Всё, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в октябре 2010 – ноябре 2010 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют октябрю, красные — ноябрю.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.

 

Рынок продажи квартир

Изменения основных рыночных параметров

На рис. 1 показаны распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения в октябре и ноябре).
На рис. 2 показана разность ноябрьского и октябрьского распределений (спектр изменения предложения).

 

Основные изменения в спектре предложения:

— общий объём предложения в ноябре продолжает уменьшаться (-795 квартир или −2.97%);
— предложение в максимуме распределения уменьшилось, сам максимум распределения остался на прежнем месте в спектре (рис. 1);
— кривая изменения предложения (рис. 2) показывает, что в ноябре, как и в прошлом месяце, произошёл сдвиг распределения предложения вправо, то есть наблюдается выраженный правый дрейф в интервале индексов от 1 200$ до 3 000$;
— отметим, что общее постепенное удорожание рынка идёт уже продолжительное время.

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложения и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1 Индекс Изменение ($/кв.м) Изменение (%) Предложение Изменение к-ва квартир Изменение (%)
Город 1739 16 0.93 25928 -795 -2.97
Типы
Панель 1571 2 0.13 13329 -507 -3.66
Кирпич 1895 26 1.39 8768 -169 -1.89
Монолит 1964 30 1.55 3831 -119 -3.01
Форматы
1-комн. 1662 12 0.73 6055 -257 -4.07
2-комн. 1686 10 0.60 8798 -404 -4.39
3-комн. 1760 20 1.15 8898 -103 -1.14
4-комн. 2081 27 1.31 2014 -20 -0.98
Районы
Алм. 1814 10 0.55 5913 -350 -5.59
Жет. 1246 11 0.89 1479 40 2.78
Ауэз. 1489 8 0.54 7001 -290 -3.98
Мед. 2314 29 1.27 3286 48 1.48
Туркс. 1160 -1 -0.09 1278 -48 -3.62
Бост. 1875 17 0.91 6849 -186 -2.64

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов (%), а также комментарии.

 

Таблица 2

индексы

Тренд

октября (%)

Тренд

ноября (%)

 Комментарии
Город 0.47 0.93 Средняя по городу стоимость квадратного метра продолжает расти, темп роста увеличился в два раза
Типы
Панель 0.58 0.13 Панель продолжает показывать увеличение индекса, темп роста сильно снизился
Кирпич 0.38 1.39 Кирпич продолжает показывать увеличение индекса, темп изменения резко вырос
Монолит 0.99 1.55 Монолит продолжает показывать увеличение индекса, темп вырос в полтора раза
Форматы
1-комн. 1.66 0.73 Формат  продолжает показывать увеличение индекса, темп роста снизился более чем в два раза
2-комн. 0.06 0.60 Формат  после некоторого снижения динамики показывает сильное увеличение индекса
3-комн. -0.40 1.15 После заметного падения индекса формата в октябре, в ноябре наблюдается быстрый рост
4-комн. 0.74 1.31 Формат  продолжает показывать увеличение индекса, темп роста вырос почти в два раза
Районы
Алм. 0.33 0.55 Индекс района продолжает увеличиваться, темп изменения заметно вырос
Жет. 0.65 0.89 Индекс района продолжает увеличиваться, темп изменения заметно вырос
Ауэз. 1.02 0.54 Индекс района продолжает увеличиваться, темп роста упал почти в два раза
Мед. -0.39 1.27 Тренд индекса района изменил направление, заметное падение перешло в быстрый рост
Туркс. 0.61 -0.09 Приостановился значительный рост индекса района
Бост. 0.00 0.91 После приостановки изменения индекса в октябре, наблюдается быстрый рост  в ноябре

Отметим, что почти все сегменты рынка (кроме Турксибского района) показали рост индексов.

 

Динамика объёмов предложения

В таблице 3 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объёмов предложения (%), а также комментарии.

 

Таблица 3

объёмы

Тренд

октября (%)

Тренд

ноября (%)

 Комментарии
Город -2.33 -2.97 Продолжается уменьшение общего объёма предложения, темп падения несколько вырос
Типы
Панель -1.02 -3.66 Панель продолжает показывать уменьшение объёма предложения,  темп падения значительно вырос
Кирпич -4.97 -1.89 Кирпич продолжает показывать уменьшение объёма предложения,  темп падения снизился
Монолит -0.65 -3.01 Монолит продолжает показывать уменьшение объёма предложения,  темп падения значительно вырос
Форматы
1-комн. -5.78 -4.07 Формат сохраняет очень быстрый темп падения объёма предложения
2-комн. -3.06 -4.39 Формат сохраняет очень быстрый темп падения объёма предложения
3-комн. 0.19 -1.14 После незначительного октябрьского роста объёма предложения в ноябре наблюдается заметное снижение
4-комн. -1.45 -0.98 Формат сохраняет быстрый темп падения объёма  предложения
Районы
Алм. 4.98 -5.59 В ноябре наблюдается очень быстрое падение объёма предложения после большого роста в октябре
Жет. -14.19 2.78 Остановилось очень быстрое снижение объёма предложения района, в ноябре есть заметный рост предложения
Ауэз. -2.40 -3.98 Район сохраняет очень быстрый темп падения объёма предложения
Мед. -3.40 1.48 В ноябре наблюдается рост объёма предложения после падения в октябре
Туркс. 0.45 -3.62 В ноябре наблюдается быстрое падение объёма предложения после небольшого роста в октябре
Бост. -5.34 -2.64 Район сохраняет очень быстрый темп падения объёма предложения

На рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На рис. 4 показана динамика объёмов предложения по районам города.

 

Видно, что индексы выросли во всех районах города, кроме Турксибского.

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами, их изменение за месяц и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

 

Таблица 4 Доля рынка Доля рынка    
  октябрь (%) ноябрь (%) Динамика
долей (%)		 Вклады
сегментов ($)
Типы
Панель 51.78 51.41 -0.37 -5
Кирпич 33.44 33.82 0.37 16
Монолит 14.78 14.78 -0.01 5
Форматы
1-комн. 23.62 23.35 -0.27 -1
2-комн. 34.43 33.93 -0.50 -5
3-комн. 33.68 34.32 0.64 18
4-комн. 7.61 7.77 0.16 5
5-комн. 0.65 0.63 -0.02 -1
Районы
Алм. 23.44 22.81 -0.63 -9
Жет. 5.38 5.70 0.32 5
Ауэз. 27.28 27.00 -0.28 -2
Мед. 12.12 12.67 0.56 17
Туркс. 4.96 4.93 -0.03 -1
Бост. 26.33 26.42 0.09 6
Алат. 0.49 0.47 -0.02 0

 

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

 

Изменения долей рынка

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка (%), а также комментарии.

 

Таблица 5

доли рынка

Тренд

октября (%)

Тренд

ноября (%)

 Комментарии
Типы
Панель 0.69 -0.37 Тренд доли рынка панели изменил направление. Большое увеличение сменилось значительным уменьшением
Кирпич -0.93 0.37 Тренд доли рынка кирпича изменил направление. После огромной потери в октябре, наблюдается значительное приобретение в ноябре
Монолит 0.25 -0.01 Приостановилось увеличение доли рынка монолита
Форматы
1-комн. -0.86 -0.27 Формат  продолжает терять рынок, темп снижения доли уменьшился
2-комн. -0.26 -0.50 Формат  продолжает терять рынок, темп снижения доли увеличился почти в два раза
3-комн. 0.85 0.64 Продолжается активный захват рынка форматом. Темп несколько снизился, но остаётся очень высоким
4-комн. 0.07 0.16 Продолжается неторопливое увеличение форматом доли рынка
5-комн. 0.21 -0.02 Приостановилось расширение места на рынке
Районы
Алм. 1.63 -0.63 Тренд доли рынка района изменил направление. Огромное увеличение сменилось большим уменьшением
Жет. -0.74 0.32 Тренд доли рынка района изменил направление. Большое уменьшение сменилось заметным увеличением доли рынка
Ауэз. -0.02 -0.28 Несколько ускорился процесс потери рынка районом
Мед. -0.13 0.56 Тренд доли рынка района изменил направление. Небольшая октябрьская потеря сменилась большим увеличением в ноябре
Туркс. 0.14 -0.03 Тренд доли рынка района изменил направление. В ноябре остановилось небольшое октябрьское увеличение
Бост. -0.84 0.09 Тренд доли рынка района изменил направление. Огромная октябрьская потеря сменилась небольшим увеличением в ноябре
Алат. -0.02 -0.02 Район продолжает медленно уменьшать свою долю рынка

 

Отметим некоторые особенности динамики долей рынка:
— представление по типам строений: все сегменты показали изменение направления тренда долей рынка;
— представление по форматам: старшие форматы продолжают увеличивать свои доли рынка за счёт младших форматов;
— представление по районам: в пяти из семи районов города изменились направления трендов долей рынка.

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём месячного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 0.37% (в прошлом месяце было значительно больше — 0.94%);
— общий объём месячного перераспределения долей рынка по форматам составил 0.79% (в прошлом месяце было больше в полтора раза — 1.13%);
— общий объём месячного перераспределения долей рынка по районам составил 0.97% (в прошлом месяце было больше почти в два раза — 1.77%).

Отметим, что в ноябре размеры перераспределения рынка во всех представлениях меньше, чем в октябре.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 6

вклады

 Тренд индекса (%)

Тренд доли

рынка (%)

 Вклад в ноябре ($) Комментарии
Типы
Панель 0.13 -0.37 -5 Небольшое удорожание панели и значительная потеря рынка
Кирпич 1.39 0.37 16 Одновременное удорожание кирпича и приобретение значительной части рынка
Монолит 1.55 -0.01 5 Сильное удорожание монолита  при практически неизменной доле рынка
Форматы
1-комн. 0.73 -0.27 -1 Большое удорожание формата и потеря заметной части рынка
2-комн. 0.60 -0.50 -5 Удорожание формата и потеря большой части рынка
3-комн. 1.15 0.64 18 Одновременное удорожание формата и приобретение большой части рынка
4-комн. 1.31 0.16 5 Одновременное сильное удорожание формата и приобретение небольшой части рынка
5-комн. -2.12 -0.02 -1 Одновременное сильное удешевление формата при практически неизменной доле рынка
Районы
Алм. 0.55 -0.63 -9 Значительное удорожание района и потеря большой части рынка
Жет. 0.89 0.32 5 Одновременное сильное удорожание района и приобретение значительной части рынка
Ауэз. 0.54 -0.28 -2 Удорожание района и потеря значительной части рынка
Мед. 1.27 0.56 17 Одновременное сильное удорожание района и приобретение большой части рынка
Туркс. -0.09 -0.03 -1 Небольшие падения индекса и доли рынка
Бост. 0.91 0.09 6 Одновременное сильное удорожание района и приобретение небольшой части рынка 
Алат. 2.55 -0.02 0 Нулевой вклад в динамику среднего индекса

По типам:

— в ноябре величины вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— положительные вклады кирпича и монолита (суммарно +21$) конкурировали с отрицательным вкладом панели (-5$);
— результирующее изменение среднего по городу индекса составило большую положительную величину +16$.

По форматам:

— в ноябре величины вкладов форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов форматов квартир практически полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция по вкладам произошла между форматами 1-2-комнатных квартир (суммарно −6$) и большими форматами 3-4-комнатных квартир (суммарно +23$);
— результирующее изменение среднего по городу индекса составило большую положительную величину +16$.

По районам:

— в ноябре величины вкладов районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов районов практически полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция по вкладам произошла между Алмалинским районом (-9$) с одной стороны и Медеуским, Жетысуским с Бостандыкским районами (суммарно +28$) с другой стороны;
— результирующее изменение среднего по городу индекса составило большую положительную величину +16$.

На рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.

 

Выводы по рынку продаж квартир:

— в ноябре общий объём предложения продолжает уменьшаться (-795 квартир или −2.97%);
— продолжается рост среднего по городу индекса (+16$ или +0.93%);
— темп роста индекса вырос почти в два раза по сравнению с октябрём;
— на общей картине города отчётливо виден правый дрейф (смещение предложения в сторону более высоких индексов);
— отметим, что правый дрейф наблюдается уже продолжительное время;
— в ноябре увеличение стоимости квадратного метра произошло практически во всех рассматриваемых сегментах рынка;
— основными причинами ноябрьского увеличения среднего по городу индекса являются общее смещение спектра предложения в сторону удорожания (правый дрейф) и изменение структуры предложения в пользу более дорогих сегментов рынка.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение, общий объём предложения и его изменение, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 7 ОИА ($) Изм. ОИА ($) Изм. ОИА (%) Общ. предл. Изм. предл. Изм. предл. (%)
Город 872 13 1.54 8291 385 4.87
Формат Стоимость
аренды		 Изменение Изменение (%) Общ. предл. Изм. предл. Изм. предл. (%)
1-комн. 463 13 2.82 2320 -26 -1.11
2-комн. 754 15 1.97 3187 341 11.98
3-комн. 1144 -3 -0.22 2203 62 2.90
4-комн. 2111 71 3.50 581 8 1.40

Значения ОИА и трендов стоимостей аренды округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 8 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды (%), а также комментарии.

 

Таблица 8

стоимость

Тренд

октября (%)

Тренд

ноября (%)

 Комментарии
Город 2.59 1.54 Продолжается увеличение общего индекса аренды. Темп роста заметно снизился
Форматы
1-комн. -0.99 2.82 После октябрьского удешевления формат в ноябре показывает сильное удорожание
2-комн. 2.45 1.97 Продолжается рост стоимости арендной платы формата. Темп несколько снизился
3-комн. 2.04 -0.22 После сильного октябрьского удорожания формат в ноябре показывает небольшое падение стоимости аренды
4-комн. 2.86 3.50 Продолжается быстрый рост стоимости арендной платы формата. Темп значительно увеличился

 

Динамика объёмов предложений

В таблице 9 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объёмов предложения (%), а также комментарии.

 

Таблица 9

объём

Тренд

октября (%)

Тренд

ноября (%)

 Комментарии
Город 2.85 4.87 Общий объём предложения продолжает расти с заметным ускорением
Форматы
1-комн. 4.36 -1.11 Формат сменил быстрый октябрьский рост объёма предложения на заметное снижение в ноябре 
2-комн. -2.27 11.98 Формат сменил быстрое октябрьское падение объёма предложения на очень большое увеличение в ноябре 
3-комн. 7.91 2.90 Продолжается быстрое увеличение объёма предложения формата. Темп роста сильно снизился, но остаётся значительным
4-комн. 5.52 1.40 Продолжается увеличение объёма предложения формата. Темп роста сильно снизился

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

Таблица 10 Доля рынка (%) Доля рынка (%)    
Формат Октябрь Ноябрь Изменение (%) Вклад формата ($)
1-комн. 29.67 27.98 -1.69 -4
2-комн. 36.00 38.44 2.44 24
3-комн. 27.08 26.57 -0.51 -7
4-комн. 7.25 7.01 -0.24 0
сумма 100.00 100.00   13
      изменение изменение(%)
ср. комн. 2.119 2.126 0.007  
ОИА 858 872 13 1.54

Значения вкладов сегментов в динамику ОИА округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка

В таблице 11 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка (%), а также комментарии.

 

Таблица 11

доли

Тренд

октября (%)

Тренд

ноября (%)

 Комментарии
Форматы
1-комн. 0.43 -1.69 Изменилось направление тренда доли рынка формата. В ноябре наблюдается очень большое снижение доли рынка
2-комн. -1.88 2.44 Изменилось направление тренда доли рынка формата. В ноябре наблюдается огромное увеличение доли рынка
3-комн. 1.27 -0.51 Изменилось направление тренда доли рынка формата. В ноябре наблюдается большое снижение доли рынка
4-комн. 0.18 -0.24  Изменилось направление тренда доли рынка формата. В ноябре наблюдается небольшое снижение доли рынка

Отметим, что в ноябре все без исключения рассматриваемые форматы рынка аренды поменяли направление трендов долей рынка.

Общий объём ноябрьского перераспределения долей рынка по форматам составил очень большую величину 2.44% (в октябре объём перераспределения был тоже большой, но всё же меньше — 1.88%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры в ноябре снова увеличилась (+0.007) и стала равной 2.126.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры для прошедшего месяца: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 12

вклады

 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн. 2.82 -1.69 -4 Сильное увеличение стоимости аренды формата и потеря очень большой части рынка
2-комн. 1.97 2.44 24 Одновременное большое увеличение стоимости аренды формата и огромное увеличение доли рынка
3-комн. -0.22 -0.51 -7 Одновременное небольшое удешевление формата и потеря значительной части рынка
4-комн. 3.50 -0.24 0 Сильное увеличение стоимости аренды формата и потеря заметной части рынка
Всего     13

Выводы по рынку аренды квартир:

— в ноябре, как и в октябре, объём предложения значительно вырос (+385 квартир или +4.87%);
— в сегменте 2-комнатных квартир, в котором в октябре наблюдалась большая потеря рынка, в ноябре произошло восстановление доли (+2.44%);
— все рассматриваемые форматы, кроме 3-комнатных квартир, показали рост стоимости аренды;
— общий индекс аренды в октябре значительно вырос (+13$ или +1.54%);
— основными причинами роста ОИА являются рост арендной платы во всех форматах, кроме 3-комнатных квартир, и перераспределение предложения (резкое уменьшение доли 1-комнатных в пользу 2-комнатных квартир).

 

Приложение

Ноябрь 2010 года: vi-диаграммы

 

Продажа квартир

На рис. 7 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка продаж квартир в терминах среднемесячных параметров — среднего по городу индекса и общего объёма предложения.

Изображён период времени с начала 2009 года по настоящее время.

 

Рынок продаж квартир на vi-диаграмме в ноябре сохранил октябрьский вектор движения влево-вверх:
— средний по городу индекс увеличился на 16$ (+0.93%);
— общий объём предложения упал на 795 квартир (-2.97%).

Город пока остаётся в области временной стабильности, в которой он находился в апреле-июне 2010 года.

 

Аренда квартир

На рис. 8 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка аренды квартир в терминах среднемесячных параметров — общего индекса аренды (ОИА) и общего объёма предложения.

Изображён период времени с начала 2009 года по настоящее время.

 

Рынок аренды квартир на vi-диаграмме в ноябре сохранил начатое в октябре движение по вектору вправо-вверх:
— общий индекс аренды увеличился на 13$ (+1.54%);
— общий объём предложения вырос на 385 квартир (+4.87%).

Отметим, что в ноябре-2010 общий индекс аренды (872$) стал максимальным за весь период 2009-2010 гг. (предыдущий максимум был в ноябре 2010 года -858$).

Рынок аренды на vi-диаграмме за последние три месяца совершил заметный рывок и окончательно вышел из области относительной стабильности, в которой он находился в апреле-июле 2010 года.

Линии на рис. 7-8, постепенно удлиняясь, будут наглядно показывать развитие рынков продаж и аренды квартир.

 

 

Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz