Рынок продажи и аренды квартир в январе 2011 года

Всё, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в декабре 2010 – январе 2011 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют декабрю-2010, красные — январю-2011.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.

Рынок продажи квартир

Изменения основных рыночных параметров

На рис. 1 показаны распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения в декабре-2010 и январе-2011).
На рис. 2 показана разность январского-2011 и декабрьского-2010 распределений (спектр изменения предложения).

Основные изменения в спектре предложения:

— общий объём предложения в январе снизился (-1 478 квартир или −6.96%);
— темп падения общего объёма предложения в январе гораздо меньше, чем в декабре;
— предложение в максимуме распределения заметно уменьшилось, сам максимум распределения остался на прежнем месте в спектре (рис. 1);
— кривая изменения предложения (рис. 2) показывает, что большой отток предложения произошёл в широком интервале индексов от 1 000$ до 2 700$;
— в интервале индексов от 2 800$ до 3 300$ наблюдается небольшой приток предложения;
— отметим, что максимум оттока предложения соответствует индексу 1 500$, а максимум спектра предложения лежит заметно выше — при 1 700$, то есть с рынка ушли относительно дешёвые квартиры;
— перечисленные факторы могут быть причиной роста среднего по городу индекса.

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложения и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

Таблица 1	Индекс	Изменение индекса ($/кв.м)	Изменение индекса (%)	Предложение	Изменение предложения	Изменение предложения (%)
Город	1764	19	1.09	19766	-1478	-6.96
Типы
Панель	1598	15	0.95	9695	-842	-7.99
Кирпич	1917	26	1.37	6911	-515	-6.94
Монолит	1941	7	0.36	3160	-121	-3.69
Форматы
1-комн.	1668	6	0.36	4762	-379	-7.37
2-комн.	1721	19	1.12	6578	-608	-8.46
3-комн.	1795	25	1.41	6562	-422	-6.04
4-комн.	2056	17	0.83	1716	-76	-4.24
Районы
Алм.	1835	16	0.88	4459	-326	-6.81
Жет.	1273	1	0.08	1244	-37	-2.89
Ауэз.	1527	32	2.14	5175	-359	-6.49
Мед.	2329	37	1.61	2450	-337	-12.09
Туркс.	1169	4	0.34	1069	-32	-2.91
Бост.	1919	30	1.59	5286	-357	-6.33

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов (%), а также комментарии.

Таблица 2 индексы	Тренд декабря (%)	Тренд января (%)	Комментарии
Город	0.35	1.09	Город в январе продолжает дорожать. Темп роста среднего индекса вырос в три раза
Типы
Панель	0.76	0.95	Панель продолжает дорожать. Темп роста индекса заметно увеличился
Кирпич	-0.21	1.37	Тренд индекса кирпича поменял направление. Небольшое падение индекса в декабре сменилось значительным подъёмом в январе
Монолит	-1.53	0.36	Тренд индекса монолита поменял направление. Значительное падение индекса в декабре сменилось небольшим подъёмом в январе
Форматы
1-комн.	0.00	0.36	Формат в январе начал постепенно дорожать
2-комн.	0.95	1.12	Продолжается удорожание формата. Темп роста индекса остаётся на высоком уровне
3-комн.	0.57	1.41	Продолжается удорожание формата. Темп роста индекса увеличился более чем в два раза
4-комн.	-2.02	0.83	Тренд индекса формата поменял направление. Быстрое падение индекса в декабре сменилось значительным подъёмом в январе
Районы
Алм.	0.28	0.88	Продолжается удорожание района. Темп роста индекса вырос в три раза и стал значительным
Жет.	2.09	0.08	Район приостановил быстрое удорожание, темп роста индекса упал почти до нуля
Ауэз.	0.40	2.14	Продолжается удорожание района. Темп роста индекса вырос более чем в пять раз и стал очень высоким
Мед.	-0.95	1.61	Тренд индекса района поменял направление. Быстрое падение индекса в декабре сменилось очень большим подъёмом в январе
Туркс.	0.43	0.34	Продолжается удорожание района. Темп роста индекса незначительно уменьшился
Бост.	0.75	1.59	Продолжается удорожание района. Темп роста индекса вырос в два раза и стал очень высоким

Отметим, что все сегменты рынка показали рост индексов в январе. Максимальное увеличение индекса произошло в Ауэзовском районе (+2.14%).

Динамика объёмов предложения

В таблице 3 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объёмов предложения (%).

Таблица 3 объёмы	Тренд декабря (%)	Тренд января (%)
Город	-18.07	-6.96
Типы
Панель	-20.95	-7.99
Кирпич	-15.31	-6.94
Монолит	-14.36	-3.69
Форматы
1-комн.	-15.09	-7.37
2-комн.	-18.32	-8.46
3-комн.	-21.51	-6.04
4-комн.	-11.02	-4.24
Районы
Алм.	-19.08	-6.81
Жет.	-13.39	-2.89
Ауэз.	-20.95	-6.49
Мед.	-15.19	-12.09
Туркс.	-13.85	-2.91
Бост.	-17.61	-6.33

Все сегменты рынка в январе, как и в декабре, показали снижение объёмов предложения.

Отметим, что хотя декабрьская тенденция уменьшения объёмов предложения сохранилась и в январе, но темпы снижения значительно снизились.

На рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На рис. 4 показана динамика объёмов предложения по районам города.

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами, их изменение за месяц и вклад каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

Таблица 4	Доля рынка	Доля рынка
	декабрь (%)	январь (%)	Изменение долей (%)	Вклад сегментов ($)
Типы
Панель	49.60	49.05	-0.55	-1
Кирпич	34.96	34.96	0.01	9
Монолит	15.44	15.99	0.54	11
Форматы
1-комн.	24.20	24.09	-0.11	0
2-комн.	33.83	33.28	-0.55	-3
3-комн.	32.88	33.20	0.32	14
4-комн.	8.44	8.68	0.25	6
5-комн.	0.66	0.75	0.09	2
Районы
Алм.	22.52	22.56	0.03	4
Жет.	6.03	6.29	0.26	3
Ауэз.	26.05	26.18	0.13	10
Мед.	13.12	12.40	-0.72	-12
Туркс.	5.18	5.41	0.23	3
Бост.	26.56	26.74	0.18	12
Алат.	0.53	0.42	-0.11	-1

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

Изменения долей рынка

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка (%), а также комментарии.

Таблица 5 доли рынка	Тренд декабря (%)	Тренд января (%)	Комментарии
Типы
Панель	-1.81	-0.55	Панель продолжает терять рынок. В январе наблюдается большое уменьшение доли рынка
Кирпич	1.14	0.01	Кирпич приостановил активный захват рынка. Доля сегмента за январь практически не изменилась
Монолит	0.67	0.54	Монолит продолжает активно захватывать рынок. Доля сегмента за январь сильно выросла
Форматы
1-комн.	0.85	-0.11	Формат после декабрьского увеличения показал заметное снижение доли рынка в январе
2-комн.	-0.11	-0.55	Продолжается процесс потери форматом рынка. За январь доля рынка сегмента сильно уменьшилась
3-комн.	-1.44	0.32	Формат после огромной потери рынка в декабре показывает в январе заметное увеличение доли рынка
4-комн.	0.67	0.25	Продолжается расширение формата на рынке. За январь доля рынка сегмента ещё заметно выросла
5-комн.	0.04	0.09	Продолжается медленное расширение формата на рынке. За январь доля рынка ещё немного выросла
Районы
Алм.	-0.28	0.03	Приостановился процесс потери рынка районом
Жет.	0.33	0.26	Район продолжает захватывать рынок. За январь доля рынка сегмента ещё заметно увеличилась
Ауэз.	-0.95	0.13	Район после огромной потери рынка в декабре в январе частично восстановил своё положение на рынке
Мед.	0.45	-0.72	Район после значительного приобретения рынка в декабре потерял очень большую часть рынка в январе
Туркс.	0.25	0.23	Продолжается захват рынка районом. В январе доля рынка снова значительно увеличилась
Бост.	0.15	0.18	Продолжается расширение района на рынке. В январе доля рынка снова заметно увеличилась
Алат.	0.06	-0.11	Заметная потеря рынка районом в январе

Отметим некоторые особенности динамики долей рынка:

— представление по типам строений: все сегменты в январе сохранили ноябрьские направления тренда долей рынка;
— основное перераспределение рынка по типам: увеличение доли монолита за счёт уменьшения доли панели;

— представление по форматам: в январе произошло значительное перераспределение рынка в пользу 3-4-5-комнатных квартир за счёт сегментов 1-2-комнатных;

— представление по районам: потеряли рынок самый дорогой Медеуский район и самый дешёвый Алатауский.

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём месячного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.55% (в прошлом месяце был значительно больше — 1.81%);
— общий объём месячного перераспределения долей рынка по форматам составил 0.65% (в прошлом месяце был значительно больше — 1.55%);
— общий объём месячного перераспределения долей рынка по районам составил 0.84% (в прошлом месяце был заметно больше — 1.23%).

Отметим, что в январе объёмы перераспределения рынка во всех представлениях меньше, чем в декабре.

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

Таблица 6 вклады	Тренд индекса (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад в январе ($)	Комментарии
Типы
Панель	0.95	-0.55	-1	Сильное удорожание панели и потеря большой части рынка
Кирпич	1.37	0.01	9	Сильное удорожание кирпича при практически неизменной доле рынка
Монолит	0.36	0.54	11	Одновременное удорожание монолита и захват большой части рынка
Форматы
1-комн.	0.36	-0.11	0	Заметное удорожание формата компенсировалось потерей части рынка
2-комн.	1.12	-0.55	-3	Очень сильное удорожание формата и потеря большой части рынка
3-комн.	1.41	0.32	14	Одновременное сильное удорожание формата и приобретение значительной части рынка
4-комн.	0.83	0.25	6	Одновременное сильное удорожание формата и приобретение значительной части рынка
5-комн.	3.80	0.09	2	Очень сильное удорожание формата и небольшое увеличение доли рынка
Районы
Алм.	0.88	0.03	4	Значительное удорожание района при практически неизменной доле рынка
Жет.	0.08	0.26	3	Увеличение доли рынка при очень небольшом росте индекса
Ауэз.	2.14	0.13	10	Сильное удорожание района и приобретение заметной части рынка
Мед.	1.61	-0.72	-12	Сильное удорожание района и потеря очень большой части рынка
Туркс.	0.34	0.23	3	Одновременное удорожание района и приобретение значительной части рынка
Бост.	1.59	0.18	12	Одновременное большое удорожание района и приобретение заметной части рынка
Алат.	0.00	-0.11	-1	Заметная потеря рынка при неизменном индексе

По типам:

— в январе величины вкладов типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— значительные положительные вклады кирпича и монолита (суммарно +20$) определили результирующее изменение среднего по городу индекса (+19$).

По форматам:

— в январе величины вкладов форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов форматов квартир практически полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция по вкладам произошла между форматами 1-2-комнатных квартир (суммарно −3$) и 3-4-5-комнатных квартир (суммарно +22$);
— результирующее изменение среднего по городу индекса составило величину +19$.

По районам:

— в январе величины вкладов районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция по вкладам произошла между Медеуским и Алатауским районами (суммарно −13$) с одной стороны и остальными районами города (суммарно +32$) с другой стороны;
— результирующее изменение среднего по городу индекса составило величину +19$.

На рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.

Выводы по рынку продаж квартир:

— в январе общий объём предложения снова снижался (-1 478 квартир или −6.96%), но не так стремительно, как в декабре (тогда темп снижения был около −18%);
— продолжается рост среднего по городу индекса (+19$ или +1.09%);
— темп роста индекса вырос почти в три раза по сравнению с декабрем;
— рост среднего по городу индекса продолжается уже шесть месяцев, и за это время общее увеличение составило +89$;
— на общей картине города не видно проявление дрейфовых движений на фоне сильного изменения общего объёма предложения;
— основной причиной январского увеличения среднего по городу индекса является изменение структуры предложения в пользу более дорогих сегментов рынка.

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение, общий объём предложения и его изменение, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

Таблица 7	ОИА ($)	Изм. ОИА ($)	Изм. ОИА (%)	Общ. предл.	Изм. предл.	Изм. предл. (%)
Город	812	-28	-3.37	7960	-58	-0.72
Формат	Стоимость аренды	Изменение	Изменение (%)	Общ. предл.	Изм. предл.	Изм. предл. (%)
1-комн.	466	-2	-0.51	2418	14	0.58
2-комн.	709	-21	-2.87	3004	-36	-1.18
3-комн.	1087	-16	-1.41	2091	81	4.03
4-комн.	2084	3	0.13	447	-117	-20.74

Значения ОИА и трендов стоимостей аренды округлены до целых чисел.

Динамика стоимости аренды

В таблице 8 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды (%), а также комментарии.

Таблица 8 стоимость	Тренд декабря (%)	Тренд января (%)	Комментарии
Город	-3.62	-3.37	Общий индекс аренды в январе продолжил падение. Темп уменьшения немного снизился, но остаётся высоким
Форматы
1-комн.	1.16	-0.51	Формат после значительного удорожания в декабре в январе показывает заметное удешевление
2-комн.	-3.21	-2.87	Формат продолжает дешеветь. Темп падения стоимости аренды немного снизился, но остаётся очень высоким
3-комн.	-3.68	-1.41	Формат продолжает дешеветь. Темп падения стоимости аренды значительно снизился, но остаётся очень высоким
4-комн.	-1.38	0.13	Тренд стоимости аренды формата поменял направление. Приостановилось значительное удешевление сегмента

Динамика объёмов предложений

В таблице 9 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объёмов предложения (%), а также комментарии.

Таблица 9 объём	Тренд декабря (%)	Тренд января (%)	Комментарии
Город	-3.29	-0.72	Общий объём предложения продолжает снижаться. Темп падения сильно снизился
Форматы
1-комн.	3.62	0.58	Продолжается увеличение объёма предложения формата. Темп роста сильно снизился
2-комн.	-4.61	-1.18	Продолжается уменьшение объёма предложения формата. Темп падения сильно снизился
3-комн.	-8.76	4.03	Формат после огромного декабрьского уменьшения объёма в январе показывает большой рост
4-комн.	-2.93	-20.74	Продолжается уменьшение объёма предложения формата. Темп падения очень сильно вырос

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.

Таблица 10	Доля рынка (%)	Доля рынка (%)
Формат	Декабрь	Январь	Динамика (%)	Вклад формата ($)
1-комн.	29.98	30.38	0.39	1
2-комн.	37.91	37.74	-0.18	-9
3-комн.	25.07	26.27	1.20	9
4-комн.	7.03	5.62	-1.42	-29
сумма	100.00	100.00		-28
			изменение	изменение(%)
ср. комн.	2.092	2.071	-0.020
ОИА	840	812	-28	-3.37

Значения вкладов сегментов в динамику ОИА округлены до целых чисел.

Изменение долей рынка

В таблице 11 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка (%), а также комментарии.

Таблица 11 доли	Тренд декабря (%)	Тренд января (%)	Комментарии
Форматы
1-комн.	2.00	0.39	Продолжается расширение формата на рынке. Темп увеличения доли рынка значительно снизился
2-комн.	-0.52	-0.18	Продолжается потеря рынка форматом. Темп снижения доли рынка значительно снизился
3-комн.	-1.50	1.20	Формат после огромной потери рынка в декабре в январе показывает очень большое увеличение доли рынка
4-комн.	0.03	-1.42	После приостановки динамики доли рынка в декабре формат в январе потерял огромную часть рынка

Общий объём январского перераспределения долей рынка по форматам составил большую величину 1.59% (в декабре объём перераспределения был несколько больше — 2.03%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры в январе уменьшилась (-0.021) за счёт перераспределения предложения.

В январе средняя комнатность сдаваемой квартиры стала равной 2.071.

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры для прошедшего месяца: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

Таблица 12 вклады	Тренд стоимости (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Форматы
1-комн.	-0.51	0.39	1	Заметное удешевление формата и приобретение значительной части рынка
2-комн.	-2.87	-0.18	-9	Одновременное сильное удешевление формата и потеря заметной части рынка
3-комн.	-1.41	1.20	9	Сильное удешевление формата и захват огромной части рынка
4-комн.	0.13	-1.42	-29	Небольшое удорожание формата и потеря огромной части рынка
Всего			-28

Выводы по рынку аренды квартир:

— в январе объём предложения незначительно снизился (-58 квартир или −0.72%);
— все рассматриваемые форматы, кроме 4-комнатных квартир, показали падение стоимости аренды;
— общий индекс аренды в январе снова резко снизился (-28$ или −3.37%);
— темп снижения общего индекса аренды в январе почти такой же, какой был и в декабре;
— отметим, что снижение общего индекса аренды происходит уже в течение двух месяцев;
— основными причинами большого снижения ОИА в январе являются падение арендной платы во всех форматах, кроме 4-комнатных квартир, и значительное перераспределение предложения в пользу относительно дешёвых форматов.

Приложение

Ноябрь 2010 года: vi-диаграммы

Продажа квартир

На рис. 7 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка продаж квартир в терминах среднемесячных параметров, — среднего по городу индекса и общего объёма предложения.

Изображён период времени с начала 2009 года по настоящее время.

Рынок продаж квартир на vi-диаграмме уже четыре месяца сохраняет вектор движения «влево-вверх»:
— средний по городу индекс увеличился на 19$ (+1.09%);
— общий объём предложения упал на 1 478 квартир (-6.96%).

Аренда квартир

На рис. 8 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка аренды квартир в терминах среднемесячных параметров, — общего индекса аренды (ОИА) и общего объёма предложения.