Рынок продажи и аренды квартир в августе 2010 года
Все, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в июле 2010 – августе 2010 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.
NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.
NB: На графиках синие линии соответствуют июлю, красные — августу.
NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным кваритирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.
Рынок продажи квартир
Изменения основных рыночных параметров
На Рис. 1 показаны распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения в июле и августе).
На Рис. 2 показана разность августовского и июльского распределений (спектр изменения предложения).
 |
 |
Основные изменения в спектре предложения:
— общий объем предложения в августе заметно вырос (+764 квартиры или +2.99%);
— предложение в максимуме распределения незначительно выросло, сам максимум распределения немного сместился в сторону более высоких индексов (Рис. 1);
— кривая изменения предложения (Рис. 2) показывает, что в августе произошел значительный приток предложения в интервале индексов 1600$...3400$;
— в области относительно небольших индексов наблюдается небольшой отток предложения.
В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).
| таблица 1 | индекс | изм инд | изм инд % | предл | изм предл | изм предл % |
| Город | 1691 | 16 | 0.96 | 26349 | 764 | 2.99 |
| Типы | ||||||
| Панель | 1536 | 13 | 0.85 | 13697 | 221 | 1.64 |
| Кирпич | 1841 | 17 | 0.93 | 9030 | 598 | 7.09 |
| Монолит | 1903 | 14 | 0.74 | 3622 | -54 | -1.47 |
| Форматы | ||||||
| 1-комн | 1613 | 12 | 0.75 | 6499 | 679 | 11.67 |
| 2-комн | 1649 | 19 | 1.17 | 9125 | 300 | 3.40 |
| 3-комн | 1710 | 21 | 1.24 | 8625 | -12 | -0.14 |
| 4-комн | 2014 | 57 | 2.91 | 1978 | -190 | -8.76 |
| Районы | ||||||
| Алм | 1792 | 11 | 0.62 | 5767 | 143 | 2.54 |
| Жет | 1217 | 4 | 0.33 | 1690 | -34 | -1.97 |
| Ауэ | 1455 | 15 | 1.04 | 7256 | 459 | 6.75 |
| Мед | 2246 | 35 | 1.58 | 3140 | 175 | 5.90 |
| Тур | 1155 | 13 | 1.14 | 1351 | 131 | 10.74 |
| Бос | 1828 | 27 | 1.50 | 7020 | -144 | -2.01 |
Динамика индексов
В таблице 2 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов в июле и авгутсе (%), а также комментарии.
| Таблица 2 индексы | Тренд июль (%) | Тренд август (%) | Комментарии | |||
| Город | -1.59 | 0.96 | Общее падение индекса сменилось ростом почти на процент | |||
| Типы | ||||||
| Панель | -0.91 | 0.85 | Тренд поменял знак; наблюдается рост индекса с темпом чуть ниже города | |||
| Кирпич | -1.25 | 0.93 | Тренд поменял знак; наблюдается рост индекса с темпом, практически равным городу | |||
| Монолит | -3.77 | 0.74 | Тренд поменял знак; наблюдается рост индекса с темпом ниже города | |||
| Форматы | ||||||
| 1-комн | -1.05 | 0.75 | Падение индекса в июле сменилось ростом в августе, темп ниже города | |||
| 2-комн | -1.39 | 1.17 | Падение индекса в июле сменилось ростом в августе, темп выше города | |||
| 3-комн | -1.75 | 1.24 | Падение индекса в июле сменилось ростом в августе, темп выше города | |||
| 4-комн | -2.54 | 2.91 |
Падение индекса в июле сменилось ростом в августе, темп значительно выше города |
|||
| Районы | ||||||
| Алм | -0.50 | 0.62 | Падение индекса в июле сменилось ростом в августе, темп ниже города | |||
| Жет | -0.90 | 0.33 |
Падение индекса в июле сменилось ростом в августе, темп значительно ниже города |
|||
| Ауэ | -1.17 | 1.04 | Падение индекса в июле сменилось ростом в августе, темп выше города | |||
| Мед | -2.94 | 1.58 |
Падение индекса в июле сменилось ростом в августе, темп заметно выше города |
|||
| Тур | 0.71 | 1.14 | Продолжается рост индекса, темп изменения тоже увеличился | |||
| Бос | -1.32 | 1.50 |
Падение индекса в июле сменилось ростом в августе, темп заметно выше города |
|||
Отметим, что, в отличие от июля, в августе абсолютно все сегменты рынка показали рост индексов. Скорее всего, такое дружное возрастание индексов во всех сегментах, есть проявление сезонной волны цен.
Динамика объемов предложения
В таблице 3 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объемов предложения в июле и августе (%), а также комментарии.
| Таблица 3 объемы | Тренд июль (%) | Тренд август (%) | Комментарии | |||
| Город |
-7.69 |
2.99 |
После резкого снижения в июле, объем в августе стал постепенно восстанавливаться |
|||
| Типы | ||||||
| Панель | -6.39 | 1.64 |
Объем сегмента стал постепенно увеличиваться после сильного снижения |
|||
| Кирпич | -10.03 | 7.09 | Резкий рост объема сегмента после очень сильного снижения | |||
| Монолит | -6.91 | -1.47 |
Продолжается снижение объема сегмента, темп уменьшения объема заметно снизился |
|||
| Форматы | ||||||
| 1-комн | -7.81 | 11.67 | Очень быстрый рост объема сегмента после сильного снижения | |||
| 2-комн | -4.92 | 3.40 |
Уменьшение объема в июле почти полностью компенсировалось ростом в августе |
|||
| 3-комн | -10.23 | -0.14 | Приостановилось сильное падение объема сегмента | |||
| 4-комн | -8.10 | -8.76 | Продолжается быстрое уменьшение объема сегмента | |||
| Районы | ||||||
| Алм | -4.32 | 2.54 |
Уменьшение объема в июле только частично компенсировалось небольшим ростом в августе |
|||
| Жет | 1.17 | -1.97 | Незначительный рост объема в июле сменился столь же незначительным падением в августе | |||
| Ауэ | -7.66 | 6.75 | Быстрый рост объема сегмента после сильного снижения | |||
| Мед | -14.01 | 5.90 | Быстрый рост объема сегмента после очень сильного снижения | |||
| Тур | -10.43 | 10.74 |
Резкий рост объема сегмента после очень сильного снижения |
|||
| Бос | -8.54 | -2.01 |
Продолжается снижение объема сегмента, темп уменьшения объема заметно снизился |
|||
На Рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На Рис. 4 показана динамика объемов предложения по районам города.
 |
 |
Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса
В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами, их изменение за месяц и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.
| Таблица 4 | доля рынка июль (%) | доля рынка август (%) | изменение долей | вклад сегментов ($) | ||
| Типы | ||||||
| Панель | 52.67 | 51.98 | -0.69 | -4 | ||
| Кирпич | 32.96 | 34.27 | 1.31 | 30 | ||
| Монолит | 14.37 | 13.75 | -0.62 | -10 | ||
| Форматы | ||||||
| 1-комн | 22.75 | 24.67 | 1.92 | 33 | ||
| 2-комн | 34.49 | 34.63 | 0.14 | 9 | ||
| 3-комн | 33.76 | 32.73 | -1.02 | -10 | ||
| 4-комн | 8.47 | 7.51 | -0.97 | -15 | ||
| 5-комн | 0.52 | 0.46 | -0.06 | -1 | ||
| Районы | ||||||
| Алм | 21.98 | 21.89 | -0.09 | 1 | ||
| Жет | 6.74 | 6.41 | -0.32 | -4 | ||
| Ауэ | 26.57 | 27.54 | 0.97 | 18 | ||
| Мед | 11.59 | 11.92 | 0.33 | 11 | ||
| Тур | 4.77 | 5.13 | 0.36 | 5 | ||
| Бос | 28.00 | 26.64 | -1.36 | -17 | ||
| Алат | 0.34 | 0.47 | 0.13 | 2 | ||
Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.
Изменения долей рынка
В таблице 5 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка в июле и августе (%), а также комментарии.
|
Таблица 5 доли рынка |
Тренд июль (%) | Тренд август (%) | Комментарии | |||
| Типы | ||||||
| Панель | 0.73 | -0.69 | В августе произошла практически полная компенсация июльского расширения рынка | |||
| Кирпич | -0.86 | 1.31 | Захват огромного куска рынка, что заметно превысило большую потерю рынка в июле | |||
| Монолит | 0.12 | -0.62 |
Сегмент потерял значительную часть рынка |
|||
| Форматы | ||||||
| 1-комн | -0.03 | 1.92 | Очень активный захват рынка в августе | |||
| 2-комн | 1.00 | 0.14 | Продолжается расширение сегмента. Темп заметно снизился | |||
| 3-комн | -0.95 | -1.02 |
Продолжается процесс быстрой потери рынка, темп остается очень высоким |
|||
| 4-комн | -0.04 | -0.97 |
Сегмент потерял значительную часть рынка |
|||
| 5-комн | 0.01 | -0.06 | Незначительное изменение доли рынка | |||
| Районы | ||||||
| Алм | 0.77 | -0.09 | В августе остановилось активное расширение сегмента | |||
| Жет | 0.59 | -0.32 | После значительного июльского расширения сегмента в августе наблюдается небольшая потеря рынка | |||
| Ауэ | 0.01 | 0.97 |
В августе наблюдается резкий рост доли рынка |
|||
| Мед | -0.85 | 0.33 | Постепенное восстановление доли сегмента после июльского огромного снижения | |||
| Тур | -0.15 | 0.36 | Заметное увеличение доли в августе с запасом компенсировало небольшое снижение в июле | |||
| Бос | -0.26 | -1.36 | Продолжается процесс потери рынка, темп снижения доли значительно вырос | |||
| Алат | -0.13 | 0.13 | Незначительное изменение доли рынка | |||
Объемы перераспределения рынка:
— общий объем месячного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 1.31% (в прошлом месяце было несколько меньше — 0.85%);
— общий объем месячного перераспределения долей рынка по форматам составил 2.06% (в прошлом месяце было меньше более чем в два раза — 1.01%);
— общий объем месячного перераспределения долей рынка по районам составил 1.79% (в прошлом месяце было несколько меньше — 1.37%).
Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса
В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для августа: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.
|
Таблица 6 Вклады |
тренд индекса (%) | Тренд доли рынка (%) | Вклад в августе ($) | Комментарии | ||
| Типы | ||||||
| Панель | 0.85 | -0.69 | -4 | Заметный рост индекса не смог компенсировать влияние большой потери рынка, что и дало отрицательный вклад | ||
| Кирпич | 0.93 | 1.31 | 30 | Рост индекса в совокупности с огромным увеличением доли рынка дали очень большой положительный вклад | ||
| Монолит | 0.74 | -0.62 | -10 | Рост индекса не смог компенсировать влияние большой потери рынка, что и дало большой отрицательный вклад | ||
| Форматы | ||||||
| 1-комн | 0.75 | 1.92 | 33 | Рост индекса в совокупности с огромным увеличением доли рынка дали очень большой положительный вклад | ||
| 2-комн | 1.17 | 0.14 | 9 | Значительный рост индекса и небольшое увеличение доли рынка дали большой положительный вклад | ||
| 3-комн | 1.24 | -1.02 | -10 | Несмотря на рост индекса, огромная потеря рынка привела к большому отрицательному вкладу | ||
| 4-комн | 2.91 | -0.97 | -15 | Несмотря на рост индекса, огромная потеря рынка привела к большому отрицательному вкладу | ||
| 5-комн | 1.15 | -0.06 | -1 |
Незначительное изменение доли рынка привело к небольшому отрицательному вкладу |
||
| Районы | ||||||
| Алм | 0.62 | -0.09 | 1 | Положительный тренд индекса и незначительное падение доли рынка дали маленький положительный вклад | ||
| Жет | 0.33 | -0.32 | -4 | Небольшое увеличение индекса и заметная потеря рынка привели к небольшому отрицательному вкладу | ||
| Ауэ | 1.04 | 0.97 | 18 | Рост индекса и захват сегментом огромной части рынка дали большой положительный вклад | ||
| Мед | 1.58 | 0.33 | 11 | Сильный рост индекса и захват сегментом заметной части рынка дали значительный положительный вклад | ||
| Тур | 1.14 | 0.36 | 5 | Рост индекса и заметное увеличение доли рынка дали положительный вклад | ||
| Бос | 1.50 | -1.36 | -17 | Несмотря на рост индекса, потеря огромной части рынка привела к большому отрицательному вкладу | ||
| Алат | 3.93 | 0.13 | 2 | Рост индекса и небольшое увеличение доли рынка дали положительный вклад | ||
По типам:
— в августе величины вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись, как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция панели и монолита, с одной стороны (суммарно −14$), и кирпича с другой стороны (+30$), привела к результирующему значению тренда индекса (+16$).
По форматам:
— в августе величины вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись, как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов форматов квартир полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция вкладов от 1-2-комнатных квартир с одной стороны (суммарно +42$), и 3-4-5комнатных квартир с другой стороны (суммарно −26$), определила значение результирующего тренда +16$.
По районам:
— в августе величины вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись, как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов районов практически полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция вкладов в динамику среднего по городу индекса была между Ауэзовсим, Медеуским и Турксибским районами с одной стороны (суммарно +34$) и Жетысуским и Бостандыкским районами (суммарно −21$) с другой стороны;
— сложение значительных разнознаковых вкладов районов привело к значению результирующего тренда среднего по городу индекса +16$.
На Рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На Рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса
 |
 |
Выводы по рынку продаж квартир:
— в августе общий объем предложения вырос на 764 квартиры, что соответствует темпу изменения +2.99%;
— в августе остановилось падение среднего по году индекса, которое продолжалось три месяца (май, июнь и июль — суммарное падение составило −54$);
— средняя по городу стоимость квадратного метра в августе увеличилась на 16$, что соответствует темпу изменения +0.96%;
— увеличение стоимости квадратного метра произошло в августе во всех рассматриваемых сегментах рынка;
— значительно подорожали дорогие сегменты рынка: 3- и
— основными причинами значительного увеличения среднего по городу индекса являются рост стоимости квадратного метра во всех сегментах и структурная перестройка предложения.
Рынок аренды квартир
Изменения основных параметров
В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение в августе, общий объем предложения и его изменение за август, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.
| таблица 7 | ОИА | изм ОИА | изм ОИА % | общ предл | изм предл | изм предл % |
| Город | 716 | 66 | 10.11 | 8738 | 983 | 12.68 |
| Формат |
Стоимость аренды |
Изменение | Изменение % | Общ предл | Изм предл | Изм предл % |
| 1-комн | 432 | 22 | 5.45 | 2914 | 140 | 5.05 |
| 2-комн | 659 | 55 | 9.09 | 3306 | 366 | 12.45 |
| 3-комн | 981 | 67 | 7.28 | 2073 | 366 | 21.44 |
| 4-комн | 1764 | 61 | 3.57 | 445 | 111 | 33.23 |
Значение ОИА и трендов стоимостей аренды округлены до целых чисел.
Динамика стоимости аренды
В таблице 8 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды в июле и августе (%), а также комментарии.
| Таблица 8 стоимость | Тренд июль (%) | Тренд август (%) | Комментарии | |||
| Город | -2.26 | 10.11 | Резкий рост общего индекса аренды после трехмесячного спада | |||
| Форматы | ||||||
| 1-комн | -0.38 | 5.45 | Остановка падения и быстрый рост стоимости аренды в сегменте | |||
| 2-комн | 0.24 | 9.09 | Продолжается увеличение стоимости аренды, темп резко вырос | |||
| 3-комн | -0.87 | 7.28 | Небольшой падение стоимости аренды в июле сменилось быстрым ростом | |||
| 4-комн | -8.44 | 3.57 | Быстрое падение стоимости аренды перешло в заметный рост | |||
Отметим, что все без исключения рассматриваемые форматы квартир в августе показали рост стоимости аренды.
Динамика объемов предложений
В таблице 9 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объемов предложения в июле и августе (%), а также комментарии.
| Таблица 9 объем | Тренд июль (%) | Тренд август (%) | Комментарии | |||
| Город | -9.85 | 12.68 | Очень быстрый рост общего объема предложения после сильного снижения | |||
| Форматы | ||||||
| 1-комн | -8.81 | 5.05 | Быстрый рост общего объема предложения после сильного снижения | |||
| 2-комн | -7.49 | 12.45 | Очень быстрый рост общего объема предложения после значительного снижения | |||
| 3-комн | -14.61 | 21.44 | Огромное увеличение предложения после сильного спада | |||
| 4-комн | -12.79 | 33.23 | Огромное увеличение предложения после сильного спада | |||
Отметим, что все без исключения рассматриваемые форматы квартир в августе показали рост объемов предложения.
Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА
В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.
| Таблица 10 | июль доля % | август доля % | динамика доли % | вклад формата $ |
| 1-комн. | 35.77 | 33.35 | -2.42 | -2 |
| 2-комн. | 37.91 | 37.83 | -0.08 | 20 |
| 3-комн. | 22.01 | 23.72 | 1.71 | 31 |
| 4-комн. | 4.31 | 5.09 | 0.79 | 16 |
| сумма | 100.00 | 100.00 | 66 | |
| изменение | изменение(%) | |||
| сред комн | 1.949 | 2.006 | 0.057 | |
| ОИА | 650 | 716 | 66 | 10.11 |
Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.
Изменение долей рынка
В таблице 11 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка в июле и августе (%), а также комментарии.
| Таблица 11 Доли | Тренд июль (%) | Тренд август (%) | Комментарии | |||
| Форматы | ||||||
| 1-комн | 0.41 | -2.42 | Огромная потеря рынка в августе после небольшого расширения в июле | |||
| 2-комн | 0.97 | -0.08 | Остановка процесса активного захвата рынка | |||
| 3-комн | -1.23 | 1.71 |
Активный захват рынка, который компенсировал с запасом огромную потерю рынка в июле |
|||
| 4-комн | -0.15 | 0.79 |
Активный захват рынка, который компенсировал с большим запасом незначительную потерю в июле |
|||
Общий объем августовского перераспределения долей рынка по форматам составил величину 2.50% (в июле было значительно меньше — 1.38%).
Отметим, что на рынке аренды уже достаточно длительное время происходит активный процесс перераспределения долей рынка в пользу квартир большого формата.
Средняя комнатность сдаваемой квартиры за август значительно увеличилась (+0.057) и стала равной 2.006.
Структура вкладов форматов в динамику ОИА
В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры для прошедшего месяца: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.
|
Таблица 12 Вклады |
Тренд стоимости (%) | Тренд доли рынка (%) | Вклад сегмента ($) | Комментарии | ||
| Форматы | ||||||
| 1-комн | 5.45 | -2.42 | -2 | Сильное увеличение стоимости аренды не смогло полностью компенсировать влияние огромной потери рынка, что привело к небольшому отрицательному вкладу | ||
| 2-комн | 9.09 | -0.08 | 20 | Большое увеличение стоимости аренды в сочетании с практически неизменной долей рынка дали огромный положительный вклад | ||
| 3-комн | 7.28 | 1.71 | 31 | Большое увеличение стоимости аренды и огромное увеличение доли рынка дали максимальный положительный вклад | ||
| 4-комн | 3.57 | 0.79 | 16 | Увеличение стоимости аренды и большое увеличение доли рынка дали огромный положительный вклад | ||
| Всего | 66 |
|
||||
Отметим, что все без исключения рассматриваемые форматы квартир в августе дали большие положительные вклады в динамику общего индекса аренды.
Выводы по рынку аренды квартир:
— в августе активность на рынке аренды значительно увеличилась (+983 квартиры или +12.68%);
— все рассматриваемые форматы показали немалый рост стоимости аренды;
— ощутимо снизились доли рынка в наиболее дешевых сегментах:
— основными причинами огромного роста ОИА (+66$ или +10.11%) являются значительный рост арендной платы во всех сегментах и перераспределение предложения в пользу более дорогих квартир большого формата.
Приложение
Август 2010 года: vi-диаграммы
Продажа квартир
На Рис. 7 показана
Изображен период времени с начала 2009 года по настоящее время.
Видно, что в апреле-2010 при относительно небольшом увеличении среднего по городу индекса, очень быстро рос общий объем предложения.
Май-2010 принес небольшое уменьшение среднего по городу индекса и заметное снижение общего объема предложения.
В мае-2010 наблюдается обратное движение города по траектории «март-апрель».
Июнь-2010 принес продолжение падения среднего по городу индекса на фоне увеличения общего объема предложения (траектория движения «вправо-вниз»).
В июле-2010 траектория рынка на
Август-2010: все «в зеленом» — индекс добавил сразу 16$ (+0.96%), общий объем предложения вырос на 764 квартиры (+2.99%). Траектория города на
Аренда квартир
На Рис. 8 показана
 |
Изображен период времени с начала 2009 года по настоящее время.
Весь первый квартал 2010 года ОИА снижается, и это снижение сопровождается сильным уменьшением объема предложения.
По характеру эволюция первого квартала 2010 года похожа на эволюцию первого квартала 2009 года. Но уровень объема предложения и ОИА значительно меньше в 2010 году.
В апреле 2010 года, как и в апреле 2009 года, наблюдается резкий рост объема предложения на рынке аренды. Но, если в 2009 году скачок предложения в апреле сопровождался падением ОИА, то в 2010 году аналогичный скачок предложения прошел с заметным увеличением ОИА.
Май-2010 не принес заметных изменений ОИА, но объем предложения существенно снизился по сравнению с апрелем-2010. Подобное явление наблюдалось и в 2009 году.
В июне-2010 на
В июле-2010 общий индекс аренды продолжает, как и в июне, падать. Но, в отличие от июня, в июле общий объем предложения при этом не растет, а тоже уменьшается.
Август-2010: все параметры рынка аренды «в плюсе» — общий индекс аренды за месяц очень сильно вырос (+66$ или +10.11%), общий объем предложения увеличился сразу на 983 квартиры (+12.68%). Город на
Линии на Рис.
Николай Стекольников, аналитик
Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz