Все регионы 

Рынок продажи и аренды квартир в июне 2011 года


Всё, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в мае 2011 – июне 2011 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют маю-2011, красные — июню-2011.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.

 

Рынок продаж квартир

Изменения основных рыночных параметров

На рис. 1 показаны распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения в мае и июне).
На рис. 2 показана разность июньского и майского распределений (спектр изменения предложения).

 

Основные изменения в спектре предложения:

— общий объём предложения в июне заметно вырос (+669 квартиры или +2.68%);
— предложение в максимуме распределения осталось на прежнем уровне, сам максимум не изменил своего положения в спектре (рис. 1);
— кривая изменения предложения (рис. 2) показывает, что произошло заметное увеличение предложения в очень широком интервале индексов от 1 300$ до 2 300$;
— видно, что увеличение предложения происходило двумя потоками: до максимума распределения (интервал индексов 1 300$...1 600$) и после максимума распределения (интервал индексов 1 900$...2 300$);
— отметим, что описанные два потока увеличения предложения оказывают различное влияние: первый работает на снижение, второй — на увеличение среднего по городу индекса.

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложения и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение индекса ($/кв.м) Изменение индекса (%) Предложение

Изменение предложения
 

Изменение предложения (%)
Город 1777
1
0.06
25672
669
2.68
Типы
Панель 1628 -10 -0.61 12713 344 2.78
Кирпич 1921 18 0.95 8961 329 3.81
Монолит 1932 6 0.31 3997 -5 -0.12
Форматы
1-комн. 1695 -4 -0.24 6086 134 2.25
2-комн. 1732 -6 -0.35 8837 360 4.25
3-комн. 1799 12 0.67 8404 113 1.36
4-комн. 2072 1 0.05 2188 52 2.43
Районы
Алм. 1890 3 0.16 5548 227 4.27
Жет. 1309 -8 -0.61 1938 99 5.38
Ауэз. 1564 -3 -0.19 6950 91 1.33
Мед. 2353 1 0.04 3029 136 4.70
Туркс. 1231 3 0.24 1632 -13 -0.79
Бост. 1943 6 0.31 6341 75 1.20

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов (%), а также комментарии.

 

Таблица 2

индексы

Тренд

мая (%)

Тренд

июня (%)

Комментарии
Город -0.67
0.06
Город в среднем показывает в июне небольшую положительную динамику стоимости квадратного метра
Типы
Панель -0.06 -0.61 Панель продолжает дешеветь. Темп падения индекса резко увеличился и стал значительным
Кирпич -1.09 0.95 После резкого майского удешевления, кирпич в июне показывает сильное удорожание
Монолит -1.83 0.31 После резкого майского удешевления, монолит в июне показывает заметное удорожание
Форматы
1-комн. 0.41 -0.24 Формат, после заметного майского удорожания, в июне несколько подешевел
2-комн. -1.08 -0.35 Продолжается удешевление формата. Темп падения индекса сильно снизился, но остаётся заметным
3-комн. -0.72 0.67 Формат, после резкого удешевления в мае, показывает в июне сильный рост индекса
4-комн. -1.80 0.05 Приостановилось резкое удешевление формата. В июне наблюдается небольшой рост индекса
Районы
Алм. -0.16 0.16 Район, показавший в мае незначительное падение индекса, в июне дал столь же незначительный рост
Жет. 0.61 -0.61 Район, показавший в мае сильный рост индекса, в июне дал столь же сильное падение
Ауэз. 0.13 -0.19 Район, показавший в мае небольшой рост индекса, в июне дал столь же небольшое падение
Мед. -0.04 0.04 Район, показавший в мае незначительное падение индекса, в июне дал столь же незначительный рост
Туркс. 0.49 0.24 Продолжается удорожание района. Темп роста индекса уменьшился в два раза, но остаётся заметным
Бост. -0.46 0.31 Район, показавший в мае значительное падение индекса, в июне дал столь же значительный рост

 

Основные моменты динамики индексов

Представление по типам строений:
— в июне панель сохранила тенденцию мая — продолжается удешевление;
— относительно дорогие типы строений (кирпич и монолит) изменили направления трендов индексов: майское удешевление сменилось июньским удорожанием.

Представление по форматам квартир:
— небольшие форматы (1- и 2-комнатные квартиры) в июне немного подешевели;
— 3- и 4-комнатные квартиры в июне подорожали;
— сегмент 2-комнатных квартир сохранил направление тренда индекса — падение продолжается;
— все остальные форматы (1-, 3- и 4-комнатные квартиры) сменили направления трендов индексов.

Представление по районам города:
— четыре района (Алмалинский, Медеуский, Турксибский и Бостандыкский) в июне подорожали;
— два района (Жетысуский и Ауэзовский) подешевели;
— в июне Турксибский район продолжает, как и в мае, дорожать;
— все остальные рассматриваемые районы в июне поменяли направления трендов индексов.

Максимальное увеличение индекса произошло в сегменте кирпича (+0.95%).
Наибольшее снижение индекса наблюдается в сегментах панели и Жетысуского района (-0.61%).

 

Динамика объёмов предложения

В таблице 3 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объёмов предложения (%).

 

Таблица 3

объёмы

Тренд

мая (%)

Тренд

июня (%)

Город -3.86
2.68
Типы
Панель -4.24 2.78
Кирпич -3.47 3.81
Монолит -3.52 -0.12
Форматы
1-комн. -2.87 2.25
2-комн. -5.96 4.25
3-комн. -2.96 1.36
4-комн. -0.60 2.43
Районы
Алм. -6.25 4.27
Жет. 7.11 5.38
Ауэз. -3.44 1.33
Мед. -7.10 4.70
Туркс. 3.79 -0.79
Бост. -5.70 1.20

Общая тенденция июня — восстановление объёмов предложения после майского снижения.

Почти все сегменты рынка показывают рост объёмов предложения (исключения — монолит и Турксибский район).

Максимальное увеличение объёма предложения наблюдается в Жетысуском районе (+5.38%).

Максимальное падение объёма предложения — в Турксибском районе (-0.79%).

На рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На рис. 4 показана динамика объёмов предложения по районам города.

 

Изменение долей рынка

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами, их изменение за месяц.

 

Таблица 4 Доля рынка Доля рынка  
  май (%) июнь (%) Изменение
долей (%)
Типы
Панель 49.47 49.52 0.05
Кирпич 34.52 34.91 0.38
Монолит 16.01 15.57 -0.44
Форматы
1-комн. 23.81 23.71 -0.10
2-комн. 33.90 34.42 0.52
3-комн. 33.16 32.74 -0.42
4-комн. 8.54 8.52 -0.02
5-комн. 0.59 0.61 0.02
Районы
Алм. 21.28 21.61 0.33
Жет. 7.36 7.55 0.19
Ауэз. 27.43 27.07 -0.36
Мед. 11.57 11.80 0.23
Туркс. 6.58 6.36 -0.22
Бост. 25.06 24.70 -0.36
Алат. 0.72 0.90 0.18

 

Динамика долей рынка

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка (%), а также комментарии.

 

Таблица 5

доли рынка

Тренд

мая (%)

Тренд

июня (%)

Комментарии
Типы
Панель -0.20 0.05 Приостановился процесс потери рынка панелью
Кирпич 0.14 0.38 Продолжается увеличение доли рынка кирпича
Монолит 0.06 -0.44 Монолит потерял в июне большую часть рынка
Форматы
1-комн. 0.24 -0.10 Формат, после майского увеличения доли рынка, в июне потерял небольшую часть рынка
2-комн. -0.76 0.52 Формат в июне в значительной степени восстановил утраченные в мае позиции
3-комн. 0.31 -0.42 В июне формат отдал полученную им в мае часть рынка
4-комн. 0.28 -0.02 Приостановилось расширение места на рынке, занимаемое форматом
5-комн. -0.07 0.02 Незначительное изменение доли рынка
Районы
Алм. -0.54 0.33 Район, после майской потери большой части рынка, в июне показывает значительное увеличение доли
Жет. 0.75 0.19 Продолжается увеличение доли рынка района
Ауэз. 0.12 -0.36 Район в июне потерял значительную часть рынка
Мед. -0.40 0.23 В июне район частично восстановил потерянные в мае позиции на рынке
Туркс. 0.48 -0.22 После майского увеличения, район в июне показал заметное уменьшение доли рынка
Бост. -0.49 -0.36 Продолжается уменьшение доли рынка района
Алат. 0.08 0.18 Район продолжает постепенно увеличивать свою долю рынка

 

Основные моменты динамики долей рынка

Представление по типам строений:
— панель и монолит поменяли знаки тренда долей рынка;
— кирпич продолжает увеличивать свою долю рынка;
— основное перераспределение рынка: небольшое уменьшение доли монолита за счёт увеличения долей кирпича и панели.

Представление по форматам квартир:
— все форматы в июне поменяли направления трендов долей рынка;
— в июне произошло значительное перераспределение рынка в пользу 2-комнатных квартир за счёт сегментов 1- и 3-комнатных квартир.

Представление по районам города:
— четыре района города (все, кроме Жетысуского, Бостандыкского и Алатауского) изменили направления трендов долей рынка;
— Жетысуский и Алатауский районы продолжают увеличивать свои доли рынка, Бостандыкский — терять рынок;
— значимые части рынка потеряли Ауэзовский (-0.36%), Турксибский (-0.22%) и Бостандыкский (-0.36%) районы;
— районы, которые смогли значительно расширить свои места на рынке — Алмалинский (±.33%), Жетысуский (+0.19%), Медеуский (+0.23%) и Алатауский (+0.18%).

 

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём месячного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.43% (в прошлом месяце был меньше в два раза — 0.20%);

— общий объём месячного перераспределения долей рынка по форматам составил 0.54% (в прошлом месяце был значительно больше — 0.83%);

— общий объём месячного перераспределения долей рынка по районам составил 0.94% (в прошлом месяце был значительно больше — 1.44%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 6

вклады

Тренд индекса (%)

Тренд доли

рынка (%)

Вклад в июне ($) Комментарии
Типы
Панель -0.61 0.05 -4 Значительное удешевление панели и приобретение небольшой части рынка
Кирпич 0.95 0.38 13 Одновременное сильное удорожание кирпича и приобретение значительной части рынка
Монолит 0.31 -0.44 -8 Заметное удорожание монолита и потеря большой части рынка
Форматы
1-комн. -0.24 -0.10 -3 Одновременное удешевление формата и потеря заметной части рынка
2-комн. -0.35 0.52 7 Удешевление формата и приобретение большой части рынка
3-комн. 0.67 -0.42 -4 Сильное удорожание формата и потеря большой части рынка
4-комн. 0.05 -0.02 0 Небольшое удорожание формата и потеря незначительной части рынка
5-комн. 4.63 0.02 1 Резкое удорожание формата и приобретение незначительной части рынка
Районы
Алм. 0.16 0.33 7 Одновременное небольшое удорожание района и приобретение значительной части рынка
Жет. -0.61 0.19 2 Сильное удешевление района и приобретение заметной части рынка
Ауэз. -0.19 -0.36 -7 Одновременное небольшое удешевление района и потеря значительной части рынка
Мед. 0.04 0.23 5 Одновременное незначительное удорожание района и приобретение заметной части рынка
Туркс. 0.24 -0.22 -3 Заметное удорожание района и потеря части рынка
Бост. 0.31 -0.36 -5 Заметное удорожание района и потеря значительной части рынка
Алат. -3.80 0.18 2 Резкое удешевление района и приобретение заметной части рынка

 

Основные моменты конкуренции вкладов

Представление по типам:
— в июне величины вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов сегментов;
— отрицательные вклады в динамику среднего по городу индекса дали панель и монолит (суммарно −12$);
— большой положительный вклад дал кирпич (+13$);
— сложение больших по величине, но противоположных по знакам, слагаемых дало в итоге небольшое значение тренда среднего по городу индекса
-4$ +13$ −8$= +1$.

Представление по форматам:
— в июне величины вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов сегментов;
— знаки вкладов форматов квартир полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция по вкладам произошла между форматами 2-комнатных квартир (+7$) с одной стороны, и 1- и 3-комнатными квартирами (суммарно −7$) с другой стороны;
— результирующее изменение среднего по городу индекса составило величину
-3$+7$-4$+0$+1$= +1$.

Представление по районам:
— в июне величины вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов сегментов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция по вкладам произошла между Ауэзовским, Турксибским и Бостандыкским районами (суммарно-15$) с одной стороны, и Алмалинским, Жетысуским, Медеуским и Алатауским районами (суммарно +16$) другой стороны;
— результирующее изменение среднего по городу индекса составило величину
+7$+2$-7$+5$-3$-5$+2$= +1$.

На рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.

 

Выводы по рынку продаж квартир:

— в июне общий объём предложения увеличился на 669 квартир (+2.68%) — активность рынка постепенно восстанавливается после майского относительного затишья;
— средний по городу индекс практически не изменился (+1$ или +0.06%);
— небольшое итоговое изменение среднего по городу индекса скрывает значительную динамику рыночных параметров в сегментах;
— динамика рынка продаж в июне определилась притоком предложения как относительно дешёвого, так и относительно дорогого жилья;
— явных признаков дрейфа не наблюдается;
— динамика изменения среднего индекса и общего объёма предложения в 2011 году имеет много общего с 2010 годом.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение, общий объём предложения и его изменение, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 7 ОИА ($) Изм. ОИА ($) Изм. ОИА (%) Общ. предл. Изм. предл. Изм. предл. (%)
Город 688 -17 -2.41 8195 1129 15.98
Формат Стоимость
аренды
Изменение Изменение (%) Общ. предл. Изм. предл. Изм. предл. (%)
1-комн. 427 2 0.48 2692 317 13.35
2-комн. 616 -27 -4.23 3087 487 18.73
3-комн. 944 -16 -1.68 1976 304 18.18
4-комн. 1648 -16 -0.98 440 21 5.01

Значения ОИА и трендов стоимостей аренды округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 8 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды (%), а также комментарии.

 

Таблица 8

стоимость

Тренд

мая (%)

Тренд

июня (%)

Комментарии
Город -3.69
-2.41
Рынок аренды в среднем продолжает дешеветь. Темп снижения общего индекса аренды несколько снился, но остаётся очень высоким
Форматы
1-комн. -0.21 0.48 Формат, после небольшого удешевления в мае, показывает в июне заметное удорожание
2-комн. -0.96 -4.23 Продолжается удешевление формата. Темп снижения арендной платы резко вырос и стал очень высоким
3-комн. -2.67 -1.68 Продолжается удешевление формата. Темп снижения арендной платы заметно уменьшился, но остаётся высоким
4-комн. -11.81 -0.98 Продолжается удешевление формата. Темп снижения арендной платы резко уменьшился и стал значительным

 

Динамика объёмов предложений

В таблице 9 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объёмов предложения (%), а также комментарии.

 

Таблица 9

объём

Тренд

мая (%)

Тренд

июня (%)

Город -7.60 15.98
Форматы
1-комн. 1.67 13.35
2-комн. -13.28 18.73
3-комн. -11.53 18.18
4-комн. -0.95 5.01

В июне общий объём предложения резко вырос. Это может быть связано с учебным циклом студентов. Наступило лето, и часть сдаваемых квартир освободилась.

Все форматы показали сильное увеличение объёмов предложения. Наибольшее увеличение объёмов произошло в форматах 2- и 3-комнатных квартир.

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

Таблица 10 Доля рынка (%) Доля рынка (%)  
Формат Май Июнь Динамика доли (%)
1-комн. 33.61 32.85 -0.76
2-комн. 36.80 37.67 0.87
3-комн. 23.66 24.11 0.45
4-комн. 5.93 5.37 -0.56
сумма 100.00 100.00  

 

Изменение долей рынка

В таблице 11 по составляющим город сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка (%), а также комментарии.

 

Таблица 11

доли

Тренд

мая (%)

Тренд

июня (%)

Комментарии
Форматы
1-комн. 3.06 -0.76 Формат, после захвата огромного пространства в мае, потерял в июне очень значительную часть рынка
2-комн. -2.41 0.87 Формат в июне частично восстановился после огромной потери рынка в мае
3-комн. -1.05 0.45 Формат в июне частично восстановился после огромной потери рынка в мае
4-комн. 0.40 -0.56 Формат в июне возвратил  часть рынка, приобретённую в мае

Общий объём июньского перераспределения долей рынка по форматам составил величину 1.32% (в прошлом месяце объём перераспределения был гораздо больше — 3.46%).

Отметим, что все рассматриваемые форматы поменяли направления трендов долей рынка.

Средний формат сдаваемой квартиры в июне практически не изменился (+0.001).

В июне средний формат сдаваемой квартиры стал равным 2.020.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры для прошедшего месяца: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 12

вклады

Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. 0.48 -0.76 -3 Заметное увеличение арендой платы формата и потеря очень большой части рынка
2-комн. -4.23 0.87 -4 Резкое удешевление формата и захват очень большой части рынка
3-комн. -1.68 0.45 0 Сильное удешевление формата и приобретение значительной части рынка
4-комн. -0.98 -0.56 -10 Одновременное очень сильное снижение арендной платы формата и потеря большой части рынка
Всего     -17

Выводы по рынку аренды квартир:

— в июне объём предложения сильно вырос (+1 129 квартир или +15.98%);
— все рассматриваемые форматы, кроме
1-комнатных квартир, в июне подешевели;
— общий индекс аренды снова снизился (-17$ или −2.41%);
— темп снижения общего индекса аренды в июне заметно уменьшился по сравнению с маем;
— основной причиной снижения ОИА в июне является падение арендной платы во всех основных форматах;
— отметим, что снижение общего индекса аренды происходит уже в течение семи месяцев, общее падение за этот период составило −184$.

 

Приложение

Июнь 2011 года: vi-диаграммы

 

Продажа квартир

На рис. 7 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка продаж квартир в терминах среднемесячных параметров — среднего по городу индекса и общего объёма предложения.

Изображён период времени с начала 2009 года по настоящее время.

 

 

Рынок продаж квартир на vi-диаграмме в июне сдвинулся практически строго вправо:
— средний по городу индекс слабо изменился (+1$ или +0.06%);
— общий объём предложения вырос на 669 квартир (+2.68%).

Общий июньский вектор движения города почти противоположен по направлению майскому вектору. В прошлом майском обзоре я предположил, что в июне-2011 можно ожидать снижения как среднего по городу индекса, так и общего объёма предложения.

Как видно из рис. 7, подтвердился полностью прогноз по динамике объёма предложения и частично — по среднему индексу. Отметим, что траектория движения города на vi-диаграмме за первые 6 месяцев 2011 года очень похожа на траекторию первых 6 месяцев 2010 года.

Если эта тенденция сохранится, то можно ожидать в июле одновременного снижения индекса и объёма предложения.

 

Аренда квартир

На рис. 8 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка аренды квартир в терминах среднемесячных параметров — общего индекса аренды (ОИА) и общего объёма предложения.

Изображён период времени с начала 2009 года по настоящее время.

 

На vi-диаграмме рынка аренды в июне вектор движения направлен вправо-вниз:
— общий индекс аренды вновь уменьшился (-17$ или −2.41%);
— общий объём предложения увеличился на 1 129 квартир, что соответствует темпу +15.98%).

Линии на рис. 7-8, постепенно удлиняясь, будут наглядно показывать развитие рынков продаж и аренды квартир.

 

 

Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz



Опубликовано 4 июля 2011 2851 просмотр Добавить комментарий