Все, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в июле 2010 – августе 2010 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

 

NB: Все данные в таблицах – среднемесячные.

NB: На графиках синие линии соответствуют июлю, красные — августу.

NB: В работе данные по Алатаускому району и 5-комнатным кваритирам учитываются, но сами сегменты отдельно не рассматриваются из-за малой статистики.

 

Рынок продажи квартир

Изменения основных рыночных параметров

На Рис. 1 показаны распределения общегородского предложения по индексу (спектры предложения в июле и августе).
На Рис. 2 показана разность августовского и июльского распределений (спектр изменения предложения).

 

 

Основные изменения в спектре предложения:

— общий объем предложения в августе заметно вырос (+764 квартиры или +2.99%);
— предложение в максимуме распределения незначительно выросло, сам максимум распределения немного сместился в сторону более высоких индексов (Рис. 1);
— кривая изменения предложения (Рис. 2) показывает, что в августе произошел значительный приток предложения в интервале индексов 1600$...3400$;
— в области относительно небольших индексов наблюдается небольшой отток предложения.

 

В таблице 1 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: средние индексы, изменение индексов (абсолютные и относительные значения), объемы предложений и изменение объемов (абсолютные и относительные значения).

таблица 1 индекс изм инд изм инд % предл изм предл изм предл %
Город 1691 16 0.96 26349 764 2.99
Типы
Панель 1536 13 0.85 13697 221 1.64
Кирпич 1841 17 0.93 9030 598 7.09
Монолит 1903 14 0.74 3622 -54 -1.47
Форматы
1-комн 1613 12 0.75 6499 679 11.67
2-комн 1649 19 1.17 9125 300 3.40
3-комн 1710 21 1.24 8625 -12 -0.14
4-комн 2014 57 2.91 1978 -190 -8.76
Районы
Алм 1792 11 0.62 5767 143 2.54
Жет 1217 4 0.33 1690 -34 -1.97
Ауэ 1455 15 1.04 7256 459 6.75
Мед 2246 35 1.58 3140 175 5.90
Тур 1155 13 1.14 1351 131 10.74
Бос 1828 27 1.50 7020 -144 -2.01

 

Динамика индексов

В таблице 2 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды индексов в июле и авгутсе (%), а также комментарии.

Таблица 2 индексы Тренд июль (%) Тренд август (%) Комментарии
Город -1.59 0.96 Общее падение индекса сменилось ростом почти на процент
Типы
Панель -0.91 0.85 Тренд поменял знак; наблюдается рост индекса с темпом чуть ниже города
Кирпич -1.25 0.93 Тренд поменял знак; наблюдается рост индекса с темпом, практически равным городу
Монолит -3.77 0.74 Тренд поменял знак; наблюдается рост индекса с темпом ниже города
Форматы
1-комн -1.05 0.75 Падение индекса в июле сменилось ростом в августе, темп ниже города
2-комн -1.39 1.17 Падение индекса в июле сменилось ростом в августе, темп выше города
3-комн -1.75 1.24 Падение индекса в июле сменилось ростом в августе, темп выше города
4-комн -2.54 2.91 Падение индекса в июле сменилось ростом в августе, темп значительно выше города
Районы
Алм -0.50 0.62 Падение индекса в июле сменилось ростом в августе, темп ниже города
Жет -0.90 0.33 Падение индекса в июле сменилось ростом в августе, темп значительно ниже города
Ауэ -1.17 1.04 Падение индекса в июле сменилось ростом в августе, темп выше города
Мед -2.94 1.58 Падение индекса в июле сменилось ростом в августе, темп заметно выше города
Тур 0.71 1.14 Продолжается рост индекса, темп изменения тоже увеличился
Бос -1.32 1.50 Падение индекса в июле сменилось ростом в августе, темп заметно выше города

Отметим, что, в отличие от июля, в августе абсолютно все сегменты рынка показали рост индексов. Скорее всего, такое дружное возрастание индексов во всех сегментах, есть проявление сезонной волны цен.

 

Динамика объемов предложения

В таблице 3 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды общих объемов предложения в июле и августе (%), а также комментарии.

Таблица 3 объемы Тренд июль (%) Тренд август (%) Комментарии
Город -7.69
 2.99
 После резкого снижения в июле, объем в августе стал постепенно восстанавливаться
Типы
Панель -6.39 1.64 Объем сегмента стал постепенно увеличиваться после сильного снижения 
Кирпич -10.03 7.09 Резкий рост объема сегмента после очень сильного снижения
Монолит -6.91 -1.47 Продолжается снижение объема сегмента, темп уменьшения объема заметно снизился
Форматы
1-комн -7.81 11.67 Очень быстрый рост объема сегмента после сильного снижения
2-комн -4.92 3.40 Уменьшение объема в июле почти полностью компенсировалось ростом в августе 
3-комн -10.23 -0.14 Приостановилось сильное падение объема сегмента
4-комн -8.10 -8.76 Продолжается быстрое уменьшение объема сегмента
Районы
Алм -4.32 2.54 Уменьшение объема в июле только частично компенсировалось небольшим ростом в августе 
Жет 1.17 -1.97 Незначительный рост объема в июле сменился столь же незначительным падением в августе
Ауэ -7.66 6.75 Быстрый рост объема сегмента после сильного снижения
Мед -14.01 5.90 Быстрый рост объема сегмента после очень сильного снижения
Тур -10.43 10.74 Резкий рост объема сегмента после очень сильного снижения
Бос -8.54 -2.01 Продолжается снижение объема сегмента, темп уменьшения объема заметно снизился

 

На Рис. 3 показана динамика индексов по районам города.
На Рис. 4 показана динамика объемов предложения по районам города.

 

Изменение структуры рынка и вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса

В таблице 4 приведены следующие параметры: доли рынка, занимаемые сегментами, их изменение за месяц и вклады каждого сегмента в динамику среднего по городу индекса.

Таблица 4 доля рынка июль (%) доля рынка август (%) изменение долей вклад сегментов ($)
Типы
Панель 52.67 51.98 -0.69 -4
Кирпич 32.96 34.27 1.31 30
Монолит 14.37 13.75 -0.62 -10
Форматы
1-комн 22.75 24.67 1.92 33
2-комн 34.49 34.63 0.14 9
3-комн 33.76 32.73 -1.02 -10
4-комн 8.47 7.51 -0.97 -15
5-комн 0.52 0.46 -0.06 -1
Районы
Алм 21.98 21.89 -0.09 1
Жет 6.74 6.41 -0.32 -4
Ауэ 26.57 27.54 0.97 18
Мед 11.59 11.92 0.33 11
Тур 4.77 5.13 0.36 5
Бос 28.00 26.64 -1.36 -17
Алат 0.34 0.47 0.13 2

Значения вкладов сегментов в динамику среднего по городу индекса округлены до целых чисел.

 

Изменения долей рынка

В таблице 5 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка в июле и августе (%), а также комментарии.

Таблица 5
доли рынка		 Тренд июль (%) Тренд август (%) Комментарии
Типы
Панель 0.73 -0.69 В августе произошла практически полная компенсация июльского расширения рынка
Кирпич -0.86 1.31 Захват огромного куска рынка, что заметно превысило большую потерю рынка в июле 
Монолит 0.12 -0.62 Сегмент потерял значительную часть рынка
Форматы
1-комн -0.03 1.92 Очень активный захват рынка в августе
2-комн 1.00 0.14 Продолжается расширение сегмента. Темп заметно снизился 
3-комн -0.95 -1.02 Продолжается процесс быстрой потери рынка, темп остается очень высоким
4-комн -0.04 -0.97 Сегмент потерял значительную часть рынка
5-комн 0.01 -0.06 Незначительное изменение доли рынка
Районы
Алм 0.77 -0.09 В августе остановилось активное расширение сегмента
Жет 0.59 -0.32 После значительного июльского расширения сегмента в августе наблюдается небольшая потеря рынка
Ауэ 0.01 0.97 В августе наблюдается резкий рост доли рынка
Мед -0.85 0.33 Постепенное восстановление доли сегмента после июльского огромного снижения
Тур -0.15 0.36 Заметное увеличение доли в августе с запасом компенсировало небольшое снижение в июле
Бос -0.26 -1.36 Продолжается процесс потери рынка, темп снижения доли значительно вырос
Алат -0.13 0.13 Незначительное изменение доли рынка

 

Объемы перераспределения рынка:

— общий объем месячного перераспределения долей рынка по типам сегодня равен 1.31% (в прошлом месяце было несколько меньше — 0.85%);
— общий объем месячного перераспределения долей рынка по форматам составил 2.06% (в прошлом месяце было меньше более чем в два раза — 1.01%);
— общий объем месячного перераспределения долей рынка по районам составил 1.79% (в прошлом месяце было несколько меньше — 1.37%).

 

Вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса
 

В таблице 6 по сегментам рынка приведены следующие параметры для августа: тренды индексов (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику среднего по городу индекса ($), а также комментарии.

Таблица 6
Вклады		 тренд индекса (%) Тренд доли рынка (%) Вклад в августе ($) Комментарии
Типы
Панель 0.85 -0.69 -4 Заметный рост индекса не смог компенсировать влияние большой потери рынка, что и дало отрицательный вклад
Кирпич 0.93 1.31 30 Рост индекса в совокупности с огромным увеличением доли рынка дали очень большой положительный вклад
Монолит 0.74 -0.62 -10 Рост индекса не смог компенсировать влияние большой потери рынка, что и дало большой отрицательный вклад
Форматы
1-комн 0.75 1.92 33 Рост индекса в совокупности с огромным увеличением доли рынка дали очень большой положительный вклад
2-комн 1.17 0.14 9 Значительный рост индекса и небольшое увеличение доли рынка дали большой положительный вклад
3-комн 1.24 -1.02 -10 Несмотря на рост индекса, огромная потеря рынка привела к большому отрицательному вкладу
4-комн 2.91 -0.97 -15 Несмотря на рост индекса, огромная потеря рынка привела к большому отрицательному вкладу
5-комн 1.15 -0.06 -1 Незначительное изменение доли рынка привело к небольшому отрицательному вкладу
Районы
Алм 0.62 -0.09 1 Положительный тренд индекса и незначительное падение доли рынка дали маленький положительный вклад
Жет 0.33 -0.32 -4 Небольшое увеличение индекса и  заметная потеря рынка привели к небольшому отрицательному вкладу
Ауэ 1.04 0.97 18 Рост индекса и захват сегментом огромной части рынка дали большой положительный вклад
Мед 1.58 0.33 11 Сильный рост индекса и захват сегментом заметной части рынка дали значительный положительный вклад
Тур 1.14 0.36 5 Рост индекса и заметное увеличение доли рынка дали положительный вклад
Бос 1.50 -1.36 -17 Несмотря на рост индекса, потеря огромной части рынка привела к большому отрицательному вкладу
Алат 3.93 0.13 2 Рост индекса и небольшое увеличение доли рынка дали положительный вклад

 

По типам:

— в августе величины вклады типов строений в динамику среднего по городу индекса определялись, как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов типов строений полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция панели и монолита, с одной стороны (суммарно −14$), и кирпича с другой стороны (+30$), привела к результирующему значению тренда индекса (+16$).

По форматам:

— в августе величины вклады форматов в динамику среднего по городу индекса определялись, как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов форматов квартир полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— конкуренция вкладов от 1-2-комнатных квартир с одной стороны (суммарно +42$), и 3-4-5комнатных квартир с другой стороны (суммарно −26$), определила значение результирующего тренда +16$.

По районам:

— в августе величины вклады районов в динамику среднего по городу индекса определялись, как изменениями долей рынка, так и динамикой индексов;
— знаки вкладов районов практически полностью совпадают со знаками тренда долей рынка;
— основная конкуренция вкладов в динамику среднего по городу индекса была между Ауэзовсим, Медеуским и Турксибским районами с одной стороны (суммарно +34$) и Жетысуским и Бостандыкским районами (суммарно −21$) с другой стороны;
— сложение значительных разнознаковых вкладов районов привело к значению результирующего тренда среднего по городу индекса +16$.

На Рис. 5 показана динамика долей рынка по районам города.
На Рис. 6 показана картина вкладов районов в динамику общегородского индекса

 

Выводы по рынку продаж квартир:

— в августе общий объем предложения вырос на 764 квартиры, что соответствует темпу изменения +2.99%;
— в августе остановилось падение среднего по году индекса, которое продолжалось три месяца (май, июнь и июль — суммарное падение составило −54$);
— средняя по городу стоимость квадратного метра в августе увеличилась на 16$, что соответствует темпу изменения +0.96%;
— увеличение стоимости квадратного метра произошло в августе во всех рассматриваемых сегментах рынка;
— значительно подорожали дорогие сегменты рынка: 3- и 4-комнатные квартиры, Медеуский и Бостандыкский районы;
— основными причинами значительного увеличения среднего по городу индекса являются рост стоимости квадратного метра во всех сегментах и структурная перестройка предложения.

 

Рынок аренды квартир

Изменения основных параметров

В таблице 7 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его изменение в августе, общий объем предложения и его изменение за август, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

таблица 7 ОИА изм ОИА изм ОИА % общ предл изм предл изм предл %
Город 716 66 10.11 8738 983 12.68
Формат Стоимость
аренды		 Изменение Изменение % Общ предл Изм предл Изм предл %
1-комн 432 22 5.45 2914 140 5.05
2-комн 659 55 9.09 3306 366 12.45
3-комн 981 67 7.28 2073 366 21.44
4-комн 1764 61 3.57 445 111 33.23

Значение ОИА и трендов стоимостей аренды округлены до целых  чисел.

 

Динамика стоимости аренды

В таблице 8 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды стоимости аренды в июле и августе (%), а также комментарии.

Таблица 8 стоимость Тренд июль (%) Тренд август (%) Комментарии
Город -2.26 10.11 Резкий рост общего индекса аренды  после трехмесячного спада
Форматы
1-комн -0.38 5.45 Остановка падения и быстрый рост стоимости аренды в сегменте
2-комн 0.24 9.09 Продолжается  увеличение стоимости аренды, темп резко вырос
3-комн -0.87 7.28 Небольшой падение стоимости аренды в июле сменилось быстрым ростом
4-комн -8.44 3.57 Быстрое падение стоимости аренды  перешло в заметный рост

Отметим, что все без исключения рассматриваемые форматы квартир в августе показали рост стоимости аренды.

 

Динамика объемов предложений

В таблице 9 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды объемов предложения в июле и августе (%), а также комментарии.

Таблица 9 объем Тренд июль (%) Тренд август (%) Комментарии
Город -9.85 12.68 Очень быстрый рост общего объема предложения после сильного снижения
Форматы
1-комн -8.81 5.05 Быстрый рост общего объема предложения после сильного снижения
2-комн -7.49 12.45 Очень быстрый рост общего объема предложения после значительного снижения
3-комн -14.61 21.44 Огромное увеличение предложения после сильного спада
4-комн -12.79 33.23 Огромное увеличение предложения после сильного спада

Отметим, что все без исключения рассматриваемые форматы квартир в августе показали рост объемов предложения.

Изменения долей рынка и вклады сегментов в динамику ОИА

В таблице 10 для всех рассматриваемых форматов квартир показаны доли рынков, их изменение за месяц и вклады сегментов в динамику ОИА.

Таблица 10 июль доля % август доля % динамика доли % вклад формата $
1-комн. 35.77 33.35 -2.42 -2
2-комн. 37.91 37.83 -0.08 20
3-комн. 22.01 23.72 1.71 31
4-комн. 4.31 5.09 0.79 16
сумма 100.00 100.00   66
      изменение изменение(%)
сред комн 1.949 2.006 0.057  
ОИА 650 716 66 10.11

Значения вкладов форматов в динамику ОИА округлены до целых чисел.

 

Изменение долей рынка

В таблице 11 по городу в целом и по составляющим его сегментам приведены следующие параметры: тренды долей рынка в июле и августе (%), а также комментарии.

Таблица 11 Доли Тренд июль (%) Тренд август (%) Комментарии
Форматы
1-комн 0.41 -2.42 Огромная потеря рынка в августе после небольшого расширения в июле
2-комн 0.97 -0.08 Остановка процесса активного захвата рынка
3-комн -1.23 1.71 Активный захват рынка, который компенсировал с запасом огромную потерю рынка в июле
4-комн -0.15 0.79 Активный захват рынка, который компенсировал с большим запасом незначительную потерю в июле

Общий объем августовского перераспределения долей рынка по форматам составил величину 2.50% (в июле было значительно меньше — 1.38%).
Отметим, что на рынке аренды уже достаточно длительное время происходит активный процесс перераспределения долей рынка в пользу квартир большого формата.
Средняя комнатность сдаваемой квартиры за август значительно увеличилась (+0.057) и стала равной 2.006.

 

Структура вкладов форматов в динамику ОИА

В таблице 12 по сегментам рынка приведены следующие параметры для прошедшего месяца: тренды стоимости аренды (%), тренды долей рынка (%), вклады сегментов в динамику ОИА ($), а также комментарии.

Таблица 12
Вклады		 Тренд стоимости (%) Тренд доли рынка (%) Вклад сегмента ($) Комментарии
Форматы
1-комн 5.45 -2.42 -2 Сильное увеличение стоимости аренды не смогло полностью компенсировать влияние огромной потери рынка, что  привело к небольшому отрицательному вкладу
2-комн 9.09 -0.08 20 Большое увеличение стоимости аренды в сочетании с практически неизменной долей рынка дали  огромный положительный вклад
3-комн 7.28 1.71 31 Большое увеличение стоимости аренды и огромное увеличение доли рынка дали максимальный положительный вклад
4-комн 3.57 0.79 16 Увеличение стоимости аренды и большое увеличение доли рынка дали огромный положительный вклад
Всего     66

Отметим, что все без исключения рассматриваемые форматы квартир в августе дали большие положительные вклады в динамику общего индекса аренды.

Выводы по рынку аренды квартир:

— в августе активность на рынке аренды значительно увеличилась (+983 квартиры или +12.68%);
— все рассматриваемые форматы показали немалый рост стоимости аренды;
— ощутимо снизились доли рынка в наиболее дешевых сегментах: 1-и 2-комнатных квартир, доли старших форматов (3-4-комнатных квартир) соответственно значительно увеличились;
— основными причинами огромного роста ОИА (+66$ или +10.11%) являются значительный рост арендной платы во всех сегментах и перераспределение предложения в пользу более дорогих квартир большого формата.

 

Приложение

Август 2010 года: vi-диаграммы

 

Продажа квартир

На Рис. 7 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка продаж квартир в терминах среднемесячных параметров — среднего по городу индекса и общего объема предложения.

 

 

Изображен период времени с начала 2009 года по настоящее время.
Видно, что в апреле-2010 при относительно небольшом увеличении среднего по городу индекса, очень быстро рос общий объем предложения.
Май-2010 принес небольшое уменьшение среднего по городу индекса и заметное снижение общего объема предложения.
В мае-2010 наблюдается обратное движение города по траектории «март-апрель».
Июнь-2010 принес продолжение падения среднего по городу индекса на фоне увеличения общего объема предложения (траектория движения «вправо-вниз»).
В июле-2010 траектория рынка на vi-диаграмме очень похожа на траекторию рынка в мае-2010: сильное падение общего объема предложения на фоне заметного снижения среднего по городу индекса (движение «влево-вниз»).
Август-2010: все «в зеленом» — индекс добавил сразу 16$ (+0.96%), общий объем предложения вырос на 764 квартиры (+2.99%). Траектория города на vi-диаграмме в августе практически совпадает с траекторией в июле, но вектор движения противоположный. Город возвращается в область временной стабильности, в которой он находился в апреле-июне 2010 года.

 

Аренда квартир

На Рис. 8 показана vi-диаграмма, описывающая эволюцию рынка аренды квартир в терминах среднемесячных параметров — общего индекса аренды квартир в терминах среднемесячных параметров - общего индекса аренды (ОИА) и общего объема предложения.

 

 

Изображен период времени с начала 2009 года по настоящее время.
Весь первый квартал 2010 года ОИА снижается, и это снижение сопровождается сильным уменьшением объема предложения.
По характеру эволюция первого квартала 2010 года похожа на эволюцию первого квартала 2009 года. Но уровень объема предложения и ОИА значительно меньше в 2010 году.
В апреле 2010 года, как и в апреле 2009 года, наблюдается резкий рост объема предложения на рынке аренды. Но, если в 2009 году скачок предложения в апреле сопровождался падением ОИА, то в 2010 году аналогичный скачок предложения прошел с заметным увеличением ОИА.
Май-2010 не принес заметных изменений ОИА, но объем предложения существенно снизился по сравнению с апрелем-2010. Подобное явление наблюдалось и в 2009 году.
В июне-2010 на vi-диаграмме наблюдается движение города по направлению «вправо-вниз»: небольшое снижение ОИА сопровождается значительным ростом общего объема предложения.
В июле-2010 общий индекс аренды продолжает, как и в июне, падать. Но, в отличие от июня, в июле общий объем предложения при этом не растет, а тоже уменьшается.
Август-2010: все параметры рынка аренды «в плюсе» — общий индекс аренды за месяц очень сильно вырос (+66$ или +10.11%), общий объем предложения увеличился сразу на 983 квартиры (+12.68%). Город на vi-диаграмме совершил заметный рывок по направлению «вправо-вверх» и вышел из области относительной стабильности, в которой он находился в апреле-июле 2010 года.

Линии на Рис. 7-8. постепенно удлиняясь, будут наглядно показывать развитие рынков продаж и аренды квартир.

 

 

Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz