Все, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в июне ’2010 – июле ’2010 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют июню, красные — июлю.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным кваритирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.

 

Рынок продажи квартир

Изменения основных рыночных параметров

 

 

Основные изменения в спектре предложения:

— общий объем предложения в июле очень сильно снизился (-2132 квартиры или −7.69%);
— предложение в максимуме распределения заметно упало, сам максимум распределения остался на прежнем месте в спектре (Рис. 1);
— кривая изменения предложения (Рис. 2) показывает, что в июле произошел сильный отток предложения в интервале индексов 1400$...3500$, то есть практически во всем спектре;
— кривая изменения предложения имеет минимум при 1700$, что практически совпадает со значением индекса максимума самого распределения.

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

 

таблица 1 индекс изм инд изм инд % предл изм предл изм предл %
Город 1675 -27 -1.59 25585 -2132 -7.69
Типы
Панель 1523 -14 -0.91 13476 -920 -6.39
Кирпич 1824 -23 -1.25 8432 -940 -10.03
Монолит 1889 -74 -3.77 3676 -273 -6.91
Форматы
1-комн 1601 -17 -1.05 5820 -493 -7.81
2-комн 1630 -23 -1.39 8825 -457 -4.92
3-комн 1689 -30 -1.75 8637 -984 -10.23
4-комн 1957 -51 -2.54 2168 -191 -8.10
Районы
Алм 1781 -9 -0.50 5624 -254 -4.32
Жет 1213 -11 -0.90 1724 20 1.17
Ауэ 1440 -17 -1.17 6797 -564 -7.66
Мед 2211 -67 -2.94 2965 -483 -14.01
Тур 1142 8 0.71 1220 -142 -10.43
Бос 1801 -24 -1.32 7164 -669 -8.54

 

 

Динамика индексов

Среднее значение по городу в целом:

— в июле продолжается процесс падения индекса, который длится уже три месяца подряд;
— за июль средний по городу индекс значительно уменьшился (-27$);
— темп изменения в июле −1.59% (напомним, что в июне было −0.99%, а в мае −0.58%);
— процесс снижения среднего по городу индекса идет с очевидным ускорением.

По типам строений:

— панель третий месяц снижает свой индекс (-0.91% в июле, в июне −0.26%, в мае −0.58%);
— кирпич, как и панель, также продолжает уменьшать стоимость квадратного метра (июль −1.25%, июнь −1.44%);
— монолит сменил знак тренда индекса: заметный рост в июне (+0.62%) перешел в очень сильно падение в июле (-3.77%);
— есть закономерность: чем дороже тип строения, тем выше темп падения индекса.

По форматам:

— третий месяц подряд все рассматриваемые форматы снижают индексы;
— есть закономерность: чем больше (и дороже) формат, тем выше темп падения индекса;
— минимальный темп падения в сегменте 1-комнатных квартир (-1.05%);
— максимальный темп падения в сегменте 4-комнатных квартир (-2.54%).

По районам:

— все рассматриваемые районы, кроме Турксибского, показали снижение индексов;
— лидер падения индекса — опять, как и в июне, Медеуский район (-2.94% в июле, −2.4% в июне);
— примерно одинаковые темпы изменения индекса наблюдаются в трех районах: Жетысуском (-0.90%), Ауэзовском (-1.17%) и Бостандыкском (-1.32%);
— заметно медленнее снижался индекс в Алмалинском районе (-0.50%);
— Турксибский район оказался единственным, показавшим рост индекса (+0.71%).

 

 

Динамика объемов предложений

По городу в целом:

— общий объем предложения по городу в июле уменьшился на 7.7% (-2132 квартиры).

По типам строений:

— все типы строений показали значительное уменьшение объемов предложения;
— панель: смена знака тренда объема (июнь +5.65%, июль −6.39%);
— кирпич: объем предложения падает со значительным ускорением (июнь −0.95%, июль −10.30%);
— монолит: продолжается быстрое сокращение предложения (июнь −3.87%, июль −6.91%).

По форматам:

— все рассматриваемые форматы показали в июле падение объемов предложения;
— основные форматы (1-2-3-комнатные квартиры) сменили заметный рост объемов в июне на сильное падение предложения в июле;
— в сегменте 4-комнатных квартир сохраняется тенденция уменьшения предложения;
— динамика темпов изменения объемов по форматам:
1-комнатные — после значительного роста наступило быстрое падение: июнь +5.02%, июль −7.81%;
2-комнатные — заметный рост сменился падением: июнь +2.33%, июль −4.92%;
3-комнатные — небольшое увеличение объема июнь перешло в очень быстрое падение: +1.83%, июль −10.23%;
4-комнатные — продолжается процесс уменьшения предложения: июнь −5.90%, июль −8.10%.

По районам:

— во всех рассматриваемых районах, кроме Жетысуского, объемы предложения за июль значительно сократились;
— только в Жетысуском районе наблюдается небольшое увеличение объема;
— динамика темпов изменения объемов предложения по районам:
Алмалинский — небольшой рост перешел в заметное падение: июнь +1.47%, июль −4.32%;
Жетысуский — продолжается увеличение объема предложения в сегменте: июнь +1.73%, июль +1.17%;
Ауэзовский — значительный рост сменился быстрым падением: июнь +3.24%, июль −7.66%.
Медеуский — процесс уменьшения объема идет с ускорением: июнь −4.43%, июль −14.01%;
Турксибский — процесс уменьшения объема идет с ускорением: июнь −2.71%, июль −10.43%.
Бостандыкский — сильный рост сменился быстрым падением: июнь +4.99%, июль −8.54%.

 

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса.

В таблице 2 по сегментам, составляющим город, приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемым сегментами, их месячное изменение и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

 

таблица 2 доля рынка %
июнь		 доля рынка %
июль		 изменение
долей		 вклад
сегментов
Типы
Панель 51.94 52.67 0.73 4
Кирпич 33.81 32.96 -0.86 -23
Монолит 14.25 14.37 0.12 -8
Форматы
1-комн 22.78 22.75 -0.03 -4
2-комн 33.49 34.49 1.00 9
3-комн 34.71 33.76 -0.95 -27
4-комн 8.51 8.47 -0.04 -5
5-комн 0.51 0.52 0.01 0
Районы
Алм 21.21 21.98 0.77 12
Жет 6.15 6.74 0.59 6
Ауэ 26.56 26.57 0.01 -4
Мед 12.44 11.59 -0.85 -27
Тур 4.91 4.77 -0.15 -1
Бос 28.26 28.00 -0.26 -11
Алат 0.47 0.34 -0.13 -2

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

По типам строений:

— общий объем перераспределения долей рынка по типам строений составил в июле 0.85% (в июне эта величина была значительно больше 1.84%);
— панель: продолжается захват места на рынке (июнь +1.84%, июль +0.73%);
— кирпич: сегмент продолжает терять рынок (июнь −0.98%, июль −0.86%);
— монолит: за июль произошла частичная компенсация потерь прошлого месяца (июнь −0.86%, июль +0.12%);
— в июне вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменением индексов сегментов, так и динамикой долей рынка;
— панель: немного подешевевший, но сильно увеличивший свою часть рынка сегмент дал небольшой положительный вклад (+4$);
— кирпич: значительно подешевевший и потерявший огромную часть рынка сегмент дал наибольший отрицательный вклад (-23$);
— монолит: очень сильно подешевевший, но увеличивший долю рынка сегмент дал отрицательный вклад (-8$);
— итоговое значение тренда среднего по городу индекса (-27$) получилось в результате сложения больших по величине отрицательных вкладов кирпича и монолита.

По форматам:

— общий объем перераспределения долей рынка в июле составил 1.01% (в июне 0.80%);
— динамика долей рынка:
1-комнатные квартиры: захват рынка сегментом приостановился (июнь +0.67%, июль −0.03%);
2-комнатные квартиры: идет активный захват рынка (июнь +0.13%, июль +1.00%);
3-комнатные квартиры: огромная потеря рынка (июнь −0.03%, июль −0.95%);
4-комнатные квартиры: приостановилась потеря рынка (июнь −0.71%, июль −0.04%);
— очень большой отрицательный вклад дал сегмент 3-комнатных квартир (-27$), в котором значительное удешевление сопровождалось большой потерей рынка;
— единственным сегментом, давшим положительный вклад в динамику среднего по городу индекса, стал сегмент 2-комнатных квартир (+9$), очень сильно увеличивший свое место на рынке.

По районам:

— общий объем перераспределения долей рынка составил в июле 1.37% (в июне было 1.17%);
— динамика долей рыка по районам:
Алмалинский: захват значительной части рынка (июнь −0.09%, июль +0.77%);
Жетысуский: захват значительной части рынка (июнь −0.01%, июль +0.59%);
Ауэзовский: приостановка расширения, доля рынка практически не изменилась (июнь +0.34%, июль +0.01%);
Медеуский: продолжается быстрая потеря рынка (июнь −0.83%, июль −0.85%);
Турксибский: наблюдается небольшое уменьшения места на рынке (июнь −0.23%, июль −0.15%);
Бостандыкский: произошла небольшая компенсация значительного расширения места в прошлом месяце (июнь +0.83%, июль −0.26%);
Алатауский: небольшое уменьшение доли рынка (июнь +0.00%, июль −0.13%);
— картина вкладов районов в динамику среднего по городу индекса полностью соответствует изменениям долей рынка;
— основные отрицательные вклады дали Медеуский районы и Бостандыкский районы (суммарно −38$);
— основные положительные вклады дали Алмалинский и Жетысуский районы (суммарно +18$).

 

 

Выводы по рынку продаж квартир:

— в июле общий объем предложения уменьшился на 2132 квартир, что соответствует темпу изменения −7.69%;
— в июле продолжается начавшийся еще в мае процесс снижения среднего по городу индекса;
— средняя по городу стоимость квадратного метра в июне уменьшилась на 27$, что соответствует темпу изменения −1.59%;
— значительно подешевели наиболее дорогие сегменты рынка: монолит, 3- и 4-комнатные квартиры, Медеуский район;
— заметно снизились доли рынка не самых дешевых сегментов: кирпича, 3-комнатных квартир, Медеуского района;
— основными причинами значительного падения среднего по городу индекса являются уменьшение стоимости квадратного метра и потеря части рынка в относительно дорогих сегментах.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 3 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его месячное изменение, общий объем предложения и его изменение за месяц, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

таблица 3 ОИА изм ОИА изм ОИА % общ предл изм предл изм предл %
Город 650 -15 -2.26 7755 -847 -9.85
Формат Стоимость
аренды		 Изменение Изменение % Общ предл Изм предл Изм предл %
1-комн 410 -2 -0.38 2774 -268 -8.81
2-комн 604 1 0.24 2940 -238 -7.49
3-комн 914 -8 -0.87 1707 -292 -14.61
4-комн 1704 -157 -8.44 334 -49 -12.79

Значение ОИА округлено до целого числа.

 

Динамика стоимости аренды

Общий индекс аренды:

— в июле ОИА снова, как и в июне, значительно снизился (-15$ или −2.26%);
— отметим, что в июне динамика ОИА была примерно такой же (-14$ или −2.06%).

По форматам:

— во всех рассматриваемых форматах, кроме 2-комнатных квартир, наблюдается снижение стоимости аренды;
— лидер падения стоимости аренды — сегмент 4-комнатных квартир (-8.44%);
— аренда 2-комнатных квартир незначительно подорожала (+0.24%).

 

Динамика объемов предложений

Общее предложение:

— общий объем предложения на рынке аренды в июле сильно снизился (-847 квартир или −9.85%);
— напомним, что в июне была следующая динамика: +713 квартир или +9.04%.

По форматам:

— во всех рассматриваемых форматах наблюдается значительное снижение объемов предложения;
— примерно одинаковое падение объемов произошло в сегментах 1- и 2-комнатных квартир (-8.81% и −7.49% соответственно);
— большие форматы показали очень большое снижение объемов предложения: −14.6% (3-комнатные квартиры) и −12.8% (4-комнатные квартиры).

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 4 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

таблица 4 июнь июль    
формат доля % доля % динамика
доли %		 вклад формата $
1-комн. 35.36 35.77 0.41 1
2-комн. 36.94 37.91 0.97 6
3-комн. 23.24 22.01 -1.23 -13
4-комн. 4.45 4.31 -0.15 -9
Сумма 100.00 100.00   -15
      изменение изменение %
средн
комн		 1.968 1.949 -0.019  
ОИА 665 650 -15 -2.26

 

 

Значения вкладов сегментов в динамику ОИА округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка

— общий объем перераспределения долей рынка составил в июле 1.38% (в июне было 1.27%);
— динамика долей рынка:
1-комнатные квартиры: продолжается сильное расширение сегмента (май +1.04%, июнь +0.97%, июль +0.41%);
2-комнатные квартиры: произошла полная компенсация потерь прошлого месяца (июнь −0.87%, июль +0.97%);
3-комнатные квартиры: потеря сегментом огромной части рынка (июнь +0.30%, июль −1.23%);
4-комнатные квартиры: приостановка процесса потери рынка (июнь −0.40%, июль −0.15%);
— за счет перераспределения предложения в пользу квартир малого формата средняя комнатность сдаваемой в аренду квартиры снизилась за июль на 0.019 и стала равной 1.949;
— отметим, что средняя комнатность сдаваемой квартиры снижается уже довольно продолжительное время.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

— в июле сегменты 1- и 2-комнатных квартир дали небольшие положительные вклады в динамику ОИА (суммарно +7$);
— сегменты 3-и 4-комнатных квартир дали значительные отрицательные вклады (суммарно −22$);
— в июле вклады сегментов в динамику ОИА определялись, в основном, изменениями долей рынка.

 

Выводы по рынку аренды квартир:

— в июле активность на рынке аренды очень сильно снизилась (-847 квартир или −9.85%);
— заметно подешевели наиболее дорогие сегменты: 3- и 4-комнатные квартиры;
— ощутимо снизились доли рынка в наиболее дорогих сегментах: 3-и 4-комнатных квартир;
— основными причинами падения ОИА являются уменьшение арендной платы и потеря части рынка в относительно дорогих сегментах.

 

 

Приложение

Июль 2010 года: vi-диаграммы

 

 

Продажа квартир

На Рис. 7 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка продаж квартир в терминах среднемесячных параметров — среднего по городу индекса и общего объема предложения.

 

 

Изображен период времени с начала 2009 года по настоящее время.
Видно, что в апреле-2010 при относительно небольшом увеличении среднего по городу индекса, очень быстро рос общий объем предложения.
Май-2010 принес небольшое уменьшение среднего по городу индекса и заметное снижение общего объема предложения.
В мае-2010 наблюдается обратное движение города по траектории «март-апрель».
Июнь-2010 принес продолжение падения среднего по городу индекса на фоне увеличения общего объема предложения (траектория движения «вправо-вниз»).
В июле-2010 траектория рынка на vi-диаграмме очень похожа на траекторию рынка в мае-2010: сильное падение общего объема предложения на фоне заметного снижения среднего по городу индекса (движение «влево-вниз»).

 

 

Аренда квартир

На Рис. 8 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка аренды квартир в терминах среднемесячных параметров — общего индекса аренды (ОИА) и общего объема предложения.

 

 

Изображен период времени с начала 2009 года по настоящее время.
Весь первый квартал 2010 года ОИА снижается, и это снижение сопровождается сильным уменьшением объема предложения.
По характеру эволюция первого квартала 2010 года похожа на эволюцию первого квартала 2009 года. Но уровень объема предложения и ОИА значительно меньше в 2010 году.
В апреле 2010 года, как и в апреле 2009 года, наблюдается резкий рост объема предложения на рынке аренды. Но, если в 2009 году скачок предложения в апреле сопровождался падением ОИА, то в 2010 году аналогичный скачок предложения прошел с заметным увеличением ОИА.
Май-2010 не принес заметных изменений ОИА, но объем предложения существенно снизился по сравнению с апрелем-2010. Подобное явление наблюдалось и в 2009 году.
В июне-2010 на vi-диаграмме наблюдается движение города по направлению «вправо-вниз»: небольшое снижение ОИА сопровождается значительным ростом общего объема предложения.
В июле-2010 общий индекс аренды продолжает, как и в июне, падать. Но, в отличие от июня, в июле общий объем предложения при этом не растет, а тоже уменьшается.
Надо отметить, что общая динамика города в 2010 году гораздо меньше, чем в 2009.

Линии на Рис. 7-8. постепенно удлиняясь, будут наглядно показывать развитие рынков продаж и аренды квартир.



 

Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz