Всё, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в мае 2011 – июне 2011 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют маю-2011, красные — июню-2011.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

На рис. 1 показаны распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения в мае и июне).
На рис. 2 показана разность июньского и майского распределений (спектр изменения предложения).

 

Основные изменения в спектре предложения:

— общий объём предложения в июне заметно вырос (+669 квартиры или +2.68%);
— предложение в максимуме распределения осталось на прежнем уровне, сам максимум не изменил своего положения в спектре (рис. 1);
— кривая изменения предложения (рис. 2) показывает, что произошло заметное увеличение предложения в очень широком интервале индексов от 1 300$ до 2 300$;
— видно, что увеличение предложения происходило двумя потоками: до максимума распределения (интервал индексов 1 300$...1 600$) и после максимума распределения (интервал индексов 1 900$...2 300$);
— отметим, что описанные два потока увеличения предложения оказывают различное влияние: первый работает на снижение, второй — на увеличение среднего по городу индекса.

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложения и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1	Индекс	Изменение индекса ($/кв.м)	Изменение индекса (%)	Предложение	Изменение предложения	Изменение предложения (%)
Город	1777	1	0.06	25672	669	2.68
Типы
Панель	1628	-10	-0.61	12713	344	2.78
Кирпич	1921	18	0.95	8961	329	3.81
Монолит	1932	6	0.31	3997	-5	-0.12
Форматы
1-комн.	1695	-4	-0.24	6086	134	2.25
2-комн.	1732	-6	-0.35	8837	360	4.25
3-комн.	1799	12	0.67	8404	113	1.36
4-комн.	2072	1	0.05	2188	52	2.43
Районы
Алм.	1890	3	0.16	5548	227	4.27
Жет.	1309	-8	-0.61	1938	99	5.38
Ауэз.	1564	-3	-0.19	6950	91	1.33
Мед.	2353	1	0.04	3029	136	4.70
Туркс.	1231	3	0.24	1632	-13	-0.79
Бост.	1943	6	0.31	6341	75	1.20

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 индексы	Тренд мая (%)	Тренд июня (%)	Комментарии
Город	-0.67	0.06	Город в среднем показывает в июне небольшую положительную динамику стоимости квадратного метра
Типы
Панель	-0.06	-0.61	Панель продолжает дешеветь. Темп падения индекса резко увеличился и стал значительным
Кирпич	-1.09	0.95	После резкого майского удешевления, кирпич в июне показывает сильное удорожание
Монолит	-1.83	0.31	После резкого майского удешевления, монолит в июне показывает заметное удорожание
Форматы
1-комн.	0.41	-0.24	Формат, после заметного майского удорожания, в июне несколько подешевел
2-комн.	-1.08	-0.35	Продолжается удешевление формата. Темп падения индекса сильно снизился, но остаётся заметным
3-комн.	-0.72	0.67	Формат, после резкого удешевления в мае, показывает в июне сильный рост индекса
4-комн.	-1.80	0.05	Приостановилось резкое удешевление формата. В июне наблюдается небольшой рост индекса
Районы
Алм.	-0.16	0.16	Район, показавший в мае незначительное падение индекса, в июне дал столь же незначительный рост
Жет.	0.61	-0.61	Район, показавший в мае сильный рост индекса, в июне дал столь же сильное падение
Ауэз.	0.13	-0.19	Район, показавший в мае небольшой рост индекса, в июне дал столь же небольшое падение
Мед.	-0.04	0.04	Район, показавший в мае незначительное падение индекса, в июне дал столь же незначительный рост
Туркс.	0.49	0.24	Продолжается удорожание района. Темп роста индекса уменьшился в два раза, но остаётся заметным
Бост.	-0.46	0.31	Район, показавший в мае значительное падение индекса, в июне дал столь же значительный рост

 

Основные моменты динамики индексов

Представление по типам строений:
— в июне панель сохранила тенденцию мая — продолжается удешевление;
— относительно дорогие типы строений (кирпич и монолит) изменили направления трендов индексов: майское удешевление сменилось июньским удорожанием.

Представление по форматам квартир:
— небольшие форматы (1- и 2-комнатные квартиры) в июне немного подешевели;
— 3- и 4-комнатные квартиры в июне подорожали;
— сегмент 2-комнатных квартир сохранил направление тренда индекса — падение продолжается;
— все остальные форматы (1-, 3- и 4-комнатные квартиры) сменили направления трендов индексов.

Представление по районам города:
— четыре района (Алмалинский, Медеуский, Турксибский и Бостандыкский) в июне подорожали;
— два района (Жетысуский и Ауэзовский) подешевели;
— в июне Турксибский район продолжает, как и в мае, дорожать;
— все остальные рассматриваемые районы в июне поменяли направления трендов индексов.

Максимальное увеличение индекса произошло в сегменте кирпича (+0.95%).
Наибольшее снижение индекса наблюдается в сегментах панели и Жетысуского района (-0.61%).

 

Динамика объёмов предложения

В таблице 3 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объёмов предложения (%).

 

Таблица 3 объёмы	Тренд мая (%)	Тренд июня (%)
Город	-3.86	2.68
Типы
Панель	-4.24	2.78
Кирпич	-3.47	3.81
Монолит	-3.52	-0.12
Форматы
1-комн.	-2.87	2.25
2-комн.	-5.96	4.25
3-комн.	-2.96	1.36
4-комн.	-0.60	2.43
Районы
Алм.	-6.25	4.27
Жет.	7.11	5.38
Ауэз.	-3.44	1.33
Мед.	-7.10	4.70
Туркс.	3.79	-0.79
Бост.	-5.70	1.20

Общая тенденция июня — восстановление объёмов предложения после майского снижения.

Почти все сегменты рынка показывают рост объёмов предложения (исключения — монолит и Турксибский район).

Максимальное увеличение объёма предложения наблюдается в Жетысуском районе (+5.38%).

Максимальное падение объёма предложения — в Турксибском районе (-0.79%).

На рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На рис. 4 показана динамика объёмов предложения по районам города.

 

Изменение долей рынка

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами, их изменение за месяц.

 

Таблица 4	Доля рынка	Доля рынка
	май (%)	июнь (%)	Изменение долей (%)
Типы
Панель	49.47	49.52	0.05
Кирпич	34.52	34.91	0.38
Монолит	16.01	15.57	-0.44
Форматы
1-комн.	23.81	23.71	-0.10
2-комн.	33.90	34.42	0.52
3-комн.	33.16	32.74	-0.42
4-комн.	8.54	8.52	-0.02
5-комн.	0.59	0.61	0.02
Районы
Алм.	21.28	21.61	0.33
Жет.	7.36	7.55	0.19
Ауэз.	27.43	27.07	-0.36
Мед.	11.57	11.80	0.23
Туркс.	6.58	6.36	-0.22
Бост.	25.06	24.70	-0.36
Алат.	0.72	0.90	0.18

 

Динамика долей рынка

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 доли рынка	Тренд мая (%)	Тренд июня (%)	Комментарии
Типы
Панель	-0.20	0.05	Приостановился процесс потери рынка панелью
Кирпич	0.14	0.38	Продолжается увеличение доли рынка кирпича
Монолит	0.06	-0.44	Монолит потерял в июне большую часть рынка
Форматы
1-комн.	0.24	-0.10	Формат, после майского увеличения доли рынка, в июне потерял небольшую часть рынка
2-комн.	-0.76	0.52	Формат в июне в значительной степени восстановил утраченные в мае позиции
3-комн.	0.31	-0.42	В июне формат отдал полученную им в мае часть рынка
4-комн.	0.28	-0.02	Приостановилось расширение места на рынке, занимаемое форматом
5-комн.	-0.07	0.02	Незначительное изменение доли рынка
Районы
Алм.	-0.54	0.33	Район, после майской потери большой части рынка, в июне показывает значительное увеличение доли
Жет.	0.75	0.19	Продолжается увеличение доли рынка района
Ауэз.	0.12	-0.36	Район в июне потерял значительную часть рынка
Мед.	-0.40	0.23	В июне район частично восстановил потерянные в мае позиции на рынке
Туркс.	0.48	-0.22	После майского увеличения, район в июне показал заметное уменьшение доли рынка
Бост.	-0.49	-0.36	Продолжается уменьшение доли рынка района
Алат.	0.08	0.18	Район продолжает постепенно увеличивать свою долю рынка

 

Основные моменты динамики долей рынка

Представление по типам строений:
— панель и монолит поменяли знаки тренда долей рынка;
— кирпич продолжает увеличивать свою долю рынка;
— основное перераспределение рынка: небольшое уменьшение доли монолита за счёт увеличения долей кирпича и панели.

Представление по форматам квартир:
— все форматы в июне поменяли направления трендов долей рынка;
— в июне произошло значительное перераспределение рынка в пользу 2-комнатных квартир за счёт сегментов 1- и 3-комнатных квартир.

Представление по районам города:
— четыре района города (все, кроме Жетысуского, Бостандыкского и Алатауского) изменили направления трендов долей рынка;
— Жетысуский и Алатауский районы продолжают увеличивать свои доли рынка, Бостандыкский — терять рынок;
— значимые части рынка потеряли Ауэзовский (-0.36%), Турксибский (-0.22%) и Бостандыкский (-0.36%) районы;
— районы, которые смогли значительно расширить свои места на рынке — Алмалинский (±.33%), Жетысуский (+0.19%), Медеуский (+0.23%) и Алатауский (+0.18%).

 

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём месячного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.43% (в прошлом месяце был меньше в два раза — 0.20%);

— общий объём месячного перераспределения долей рынка по форматам составил 0.54% (в прошлом месяце был значительно больше — 0.83%);

— общий объём месячного перераспределения долей рынка по районам составил 0.94% (в прошлом месяце был значительно больше — 1.44%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 вклады	Тренд индекса (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад в июне ($)	Комментарии
Типы
Панель	-0.61	0.05	-4	Значительное удешевление панели и приобретение небольшой части рынка
Кирпич	0.95	0.38	13	Одновременное сильное удорожание кирпича и приобретение значительной части рынка
Монолит	0.31	-0.44	-8	Заметное удорожание монолита и потеря большой части рынка
Форматы
1-комн.	-0.24	-0.10	-3	Одновременное удешевление формата и потеря заметной части рынка
2-комн.	-0.35	0.52	7	Удешевление формата и приобретение большой части рынка
3-комн.	0.67	-0.42	-4	Сильное удорожание формата и потеря большой части рынка
4-комн.	0.05	-0.02	0	Небольшое удорожание формата и потеря незначительной части рынка
5-комн.	4.63	0.02	1	Резкое удорожание формата и приобретение незначительной части рынка
Районы
Алм.	0.16	0.33	7	Одновременное небольшое удорожание района и приобретение значительной части рынка
Жет.	-0.61	0.19	2	Сильное удешевление района и приобретение заметной части рынка
Ауэз.	-0.19	-0.36	-7	Одновременное небольшое удешевление района и потеря значительной части рынка
Мед.	0.04	0.23	5	Одновременное незначительное удорожание района и приобретение заметной части рынка
Туркс.	0.24	-0.22	-3	Заметное удорожание района и потеря части рынка
Бост.	0.31	-0.36	-5	Заметное удорожание района и потеря значительной части рынка
Алат.	-3.80	0.18	2	Резкое удешевление района и приобретение заметной части рынка

 

Основные моменты конкуренции вкладов

Представление по типам:
— в июне величины вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов сегментов;
— отрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса дали панель и монолит (суммарно −12$);
— большой положительный вклад дал кирпич (+13$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знакам, слагаемых дало в итоге небольшое значение тренда среднего по городу индекса
-4$ +13$ −8$= +1$.

Представление по форматам:
— в июне величины вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов сегментов;
— знаки вкладов форматов квартир полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция по вкладам произошла между форматами 2-комнатных квартир (+7$) с одной стороны, и 1- и 3-комнатными квартирами (суммарно −7$) с другой стороны;
— результирующее изменение среднего по городу индекса составило величину
-3$+7$-4$+0$+1$= +1$.

Представление по районам:
— в июне величины вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов сегментов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция по вкладам произошла между Ауэзовским, Турксибским и Бостандыкским районами (суммарно-15$) с одной стороны, и Алмалинским, Жетысуским, Медеуским и Алатауским районами (суммарно +16$) другой стороны;
— результирующее изменение среднего по городу индекса составило величину
+7$+2$-7$+5$-3$-5$+2$= +1$.

На рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.

 

Выводы по рынку продаж квартир:

— в июне общий объём предложения увеличился на 669 квартир (+2.68%) — активность рынка постепенно восстанавливается после майского относительного затишья;
— средний по городу индекс практически не изменился (+1$ или +0.06%);
— небольшое итоговое изменение среднего по городу индекса скрывает значительную динамику рыночных параметров в сегментах;
— динамика рынка продаж в июне определилась притоком предложения как относительно дешёвого, так и относительно дорогого жилья;
— явных признаков дрейфа не наблюдается;
— динамика изменения среднего индекса и общего объёма предложения в 2011 году имеет много общего с 2010 годом.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение, общий объём предложения и его изменение, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 7	ОИА ($)	Изм. ОИА ($)	Изм. ОИА (%)	Общ. предл.	Изм. предл.	Изм. предл. (%)
Город	688	-17	-2.41	8195	1129	15.98
Формат	Стоимость аренды	Изменение	Изменение (%)	Общ. предл.	Изм. предл.	Изм. предл. (%)
1-комн.	427	2	0.48	2692	317	13.35
2-комн.	616	-27	-4.23	3087	487	18.73
3-комн.	944	-16	-1.68	1976	304	18.18
4-комн.	1648	-16	-0.98	440	21	5.01

Значения ОИА и трендов стоимостей аренды округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 8 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды (%), а также комментарии.

 

Таблица 8 стоимость	Тренд мая (%)	Тренд июня (%)	Комментарии
Город	-3.69	-2.41	Рынок аренды в среднем продолжает дешеветь. Темп снижения общего индекса аренды несколько снился, но остаётся очень высоким
Форматы
1-комн.	-0.21	0.48	Формат, после небольшого удешевления в мае, показывает в июне заметное удорожание
2-комн.	-0.96	-4.23	Продолжается удешевление формата. Темп снижения арендной платы резко вырос и стал очень высоким
3-комн.	-2.67	-1.68	Продолжается удешевление формата. Темп снижения арендной платы заметно уменьшился, но остаётся высоким
4-комн.	-11.81	-0.98	Продолжается удешевление формата. Темп снижения арендной платы резко уменьшился и стал значительным

 

Динамика объёмов предложений

В таблице 9 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объёмов предложения (%), а также комментарии.

 

Таблица 9 объём	Тренд мая (%)	Тренд июня (%)
Город	-7.60	15.98
Форматы
1-комн.	1.67	13.35
2-комн.	-13.28	18.73
3-комн.	-11.53	18.18
4-комн.	-0.95	5.01

В июне общий объём предложения резко вырос. Это может быть связано с учебным циклом студентов. Наступило лето, и часть сдаваемых квартир освободилась.

Все форматы показали сильное увеличение объёмов предложения. Наибольшее увеличение объёмов произошло в форматах 2- и 3-комнатных квартир.

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

Таблица 10	Доля рынка (%)	Доля рынка (%)
Формат	Май	Июнь	Динамика доли (%)
1-комн.	33.61	32.85	-0.76
2-комн.	36.80	37.67	0.87
3-комн.	23.66	24.11	0.45
4-комн.	5.93	5.37	-0.56
сумма	100.00	100.00

 

Изменение долей рынка

В таблице 11 по составляющим город сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка (%), а также комментарии.

 

Таблица 11 доли	Тренд мая (%)	Тренд июня (%)	Комментарии
Форматы
1-комн.	3.06	-0.76	Формат, после захвата огромного пространства в мае, потерял в июне очень значительную часть рынка
2-комн.	-2.41	0.87	Формат в июне частично восстановился после огромной потери рынка в мае
3-комн.	-1.05	0.45	Формат в июне частично восстановился после огромной потери рынка в мае
4-комн.	0.40	-0.56	Формат в июне возвратил  часть рынка, приобретённую в мае

Общий объём июньского перераспределения долей рынка по форматам составил величину 1.32% (в прошлом месяце объём перераспределения был гораздо больше — 3.46%).

Отметим, что все рассматриваемые форматы поменяли направления трендов долей рынка.

Средний формат сдаваемой квартиры в июне практически не изменился (+0.001).

В июне средний формат сдаваемой квартиры стал равным 2.020.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры для прошедшего месяца: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 12 вклады	Тренд стоимости (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Форматы
1-комн.	0.48	-0.76	-3	Заметное увеличение арендой платы формата и потеря очень большой части рынка
2-комн.	-4.23	0.87	-4	Резкое удешевление формата и захват очень большой части рынка
3-комн.	-1.68	0.45	0	Сильное удешевление формата и приобретение значительной части рынка
4-комн.	-0.98	-0.56	-10	Одновременное очень сильное снижение арендной платы формата и потеря большой части рынка
Всего			-17

Выводы по рынку аренды квартир:

— в июне объём предложения сильно вырос (+1 129 квартир или +15.98%);
— все рассматриваемые форматы, кроме 1-комнатных квартир, в июне подешевели;
— общий индекс аренды снова снизился (-17$ или −2.41%);
— темп снижения общего индекса аренды в июне заметно уменьшился по сравнению с маем;
— основной причиной снижения ОИА в июне является падение арендной платы во всех основных форматах;
— отметим, что снижение общего индекса аренды происходит уже в течение семи месяцев, общее падение за этот период составило −184$.

 

Приложение

Июнь 2011 года: vi-диаграммы

 

Продажа квартир

На рис. 7 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка продаж квартир в терминах среднемесячных параметров — среднего по городу индекса и общего объёма предложения.

Изображён период времени с начала 2009 года по настоящее время.

 

 

Рынок продаж квартир на vi-диаграмме в июне сдвинулся практически строго вправо:
— средний по городу индекс слабо изменился (+1$ или +0.06%);
— общий объём предложения вырос на 669 квартир (+2.68%).

Общий июньский вектор движения города почти противоположен по направлению майскому вектору. В прошлом майском обзоре я предположил, что в июне-2011 можно ожидать снижения как среднего по городу индекса, так и общего объёма предложения.

Как видно из рис. 7, подтвердился полностью прогноз по динамике объёма предложения и частично — по среднему индексу. Отметим, что траектория движения города на vi-диаграмме за первые 6 месяцев 2011 года очень похожа на траекторию первых 6 месяцев 2010 года.

Если эта тенденция сохранится, то можно ожидать в июле одновременного снижения индекса и объёма предложения.

 

Аренда квартир

На рис. 8 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка аренды квартир в терминах среднемесячных параметров — общего индекса аренды (ОИА) и общего объёма предложения.

Изображён период времени с начала 2009 года по настоящее время.

 

На vi-диаграмме рынка аренды в июне вектор движения направлен вправо-вниз:
— общий индекс аренды вновь уменьшился (-17$ или −2.41%);
— общий объём предложения увеличился на 1 129 квартир, что соответствует темпу +15.98%).

Линии на рис. 7-8, постепенно удлиняясь, будут наглядно показывать развитие рынков продаж и аренды квартир.

 

 

Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz