Все, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в сентябре 2010 – октябре 2010 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют сентябрю, красные — октябрю.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.

 

Рынок продажи квартир

Изменения основных рыночных параметров

 

На рис. 1 показаны распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения в сентябре и октябре).
На рис. 2 показана разность октябрьского и сентябрьского распределений (спектр изменения предложения).

Основные изменения в спектре предложения:

— общий объём предложения в октябре снизился на 637 квартир (-2.33%);
— предложение в максимуме распределения уменьшилось, сам максимум распределения остался на прежнем месте в спектре (рис. 1);
 — кривая изменения предложения (рис. 2) показывает, что в октябре произошёл сдвиг распределения предложения вправо, то есть наблюдается выраженный правый дрейф;
— отметим, что общее постепенное удорожание рынка идёт уже продолжительное время.

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложения и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1	Индекс	Изменение ($/кв.м)	Изменение (%)	Предложение	Изменение к-ва квартир	Изменение (%)
Город	1723	8	0.47	26723	-637	-2.33
Типы
Панель	1569	9	0.58	13836	-142	-1.02
Кирпич	1869	7	0.38	8937	-467	-4.97
Монолит	1934	19	0.99	3950	-26	-0.65
Форматы
1-комн.	1650	27	1.66	6312	-387	-5.78
2-комн.	1676	1	0.06	9202	-290	-3.06
3-комн.	1740	-7	-0.40	9001	17	0.19
4-комн.	2054	15	0.74	2034	-30	-1.45
Районы
Алм.	1804	6	0.33	6263	297	4.98
Жет.	1235	8	0.65	1439	-238	-14.19
Ауэз.	1481	15	1.02	7291	-179	-2.40
Мед.	2285	-9	-0.39	3238	-114	-3.40
Туркс.	1161	7	0.61	1326	6	0.45
Бост.	1858	0	0.00	7035	-397	-5.34

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов в сентябре и октябре (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 индексы	Тренд сентября (%)	Тренд октября (%)	Комментарии
Город	1.42	0.47	Средний по городу индекс продолжает расти, темп изменения индекса заметно снизился
Типы
Панель	1.56	0.58	Панель продолжает дорожать, темп роста индекса снизился почти втрое
Кирпич	1.14	0.38	Кирпич продолжает дорожать, темп роста индекса сильно снизился
Монолит	0.63	0.99	Монолит продолжает дорожать, темп роста индекса увеличился в полтора раза
Форматы
1-комн.	0.62	1.66	Формат продолжает дорожать, темп роста индекса вырос почти в три раза
2-комн.	1.58	0.06	Формат перестал показывать рост индекса
3-комн.	2.16	-0.40	Сильное удорожание формата сменилось заметным падением индекса
4-комн.	1.24	0.74	Формат продолжает дорожать, темп роста индекса заметно снизился
Районы
Алм.	0.33	0.33	Район продолжает дорожать, темп роста индекса остался прежним
Жет.	0.82	0.65	Район продолжает дорожать, темп роста индекса немного снизился
Ауэз.	0.76	1.02	Район продолжает дорожать, темп роста индекса заметно вырос
Мед.	2.14	-0.39	Сильное удорожание района сменилось заметным падением индекса
Туркс.	-0.09	0.61	После небольшой остановки индекс района значительно увеличился
Бост.	1.64	0.00	Остановилось быстрое удорожание района

Отметим, что почти все сегменты рынка (кроме Медеуского района и 3-комнатных квартир) показали рост индексов. Скорее всего, такое дружное возрастание индексов есть проявление сезонной волны цен.

 

Динамика объёмов предложения

В таблице 3 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объёмов предложения в сентябре и октябре (%), а также комментарии.

 

Таблица 3 объёмы	Тренд сентября (%)	Тренд октября (%)	Комментарии
Город	3.84	-2.33	Объём предложения по городу в целом перестал расти и в октябре наблюдается падение объёма
Типы
Панель	2.05	-1.02	Панель показывает небольшое снижение объёма предложения
Кирпич	4.14	-4.97	Кирпич после значительного роста объёма в сентябре показывает сильное падение в октябре
Монолит	9.77	-0.65	Монолит в октябре незначительно уменьшил объём предложения
Форматы
1-комн.	3.08	-5.78	Формат показывает значительное снижение объёма после заметного роста
2-комн.	4.02	-3.06	Формат показывает значительное снижение объёма после заметного роста
3-комн.	4.16	0.19	Продолжается увеличение объёма предложения формата, темп роста сильно уменьшился
4-комн.	4.35	-1.45	Формат показывает значительное снижение объёма после заметного роста
Районы
Алм.	3.45	4.98	Продолжается увеличение объёма предложения в районе, темп роста остаётся высоким
Жет.	-0.77	-14.19	После небольшого падения объёма предложения в сентябре наблюдается очень сильное снижение в октябре
Ауэз.	2.95	-2.40	Рост объёма предложения сменился заметным снижением
Мед.	6.75	-3.40	Сильный рост объёма предложения сменился заметным снижением
Туркс.	-2.29	0.45	Тренд объёма предложения в районе поменял знак, падение объёма сменилось небольшим ростом
Бост.	5.87	-5.34	Сильный рост объёма предложения сменился столь же сильным снижением

На рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На рис. 4 показана динамика объёмов предложения по районам города.

 

Видно, что индексы выросли во всех районах города, кроме Медеуского.

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами, их изменение за месяц и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

 

Таблица 4	Доля рынка	Доля рынка
	сентябрь (%)	октябрь (%)	Динамика долей (%)	Вклады сегментов ($)
Типы
Панель	51.09	51.78	0.69	15
Кирпич	34.37	33.44	-0.93	-15
Монолит	14.53	14.78	0.25	8
Форматы
1-комн.	24.48	23.62	-0.86	-8
2-комн.	34.69	34.43	-0.26	-4
3-комн.	32.84	33.68	0.85	12
4-комн.	7.54	7.61	0.07	3
5-комн.	0.44	0.65	0.21	5
Районы
Алм.	21.81	23.44	1.63	31
Жет.	6.13	5.38	-0.74	-9
Ауэз.	27.30	27.28	-0.02	4
Мед.	12.25	12.12	-0.13	-4
Туркс.	4.82	4.96	0.14	2
Бост.	27.16	26.33	-0.84	-16
Алат.	0.51	0.49	-0.02	0

 

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

 

Изменения долей рынка

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 доли рынка	Тренд сентября (%)	Тренд октября (%)	Комментарии
Типы
Панель	-0.89	0.69	Панель вернула часть рынка, потерянного в сентябре
Кирпич	0.10	-0.93	Кирпич потерял огромную часть рынка
Монолит	0.79	0.25	Монолит продолжает захватывать рынок
Форматы
1-комн.	-0.18	-0.86	Формат продолжает терять рынок, в октябре наблюдается очень большая потеря
2-комн.	0.06	-0.26	Заметная потеря рынка в октябре
3-комн.	0.10	0.85	Формат продолжает увеличивать своё место на рынке, в октябре произошло очень большое расширение сегмента
4-комн.	0.04	0.07	Продолжается медленное увеличение доли рынка формата
5-комн.	-0.02	0.21	В октябре наблюдается заметное расширение места формата на рынке
Районы
Алм.	-0.08	1.63	В октябре произошло очень сильное расширение места района на рынке
Жет.	-0.28	-0.74	Район продолжает терять рынок, темп уменьшения доли рынка значительно вырос
Ауэз.	-0.24	-0.02	Приостановилось падение доли рынка района
Мед.	0.33	-0.13	В районе произошла частичная компенсация сентябрьского увеличения доли рынка
Туркс.	-0.30	0.14	В районе произошла частичная компенсация сентябрьского уменьшения доли рынка
Бост.	0.52	-0.84	После большого сентябрьского увеличения доли рынка в октябре наблюдается огромная потеря
Алат.	0.04	-0.02	Незначительное изменение доли рынка

 

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём месячного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.94% (в прошлом месяце было примерно столько же — 0.89%);
— общий объём месячного перераспределения долей рынка по форматам составил 1.13% (в прошлом месяце было значительно меньше — 0.20%);
— общий объём месячного перераспределения долей рынка по районам составил 1.77% (в прошлом месяце было меньше почти в два раза — 0.89%).

Отметим, что в октябре размеры перераспределения рынка во всех представлениях больше, чем в сентябре.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 вклады	Тренд индекса (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад в октябре ($)	Комментарии
Типы
Панель	0.58	0.69	15	Одновременное значительное удорожание и увеличение доли рынка сегмента
Кирпич	0.38	-0.93	-15	Небольшое  удорожание и огромная потеря рынка сегментом
Монолит	0.99	0.25	8	Одновременное значительное удорожание и увеличение доли рынка сегмента
Форматы
1-комн.	1.66	-0.86	-8	Большое удорожание и огромная потеря рынка сегментом
2-комн.	0.06	-0.26	-4	Небольшое подорожание и заметная потеря рынка
3-комн.	-0.40	0.85	12	Заметное удешевление и огромное расширение места на рынке
4-комн.	0.74	0.07	3	Одновременное значительное удорожание и небольшое увеличение доли рынка сегмента
5-комн.	0.38	0.21	5	Одновременное заметное удорожание и увеличение доли рынка сегмента
Районы
Алм.	0.33	1.63	31	Одновременное заметное удорожание и огромное увеличение доли рынка сегмента
Жет.	0.65	-0.74	-9	Большое удорожание и огромная потеря рынка сегментом
Ауэз.	1.02	-0.02	4	Большое удорожание и незначительное уменьшение места на рынке
Мед.	-0.39	-0.13	-4	Одновременное заметное удешевление и потеря небольшой части рынка сегментом
Туркс.	0.61	0.14	2	Одновременное значительное удорожание и небольшое увеличение доли рынка сегмента
Бост.	0.00	-0.84	-16	Огромная потеря рынка при неизменном индексе
Алат.	1.25	-0.02	0	Нулевой вклад в динамику среднего по городу индекса

По типам:

— в октябре величины вкладов типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— положительные вклады панели и монолита (суммарно +23$) конкурировали с большим отрицательным вкладом кирпича (-15$);
— результирующее изменение среднего по городу индекса составило заметную положительную величину +8$.

По форматам:

— в октябре величины вкладов форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов форматов квартир полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция по вкладам произошла между малыми форматами (1-2-комнатные квартиры: суммарно −12$) и остальными форматами (больше 2 комнат: суммарно +20$);
— результирующее изменение среднего по городу индекса составило заметную положительную величину +8$.

По районам:

— в октябре величины вкладов районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов районов практически полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция по вкладам произошла между Алмалинским районом (+31$) с одной стороны и Жетысуским с Бостандыкским районами (суммарно −25$) с другой стороны;
 — результирующее изменение среднего по городу индекса составило заметную положительную величину +8$.

На рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.

 

Выводы по рынку продаж квартир:

— в октябре общий объём предложения уменьшился на 637 квартир, что соответствует темпу изменения −2.33%;
— продолжается рост среднего по городу индекса (+8$ или +0.47%);
 — на общей картине города отчётливо виден правый дрейф (смещение предложения в сторону более высоких индексов); 
— в октябре увеличение стоимости квадратного метра произошло практически во всех рассматриваемых сегментах рынка;
— основной причиной увеличения среднего по городу индекса является общее смещение спектра предложения в сторону удорожания (правый дрейф).

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение, общий объём предложения и его изменение, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 7	ОИА ($)	Изм. ОИА ($)	Изм. ОИА (%)	Общ. предл.	Изм. предл.	Изм. предл. (%)
Город	858	22	2.59	7906	219	2.85
Формат	Стоимость аренды	Изменение	Изменение (%)	Общ. предл.	Изм. предл.	Изм. предл. (%)
1-комн.	450	-4	-0.99	2346	98	4.36
2-комн.	740	18	2.45	2846	-66	-2.27
3-комн.	1147	23	2.04	2141	157	7.91
4-комн.	2039	57	2.86	573	30	5.52

Значения ОИА и трендов стоимостей аренды округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 8 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды (%), а также комментарии.

 

Таблица 8 стоимость	Тренд сентября (%)	Тренд октября (%)	Комментарии
Город	16.84	2.59	Общий индекс аренды продолжает увеличиваться, темп роста резко снизился
Форматы
1-комн.	5.18	-0.99	Формат после сильного удорожания в сентябре показывает небольшое снижение стоимости аренды
2-комн.	9.53	2.45	Продолжается  удорожание формата, темп роста стоимости аренды значительно снизился
3-комн.	14.64	2.04	Продолжается  удорожание формата, темп роста стоимости аренды значительно снизился
4-комн.	12.37	2.86	Продолжается  удорожание формата, темп роста стоимости аренды значительно снизился

Отметим, что все форматы квартир, кроме 1-комнатных, продолжают дорожать уже третий месяц.

 

Динамика объёмов предложений

В таблице 9 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объёмов предложения (%), а также комментарии.

 

Таблица 9 объём	Тренд сентября (%)	Тренд октября (%)	Комментарии
Город	-12.03	2.85	Общий объём предложения увеличился почти на три процента после значительного снижения в сентябре
Форматы
1-комн.	-22.86	4.36	Формат показывает значительный рост объёма предложения после очень сильного снижения в сентябре
2-комн.	-11.92	-2.27	Продолжается уменьшение объёма предложения формата, темп падения значительно снизился
3-комн.	-4.29	7.91	Формат показывает значительный рост объёма предложения после заметного снижения в сентябре
4-комн.	22.02	5.52	Продолжается увеличение объёма предложения формата, темп роста сильно снизился

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

Таблица 10	Доля рынка (%)	Доля рынка (%)
Формат	Сентябрь	Октябрь	Изменение (%)	Вклад формата ($)
1-комн.	29.24	29.67	0.43	1
2-комн.	37.88	36.00	-1.88	-7
3-комн.	25.81	27.08	1.27	20
4-комн.	7.06	7.25	0.18	8
сумма	100.00	100.00		22
			изменение	изменение(%)
ср. комн.	2.107	2.119	0.012
ОИА	837	858	22	2.59

Значения вкладов сегментов в динамику ОИА округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка

В таблице 11 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка (%), а также комментарии.

 

Таблица 11 доли	Тренд сентября (%)	Тренд октября (%)	Комментарии
Форматы
1-комн.	-4.10	0.43	Частичное восстановление места на рынке после огромной потери в сентябре
2-комн.	0.05	-1.88	Потеря очень большой части рынка в октябре
3-комн.	2.09	1.27	Продолжается активный захват рынка форматом, темп расширения заметно снизился, но остаётся очень высоким
4-комн.	1.97	0.18	Продолжается расширение формата на рынке, темп увеличения доли рынка очень сильно снизился

Общий объём октябрьского перераспределения долей рынка по форматам составил величину 1.88% (в сентябре было значительно больше — 4.10%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за октябрь увеличилась (+0.012) и стала равной 2.119.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры для прошедшего месяца: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 12 вклады	Тренд стоимости (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Форматы
1-комн.	-0.99	0.43	1	Заметное удешевление формата и значительное увеличение доли рынка
2-комн.	2.45	-1.88	-7	Сильное удорожание формата и потеря огромной части рынка
3-комн.	2.04	1.27	20	Одновременное удорожание формата и большое увеличение доли рынка
4-комн.	2.86	0.18	8	Одновременное значительное удорожание формата и небольшое увеличение доли рынка
Всего			22

Выводы по рынку аренды квартир:

— в октябре объём предложения заметно вырос (+219 квартир или +2.85%);
— сильно снизилась доля рынка в сегменте 2-комнатных квартир (-1.88%);
— все рассматриваемые форматы, кроме 1-комнатных квартир, показали рост стоимости аренды;
— общий индекс аренды в октябре вырос на 22$ (+2.59%);
 — основной причиной роста ОИА является значительный рост арендной платы во всех форматах «больше 1 комнаты».

 

Приложение

Апрель 2010 года: vi-диаграммы

 

Продажа квартир

На рис. 7 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка продаж квартир в терминах среднемесячных параметров — среднего по городу индекса и общего объёма предложения.

Изображён период времени с начала 2009 года по настоящее время.

 

Рынок продаж квартир на vi-диаграмме в октябре двинулся по вектору влево-вверх:
— средний по городу индекс увеличился на 8$ (+0.47%);
 — общий объём предложения упал на 637 квартир (-2.33%).

Город остаётся в области временной стабильности, в которой он находился в апреле-июне 2010 года.

 

Аренда квартир

На рис. 8 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка аренды квартир в терминах среднемесячных параметров — общего индекса аренды (ОИА) и общего объёма предложения.

Изображён период времени с начала 2009 года по настоящее время.

 

Рынок аренды квартир на vi-диаграмме в октябре двинулся по вектору вправо-вверх:
— общий индекс аренды увеличился на 22$ (+2.59%);
— общий объём предложения вырос на 219 квартир (+2.85%).

Отметим, что в октябре 2010 г. общий индекс аренды (858$) стал максимальным за весь период 2009-2010 гг. (предыдущий максимум был в январе 2009 года — 848$).

Рынок аренды на vi-диаграмме за последние два месяца совершил заметный рывок и окончательно вышел из области относительной стабильности, в которой он находился в апреле-июле 2010 года.

Линии на рис. 7-8, постепенно удлиняясь, будут наглядно показывать развитие рынков продаж и аренды квартир.

 

 

Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz