Всё, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в ноябре 2010 – декабре 2010 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют ноябрю, красные — декабрю.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным квартирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.

 

Рынок продажи квартир

Изменения основных рыночных параметров

На рис. 1 показаны распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения в ноябре и декабре).
На рис. 2 показана разность декабрьского и ноябрьского распределений (спектр изменения предложения).

 

Основные изменения в спектре предложения:

— общий объём предложения в декабре резко снизился (-4 684 квартиры, или −18.07%);
— предложение в максимуме распределения сильно уменьшилось, сам максимум распределения остался на прежнем месте в спектре (рис. 1);
— кривая изменения предложения (рис. 2) показывает, что отток предложения произошёл во всём интервале индексов;
— отметим, что максимум оттока предложения соответствует индексу 1 600$, а максимум спектра предложения лежит чуть выше — при 1 700$;
— форма спектра изменения предложения очень похожа на перевёрнутый спектр самого предложения что свидетельствует о пропорциональном снижении активности во всём интервале индексов;
— пропорциональное снижение предложения привело к относительно небольшому изменению среднего индекса на фоне сильно меняющегося объёма.

В таблице 1 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объёмы предложения и изменение объёмов (абсолютные и относительные значения).

 

Таблица 1	Индекс	Изменение индекса ($/кв.м)	Изменение индекса (%)	Предложение	Изменение предложения	Изменение предложения (%)
Город	1745	6	0.35	21244	-4684	-18.07
Типы
Панель	1583	12	0.76	10537	-2792	-20.95
Кирпич	1891	-4	-0.21	7426	-1342	-15.31
Монолит	1934	-30	-1.53	3281	-550	-14.36
Форматы
1-комн.	1662	0.00	0.00	5141	-914	-15.09
2-комн.	1702	16	0.95	7186	-1612	-18.32
3-комн.	1770	10	0.57	6984	-1914	-21.51
4-комн.	2039	-42	-2.02	1792	-222	-11.02
Районы
Алм.	1819	5	0.28	4785	-1128	-19.08
Жет.	1272	26	2.09	1281	-198	-13.39
Ауэз.	1495	6	0.40	5534	-1467	-20.95
Мед.	2292	-22	-0.95	2787	-499	-15.19
Туркс.	1165	5	0.43	1101	-177	-13.85
Бост.	1889	14	0.75	5643	-1206	-17.61

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов (%), а также комментарии.

 

Таблица 2 индексы	Тренд ноября (%)	Тренд декабря (%)	Комментарии
Город	0.93	0.35	Город в целом продолжает постепенно дорожать. Темп роста среднего индекса сильно снизился
Типы
Панель	0.13	0.76	Панель продолжает дорожать. Темп роста индекса резко вырос
Кирпич	1.39	-0.21	Тренд индекса кирпича поменял направление. Сильное удорожание в ноябре сменилось небольшим удешевлением в декабре
Монолит	1.55	-1.53	Тренд индекса монолита поменял направление. Сильное удорожание в ноябре сменилось большим удешевлением в декабре
Форматы
1-комн.	0.73	0.00	Формат в декабре сохранил ноябрьский индекс
2-комн.	0.60	0.95	Продолжается удорожание формата. Высокий темп роста индекса увеличился ещё в полтора раза
3-комн.	1.15	0.57	Продолжается удорожание формата. Высокий темп роста индекса снизился в два раза, но остаётся большим
4-комн.	1.31	-2.02	Формат, после сильного удорожания в ноябре, показывает в декабре резкое снижение индекса
Районы
Алм.	0.55	0.28	Продолжается удорожание района. Темп роста индекса снизился в два раза
Жет.	0.89	2.09	Район продолжает дорожать. В декабре наблюдается резкое увеличение темпа роста индекса
Ауэз.	0.54	0.40	Продолжается удорожание района. Темп роста индекса незначительно снизился
Мед.	1.27	-0.95	Тренд индекса поменял направление. Сильный ноябрьский рост сменился в декабре значительным падением индекса
Туркс.	-0.09	0.43	После небольшой динамики индекса района в ноябре наблюдается заметный рост индекса в декабре
Бост.	0.91	0.75	Продолжается удорожание района. Темп роста индекса незначительно снизился, но остаётся высоким

Отметим, что почти все районы (кроме Медеуского) показали рост индексов. Подешевел, причём значительно, самый дорогой Медеуский район.

 

Динамика объёмов предложения

В таблице 3 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объёмов предложения (%).

 

Таблица 3 объёмы	Тренд ноября (%)	Тренд декабря (%)
Город	-2.97	-18.07
Типы
Панель	-3.66	-20.95
Кирпич	-1.89	-15.31
Монолит	-3.01	-14.36
Форматы
1-комн.	-4.07	-15.09
2-комн.	-4.39	-18.32
3-комн.	-1.14	-21.51
4-комн.	-0.98	-11.02
Районы
Алм.	-5.59	-19.08
Жет.	2.78	-13.39
Ауэз.	-3.98	-20.95
Мед.	1.48	-15.19
Туркс.	-3.62	-13.85
Бост.	-2.64	-17.61

Все сегменты рынка в декабре показали резкое снижение объёмов предложения. Это снижение связано с проявлением традиционной сезонной волны.

На рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На рис. 4 показана динамика объёмов предложения по районам города.

 

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами, их изменение за месяц и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

 

Таблица 4	Доля рынка	Доля рынка
	ноябрь (%)	декабрь (%)	Динамика долей (%)	Вклады сегментов ($)
Типы
Панель	51.41	49.60	-1.81	-22
Кирпич	33.82	34.96	1.14	20
Монолит	14.78	15.44	0.67	8
Форматы
1-комн.	23.35	24.20	0.85	14
2-комн.	33.93	33.83	-0.11	4
3-комн.	34.32	32.88	-1.44	-22
4-комн.	7.77	8.44	0.67	10
5-комн.	0.63	0.66	0.04	0.00
Районы
Алм.	22.81	22.52	-0.28	-4
Жет.	5.70	6.03	0.33	6
Ауэз.	27.00	26.05	-0.95	-13
Мед.	12.67	13.12	0.45	7
Туркс.	4.93	5.18	0.25	3
Бост.	26.42	26.56	0.15	7
Алат.	0.47	0.53	0.06	0.00

 

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

 

Изменения долей рынка

В таблице 5 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка (%), а также комментарии.

 

Таблица 5 доли рынка	Тренд ноября (%)	Тренд декабря (%)	Комментарии
Типы
Панель	-0.37	-1.81	Панель продолжает терять рынок. В декабре сегмент потерял огромную часть рынка
Кирпич	0.37	1.14	Кирпич продолжает увеличивать свою долю рынка. В декабре сегмент захватил очень большую часть рынка
Монолит	-0.01	0.67	В декабре наблюдается сильное увеличение доли рынка монолита
Форматы
1-комн.	-0.27	0.85	Формат  в декабре захватил очень большую часть рынка
2-комн.	-0.50	-0.11	Продолжается потеря форматом рынка. Темп падения доли сильно снизился
3-комн.	0.64	-1.44	Формат показал огромную потерю рынка в декабре
4-комн.	0.16	0.67	Продолжается активное расширение формата на рынке. Темп роста доли рынка значительно вырос
5-комн.	-0.02	0.04	Незначительное изменение доли рынка формата
Районы
Алм.	-0.63	-0.28	Продолжается потеря рынка районом. Темп падения доли сильно снизился
Жет.	0.32	0.33	Район продолжает активно захватывать рынок. Темп роста практически не изменился и остаётся высоким
Ауэз.	-0.28	-0.95	Продолжается потеря рынка районом. В декабре район потерял огромную часть рынка
Мед.	0.56	0.45	Район продолжает активно захватывать рынок. Темп роста немного снизился, но остаётся очень высоким
Туркс.	-0.03	0.25	В декабре в районе наблюдается заметное увеличение доли рынка
Бост.	0.09	0.15	Продолжается неторопливое увеличение доли рынка района
Алат.	-0.02	0.06	Незначительное изменение доли рынка района

Отметим некоторые особенности динамики долей рынка:

— представление по типам строений: основные сегменты (панель и кирпич) в декабре сохранили ноябрьские направления тренда долей рынка;
— представление по форматам: в декабре произошло очень сильное перераспределение рынка в пользу 1- и 4-комнатных квартир за счёт сегмента 3-комнатных;
— представление по районам: в пяти из семи районов города в декабре сохранились ноябрьские направления тренда долей рынка.

Объёмы перераспределения рынка:

— общий объём месячного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 1.81% (в прошлом месяце было значительно меньше — 0.37%);
— общий объём месячного перераспределения долей рынка по форматам составил 1.55% (в прошлом месяце было меньше в два раза — 0.79%);
— общий объём месячного перераспределения долей рынка по районам составил 1.23% (в прошлом месяце было заметно меньше — 0.97%).

Отметим, что в декабре размеры перераспределения рынка во всех представлениях больше, чем в ноябре.

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

 

Таблица 6 вклады	Тренд индекса (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад в декабре ($)	Комментарии
Типы
Панель	0.76	-1.81	-22	Значительное удорожание панели и потеря огромной части рынка
Кирпич	-0.21	1.14	20	Небольшое удешевление кирпича и захват огромной части рынка
Монолит	-1.53	0.67	8	Сильное снижение индекса монолита и приобретение очень большой части рынка
Форматы
1-комн.	0.00	0.85	14	Приобретение очень большой части рынка при неизменном индексе формата
2-комн.	0.95	-0.11	4	Сильное удорожание формата и небольшое уменьшение доли рынка
3-комн.	0.57	-1.44	-22	Значительное удорожание формата и потеря огромной части рынка
4-комн.	-2.02	0.67	10	Очень сильное удешевление формата и приобретение большой части рынка
5-комн.	-3.62	0.04	0.00	Очень сильное удешевление формата и небольшое увеличение доли рынка
Районы
Алм.	0.28	-0.28	-4	Небольшое удорожание района и потеря заметной части рынка
Жет.	2.09	0.33	6	Одновременное сильное удорожание района и захват заметной части рынка
Ауэз.	0.40	-0.95	-13	Небольшое удорожание района и потеря огромной части рынка
Мед.	-0.95	0.45	7	Сильное удешевление района и приобретение значительной части рынка
Туркс.	0.43	0.25	3	Одновременное удорожание района и захват заметной части рынка
Бост.	0.75	0.15	7	Одновременное сильное удорожание района и приобретение небольшой части рынка
Алат.	-1.20	0.06	0.00	Сильное удешевление района при небольшом увеличении доли рынка

По типам:

— в декабре величины вкладов типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— как и в ноябре, положительные вклады кирпича и монолита (суммарно +28$) конкурировали с отрицательным вкладом панели (-22$);
— результирующее изменение среднего по городу индекса составило заметную положительную величину +6$.

По форматам:

— в декабре величины вкладов форматов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов форматов квартир практически полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция по вкладам произошла между форматами 1-, 4-комнатных (суммарно +24$) и 3-комнатными квартирами (-22$);
— результирующее изменение среднего по городу индекса составило заметную величину +6$.

По районам:

— в декабре величины вкладов районов в динамику среднего по городу индекса определялись как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов районов полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция по вкладам произошла между Алмалинским и Ауэзовским районами (суммарно −17$), с одной стороны, и остальными районами города (суммарно +23$), с другой стороны;
— результирующее изменение среднего по городу индекса составило небольшую заметную величину +6$.

На рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса.

 

Выводы по рынку продаж квартир:

— в декабре общий объём предложения резко снизился (-4 684 квартиры, или −18.07%);
— продолжается рост среднего по городу индекса (+6$, или +0.35%);
— темп роста индекса уменьшился почти в три раза по сравнению с ноябрём;
— рост среднего по городу индекса продолжается уже пять месяцев и за это время общее увеличение составило +70$;
— на общей картине города не видно проявления дрейфовых движений на фоне очень сильного изменения общего объёма предложения;
— основной причиной декабрьского увеличения среднего по городу индекса является изменение структуры предложения в пользу более дорогих сегментов рынка.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение, общий объём предложения и его изменение, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

Таблица 7	ОИА ($)	Изм. ОИА ($)	Изм. ОИА (%)	Общ. предл.	Изм. предл.	Изм. предл. (%)
Город	840	-32	-3.62	8018	-273	-3.29
Формат	Стоимость аренды	Изменение	Изменение (%)	Общ. предл.	Изм. предл.	Изм. предл. (%)
1-комн.	468	5	1.16	2404	84	3.62
2-комн.	730	-24	-3.21	3040	-147	-4.61
3-комн.	1102	-42	-3.68	2010	-193	-8.76
4-комн.	2082	-29	-1.38	564	-17	-2.93

Значения ОИА и трендов стоимостей аренды округлены до целых чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 8 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды (%), а также комментарии.

 

Таблица 8 стоимость	Тренд ноября (%)	Тренд декабря (%)	Комментарии
Город	1.54	-3.62	В декабре наблюдается сильное снижение общего индекса аренды
Форматы
1-комн.	2.82	1.16	Формат продолжает дорожать. Темп роста арендной платы хотя и снизился, но остаётся высоким
2-комн.	1.97	-3.21	Тренд стоимости арендной платы  формата поменял направление. Ноябрьское подорожание сменилось сильным декабрьским снижением
3-комн.	-0.22	-3.68	Продолжается удешевление формата. Темп падения стоимости арендной платы резко увеличился
4-комн.	3.50	-1.38	Тренд стоимости арендной платы  формата поменял направление. Сильное ноябрьское подорожание сменилось декабрьским снижением

 

Динамика объёмов предложений

В таблице 9 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объёмов предложения (%), а также комментарии.

 

Таблица 9 объём	Тренд ноября (%)	Тренд декабря (%)	Комментарии
Город	4.87	-3.29	Общий объём предложения в декабре значительно снизился
Форматы
1-комн.	-1.11	3.62	Единственный формат, показавший большое увеличение объёма предложения
2-комн.	11.98	-4.61	Сильное снижение объёма предложения формата
3-комн.	2.90	-8.76	Очень сильное снижение объёма предложения формата
4-комн.	1.40	-2.93	Значительное снижение объёма предложения формата

 

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.

 

Таблица 10	Доля рынка (%)	Доля рынка (%)
Формат	Ноябрь	Декабрь	Изменение (%)	Вклад формата ($)
1-комн.	27.98	29.98	2.00	11
2-комн.	38.44	37.91	-0.52	-13
3-комн.	26.57	25.07	-1.50	-28
4-комн.	7.01	7.03	0.03	-2
сумма	100.00	100.00		-32
			изменение	изменение(%)
ср. комн.	2.126	2.092	-0.034
ОИА	872	840	-32	-3.62

Значения вкладов сегментов в динамику ОИА округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка

В таблице 11 по городу в целом и составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка (%), а также комментарии.

 

Таблица 11 доли	Тренд ноября (%)	Тренд декабря (%)	Комментарии
Форматы
1-комн.	-1.69	2.00	Тренд доли рынка формата поменял направление. Восстановление доли рынка после огромной потери в ноябре
2-комн.	2.44	-0.52	Тренд доли рынка формата поменял направление. Формат в декабре потерял большую часть рынка
3-комн.	-0.51	-1.50	Продолжается быстрая потеря рынка форматом. Темп снижения доли рынка вырос в три раза
4-комн.	-0.24	0.03	Незначительное изменение доли рынка формата

Общий объём ноябрьского перераспределения долей рынка по форматам составил большую величину 2.03% (в ноябре объём перераспределения был несколько больше — 2.44%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры в декабре уменьшилась (-0.034) за счёт сильного перераспределения предложения в пользу 1-комнатных квартир. В декабре средняя комнатность сдаваемой квартиры стала равной 2.092.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры для прошедшего месяца: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

 

Таблица 12 вклады	Тренд стоимости (%)	Тренд доли рынка (%)	Вклад сегмента ($)	Комментарии
Форматы
1-комн.	1.16	2.00	11	Одновременное удорожание формата и захват огромной части рынка
2-комн.	-3.21	-0.52	-13	Одновременное значительное удешевление формата и потеря большой части рынка
3-комн.	-3.68	-1.50	-28	Одновременное сильное удешевление формата и потеря огромной части рынка
4-комн.	-1.38	0.03	-2	Заметное удешевление формата при небольшом увеличении доли рынка
Всего			-32

Выводы по рынку аренды квартир:

— в декабре объём предложения заметно снизился (-273 квартиры, или −3.29%);
— в сегменте 1-комнатных квартир, в котором в ноябре наблюдалась большая потеря рынка, в декабре произошло восстановление доли (+2.00%);
— все рассматриваемые форматы, кроме 1-комнатных квартир, показали падение стоимости аренды;
— общий индекс аренды в декабре резко снизился (-32$, или −3.62%);
— отметим, что снижение общего индекса аренды произошло после четырёхмесячного подъёма;
— основными причинами значительного снижения ОИА являются падение арендной платы во всех форматах, кроме 1-комнатных квартир, и перераспределение предложения в пользу самого дешёвого сегмента рынка (1-комнатных квартир).

 

Приложение

Декабрь 2010 года: vi-диаграммы

 

Продажа квартир

На рис. 7 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка продаж квартир в терминах среднемесячных параметров, — среднего по городу индекса и общего объёма предложения.

Изображён период времени с начала 2009 года по настоящее время.

 

Рынок продаж квартир на vi-диаграмме уже три месяца сохраняет вектор движения влево-вверх:
— средний по городу индекс увеличился на 6$ (+0.35%);
— общий объём предложения упал на 4 684 квартиры (-18.07%).

 

Аренда квартир

На рис. 8 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка аренды квартир в терминах среднемесячных параметров — общего индекса аренды (ОИА) и общего объёма предложения.

Изображён период времени с начала 2009 года по настоящее время.

 

На vi-диаграмме рынка аренды в декабре вектор движения полностью развернулся: направление вправо-вверх сменилось на влево-вниз:
— общий индекс аренды резко снизился (-32$, или −3.62%);
— общий объём предложения стал меньше на 273 квартиры, что соответствует темпу −3.29%).

Линии на рис. 7-8, постепенно удлиняясь, будут наглядно показывать развитие рынков продаж и аренды квартир.

 

 

Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz