Рынок продажи и аренды квартир в феврале 2011 года

Всё, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в январе 2011 – феврале 2011 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют январю-2011, красные — февралю-2011.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.

Рынок продажи квартир

Изменения основных рыночных параметров

На рис. 1 показаны распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения в январе и феврале).
На рис. 2 показана разность февральского и январского распределений (спектр изменения предложения).

Основные изменения в спектре предложения:

— общий объём предложения в феврале значительно вырос (+4 669 квартир или +23.62%);
— предложение в максимуме распределения заметно выросло, сам максимум распределения остался на прежнем месте в спектре (рис. 1);
— кривая изменения предложения (рис. 2) показывает, что большой приток предложения произошёл в широком интервале индексов от 1 000$ до 3 200$;
— отметим, что максимум притока предложения соответствует индексу 1 600$-1 700$, а максимум спектра предложения лежит незначительно выше — при 1 700$;
— совпадение кривых спектра предложения и притока квартир говорит о пропорциональном изменении активности рынка, при которой не должно быть резких изменений индекса.

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложения и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

Таблица 1	Индекс	Изменение индекса ($/кв.м)	Изменение индекса (%)	Предложение	Изменение предложения	Изменение предложения (%)
Город	1769	5	0.28	24435	4669	23.62
Типы
Панель	1615	17	1.06	11998	2303	23.75
Кирпич	1912	-5	-0.26	8307	1396	20.20
Монолит	1929	-12	-0.62	4130	970	30.70
Форматы
1-комн.	1684	16	0.96	5903	1141	23.96
2-комн.	1738	17	0.99	8171	1593	24.22
3-комн.	1787	-8	-0.45	8057	1495	22.78
4-комн.	2027	-29	-1.41	2151	435	25.35
Районы
Алм.	1874	39	2.13	5263	804	18.03
Жет.	1289	16	1.26	1545	301	24.20
Ауэз.	1531	4	0.26	6588	1413	27.30
Мед.	2318	-11	-0.47	3039	589	24.04
Туркс.	1193	24	2.05	1296	227	21.23
Бост.	1906	-13	-0.68	6581	1295	24.50

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов (%), а также комментарии.

Таблица 2 индексы	Тренд января (%)	Тренд февраля (%)	Комментарии
Город	1.09	0.28	Продолжается увеличение среднего по городу индекса. Темп роста значительно снизился
Типы
Панель	0.95	1.06	Панель продолжает дорожать. Темп роста индекса остаётся высоким
Кирпич	1.37	-0.26	Тренд индекса кирпича изменил направление. Значительное удорожание в январе сменилось небольшим удешевлением в феврале
Монолит	0.36	-0.62	Тренд индекса монолита изменил направление. Небольшое удорожание в январе сменилось значительным удешевлением в феврале
Форматы
1-комн.	0.36	0.96	Продолжается удорожание формата. Темп роста индекса значительно увеличился и стал большим
2-комн.	1.12	0.99	Продолжается удорожание формата. Темп роста индекса остался большим
3-комн.	1.41	-0.45	Тренд индекса формата изменил направление. Сильное удорожание в январе сменилось заметным удешевлением в феврале
4-комн.	0.83	-1.41	Тренд индекса формата изменил направление. Значительное удорожание в январе сменилось сильным удешевлением в феврале
Районы
Алм.	0.88	2.13	Продолжается удорожание района. Темп роста индекса стал очень высоким
Жет.	0.08	1.26	Началось быстрое удорожание района. Темп роста индекса высокий
Ауэз.	2.14	0.26	Значительно замедлилось удорожание района. Темп роста индекса сильно уменьшился
Мед.	1.61	-0.47	Тренд индекса района изменил направление. Очень сильное удорожание района в январе сменилось заметным падением в феврале
Туркс.	0.34	2.05	Продолжается удорожание района. Темп роста индекса сильно увеличился и стал очень высоким
Бост.	1.59	-0.68	Тренд индекса района изменил направление. Очень сильное удорожание района в январе сменилось значительным падением в феврале

Отметим следующее по индексам:

— относительно дешёвая панель продолжает дорожать;
— кирпич и монолит поменяли направления трендов индексов: удорожание сменилось удешевлением;

— 1- и 2-комнатные квартиры продолжают дорожать;
— 3- и 4-комнатные квартиры изменили направления трендов индексов: удорожание сменилось удешевлением;

— продолжают дорожать четыре района (Алмалинский, Жетысуский, Ауэзовский и Турксибский);
— два самых дорогих района (Медеуский и Бостандыкский) изменили направления трендов индексов: удорожание сменилось удешевлением;

— максимальное увеличение индекса произошло в Алмалинском районе (+2.13%);
— максимальное падение индекса произошло в сегменте 4-комнатных квартир (-1.41%).

Динамика объёмов предложения

В таблице 3 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объёмов предложения (%).

Таблица 3 объёмы	Тренд января (%)	Тренд февраля (%)
Город	-6.96	23.62
Типы
Панель	-7.99	23.75
Кирпич	-6.94	20.20
Монолит	-3.69	30.70
Форматы
1-комн.	-7.37	23.96
2-комн.	-8.46	24.22
3-комн.	-6.04	22.78
4-комн.	-4.24	25.35
Районы
Алм.	-6.81	18.03
Жет.	-2.89	24.20
Ауэз.	-6.49	27.30
Мед.	-12.09	24.04
Туркс.	-2.91	21.23
Бост.	-6.33	24.50

Все сегменты рынка в феврале показали резкий рост объёмов предложения.

На рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На рис. 4 показана динамика объёмов предложения по районам города.

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами, их изменение за месяц и вклад каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

Таблица 4	Доля рынка	Доля рынка
	январь (%)	февраль (%)	Изменение долей (%)	Вклад сегментов ($)
Типы
Панель	49.05	49.10	0.05	9
Кирпич	34.96	34.00	-0.97	-20
Монолит	15.99	16.90	0.91	16
Форматы
1-комн.	24.09	24.16	0.07	5
2-комн.	33.28	33.44	0.16	9
3-комн.	33.20	32.97	-0.23	-7
4-комн.	8.68	8.80	0.12	0
5-комн.	0.75	0.63	-0.12	-2
Районы
Алм.	22.56	21.54	-1.02	-10
Жет.	6.29	6.32	0.03	1
Ауэз.	26.18	26.96	0.78	13
Мед.	12.40	12.44	0.04	0
Туркс.	5.41	5.30	-0.10	0
Бост.	26.74	26.93	0.19	0
Алат.	0.42	0.50	0.08	1

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

Изменения долей рынка

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка (%), а также комментарии.

Таблица 5 доли рынка	Тренд января (%)	Тренд февраля (%)	Комментарии
Типы
Панель	-0.55	0.05	Приостановился процесс потери рынка панелью
Кирпич	0.01	-0.97	Начался процесс быстрой потери рынка кирпичом
Монолит	0.54	0.91	Продолжается активный захват рынка монолитом
Форматы
1-комн.	-0.11	0.07	Незначительное изменение доли рынка формата (небольшое расширение сегмента)
2-комн.	-0.55	0.16	Формат возвратил часть потерянного в январе рынка
3-комн.	0.32	-0.23	Формат почти полностью отдал приобретённую в январе часть рынка
4-комн.	0.25	0.12	Продолжается постепенное расширение формата на рынке
5-комн.	0.09	-0.12	Незначительное изменение доли рынка формата (небольшое сужение сегмента)
Районы
Алм.	0.03	-1.02	Резко начался процесс потери форматом рынка
Жет.	0.26	0.03	Приостановился процесс расширения района на рынке
Ауэз.	0.13	0.78	Продолжается активный захват районом рынка
Мед.	-0.72	0.04	Приостановился процесс быстрой потери районом рынка
Туркс.	0.23	-0.10	Район отдал приобретенную в январе часть рынка
Бост.	0.18	0.19	Продолжается постепенное расширение района на рынке
Алат.	-0.11	0.08	Незначительное изменение доли рынка района (небольшое расширение сегмента)

Отметим некоторые особенности динамики долей рынка:

— представление по типам строений: только монолит в феврале сохранил направление январского тренда доли рынка;
— основное перераспределение рынка по типам: увеличение доли монолита за счёт уменьшения доли кирпича;

— представление по форматам: в феврале произошло небольшое перераспределение рынка в пользу 1-2-комнатных квартир за счёт сегмента 3-комнатных и в пользу 4-комнатных за счёт 5-комнатных;
— в целом город по форматам сдвинулся в сторону более маленьких форматов;

— представление по районам: огромную часть рынка потерял Алмалинский район и небольшую часть рынка потерял Турксибский район;
— остальные районы смогли за счёт Алмалинского и Турксибского районов расширить свои места на рынке;
— максимально увеличил свою долю рынка Ауэзовский район.

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём месячного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.97% (в прошлом месяце был значительно меньше — 0.55%);
— общий объём месячного перераспределения долей рынка по форматам составил 0.35% (в прошлом месяце был значительно больше — 0.65%);
— общий объём месячного перераспределения долей рынка по районам составил 1.12% (в прошлом месяце был заметно меньше — 0.84%).

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

Таблица 6 вклады	Тренд индекса (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад в феврале ($)	Комментарии
Типы
Панель	1.06	0.05	9	Сильное удорожание панели при практически неизменной доле рынка
Кирпич	-0.26	-0.97	-20	Одновременное заметное удешевление кирпича и потеря огромной части рынка
Монолит	-0.62	0.91	16	Сильное удешевление монолита и захват огромной части рынка
Форматы
1-комн.	0.96	0.07	5	Сильное удорожание формата при практически неизменной доле рынка
2-комн.	0.99	0.16	9	Одновременное сильное удорожание формата и приобретение заметной части рынка
3-комн.	-0.45	-0.23	-7	Одновременное удешевление формата и потеря заметной части рынка
4-комн.	-1.41	0.12	0	Сильное удешевление формата и приобретение небольшой доли рынка
5-комн.	2.07	-0.12	-2	Сильное удорожание формата и потеря небольшой части рынка
Районы
Алм.	2.13	-1.02	-10	Очень сильное удорожание района и потеря огромной части рынка
Жет.	1.26	0.03	1	Сильное удорожание района при практически неизменной доле рынка
Ауэз.	0.26	0.78	13	Одновременное небольшое удорожание района и захват очень большой части рынка
Мед.	-0.47	0.04	0	Значительное удешевление района при практически неизменной доле рынка
Туркс.	2.05	-0.10	0	Очень сильное удорожание района и потеря небольшой части рынка
Бост.	-0.68	0.19	0	Значительное удешевление района и приобретение заметной части рынка
Алат.	3.16	0.08	1	Очень сильное удорожание района при практически неизменной доле рынка

По типам:

— в феврале величины вкладов типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— значительные положительные вклады панели и монолита (суммарно +25$) конкурировали с отрицательным вкладом кирпича (-20$);
— результирующее изменение среднего по городу индекса равно +9$-20$+16$=+5$.

По форматам:

— в феврале величины вкладов форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов форматов квартир практически полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция по вкладам произошла между форматами 1-2-комнатных квартир (суммарно +14$) и 3-5-комнатными квартирами (суммарно −9$);
— результирующее изменение среднего по городу индекса составило величину +5$+9$-7$-2$=+5$.

По районам:

— в феврале величины вкладов районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов районов практически полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция по вкладам произошла между Алмалинским районом (-10$) с одной стороны, и Ауэзовским районом (+13$) с другой стороны;
— результирующее изменение среднего по городу индекса составило величину
-10$+1$+13$+1$=+5$.

На рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.

Выводы по рынку продаж квартир:

— в феврале общий объём предложения резко вырос (+4 669 квартир или +23.62%), что можно рассматривать как начало восстановления рынка после зимы;
— продолжается рост среднего по городу индекса (+5$ или +0.28%);
— темп роста индекса значительно снизился по сравнению с январём;
— рост среднего по городу индекса продолжается уже семь месяцев, и за это время общее увеличение составило +94$;
— небольшое изменение среднего по городу индекса произошло из-за следующей динамики: относительно дорогие сегменты подешевели (что снижает средний индекс), а дешёвые немного подорожали (что повышает средний индекс);
— на общей картине города не видно проявления дрейфовых движений на фоне сильного изменения общего объёма предложения.

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение, общий объём предложения и его изменение, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

Таблица 7	ОИА ($)	Изм. ОИА ($)	Изм. ОИА (%)	Общ. предл.	Изм. предл.	Изм. предл. (%)
Город	771	-41	-5.03	8769	809	10.16
Формат	Стоимость аренды	Изменение	Изменение (%)	Общ. предл.	Изм. предл.	Изм. предл. (%)
1-комн.	435	-31	-6.68	2618	200	8.27
2-комн.	667	-42	-5.90	3371	367	12.22
3-комн.	1051	-36	-3.28	2280	189	9.04
4-комн.	1950	-134	-6.44	500	53	11.86

Значения ОИА и трендов стоимостей аренды округлены до целых чисел.

Динамика стоимости аренды

В таблице 8 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды (%), а также комментарии.

Таблица 8 стоимость	Тренд января (%)	Тренд февраля (%)	Комментарии
Город	-3.37	-5.03	Продолжается падение общего индекса аренды. Темп снижения вырос
Форматы
1-комн.	-0.51	-6.68	Продолжается удешевление формата. Темп снижения стоимости аренды резко увеличился и стал очень высоким
2-комн.	-2.87	-5.90	Продолжается удешевление формата. Темп снижения стоимости аренды резко увеличился и стал очень высоким
3-комн.	-1.41	-3.28	Продолжается удешевление формата. Темп снижения стоимости аренды значительно увеличился и стал высоким
4-комн.	0.13	-6.44	Тренд стоимости аренды формата изменил направление. Небольшое удорожание в январе сменилось очень сильным падением в феврале

Динамика объёмов предложений

В таблице 9 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объёмов предложения (%), а также комментарии.

Таблица 9 объём	Тренд января (%)	Тренд февраля (%)	Комментарии
Город	-0.72	10.16	Общий объём предложения по городу резко увеличился
Форматы
1-комн.	0.58	8.27	Формат продолжает увеличивать объём предложения. Темп роста объёма стал очень высоким
2-комн.	-1.18	12.22	Тренд объёма предложения формата изменил направление. Небольшое снижение объёма в январе сменилось резким возрастанием в феврале
3-комн.	4.03	9.04	Продолжается увеличиваться объём предложения формата. Темп по сравнению с январем вырос в два раза
4-комн.	-20.74	11.86	Тренд объёма предложения формата изменил направление. Огромное снижение объёма в январе сменилось резким возрастанием в феврале

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.

Таблица 10	Доля рынка (%)	Доля рынка (%)
Формат	Январь	Февраль	Динамика (%)	Вклад формата ($)
1-комн.	30.38	29.86	-0.52	-12
2-комн.	37.74	38.44	0.70	-11
3-комн.	26.27	26.00	-0.27	-12
4-комн.	5.62	5.70	0.09	-6
сумма	100.00	100.00		-41
			изменение	изменение(%)
ср. комн.	2.071	2.075	0.004
ОИА	812	771	-41	-5.03

Значения вкладов сегментов в динамику ОИА округлены до целых чисел.

Изменение долей рынка

В таблице 11 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка (%), а также комментарии.

Таблица 11 доли	Тренд января (%)	Тренд февраля (%)	Комментарии
Форматы
1-комн.	0.39	-0.52	Формат потерял большую часть рынка. Тренд доли рынка формата изменил направление
2-комн.	-0.18	0.70	Формат захватил очень большую часть рынка
3-комн.	1.20	-0.27	Формат потерял заметную часть рынка. Приостановился процесс активного захвата рынка форматом
4-комн.	-1.42	0.09	Формат приобрел небольшую часть рынка. Приостановился процесс быстрой потери рынка форматом

Общий объём февральского перераспределения долей рынка по форматам составил величину большую величину 0.79% (в прошлом месяце объём перераспределения был больше почти в два раза — 1.59%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры в феврале немного увеличилась (-0.004) за счёт перераспределения предложения.

В феврале средняя комнатность сдаваемой квартиры стала равной 2.075.

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры для прошедшего месяца: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

Таблица 12 вклады	Тренд стоимости (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Форматы
1-комн.	-6.68	-0.52	-12	Одновременное очень сильное удешевление формата и потеря большой части рынка
2-комн.	-5.90	0.70	-11	Очень сильное удешевление формата и захват большой части рынка
3-комн.	-3.28	-0.27	-12	Одновременное очень сильное удешевление формата и потеря значительной части рынка
4-комн.	-6.44	0.09	-6	Одновременное очень сильное удешевление формата и приобретение небольшой части рынка
Всего			-41

Выводы по рынку аренды квартир:

— в феврале объём предложения сильно вырос(+809 квартир или +10.16%);
— все рассматриваемые форматы показали значительное падение стоимости аренды;
— общий индекс аренды в феврале снова резко снизился (-41$ или −5.03%);
— темп снижения общего индекса аренды в феврале увеличился;
— отметим, что снижение общего индекса аренды происходит уже в течение трех месяцев;
— основной причиной большого снижения ОИА в феврале является падение арендной платы во всех форматах.

Приложение

Февраль 2011 года: vi-диаграммы

Продажа квартир

На рис. 7 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка продаж квартир в терминах среднемесячных параметров — среднего по городу индекса и общего объёма предложения.

Изображён период времени с начала 2009 года по настоящее время.

Рынок продаж квартир на vi-диаграмме в феврале резко сдвинулся практически строго вправо:
— средний по городу индекс увеличился на 5$ (+0.28%);
— общий объём предложения вырос на 4 669 квартир (+23.62%).

Аренда квартир

На рис. 8 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка аренды квартир в терминах среднемесячных параметров, — общего индекса аренды (ОИА) и общего объёма предложения.