пользу Жетысуского, Бостандыкского и Алатауского районов;
— Медеуский район продолжает уменьшать свою долю объёма предложения;
— Алатауский район продолжают увеличивать свою долю объёма предложения.

 

Анализ изменения среднего по городу индекса

Изменение среднего по городу индекса зависит как от динамики цены предложения (удорожание или удешевление жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Причинами апрельского изменение среднего по городу индекса (-10$) являются
— значительное снижение цен предложения: −6$;
— заметное перераспределение предложения в пользу более дешевого жилья: −4$.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объёмов предложения

В таблице 8 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение за месяц, общий объём предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

табл. 8 ОИА Изменение цены предложения
($)		 Изменение цены предложения
(%)		 Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения
(%)
город 808
 -6
 -0.74
 7878
 547
 7.46
формат цена предложения изменение цены предложения ($) изменение цены предложения (%)      
1-комн. 495 6 1.31 2496 263 11.78
2-комн. 715 -14 -1.87 2981 178 6.35
3-комн. 1078 -28 -2.55 1951 63 3.34
4-комн. 1977 165 9.13 450 43 10.57

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное месячное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня стало равным 1.38%, что немного больше, чем было в прошлом месяце (0.37%).

Основное перераспределение объёмов предложения: очень большие снижения долей объёма предложения в сегментах 2- и 3-комнатных квартир в пользу 1- и 4-комнатных квартир.

Сегмент 1-комнатных квартир продолжает быстро увеличивать свою долю, а остальные форматы поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за месяц резко снизилась (-0.019).

В прошедшем месяце средний формат сдаваемой квартиры был равен 2.045.

 

Анализ изменения общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Причинами апрельского изменения общего индекса аренды (-6$) являются
— небольшое падение цен предложения: −1$;
— заметное перераспределение предложения в пользу более дешевых сегментов): −5$.

Ссылки:
1. Методика вычисления индексов.
2. Обзор предложений на рынке недвижимости в Алматы в марте 2013 года.

 

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.