Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы в августе 2011 года


Всё, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в июне 2011 – июле 2011 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют июлю-2011, красные — августу-2011.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматривается из-за малой статистики.

 

Рынок продаж квартир

Спектр предложения

На рис. 1 показаны распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения в июле и августе).
На рис. 2 показана разность августовского и июльского распределений (спектр изменения предложения).

 

Рисунок 1 — Город: распределения предложения. Рисунок 2 — Город: разность распределений.

Основные изменения в спектре предложения:

— общий объём предложения в августе заметно снизился (-399 квартир или −1.66%);
— предложение в максимуме (индекс 1700$) распределения значительно уменьшилось, сам максимум не изменил своего положения в спектре (рис. 1);
— кривая изменения предложения (рис. 2) показывает, что произошел сильный отток предложения в интервале индексов от 1400$ до 1800$ (левее максимума распределения) и заметный приток предложения в интервале индексов от 1800$ до 3200$ (правее максимума распределения).

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов предложения (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1. Изменение индекса и объема предложений
  Индекс Изменение индекса
($/кв.м)
Изменение индекса
(%)
Объём
предложения
Изменение
объёма предложения
Изменение объёма предложения
(%)
Город 1799 26 1,47 23708 -399 -1,66
Типы
панель 1656 25 1,53 11445 -469 -3,94
кирпич 1936 21 1,10 8472 72 0,86
монолит 1924 22 1,16 3791 -2 -0,05
Форматы
1-комн 1718 24 1,42 5634 -183 -3,15
2-комн 1768 32 1,84 8124 -134 -1,62
3-комн 1814 27 1,51 7872 -29 -0,37
4-комн 2078 14 0,68 1937 -43 -2,17
Районы
Алм. 1925 26 1,37 5036 -101 -1,97
Жет. 1326 14 1,07 1745 -97 -5,27
Ауэз. 1586 25 1,60 6413 -239 -3,59
Мед. 2353 24 1,03 2800 47 1,71
Туркс. 1235 -6 -0,48 1539 71 4,84
Бост. 1964 28 1,45 5972 -49 -0,81

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: изменения цен предложения (%), а также комментарии.

 

Таблица 2. Изменение цены предложения
  В июле (%) В августе (%) Комментарии 
Город -0,23 1,47 После небольшого падения в июле средняя по городу цена предложения в августе значительно увеличилась.
Типы
панель 0,18 1,53 Продолжается рост средней цены предложения панели. Темп роста значительно увеличился. 
кирпич -0,31 1,10 После небольшого падения в июле средняя цена предложения кирпича в августе заметно увеличилась.
монолит -1,55 1,16 После сильного падения в июле средняя цена предложения монолита в августе заметно увеличилась. 
Форматы
1-комн. -0,06 1,42 В августе, после небольшой приостановки в июле, наблюдается значительный рост цены предложения формата 1- комнатных квартир.
2-комн. 0,23 1,84 Продолжается увеличение цены предложения в формате 2-комнатх квартир. Темп изменения сильно вырос.
3-комн. -0,67 1,51 После июльского падения цены предложения формата 3-комнатных квартир в августе виден значительный подъём.
4-комн. -0,39 0,68 После июльского падения цены предложения формата 4-комнатных квартир в августе наблюдается заметный подъём.
Районы
Алм. 0,48 1,37 Продолжается увеличение цены предложения района. Темп изменения сильно вырос.
Жет. 0,23 1,07 Продолжается увеличение цены предложения района. Темп изменения сильно вырос.
Ауэз. -0,19 1,60 После небольшого июльского снижения цены предложения в районе в августе наблюдается значительный рост.  
Мед. -1,02 1,03 После значительного июльского снижения цены предложения в районе в августе наблюдается столь же
значительный рост.  
Туркс. 0,81 -0,48 Район, после заметного увеличения цены предложения в июле, в августе показывает снижение. 
Бост. -0,36 1,45 После небольшого июльского снижения цены предложения в районе в августе наблюдается значительный рост.  

 

Основные моменты динамики цен предложения

Представление по типам строений:
— все типы строений в августе показали значительный рост цены предложения;
— панель сохранила направление изменения цены предложения — продолжается удорожание;
— кирпич и монолит сменили июльское падение цены предложения на значительный подъём.

Представление по форматам квартир:
— в августе все рассматриваемые форматы квартир показали рост цены предложения;
— сегмент 2-комнатных квартир сохранил направление изменения цены предложения — продолжается удорожание;
— все остальные форматы (1-, 3- и 4-комнатные квартиры) сменили июльское падение цены предложения на значительный подъём.

Представление по районам города:
— все рассматриваемые районы города, кроме Турксибского, в августе подорожали;
— цена предложения в Турксибском районе заметно снизилась;
— Алмалинский и Жетысуский районы продолжают дорожать;
— в Ауэзовском, Медеуском и Бостандыкском районах июльское удешевление перешло в значительное удорожание в августе;
— в Турксибском района июльский рост цены предложения сменился августовским падением.

Максимальное увеличение индекса произошло в сегменте 2-комнатных квартир (+1.84%).
Снижение индекса в августе наблюдается только в Турксибском районе (-0.48%).

 

Динамика объёмов предложения

В таблице 3 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: изменения общих объёмов предложения (%).

 

Таблица 3. Изменение объёма предложения
  Июль (%) Август (%)
Город -6,10 -1,66
Типы
панель -6,28 -3,94
кирпич -6,26 0,86
монолит -5,10 -0,05
Форматы
1-комн. -4,42 -3,15
2-комн. -6,55 -1,62
3-комн. -5,99 -0,37
4-комн. -9,51 -2,17
Районы
Алмалинский -7,41 -1,97
Жетысуский -4,95 -5,27
Ауэзовский -4,29 -3,59
Медеуский -9,11 1,71
Турксибский -10,05 4,84
Бостандыкский -5,05 -0,81

Общая тенденция августа — продолжение снижение объемов предложения, связанное с сезонной цикличностью рынка. Общий темп падения объёмов заметно снизился. В некоторых сегментах наблюдается заметный рост.

Максимальный рост объёма предложения — в Турксибском районе (+4.84%).
Максимальное падение объёма предложения наблюдается в Жетысуском районе (-5.27%).

На рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На рис. 4 показана динамика объёмов предложения по районам города.

 

Рисунок 3 — Динамика индексов по районам города. Рисунок 4 — Динамика объемов предложения по районам города.
 
  — Нет данных   — Сильный рост   — Слабый рост   — Нет динамики   — Слабое падение   — Сильное падение

 

Изменения долей объёмов предложения

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли объёмов предложения по сегментам и их изменение за месяц.

 

Таблица 4. Доли и их изменения
  Доля объёма предложения
Июль (%)
Доля объёма предложения
Август (%)
Изменение долей (%)
Типы
Панель 49,42 48,27 -1,15
Кирпич 34,84 35,73 0,89
Монолит 15,73 15,99 0,26
Форматы
1-комн 24,13 23,76 -0,37
2-комн 34,26 34,27 0,01
3-комн 32,77 33,20 0,43
4-комн 8,21 8,17 -0,04
5-комн 0,63 0,59 -0,04
Районы
Алм. 21,31 21,24 -0,07
Жет. 7,64 7,36 -0,28
Ауэз. 27,59 27,05 -0,54
Мед. 11,42 11,81 0,39
Туркс. 6,09 6,49 0,40
Бост. 24,98 25,19 0,21
Алат. 0,97 0,84 -0,13

 

Динамика долей объёмов предложения

В таблице 5 по составляющим город сегментам приведены следующие параметры: изменения долей объёмов предложения (%), а также комментарии.

 

Таблица 5. Изменение доли объёма предложения
  Июль (%) Август (%) Комментарии 
Типы
панель -0,10 -1,15 Продолжается быстрое уменьшение доли объёма предложения панели. 
кирпич -0,06 0,89 В августе кирпич резко увеличил свою долю объёма предложения. 
монолит 0,16 0,26 Продолжается рост доли объёма предложения в сегменте монолита. 
Форматы
1-комн. 0,42 -0,37 Формат 1-комнатных квартир поменял направление изменения своей доли объёма предложения – июльский подъем сменился в августе падением.
2-комн. -0,17 0,01 Приостановилось уменьшение доли объёма предложения в формате 2-комнатных квартир. 
3-комн. 0,04 0,43 Продолжается увеличение доли объёма предложения в формате  3-комнатных квартир.
4-комн. -0,31 -0,04 Продолжается снижение доли объёма предложения в формате 4-комнатных квартир. 
5-комн. 0,02 -0,04 В сегменте 5-комнатных квартир наблюдаются небольшие изменения доли объёма предложения. 
Районы
Алм. -0,30 -0,07 Продолжается снижение доли объёма предложения в районе.
Жет. 0,09 -0,28 Район поменял направление изменения своей доли объёма предложения – небольшой июльский подъем сменился в августе значительным падением.
Ауэз. 0,52 -0,54 Район поменял направление изменения своей доли объёма предложения – большой июльский подъем сменился в августе очень большим падением.
Мед. -0,38 0,39 Район поменял направление изменения своей доли объёма предложения – большое июльское снижение сменился в августе большим ростом.
Туркс. -0,27 0,40 Район поменял направление изменения своей доли объёма предложения – большое июльское снижение сменился в августе большим ростом.
Бост. 0,28 0,21 Продолжается рост доли объёма предложения в районе. 
Алат. 0,07 -0,13 Район, после небольшого подъёма доли объёма предложения в июле, в августе показывает заметное падение. 

 

Основные моменты динамики долей объёмов предложения

Представление по типам строений:
— панель и монолит сохранили направления изменения долей объёмов предложения;
— резко увеличил свою долю объёма предложения кирпич;
— основное перераспределение рынка: большое увеличение доли кирпича за счет огромного снижения доли панели;
— общая структура предложения в августе сдвинулась в сторону более дорогих типов строений.

Представление по форматам квартир:
— форматы 2-, 4- и 5-комнатных квартир в августе показали небольшие изменения своих долей объёмов предложения;
— в августе произошло значительное перераспределение предложения в пользу сегмента 3-комнатных квартир за счет сегмента 1-комнатных квартир;
— общая структура предложения в августе сдвинулась в сторону больших форматов квартир.

Представление по районам города:
— пять районов города (все, кроме Алмалинского и Бостандыкского) изменили направления изменения долей объёмов предложения;
— Алмалинский район продолжает снижать свою долю объёма предложения, а Бостандыкский — увеличивать;
— значительно снизили свои доли объёма предложения Жетысуский (-0.28%) и Ауэзовский (-0.54%) районы;
— районы, которые смогли значительно увеличить свои доли объёмов предложения — Медеуский (+0.39%), Турксибский (+0.40%) и Бостандыкский (+0.21%);
— общая структура предложения в августе сдвинулась в сторону более дорогих районов.

 

Объёмы перераспределения долей объёмов предложения

— по типам строений: общий объём месячного перераспределения долей объёмов предложения сегодня равен 1.15% (в прошлом месяце был во много раз меньше — 0.16%);

— по форматам квартир: общий объём месячного перераспределения долей объёмов предложения составил 0.44% (в прошлом месяце был немного больше — 0.48%);

— по районам: общий объём месячного перераспределения долей объёмов предложения составил 1.01% (в прошлом месяце был немного меньше — 0.96%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: изменения цены предложения (%), изменения долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 6. Вклады сегментов
  Изменение цены предложения (%) Изменение доли объёма предложения (%)  Вклад  в июле ($) Комментарии 
Типы 
панель 1,53 -1,15 -7 Значительное увеличение цены предложения панели и резкое снижение её доли объёма предложения.
кирпич 1,10 0,89 24 Одновременное увеличение цены предложения кирпича и его доли объёма предложения.
монолит 1,16 0,26 9 Одновременное увеличение цены предложения монолита и его доли объёма предложения.
Форматы  
1-комн. 1,42 -0,37 0 Значительное увеличение цены предложения формата 1-комнатных квартир и снижение его доли объёма предложения.
2-комн. 1,84 0,01 11 Увеличение цены предложения формата 2-комнатных квартир при практически неизменной его доли объёма предложения.
3-комн. 1,51 0,43 17 Одновременное увеличение цены предложения формата 3-комнатных квартир и его доли объёма предложения.
4-комн. 0,68 -0,04 0 Значительное увеличение цены предложения формата 4-комнатных квартир и небольшое уменьшение его доли объёма предложения. 
5-комн. -8,15 -0,04 -2 Резкое снижение цены предложения формата 5-комнатных квартир и небольшое уменьшение его доли объёма предложения
Районы  
Алм. 1,37 -0,07 4 Увеличение цены предложения в районе и небольшое снижение его доли объёма предложения.
Жет. 1,07 -0,28 -3 Увеличение цены предложения в районе и заметное снижение его доли объёма предложения.
Ауэз. 1,60 -0,54 -2 Значительное увеличение цены предложения в районе и большое снижение его доли объёма предложения. 
Мед. 1,03 0,39 12 Одновременное увеличение цены предложения в районе и его доли объёма предложения.
Туркс. -0,48 0,40 5 Заметное снижение цены предложения в районе и значительное увеличение его доли объёма предложения. 
Бост. 1,45 0,21 11 Одновременное увеличение цены предложения в районе и его доли объёма предложения.
Алат. -1,12 -0,13 -1 Одновременное снижение цены предложения в районе и его доли объёма предложения.

 

Основные моменты конкуренции вкладов

Представление по типам:
— в августе величины вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись, как динамикой цены предложения, так и изменением долей объёмов предложения;
— знаки вкладов типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— панель, резко снизившая свою долю объёма предложения, дала отрицательный вклад в динамику среднего по городу индекса (-7$);
— кирпич и монолит, подорожавшие и заметно увеличившие свои доли объёмов предложения, дали большие положительные вклады (суммарно +33$).

Представление по форматам:
— в августе величины вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись, как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой цены предложения;
— нулевые вклады дали сегменты 1- и 4-комнатных квартир, в которых некоторое увеличение цены предложения полностью компенсировалось уменьшением долей объёмов предложения;
— сегменты 2- и 3-комнатных квартир, подорожавшие и увеличившие свои доли объёмов предложения, дали большие положительные вклады (суммарно +28$).

Представление по районам:
— в августе величины вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись, как изменениями долей объёмов предложения, так и динамикой цены предложения;
— основная конкуренция по вкладам была между Жетысуским и Ауэзовским районами (суммарно −5$) с одной стороны, и Бостандыкским и Медеуским районами (суммарно +23$) другой стороны.

На рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.

 

Рисунок 5 — Динамика долей объёмов предложения по районам города. Рисунок 6 — Картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.
 
  — Нет данных   — Сильный рост   — Слабый рост   — Нет динамики   — Слабое падение   — Сильное падение

Выводы по рынку продаж квартир:

— в августе общий объём предложения снова, как и в прошлом месяце, уменьшился (-399 квартир или −1.66%);
— средний по городу индекс значительно вырос (+26$ или +1.47%);
— динамика рынка продаж в августе определилась значительным перераспределением предложения в пользу более дорогих сегментов;
— есть заметные признаки правого дрейфа в некоторых сегментах рынка;
— в августе изменилась динамика изменения среднего индекса и общего объёма предложения, имевшая до этого момента много сходства с динамикой 2010 года.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение за месяц, общий объём предложения и его изменение, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 7. Изменения ОИА и объёма предложения
  ОИА ($) Изменение
ОИА ($)
Изменение
ОИА (%)
Объём
предложения
Изменение объёма
предложения
Изменение объёма
предложения (%)
Город 779 66 9,26 7155 -325 -4,34
Формат Цена предложения Изменение цены
предложения ($)
Изменение цены
предложения (%)
  
1-комн. 450 16 3,81 2140 -236 -9,93
2-комн. 669 40 6,39 2588 -162 -5,89
3-комн. 1024 77 8,19 1943 50 2,64
4-комн. 1849 151 8,91 484 23 4,99

Значения ОИА и трендов стоимостей аренды округлены до целых чисел.

 

Изменение цены предложения

В таблице 8 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: изменение цены предложения (%), а также комментарии.

 

Таблица 8. Изменение цены предложения
  Июль (%) Август (%) Комментарии 
Город 3,63 9,26 Общий индекс аренды в августе продолжает увеличиваться. Темп изменения сильно вырос.
Форматы
1-комн. 1,35 3,81 Продолжается увеличение цены предложения в формате 1-комнатных квартир. Темп изменения сильно вырос.
2-комн. 2,21 6,39 Продолжается увеличение цены предложения в формате 2-комнатных квартир. Темп изменения сильно вырос.
3-комн. 0,25 8,19 Продолжается увеличение цены предложения в формате 3-комнатных квартир. Темп изменения очень сильно вырос. 
4-комн. 3,07 8,91 Продолжается увеличение цены предложения в формате 4-комнатных квартир. Темп изменения сильно вырос. 

 

Динамика объёмов предложений

В таблице 9 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены изменения объёмов предложения.

 

Таблица 9. Изменение объёма предложения
  Июль (%) Август (%)
Город -8,72 -4,34
Форматы
1-комн. -11,74 -9,93
2-комн. -10,92 -5,89
3-комн. -4,20 2,64
4-комн. 4,77 4,99

В августе, как и в июле, общий объём предложения продолжает снижаться.
В небольших форматах (1-2-комнатные квартиры) наблюдается резкое падение объёмов предложения.
В форматах 3-4-комнатных квартир наблюдается заметный рост объёмов.

 

Динамика долей объёмов предложения

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли объёмов предложения и их изменение за месяц.

 

Таблица 10. Доли объёма предложения
  Июль (%) Август (%) Динамика доли (%)
1-комн. 31,76 29,91 -1,86
2-комн. 36,76 36,17 -0,59
3-комн. 25,31 27,16 1,85
4-комн. 6,16 6,76 0,60
Сумма 100,00 100,00  
  изменение
Ср. комн. 2,059 2,108 0,049
ОИА 713 779 66

 

Изменение долей объёмов предложения

В таблице 11 по составляющим город сегментам приведены следующие параметры: изменение долей объёмов предложения (%), а также комментарии.

 

Таблица 11. Изменение доли объёма предложения
  Июль (%) Август (%) Комментарии 
Форматы
1-комн. -1,08 -1,86 Продолжается быстрое снижение доли объёма предложения в формате 1-комнатных квартир. 
2-комн. -0,90 -0,59 Продолжается быстрое снижение доли объёма предложения в формате 2-комнатных квартир. 
3-комн. 1,20 1,85 Продолжается быстрой рост доли объёма предложения в формате 3-комнатных квартир. 
4-комн. 0,79 0,60 Продолжается быстрый рост доли объёма предложения в формате 4-комнатных квартир. 

Общий объём августовского перераспределения долей объёмов предложения по форматам составил величину 2.45% (в прошлом месяце объём перераспределения был заметно меньше — 1.99%).

Средний формат сдаваемой квартиры в июле резко вырос (+0.049) за счёт перераспределения предложения в пользу 3- и 4-комнатных квартир.
В августе средний формат сдаваемой квартиры стал равным 2.108.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры: изменение цены предложения (%), изменение долей объёмов предложения (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 12. Вклады сегментов в динамику ОИА
  Изменение цены
предложения (%)
Изменение доли
объёма предложения (%)
Вклад сегмента ($) Комментарии 
Форматы 
1-комн. 3,81 -1,86 -3 Резкое увеличение цены предложения в формате 1-комнатных квартир и огромное снижение его доли объёма предложения.
2-комн. 6,39 -0,59 11 Резкое увеличение цены предложения в формате 2-комнатных квартир и сильное снижение его доли объёма предложения. 
3-комн. 8,19 1,85 38 Одновременное резкое увеличение цены предложения в формате 3-комнатных квартир и огромный рост его доли объёма предложения.
4-комн. 8,91 0,60 20 Одновременное резкое увеличение цены предложения в формате 4-комнатных квартир и сильный рост его доли объёма предложения.
Всего     66  

Выводы по рынку аренды квартир:

— в августе объем предложения снова, как и в июле, снизился (-325 квартир или −4.34%);
— все рассматриваемые форматы в августе сильно подорожали;
— общий индекс аренды снова, как и в июле, резко вырос (+66$ или +9.26%);
— основной причиной резкого увеличения ОИА в августе являются рост арендной платы во всех форматах и большое перераспределение предложения в пользу дорогих квартир большого формата.
— отметим, что в августе второй месяц подряд продолжается увеличение общего индекса аренды (суммарный подъём за это время составил +91$).

 

Приложение

Апрель 2011 года: vi-диаграммы

 

Продажа квартир

На рис. 7 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка продаж квартир в терминах среднемесячных параметров — среднего по городу индекса и общего объёма предложения.
Изображен период времени с начала 2009 года по настоящее время.

Рисунок 7 — Эволюция города в 2010-2011 годах: продажа квартир.

Рынок продаж квартир на vi-диаграмме в августе сдвинулся влево-вверх:
— средний по городу индекс резко вырос (+26$ или +1.47%);
— общий объём предложения уменьшился (-399 квартир или −1.66%).

В прошлом июльском обзоре я предположил, что в августе-2011 можно ожидать одновременного небольшого роста как среднего по городу индекса, так и общего объёма предложения.
Как видно из Рис. 7, этот прогноз подтвердился только по среднему индексу. Общий объём предложения вопреки ожиданиям снизился.

Отметим, что траектория движения города на vi-диаграмме за первые семь месяцев 2011 года очень похожа на траекторию первых семи месяцев 2010 года. В августе 2011 года наблюдается отклонение от траектории движения 2010 года.
Несмотря на это, можно ожидать в сентябре-2011 одновременного роста среднего по городу индекса и общего объёма предложения.

 

Аренда квартир

На рис. 8 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка аренды квартир в терминах среднемесячных параметров — общего индекса аренды (ОИА) и общего объёма предложения.
Изображен период времени с начала 2009 года по настоящее время.

 

Рисунок 8 — Эволюция города в 2010-2011 годах: аренда квартир.

На vi-диаграмме рынка аренды в августе вектор движения направлен влево-вверх:
— общий индекс аренды резко, как и в прошлом месяце, вырос (+66$ или +9.26%);
— общий объём предложения, как и в прошлом месяце, уменьшился (-325 квартир или −4.34%).
Отметим, что общее направление движения города на vi-диаграмме влево-вверх сохраняется уже два месяца подряд.

Линии на рис. 7-8. постепенно удлиняясь, будут наглядно показывать развитие рынков продаж и аренды квартир.

 

Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz



Опубликовано 6 сентября 2011 1713 просмотров Добавить комментарий