Всё, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в июне 2011 – июле 2011 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют июлю-2011, красные — августу-2011.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматривается из-за малой статистики.

 

Рынок продаж квартир

Спектр предложения

На рис. 1 показаны распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения в июле и августе).
На рис. 2 показана разность августовского и июльского распределений (спектр изменения предложения).

 

Рисунок 1 — Город: распределения предложения.	Рисунок 2 — Город: разность распределений.

Основные изменения в спектре предложения:

— общий объём предложения в августе заметно снизился (-399 квартир или −1.66%);
— предложение в максимуме (индекс 1700$) распределения значительно уменьшилось, сам максимум не изменил своего положения в спектре (рис. 1);
— кривая изменения предложения (рис. 2) показывает, что произошел сильный отток предложения в интервале индексов от 1400$ до 1800$ (левее максимума распределения) и заметный приток предложения в интервале индексов от 1800$ до 3200$ (правее максимума распределения).

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов предложения (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1. Изменение индекса и объема предложений

	Индекс	Изменение индекса ($/кв.м)	Изменение индекса (%)	Объём предложения	Изменение объёма предложения	Изменение объёма предложения (%)
Город	1799	26	1,47	23708	-399	-1,66
Типы
панель	1656	25	1,53	11445	-469	-3,94
кирпич	1936	21	1,10	8472	72	0,86
монолит	1924	22	1,16	3791	-2	-0,05
Форматы
1-комн	1718	24	1,42	5634	-183	-3,15
2-комн	1768	32	1,84	8124	-134	-1,62
3-комн	1814	27	1,51	7872	-29	-0,37
4-комн	2078	14	0,68	1937	-43	-2,17
Районы
Алм.	1925	26	1,37	5036	-101	-1,97
Жет.	1326	14	1,07	1745	-97	-5,27
Ауэз.	1586	25	1,60	6413	-239	-3,59
Мед.	2353	24	1,03	2800	47	1,71
Туркс.	1235	-6	-0,48	1539	71	4,84
Бост.	1964	28	1,45	5972	-49	-0,81

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: изменения цен предложения (%), а также комментарии.

 

Таблица 2. Изменение цены предложения

	В июле (%)	В августе (%)	Комментарии
Город	-0,23	1,47	После небольшого падения в июле средняя по городу цена предложения в августе значительно увеличилась.
Типы
панель	0,18	1,53	Продолжается рост средней цены предложения панели. Темп роста значительно увеличился.
кирпич	-0,31	1,10	После небольшого падения в июле средняя цена предложения кирпича в августе заметно увеличилась.
монолит	-1,55	1,16	После сильного падения в июле средняя цена предложения монолита в августе заметно увеличилась.
Форматы
1-комн.	-0,06	1,42	В августе, после небольшой приостановки в июле, наблюдается значительный рост цены предложения формата 1- комнатных квартир.
2-комн.	0,23	1,84	Продолжается увеличение цены предложения в формате 2-комнатх квартир. Темп изменения сильно вырос.
3-комн.	-0,67	1,51	После июльского падения цены предложения формата 3-комнатных квартир в августе виден значительный подъём.
4-комн.	-0,39	0,68	После июльского падения цены предложения формата 4-комнатных квартир в августе наблюдается заметный подъём.
Районы
Алм.	0,48	1,37	Продолжается увеличение цены предложения района. Темп изменения сильно вырос.
Жет.	0,23	1,07	Продолжается увеличение цены предложения района. Темп изменения сильно вырос.
Ауэз.	-0,19	1,60	После небольшого июльского снижения цены предложения в районе в августе наблюдается значительный рост.
Мед.	-1,02	1,03	После значительного июльского снижения цены предложения в районе в августе наблюдается столь же значительный рост.
Туркс.	0,81	-0,48	Район, после заметного увеличения цены предложения в июле, в августе показывает снижение.
Бост.	-0,36	1,45	После небольшого июльского снижения цены предложения в районе в августе наблюдается значительный рост.

 

Основные моменты динамики цен предложения

Представление по типам строений:
— все типы строений в августе показали значительный рост цены предложения;
— панель сохранила направление изменения цены предложения — продолжается удорожание;
— кирпич и монолит сменили июльское падение цены предложения на значительный подъём.

Представление по форматам квартир:
— в августе все рассматриваемые форматы квартир показали рост цены предложения;
— сегмент 2-комнатных квартир сохранил направление изменения цены предложения — продолжается удорожание;
— все остальные форматы (1-, 3- и 4-комнатные квартиры) сменили июльское падение цены предложения на значительный подъём.

Представление по районам города:
— все рассматриваемые районы города, кроме Турксибского, в августе подорожали;
— цена предложения в Турксибском районе заметно снизилась;
— Алмалинский и Жетысуский районы продолжают дорожать;
— в Ауэзовском, Медеуском и Бостандыкском районах июльское удешевление перешло в значительное удорожание в августе;
— в Турксибском района июльский рост цены предложения сменился августовским падением.

Максимальное увеличение индекса произошло в сегменте 2-комнатных квартир (+1.84%).
Снижение индекса в августе наблюдается только в Турксибском районе (-0.48%).

 

Динамика объёмов предложения

В таблице 3 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: изменения общих объёмов предложения (%).

 

Таблица 3. Изменение объёма предложения

	Июль (%)	Август (%)
Город	-6,10	-1,66
Типы
панель	-6,28	-3,94
кирпич	-6,26	0,86
монолит	-5,10	-0,05
Форматы
1-комн.	-4,42	-3,15
2-комн.	-6,55	-1,62
3-комн.	-5,99	-0,37
4-комн.	-9,51	-2,17
Районы
Алмалинский	-7,41	-1,97
Жетысуский	-4,95	-5,27
Ауэзовский	-4,29	-3,59
Медеуский	-9,11	1,71
Турксибский	-10,05	4,84
Бостандыкский	-5,05	-0,81

Общая тенденция августа — продолжение снижение объемов предложения, связанное с сезонной цикличностью рынка. Общий темп падения объёмов заметно снизился. В некоторых сегментах наблюдается заметный рост.

Максимальный рост объёма предложения — в Турксибском районе (+4.84%).
Максимальное падение объёма предложения наблюдается в Жетысуском районе (-5.27%).

На рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На рис. 4 показана динамика объёмов предложения по районам города.

 

Рисунок 3 — Динамика индексов по районам города.						Рисунок 4 — Динамика объемов предложения по районам города.
	— Нет данных		— Сильный рост		— Слабый рост		— Нет динамики		— Слабое падение		— Сильное падение

 

Изменения долей объёмов предложения

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли объёмов предложения по сегментам и их изменение за месяц.

 

Таблица 4. Доли и их изменения

	Доля объёма предложения Июль (%)	Доля объёма предложения Август (%)	Изменение долей (%)
Типы
Панель	49,42	48,27	-1,15
Кирпич	34,84	35,73	0,89
Монолит	15,73	15,99	0,26
Форматы
1-комн	24,13	23,76	-0,37
2-комн	34,26	34,27	0,01
3-комн	32,77	33,20	0,43
4-комн	8,21	8,17	-0,04
5-комн	0,63	0,59	-0,04
Районы
Алм.	21,31	21,24	-0,07
Жет.	7,64	7,36	-0,28
Ауэз.	27,59	27,05	-0,54
Мед.	11,42	11,81	0,39
Туркс.	6,09	6,49	0,40
Бост.	24,98	25,19	0,21
Алат.	0,97	0,84	-0,13

 

Динамика долей объёмов предложения

В таблице 5 по составляющим город сегментам приведены следующие параметры: изменения долей объёмов предложения (%), а также комментарии.

 

Таблица 5. Изменение доли объёма предложения

	Июль (%)	Август (%)	Комментарии
Типы
панель	-0,10	-1,15	Продолжается быстрое уменьшение доли объёма предложения панели.
кирпич	-0,06	0,89	В августе кирпич резко увеличил свою долю объёма предложения.
монолит	0,16	0,26	Продолжается рост доли объёма предложения в сегменте монолита.
Форматы
1-комн.	0,42	-0,37	Формат 1-комнатных квартир поменял направление изменения своей доли объёма предложения – июльский подъем сменился в августе падением.
2-комн.	-0,17	0,01	Приостановилось уменьшение доли объёма предложения в формате 2-комнатных квартир.
3-комн.	0,04	0,43	Продолжается увеличение доли объёма предложения в формате  3-комнатных квартир.
4-комн.	-0,31	-0,04	Продолжается снижение доли объёма предложения в формате 4-комнатных квартир.
5-комн.	0,02	-0,04	В сегменте 5-комнатных квартир наблюдаются небольшие изменения доли объёма предложения.
Районы
Алм.	-0,30	-0,07	Продолжается снижение доли объёма предложения в районе.
Жет.	0,09	-0,28	Район поменял направление изменения своей доли объёма предложения – небольшой июльский подъем сменился в августе значительным падением.
Ауэз.	0,52	-0,54	Район поменял направление изменения своей доли объёма предложения – большой июльский подъем сменился в августе очень большим падением.
Мед.	-0,38	0,39	Район поменял направление изменения своей доли объёма предложения – большое июльское снижение сменился в августе большим ростом.
Туркс.	-0,27	0,40	Район поменял направление изменения своей доли объёма предложения – большое июльское снижение сменился в августе большим ростом.
Бост.	0,28	0,21	Продолжается рост доли объёма предложения в районе.
Алат.	0,07	-0,13	Район, после небольшого подъёма доли объёма предложения в июле, в августе показывает заметное падение.

 

Основные моменты динамики долей объёмов предложения

Представление по типам строений:
— панель и монолит сохранили направления изменения долей объёмов предложения;
— резко увеличил свою долю объёма предложения кирпич;
— основное перераспределение рынка: большое увеличение доли кирпича за счет огромного снижения доли панели;
— общая структура предложения в августе сдвинулась в сторону более дорогих типов строений.

Представление по форматам квартир:
— форматы 2-, 4- и 5-комнатных квартир в августе показали небольшие изменения своих долей объёмов предложения;
— в августе произошло значительное перераспределение предложения в пользу сегмента 3-комнатных квартир за счет сегмента 1-комнатных квартир;
— общая структура предложения в августе сдвинулась в сторону больших форматов квартир.

Представление по районам города:
— пять районов города (все, кроме Алмалинского и Бостандыкского) изменили направления изменения долей объёмов предложения;
— Алмалинский район продолжает снижать свою долю объёма предложения, а Бостандыкский — увеличивать;
— значительно снизили свои доли объёма предложения Жетысуский (-0.28%) и Ауэзовский (-0.54%) районы;
— районы, которые смогли значительно увеличить свои доли объёмов предложения — Медеуский (+0.39%), Турксибский (+0.40%) и Бостандыкский (+0.21%);
— общая структура предложения в августе сдвинулась в сторону более дорогих районов.

 

Объёмы перераспределения долей объёмов предложения

— по типам строений: общий объём месячного перераспределения долей объёмов предложения сегодня равен 1.15% (в прошлом месяце был во много раз меньше — 0.16%);

— по форматам квартир: общий объём месячного перераспределения долей объёмов предложения составил 0.44% (в прошлом месяце был немного больше — 0.48%);

— по районам: общий объём месячного перераспределения долей объёмов предложения составил 1.01% (в прошлом месяце был немного меньше — 0.96%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: изменения цены предложения (%), изменения долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 6. Вклады сегментов

	Изменение цены предложения (%)	Изменение доли объёма предложения (%)	Вклад  в июле ($)	Комментарии
Типы
панель	1,53	-1,15	-7	Значительное увеличение цены предложения панели и резкое снижение её доли объёма предложения.
кирпич	1,10	0,89	24	Одновременное увеличение цены предложения кирпича и его доли объёма предложения.
монолит	1,16	0,26	9	Одновременное увеличение цены предложения монолита и его доли объёма предложения.
Форматы
1-комн.	1,42	-0,37	0	Значительное увеличение цены предложения формата 1-комнатных квартир и снижение его доли объёма предложения.
2-комн.	1,84	0,01	11	Увеличение цены предложения формата 2-комнатных квартир при практически неизменной его доли объёма предложения.
3-комн.	1,51	0,43	17	Одновременное увеличение цены предложения формата 3-комнатных квартир и его доли объёма предложения.
4-комн.	0,68	-0,04	0	Значительное увеличение цены предложения формата 4-комнатных квартир и небольшое уменьшение его доли объёма предложения.
5-комн.	-8,15	-0,04	-2	Резкое снижение цены предложения формата 5-комнатных квартир и небольшое уменьшение его доли объёма предложения
Районы
Алм.	1,37	-0,07	4	Увеличение цены предложения в районе и небольшое снижение его доли объёма предложения.
Жет.	1,07	-0,28	-3	Увеличение цены предложения в районе и заметное снижение его доли объёма предложения.
Ауэз.	1,60	-0,54	-2	Значительное увеличение цены предложения в районе и большое снижение его доли объёма предложения.
Мед.	1,03	0,39	12	Одновременное увеличение цены предложения в районе и его доли объёма предложения.
Туркс.	-0,48	0,40	5	Заметное снижение цены предложения в районе и значительное увеличение его доли объёма предложения.
Бост.	1,45	0,21	11	Одновременное увеличение цены предложения в районе и его доли объёма предложения.
Алат.	-1,12	-0,13	-1	Одновременное снижение цены предложения в районе и его доли объёма предложения.

 

Основные моменты конкуренции вкладов

Представление по типам:
— в августе величины вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись, как динамикой цены предложения, так и изменением долей объёмов предложения;
— знаки вкладов типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— панель, резко снизившая свою долю объёма предложения, дала отрицательный вклад в динамику среднего по городу индекса (-7$);
— кирпич и монолит, подорожавшие и заметно увеличившие свои доли объёмов предложения, дали большие положительные вклады (суммарно +33$).

Представление по форматам:
— в августе величины вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись, как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой цены предложения;
— нулевые вклады дали сегменты 1- и 4-комнатных квартир, в которых некоторое увеличение цены предложения полностью компенсировалось уменьшением долей объёмов предложения;
— сегменты 2- и 3-комнатных квартир, подорожавшие и увеличившие свои доли объёмов предложения, дали большие положительные вклады (суммарно +28$).

Представление по районам:
— в августе величины вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись, как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой цены предложения;
— основная конкуренция по вкладам была между Жетысуским и Ауэзовским районами (суммарно −5$) с одной стороны, и Бостандыкским и Медеуским районами (суммарно +23$) другой стороны.

На рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.

 

Рисунок 5 — Динамика долей объёмов предложения по районам города.						Рисунок 6 — Картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.
	— Нет данных		— Сильный рост		— Слабый рост		— Нет динамики		— Слабое падение		— Сильное падение

Выводы по рынку продаж квартир:

— в августе общий объём предложения снова, как и в прошлом месяце, уменьшился (-399 квартир или −1.66%);
— средний по городу индекс значительно вырос (+26$ или +1.47%);
— динамика рынка продаж в августе определилась значительным перераспределением предложения в пользу более дорогих сегментов;
— есть заметные признаки правого дрейфа в некоторых сегментах рынка;
— в августе изменилась динамика изменения среднего индекса и общего объёма предложения, имевшая до этого момента много сходства с динамикой 2010 года.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение за месяц, общий объём предложения и его изменение, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 7. Изменения ОИА и объёма предложения

	ОИА ($)	Изменение ОИА ($)	Изменение ОИА (%)	Объём предложения	Изменение объёма предложения	Изменение объёма предложения (%)
Город	779	66	9,26	7155	-325	-4,34
Формат	Цена предложения	Изменение цены предложения ($)	Изменение цены предложения (%)
1-комн.	450	16	3,81	2140	-236	-9,93
2-комн.	669	40	6,39	2588	-162	-5,89
3-комн.	1024	77	8,19	1943	50	2,64
4-комн.	1849	151	8,91	484	23	4,99

Значения ОИА и трендов стоимостей аренды округлены до целых чисел.

 

Изменение цены предложения

В таблице 8 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: изменение цены предложения (%), а также комментарии.

 

Таблица 8. Изменение цены предложения

	Июль (%)	Август (%)	Комментарии
Город	3,63	9,26	Общий индекс аренды в августе продолжает увеличиваться. Темп изменения сильно вырос.
Форматы
1-комн.	1,35	3,81	Продолжается увеличение цены предложения в формате 1-комнатных квартир. Темп изменения сильно вырос.
2-комн.	2,21	6,39	Продолжается увеличение цены предложения в формате 2-комнатных квартир. Темп изменения сильно вырос.
3-комн.	0,25	8,19	Продолжается увеличение цены предложения в формате 3-комнатных квартир. Темп изменения очень сильно вырос.
4-комн.	3,07	8,91	Продолжается увеличение цены предложения в формате 4-комнатных квартир. Темп изменения сильно вырос.

 

Динамика объёмов предложений

В таблице 9 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены изменения объёмов предложения.

 

Таблица 9. Изменение объёма предложения

	Июль (%)	Август (%)
Город	-8,72	-4,34
Форматы
1-комн.	-11,74	-9,93
2-комн.	-10,92	-5,89
3-комн.	-4,20	2,64
4-комн.	4,77	4,99

В августе, как и в июле, общий объём предложения продолжает снижаться.
В небольших форматах (1-2-комнатные квартиры) наблюдается резкое падение объёмов предложения.
В форматах 3-4-комнатных квартир наблюдается заметный рост объёмов.

 

Динамика долей объёмов предложения

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли объёмов предложения и их изменение за месяц.

 

Таблица 10. Доли объёма предложения

	Июль (%)	Август (%)	Динамика доли (%)
1-комн.	31,76	29,91	-1,86
2-комн.	36,76	36,17	-0,59
3-комн.	25,31	27,16	1,85
4-комн.	6,16	6,76	0,60
Сумма	100,00	100,00
			изменение
Ср. комн.	2,059	2,108	0,049
ОИА	713	779	66

 

Изменение долей объёмов предложения

В таблице 11 по составляющим город сегментам приведены следующие параметры: изменение долей объёмов предложения (%), а также комментарии.

 

Таблица 11. Изменение доли объёма предложения

	Июль (%)	Август (%)	Комментарии
Форматы
1-комн.	-1,08	-1,86	Продолжается быстрое снижение доли объёма предложения в формате 1-комнатных квартир.
2-комн.	-0,90	-0,59	Продолжается быстрое снижение доли объёма предложения в формате 2-комнатных квартир.
3-комн.	1,20	1,85	Продолжается быстрой рост доли объёма предложения в формате 3-комнатных квартир.
4-комн.	0,79	0,60	Продолжается быстрый рост доли объёма предложения в формате 4-комнатных квартир.

Общий объём августовского перераспределения долей объёмов предложения по форматам составил величину 2.45% (в прошлом месяце объём перераспределения был заметно меньше — 1.99%).

Средний формат сдаваемой квартиры в июле резко вырос (+0.049) за счёт перераспределения предложения в пользу 3- и 4-комнатных квартир.
В августе средний формат сдаваемой квартиры стал равным 2.108.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры: изменение цены предложения (%), изменение долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 12. Вклады сегментов в динамику ОИА

	Изменение цены предложения (%)	Изменение доли объёма предложения (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Форматы
1-комн.	3,81	-1,86	-3	Резкое увеличение цены предложения в формате 1-комнатных квартир и огромное снижение его доли объёма предложения.
2-комн.	6,39	-0,59	11	Резкое увеличение цены предложения в формате 2-комнатных квартир и сильное снижение его доли объёма предложения.
3-комн.	8,19	1,85	38	Одновременное резкое увеличение цены предложения в формате 3-комнатных квартир и огромный рост его доли объёма предложения.
4-комн.	8,91	0,60	20	Одновременное резкое увеличение цены предложения в формате 4-комнатных квартир и сильный рост его доли объёма предложения.
Всего			66

Выводы по рынку аренды квартир:

— в августе объем предложения снова, как и в июле, снизился (-325 квартир или −4.34%);
— все рассматриваемые форматы в августе сильно подорожали;
— общий индекс аренды снова, как и в июле, резко вырос (+66$ или +9.26%);
— основной причиной резкого увеличения ОИА в августе являются рост арендной платы во всех форматах и большое перераспределение предложения в пользу дорогих квартир большого формата.
— отметим, что в августе второй месяц подряд продолжается увеличение общего индекса аренды (суммарный подъём за это время составил +91$).

 

Приложение

Апрель 2011 года: vi-диаграммы

 

Продажа квартир

На рис. 7 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка продаж квартир в терминах среднемесячных параметров — среднего по городу индекса и общего объёма предложения.
Изображен период времени с начала 2009 года по настоящее время.

Рисунок 7 — Эволюция города в 2010-2011 годах: продажа квартир.

Рынок продаж квартир на vi-диаграмме в августе сдвинулся влево-вверх:
— средний по городу индекс резко вырос (+26$ или +1.47%);
— общий объём предложения уменьшился (-399 квартир или −1.66%).

В прошлом июльском обзоре я предположил, что в августе-2011 можно ожидать одновременного небольшого роста как среднего по городу индекса, так и общего объёма предложения.
Как видно из Рис. 7, этот прогноз подтвердился только по среднему индексу. Общий объём предложения вопреки ожиданиям снизился.

Отметим, что траектория движения города на vi-диаграмме за первые семь месяцев 2011 года очень похожа на траекторию первых семи месяцев 2010 года. В августе 2011 года наблюдается отклонение от траектории движения 2010 года.
Несмотря на это, можно ожидать в сентябре-2011 одновременного роста среднего по городу индекса и общего объёма предложения.

 

Аренда квартир

На рис. 8 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка аренды квартир в терминах среднемесячных параметров — общего индекса аренды (ОИА) и общего объёма предложения.
Изображен период времени с начала 2009 года по настоящее время.

 

Рисунок 8 — Эволюция города в 2010-2011 годах: аренда квартир.

На vi-диаграмме рынка аренды в августе вектор движения направлен влево-вверх:
— общий индекс аренды резко, как и в прошлом месяце, вырос (+66$ или +9.26%);
— общий объём предложения, как и в прошлом месяце, уменьшился (-325 квартир или −4.34%).
Отметим, что общее направление движения города на vi-диаграмме влево-вверх сохраняется уже два месяца подряд.

Линии на рис. 7-8. постепенно удлиняясь, будут наглядно показывать развитие рынков продаж и аренды квартир.

 

Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz