Все, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в августе 2010 – сентябре 2010 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют августу, красные — сентябрю.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным кваритирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.

 

Рынок продажи квартир

Изменения основных рыночных параметров

 

На рис. 1 показаны распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения в августе и сентябре).
На рис. 2 показана разность сентябрьского и августовского распределений (спектр изменения предложения).

Основные изменения в спектре предложения:

— общий объём предложения продолжает расти (в августе было +764 квартиры, в сентябре уже +1 011 квартир);
— предложение в максимуме распределения увеличилось, сам максимум распределения остался на прежнем месте в спектре (рис. 1);
— кривая изменения предложения (рис. 2) показывает, что в сентябре произошёл отток предложения в интервале индексов от 1 100$ до 1 500$ и заметный приток предложения в широком интервале от 1 600$ до 2 800$;
— общая картина изменения спектра (рис. 2) говорит о наличии явного правого дрейфа в области индексов 1 100$...2 100$ и дополнительного притока квартир в верхнем индексном диапазоне.

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложений и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1	Индекс	Изменение ($/кв.м)	Изменение (%)	Предложение	Изменение к-ва квартир	Изменение (%)
Город	1715	24	1.42	27360	1011	3.84
Типы
Панель	1560	24	1.56	13978	281	2.05
Кирпич	1862	21	1.14	9404	374	4.14
Монолит	1915	12	0.63	3976	354	9.77
Форматы
1-комн.	1623	10	0.62	6699	200	3.08
2-комн.	1675	26	1.58	9492	367	4.02
3-комн.	1747	37	2.16	8984	359	4.16
4-комн.	2039	25	1.24	2064	86	4.35
Районы
Алм.	1798	6	0.33	5966	199	3.45
Жет.	1227	10	0.82	1677	-13	-0.77
Ауэз.	1466	11	0.76	7470	214	2.95
Мед.	2294	48	2.14	3352	212	6.75
Туркс.	1154	-1	-0.09	1320	-31	-2.29
Бост.	1858	30	1.64	7432	412	5.87

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов в августе и сентябре (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 индексы	Тренд август (%)	Тренд сентябрь (%)	Комментарии
Город	0.96	1.42	Средний по городу индекс продолжает расти, темп заметно увеличился
Типы
Панель	0.85	1.56	Индекс панели продолжает расти, темп заметно увеличился
Кирпич	0.93	1.14	Индекс кирпича продолжает расти, темп немного увеличился
Монолит	0.74	0.63	Индекс монолита продолжает расти, темп незначительно снизился
Форматы
1-комн.	0.75	0.62	Формат продолжает дорожать, темп роста несколько замедлился
2-комн.	1.17	1.58	Формат продолжает дорожать, темп роста заметно вырос
3-комн.	1.24	2.16	Формат продолжает дорожать, темп роста значительно увеличился и стал максимальным среди всех сегментов
4-комн.	2.91	1.24	Формат продолжает дорожать, темп роста несколько замедлился, но остается высоким
Районы
Алм.	0.62	0.33	Район продолжает дорожать, темп упал почти в два раза
Жет.	0.33	0.82	Район продолжает дорожать, темп вырос более чем в два раза
Ауэз.	1.04	0.76	Район продолжает дорожать, темп несколько снизился, но остаётся высоким
Мед.	1.58	2.14	Район продолжает дорожать, показывая очень высокий темп
Туркс.	1.14	-0.09	Остановился заметный рост индекса
Бост.	1.50	1.64	Район продолжает дорожать, сохраняя высокий темп

 

Отметим, что почти все сегменты рынка (кроме Турксибского района) показали рост индексов. Скорее всего, такое дружное возрастание индексов есть проявление сезонной волны цен.

 

Динамика объёмов предложения

В таблице 3 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объёмов предложения в августе и сентябре (%), а также комментарии.

 

Таблица 3 объёмы	Тренд август (%)	Тренд сентябрь (%)	Комментарии
Город	2.99	3.84	Общий объём предложения продолжает увеличиваться, темп заметно вырос
Типы
Панель	1.64	2.05	Объём предложения панели  растёт с увеличивающимся темпом
Кирпич	7.09	4.14	Объём предложения кирпича продолжает расти, темп заметно снизился, но остаётся высоким
Монолит	-1.47	9.77	Резко увеличился объём предложения монолита
Форматы
1-комн.	11.67	3.08	Объём предложения формата продолжает расти, темп  резко снизился
2-комн.	3.40	4.02	Объём предложения формата продолжает расти с сохранением высокого темпа
3-комн.	-0.14	4.16	После августовской приостановки наблюдается значительный рост объёма предложения формата
4-комн.	-8.76	4.35	После августовского сильного снижения наблюдается значительный рост объёма предложения формата в сентябре
Районы
Алм.	2.54	3.45	Объём предложения района продолжает расти с довольно большим темпом
Жет.	-1.97	-0.77	Продолжается уменьшение объёма предложения формата
Ауэз.	6.75	2.95	Объём предложения района продолжает расти, темп  снизился почти в два раза
Мед.	5.90	6.75	Объём предложения района продолжает расти с сохранением высокого темпа
Туркс.	10.74	-2.29	После августовского огромного прироста предложения наблюдается заметное снижение в сентябре
Бост.	-2.01	5.87	Тренд объёма предложения сменил знак, падение перешло в значительный рост

 

На рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На рис. 4 показана динамика объёмов предложения по районам города.

Видно, что индексы выросли во всех районах города, кроме Турксибского. Увеличение объёмов предложения наблюдается в относительно дорогих центральных и верхних районах города.

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами, их изменение за месяц и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

 

Таблица 4	Доля рынка	Доля рынка
	август (%)	сентябрь (%)	Динамика долей (%)	Вклады сегментов ($)
Типы
Панель	51.98	51.09	-0.89	-2
Кирпич	34.27	34.37	0.10	9
Монолит	13.75	14.53	0.79	17
Форматы
1-комн.	24.67	24.48	-0.18	-1
2-комн.	34.63	34.69	0.06	10
3-комн.	32.73	32.84	0.10	14
4-комн.	7.51	7.54	0.04	3
5-комн.	0.46	0.44	-0.02	-2
Районы
Алм.	21.89	21.81	-0.08	0
Жет.	6.41	6.13	-0.28	-3
Ауэз.	27.54	27.30	-0.24	0
Мед.	11.92	12.25	0.33	13
Туркс.	5.13	4.82	-0.30	-4
Бост.	26.64	27.16	0.52	18
Алат.	0.47	0.51	0.04	0

 

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

 

Изменения долей рынка

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка в августе и сентябре (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 доли рынка	Тренд август (%)	Тренд сентябрь (%)	Комментарии
Типы
Панель	-069	-0.89	Панель продолжает стремительно терять рынок
Кирпич	1.31	0.10	Кирпич продолжает расширять своё место на рынке, темп значительно снизился
Монолит	-0.62	0.79	Монолит забрал обратно потерянную в августе часть рынка
Форматы
1-комн.	1.92	-0.18	Формат приостановил резкое расширение места на рынке
2-комн.	0.14	0.06	Продолжается медленное увеличение доли рынка формата
3-комн.	-1.02	0.10	Приостановилась быстрая потеря рынка форматом, небольшое увеличение доли
4-комн.	-0.97	0.04	Приостановилась быстрая потеря рынка форматом, незначительное увеличение доли
5-комн.	-0.06	-0.02	Продолжается медленная потеря рынка форматом
Районы
Алм.	-0.09	-0.08	Продолжается медленная потеря рынка районом
Жет.	-0.32	-0.28	Продолжается быстрая потеря рынка районом
Ауэз.	0.97	-0.24	Район частично отдал в сентябре рынок, приобретённый в августе
Мед.	0.33	0.33	Район продолжает быстро захватывать рынок
Туркс.	0.36	-0.30	Район отдал в сентябре почти всю часть рынка, приобретённого в августе
Бост.	-1.36	0.52	Частичная компенсация огромной потери рынка в августе
Алат.	0.13	0.04	Незначительное изменение доли рынка

 

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём месячного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.89% (в прошлом месяце было заметно больше — 1.31%);
— общий объём месячного перераспределения долей рынка по форматам составил 0.20% (в прошлом месяце было в десять раз больше — 2.06%);
— общий объём месячного перераспределения долей рынка по районам составил 0.89% (в прошлом месяце было больше в два раза — 1.79%).

Отметим, что в сентябре размеры перераспределения рынка во всех представлениях меньше, чем в августе.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для августа: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 вклады	Тренд индекса (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад в августе ($)	Комментарии
Типы
Панель	1.56	-0.89	-2	Огромная потеря рынка полностью компенсировала удорожание сегмента
Кирпич	1.14	0.10	9	Одновременное сильное удорожание сегмента и небольшое увеличение доли рынка
Монолит	0.63	0.79	17	Одновременное значительное удорожание сегмента и большое увеличение доли рынка
Форматы
1-комн.	0.62	-0.18	-1	Потеря рынка полностью компенсировала удорожание сегмента
2-комн.	1.58	0.06	10	Одновременное сильное удорожание сегмента и небольшое увеличение доли рынка
3-комн.	2.16	0.10	14	Одновременное сильное удорожание сегмента и небольшое увеличение доли рынка
4-комн.	1.24	0.04	3	Одновременное сильное удорожание сегмента и небольшое увеличение доли рынка
5-комн.	-10.82	-0.02	-2	Одновременное сильное удешевление сегмента и небольшая потеря рынка
Районы
Алм.	0.33	-0.08	0	Потеря рынка полностью компенсировала небольшое удорожание сегмента
Жет.	0.82	-0.28	-3	Заметная потеря рынка компенсировала с запасом удорожание сегмента
Ауэз.	0.76	-0.24	0	Потеря рынка полностью компенсировала удорожание сегмента
Мед.	2.14	0.33	13	Одновременное сильное удорожание сегмента и заметное увеличение доли рынка
Туркс.	-0.09	-0.30	-4	Одновременное небольшое удешевление сегмента и заметная потеря рынка
Бост.	1.64	0.52	18	Одновременное сильное удорожание сегмента и большое увеличение доли рынка
Алат.	-1.15	0.04	0	Незначительный вклад сегмента

По типам:

— в сентябре величины вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись, как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— положительные вклады кирпича и монолита (суммарно +26$) определили большое положительное значение итогового тренда среднего по городу индекса (+24$).

По форматам:

— в сентябре величины вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись, как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов форматов квартир полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— значительные вклады 2- и 3-комнтаных квартир (суммарно +24$) определили большое положительное значение итогового тренда среднего по городу индекса (+24$).

По районам:

— в сентябре величины вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов районов практически полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— значительные вклады Медеуского и Бостандыкского районов (суммарно +31$) определили большое положительное значение итогового тренда среднего по городу индекса (+24$).

 

На рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.

Видно, что доли рынка значительно увеличились в самых дорогих районах города — Медеуском и Бостандыкском.

Эти же районы и дали основные положительные вклады в динамику среднего по городу индекса.

Выводы по рынку продаж квартир:

— в сентябре общий объём предложения вырос на 1 011 квартир, что соответствует темпу изменения +3.84%;
— продолжается рост среднего по городу индекса (+24$ или +1.42%);
— на общей картине города есть явные признаки правого дрейфа (смещения предложения в сторону более высоких индексов);
— в сентябре увеличение стоимости квадратного метра произошло практически во всех рассматриваемых сегментах рынка;
— значительно подорожали 3-комнатные квартиры и Медеуский район (в среднем);
— основными причинами значительного увеличения среднего по городу индекса являются рост стоимости квадратного метра почти во всех сегментах и структурная перестройка предложения в пользу более дорогих сегментов рынка.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение в августе, общий объём предложения и его изменение за август, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 7	ОИА	Изм. ОИА	Изм. ОИА %	Общ. предл	Изм. предл	Изм. предл %
Город	837	121	16.84	7687	-1051	-12.03
Формат	Стоимость аренды	Изменение	Изменение %	Общ. предл.	Изм. предл	Изм. предл %
1-комн.	455	22	5.18	2248	-666	-22.86
2-комн.	722	63	9.53	2912	-394	-11.92
3-комн.	1124	144	14.64	1984	-89	-4.29
4-комн.	1983	218	12.37	543	98	22.02

Значения ОИА и трендов стоимостей аренды округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 8 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды в августе и сентябре (%), а также комментарии.

 

Таблица 8 стоимость	Тренд август (%)	Тренд сентябрь (%)	Комментарии
Город	10.11	16.84	Общий индекс аренды продолжает стремительно расти, темп изменения вырос в полтора раза
Форматы
1-комн.	5.45	5.18	Формат дорожает с прежним высоким темпом
2-комн.	9.09	9.53	Формат дорожает с прежним высоким темпом
3-комн.	7.28	14.64	Формат продолжает дорожать, темп вырос почти в два раза
4-комн.	3.57	12.37	Формат продолжает дорожать, темп вырос более чем в три раза

Отметим, что все без исключения рассматриваемые форматы квартир в сентябре, как и в августе, показали рост стоимости аренды.

 

Динамика объёмов предложений

В таблице 9 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объёмов предложения в августе и сентябре (%), а также комментарии.

 

Таблица 9 объём	Тренд август (%)	Тренд сентябрь (%)	Комментарии
Город	12.68	-12.03	Общий объём предложения в сентябре уменьшился примерно на столько же, на сколько он вырос в августе
Форматы
1-комн.	5.05	-22.86	Формат показывает очень быстрое уменьшение объёма предложения
2-комн.	12.45	-11.92	Формат показывает быстрое уменьшение объёма предложения
3-комн.	21.44	-4.29	Формат показывает уменьшение объёма предложения
4-комн.	33.23	22.02	Продолжается увеличение объёма предложения формата, темп снизился, но остаётся очень высоким

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

Таблица 10	Доля рынка (%)	Доля рынка (%)
Формат	Август	Сентябрь	Изменение (%)	Вклад формата ($)
1-комн.	33.35	29.24	-4.10	-11
2-комн.	37.83	37.88	0.05	24
3-комн.	23.72	25.81	2.09	57
4-комн.	5.09	7.06	1.97	50
сумма	100.00	100.00		121
			изменение	изменение(%)
ср. комн.	2.006	2.107	0.101
ОИА	716	837	121	16.84

Значения вкладов сегментов в динамику ОИА округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка

В таблице 11 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка в августе и сентябре (%), а также комментарии.

 

Таблица 11 доли	Тренд август (%)	Тренд сентябрь (%)	Комментарии
Форматы
1-комн.	-2.42	-4.10	Формат продолжает быстро терять рынок, темп снижения доли значительно вырос
2-комн.	-0.08	0.05	Незначительное изменение доли рынка
3-комн.	1.71	2.09	Формат продолжает активно захватывать рынок, темп изменения доли вырос
4-комн.	0.79	1.97	Формат продолжает активно захватывать рынок, темп изменения доли вырос

Общий объём сентябрьского перераспределения долей рынка по форматам составил огромную величину 4.10% (в августе было значительно меньше — 2.50%).

Отметим, что на рынке аренды уже достаточно длительное время происходит активный процесс перераспределения долей рынка в пользу квартир большого формата.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за сентябрь значительно увеличилась (+0.101) и стала равной 2.107.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры для прошедшего месяца: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 12 вклады	Тренд стоимости (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Форматы
1-комн.	5.18	-4.10	-11	Относительно небольшое удорожание формата компенсировалось с большим запасом огромной потерей рынка
2-комн.	9.53	0.05	24	Одновременное сильное удорожание формата и небольшое увеличение доли рынка
3-комн.	14.64	2.09	57	Одновременное сильное удорожание формата и огромное увеличение доли рынка
4-комн.	12.37	1.97	50	Одновременное сильное удорожание формата и большое увеличение доли рынка
Всего			121

Выводы по рынку аренды квартир:

— в сентябре активность на рынке аренды сильно снизилась (-1051 квартира или −12.03%);
— как и в августе, все рассматриваемые форматы показали рост стоимости аренды;
— очень сильно снизилась доля рынка в сегменте 1-комнатных квартир (-4.1%), доли старших форматов (3-4-комнатных квартир) значительно увеличились;
— как и в августе, основными причинами огромного роста ОИА (+121$ или +16.84%) являются значительный рост арендной платы во всех сегментах и перераспределение предложения в пользу более дорогих квартир большого формата.

 

Приложение

Апрель 2010 года: vi-диаграммы

 

Продажа квартир

На рис. 7 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка продаж квартир в терминах среднемесячных параметров — среднего по городу индекса и общего объёма предложения.

Изображён период времени с начала 2009 года по настоящее время.

Видно, что в апреле-2010 при относительно небольшом увеличении среднего по городу индекса очень быстро рос общий объём предложения.

 

Май-2010 принёс небольшое уменьшение среднего по городу индекса и заметное снижение общего объёма предложения.

В мае-2010 наблюдается обратное движение города по траектории «март-апрель».

Июнь-2010 принёс продолжение падения среднего по городу индекса на фоне увеличения общего объёма предложения (траектория движения вправо-вниз).

В июле-2010 траектория рынка на vi-диаграмме очень похожа на траекторию рынка в мае-2010: сильное падение общего объёма предложения на фоне заметного снижения среднего по городу индекса (движение влево-вниз).

Август-2010: всё «в зелёном» — индекс добавил сразу 16$ (+0.96%), общий объём предложения вырос на 764 квартиры (+2.99%). Траектория города на vi-диаграмме в августе практически совпадает с траекторией в июле, но вектор движения противоположный.

Траектория движения города на vi-диаграмме в сентябре 2010 года является продолжением августовского движения вправо-вверх. Средний по городу индекс увеличился на 24$ (+1.42%), общий объём предложения вырос на 1 011 квартир (+3.84%). Точка, описывающая город в сентябре-2010, практически совпала с точкой мая-2010.

Город возвратился в область временной стабильности, в которой он находился в апреле-июне 2010 года.

 

Аренда квартир

На рис. 8 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка аренды квартир в терминах среднемесячных параметров — общего индекса аренды (ОИА) и общего объёма предложения.

Изображён период времени с начала 2009 года по настоящее время.

Весь первый квартал 2010 года ОИА снижается, и это снижение сопровождается сильным уменьшением объёма предложения.

 

По характеру эволюция первого квартала 2010 года похожа на эволюцию первого квартала 2009 года. Но уровень объёма предложения и ОИА значительно меньше в 2010 году.

В апреле 2010 года, как и в апреле 2009 года, наблюдается резкий рост объёма предложения на рынке аренды. Но если в 2009 году скачок предложения в апреле сопровождался падением ОИА, то в 2010 году аналогичный скачок предложения прошёл с заметным увеличением ОИА.

Май-2010 не принёс заметных изменений ОИА, но объём предложения существенно снизился по сравнению с апрелем-2010. Подобное явление наблюдалось и в 2009 году.

В июне-2010 на vi-диаграмме наблюдается движение города по направлению вправо-вниз: небольшое снижение ОИА сопровождается значительным ростом общего объёма предложения.

В июле-2010 общий индекс аренды продолжает, как и в июне, падать. Но, в отличие от июня, в июле общий объём предложения при этом не растёт, а тоже уменьшается.

Август-2010: все параметры рынка аренды «в плюсе» — общий индекс аренды за месяц очень сильно вырос (+66$ или +10.11%), общий объём предложения увеличился сразу на 983 квартиры (+12.68%).

В сентябре-2010 рынок аренды быстро двинулся влево-вверх. Общий индекс аренды стремительно вырос сразу на 121$ (+16.84%), общий объём предложения упал и вернулся к июльскому уровню (−1 051 квартира или −12.03%).

Город на vi-диаграмме совершил заметный рывок и окончательно вышел из области относительной стабильности, в которой он находился в апреле-июле 2010 года.

Линии на рис. 7-8, постепенно удлиняясь, будут наглядно показывать развитие рынков продаж и аренды квартир.

 

 

Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz