Все, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в июне — июле ’2009 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: В данной работе данные по Алатаускому району учитываются, но сам район отдельно не рассматривается из-за малой статистики.

NB: На всех рисунках синяя кривая — май, красная — апрель. Все данные в таблицах — среднемесячные.

1. Город в целом
2. Город, как совокупность типов строений
3. Город, как совокупность районов
4. Город, как совокупность форматов квартир
5. Город как совокупность различных представлений
6. Рынок аренды

1. Город в целом

В таблице 1 приведены данные по всему городу.

 

таблица 1 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
город 1518 -28 -1.81 23330 -1045 -4.29

Скорость падения индекса в абсолютном выражении в июле продолжает уменьшаться (-33$ в мае, -32$ в июне, -28$ в июле). Темп падения, соответственно, тоже уменьшился (в июне было -2.03%, в июле -1.81%).

Общий объем предложения в июле снизился на 1045 квартир, что соответствует темпу изменения -4.29%. Отметим, что в июне объем предложения увеличивался.

На Рис. 1 показаны распределения общегородского предложения для мая и июня, а на Рис.2 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Анализ Рис.1 и 2 показывает, что:
— общий объем предложений значительно уменьшился;
— динамика предложения (Рис. 2) имеет разные знаки в разных частях спектра;
— в области индексов «больше среднего» наблюдается отток квартир в широком интервале индексов;
— приток квартир сосредоточен в узком интервале индексов, лежащем немного ниже среднего значения;
— явных признаков дрейфа не видно;
— распределение в области индексов менее 800$ и более 3800$ практически не изменилось.

2. Город, как совокупность типов строений

Панель
Кирпич
Монолит

 

Панель

 

таблица 2-1 индекс изм инд изм инд% Предл изм предл изм предл%
панель 1345 -6 -0.44 12599 -370 -2.85

Июль не принес каких-либо значительных перемен в стоимость квадратного метра в панельных квартирах. Индекс панели упал за июль всего на 6$, что можно рассматривать как отсутствие динамики.

Объем предложения в панельном сегменте уменьшился на 2.85% (темп меньше городского).

На Рис. 3 показаны распределения предложения по панели для мая и июня, а на Рис.4 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты:
— общий объем предложений незначительно уменьшился;
— наблюдается прирост предложения в области максимума и отток квартир в дых областях, лежащих до и после среднего индекса (Рис. 4);
— описанные изменения приводят к сужению самого спектра — дешевая часть дорожает, дорогая — дешевеет;
— эти изменения спектра предложений можно описать в терминах разнонаправленных дрейфов;
— распределение ниже 800$ и выше 2400$ практически не изменилось.

 

Кирпич

 

таблица 2-2 индекс Изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
кирпич 1691 -32 -1.86 7997 -211 -2.57

Индекс кирпича продолжает падать, а темп изменения — уменьшаться (-2.7% — май, -2.27% июнь, -1.86% июль).

Предложение в июле уменьшилось на 211 квартир, что соответствует темпу изменения -2.57%.

На Рис. 5 показаны распределения предложения по кирпичу для мая и июня, а на Рис.6 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты:
— общий объем предложения незначительно уменьшился;
— основной отток квартир произошел в широкой области индексов «больше среднего», а приток — в области «меньше среднего»;
— характер изменения предложения (Рис. 6) показывает, что имеет место выраженный левый дрейф (особенно явно это видно в области средних индексов);
— распределение ниже 600$ и выше 3800$ практически не изменилось.

 

Монолит

 

таблица 2-3 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
монолит 1808 -78 -4.14 2733 -465 -14.54

Скорость падения индекса монолита продолжает увеличиваться (-2.79% май, -3.48% июнь, -4.14% июль). Темп изменения индекса монолита гораздо больше среднегородского показателя. Индекс потерял за месяц 78$ и стал равным 1808$, вплотную приблизившись к уровню 1800$.

Предложение в июле очень сильно уменьшилось (-465 квартир или -14.54%). Скорость уменьшения объема предложения у монолита намного выше, чем в среднем по городу.

На Рис. 7 показаны распределения предложения по монолиту для мая и июня, а на Рис.8 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты:
— общий объем предложения значительно снизился;
— характер кривой (Рис. 7) показывает, что двухкомпонентность предложения сохраняется;
— отметим, что в области среднего индекса (около 1900$) сохраняется локальный минимум предложения — то есть монолитных квартир со средним индексом относительно мало;
— как и в прошлом месяце, в каждой из компонент произошли значительные изменения;
— в более дешевой части предложения максимум незначительно сместился влево при заметном уменьшении объема компоненты;
— в более дорогой части предложения максимум остался на прежнем месте, а объем компоненты значительно снизился;
— перечисленные изменения можно рассматривать как уменьшение объемов предложения в совокупности с заметным левым дрейфом в широкой области спектра;
— распределение ниже 700$ и выше 3900$ практически не изменилось.

3. Город, как совокупность районов

Алмалинский район
Жетысуский район
Ауэзовский район
Медеуский район
Турксибский район
Бостандыкский район

 

Алмалинский район

 

таблица 3-1 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Алм 1586 -40 -2.46 5080 -190 -3.61

Июльский темп падения индекса (-2.46%) практически совпадает с июньским темпом (-2.58%). Темп падения индекса немного выше среднего по городу. Индекс за июль стал меньше на 40$.

Предложение за месяц уменьшилось на 190 квартир, что соответствует темпу -3.61%. Темп изменения предложения несколько ниже городского показателя.

На Рис. 9 показаны распределения предложения в Алмалинском районе для мая и июня, а на Рис.10 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— объем предложения незначительно уменьшился;
— кривая дополнительного предложения (Рис. 10) показывает, что в области «ниже среднего» индекса произошло сильное увеличение предложения, а в области «выше среднего» — уменьшение предложения в широком интервале;
— есть признаки левого дрейфа основного потока предложения;
— в интервалах индексов до 1200$ и после 2900$ изменений в спектре практически нет.

 

Жетысуский район

 

таблица 3-2 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Жет 1150 -5 -0.43 1379 -38 -2.68

Индекс Жетысуского района за июль почти не изменился (-5$ или -0.43%). Динамика темпа изменения индекса такая: май -5.14%, июнь -2.2%, июль -0.43%. Падение стоимости жилья в района практически остановилось.

Предложение несколько снизилось (-2.68%, что меньше ем по городу).

На Рис. 11 показаны распределения предложения в Жетысуском районе для мая и июня, а на Рис.12 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— общий объем предложения незначительно снизился;
— основной отток квартир произошел в области максимума, а приток — в дух областях (выше и ниже среднего индекса по сегменту);
— в целом, спектр предложения незначительно расширился;
— в интервалах индексов до 600$ и после 2400$ изменений в спектре почти нет.

 

Ауэзовский район

 

таблица 3-3 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Ауэ 1268 -9 -0.70 6291 -345 -5.20

В июле индекс Ауэзовского района изменился очень незначительно (-9$). Темп изменения индекса (-0.7%) намного меньше городского показателя.

Объем предложения резко снизился (-345 квартир или -5.20%). Темп изменения объема выше городского.

На Рис. 13 показаны распределения предложения в Ауэзовском районе для мая и июня, а на Рис.14 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— объем предложения значительно снизился;
— предложение в максимуме осталось на прежнем уровне;
— основной отток квартир произошел в двух областях (Рис. 14) — ниже и выше среднего индекса по сегменту;
— изменение предложения привело к сужению спектра;
— в интервалах индексов до 800$ и после 2400$ изменений в спектре почти нет.

 

Медеуский район

 

таблица 3-4 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Мед 2156 -54 -2.44 2969 -169 -5.39

В июле индекс Медеуского района потерял сразу 54$. Темп изменения индекса -2.44% выше, чем в среднем по городу.

Предложение значительно снизилось (-169 квартир или -5.39%). Темп изменения объема предложения (-5.39%) выше, чем в среднем по городу.

На Рис. 15 показаны распределения предложения в Медеуском районе для мая и июня, а на Рис.16 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— объем предложения сильно снизился;
— основной отток предложения произошел в широком интервале индексов от 1800$ до 4000$;
— в самой нижней части спектра (меньше 1700$) наблюдается увеличение предложения, как результат возможного левого дрейфа;
— в интервалах индексов до 1100$ и после 3800$ изменений в спектре почти нет.

 

Турксибский район

 

таблица 3-5 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Тур 987 -15 -1.50 1212 -41 -3.27

Индекс Турксибского района вплотную подошел к рубежу 1000$. Потеряв за июнь 28$, он стал равен 1002$. Темп падения (-2.72%) заметно выше среднего по городу.

Индекс Турксибского района уменьшился в июле на 15$. Темп изменения (-1.5%) несколько меньше среднегородского. Средний по сегменту индекс стал меньше 1000$.

Объем предложения уменьшился на 41 квартиру (-3.27%). Темп изменения предложения ниже, чем в среднем по городу.

На Рис. 17 показаны распределения предложения в Турксибском районе для мая и июня, а на Рис.18 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— общий объем предложения уменьшился;
— предложение в максимуме осталось практически на прежнем уровне;
— в средней части спектра наблюдается левый дрейф;
— отметим, что в мае наблюдались только небольшие признаки левого дрейфа, в июне этот процесс развился, а в июле продолжился;
— в интервалах индексов до 500$ и после 1900$ изменений в спектре почти нет.

 

Бостандыкский район

 

таблица 3-6 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Бос 1597 -32 -1.96 6352 -257 -3.89

В июле индекс упал на 32$, что соответствует темпу изменения -1.96%. Этот темп практически совпадает с общегородским показателем.

Предложение значительно уменьшилось (-257 квартир или -3.89%). Темп изменения объема предложения намного ниже среднего по городу.

На Рис. 19 показаны распределения предложения в Бостандыкском районе для мая и июня, а на Рис.20 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— объем предложения заметно уменьшился;
— предложение в максимуме распределения почти не изменилось;
— основной отток произошел в области индексов «более 1500$» (на нисходящей ветви распределения);
— в средней части спектра наблюдается левый дрейф;
— в интервалах индексов до 1100$ и после 3500$ изменений в спектре почти нет.

4. Город, как совокупность форматов квартир

1-комнатные квартиры
2-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры
4-комнатные квартиры

 

1-комнатные квартиры

 

таблица 4-1 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
1-комн 1410 -3 -0.21 5191 -195 -3.62

В июле индекс 1-комнатных квартир практически не изменился (-3$). Темп изменения (-0.21%) намного ниже среднегородского показателя.

Предложение упало на 195 квартир. Темп падения объема предложения (-3.62%) заметно меньше городского.

На Рис. 21 показаны распределения предложения в сегменте 1-комнатных квартир для мая и июня, а на Рис.22 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— общий объем предложения заметно снизился;
— предложение в максимуме почти не изменилось;
— основной отток квартир произошел в двух областях: ниже и выше среднего индекса сегмента;
— в результате за июль произошло сужение спектра предлоржений;
— признаков дрейфа нет;
— в интервалах индексов до 700$ и после 2400$ изменений в спектре почти нет.

 

2-комнатные квартиры

 

таблица 4-2 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
2-комн 1472 -26 -1.74 8230 -280 -3.29

Индекс 2-комнатных квартир за июль потерял 26$. Темп изменения (-1.74%) практически совпадает с общегородским.

Предложение упало на 280 квартир, что соответствует темпу изменения объема предложения -3.29% (несколько ниже города).

На Рис. 23 показаны распределения предложения в сегменте 2-комнатных квартир для мая и июня, а на Рис.24 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:

— предложение в максимуме увеличилось;
— основной отток предложения наблюдается на нисходящей ветви распределения;
— в области средних индексов есть левый дрейф;
— в интервалах индексов до 1200$ и после 3300$ изменений в спектре почти нет

 

3-комнатные квартиры

 

таблица 4-3 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
3-комн 1542 -43 -2.71 8008 -288 -3.47

Индекс 3-комнтаных квартир продолжает снижаться (потери за июль -43$). Темп снижения постепенно нарастает (-2.28% в июне, -2.71% в июле). По темпу снижения индекса сегмент обгоняет город. Отметим, что так же было и в июне.

Предложение уменьшилось на 288 квартир, что соответствует темпу изменения -3.47% (несколько ниже городского показателя).

На Рис. 25 показаны распределения предложения в сегменте 3-комнатных квартир для мая и июня, а на Рис.26 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— общий объем предложения значительно уменьшился;
— основной отток квартир произошел в области индексов «более 1800$»;
— предложение в максимуме распределения увеличилось;
— есть небольшие признаки правого дрейфа в нижней части спектра предложений;
— распределение ниже 700$ и выше 36900$ практически не изменилось.

 

4-комнатные квартиры

 

таблица 4-4 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
4-комн 1888 -7 -0.37 1797 -253 -12.34

Стремительное падение индекса 4-комнатных (-2.14% май, -3.66% июнь) резко приостановилось в июле (-0.37%). Индекс потерял за месяц всего 7$.

Предложение сильно снизилось (-253 квартиры или -12.34%).

На Рис. 27 показаны распределения предложения в сегменте 4-комнатных квартир для мая и июня, а на Рис.28 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— общее предложение очень сильно упало;
— отток квартир наблюдается практически во всем интервале индексов;
— особенно сильное снижение предложения произошло в интервале средних индексов (от 1500$ до 2700$);
— сильное падение предложения слабо сказалось на изменении среднего по сегменту индекса из-за практически пропорционального снижения предложения;
— признаков дрейфа нет;
— распределение ниже 600$ и выше 4500$ практически не изменилось.

Сегмент 5-комнатных квартир в силу малой статистики отдельно не рассматривается.

5. Город как совокупность различных представлений

В этом разделе мы рассмотрим различные представления города в совокупности.

Темпы изменения индексов

На Рис. 29 показаны темпы изменения индекса в июне для всех сегментов города в трех различных представлениях — по типам, по форматам и по районам.

В представлении по типам видно, что все типы строений показали в июле (как и в июне) снижение индексов. Сохранилась и июньская закономерность — чем дороже тип строения, тем сильней падение индекса. Панель подешевела меньше, чем кирпич, а кирпич подешевел меньше, чем монолит.

В представлении по форматам выделяются две группы.
Первая:1- и 4-комнатные квартиры, индекс которых снизился незначительно (от -0.37% до -0.21).
Вторая:2- и 3-комнатные квартиры, индекс которых снизился значительно сильнее (от -2.71% до -1.74%).

В представлении по районам хорошо видны две группы.
Первая: Жетысуский и Ауэзовский районы, индекс которых незначительно уменьшился (-0.43% и -0.70% соответственно);
Вторая: остальные районы, индексы которых снизились больше, чем в первой группе (от -2.46% до -1.50%).

Темпы изменения объемов предложения

На Рис. 30 показаны темпы изменения объемов предложения в июне для различных сегментов рынка в трех представлениях — по типам, по форматам и по районам.

В представлении по типам видно, что
— объемы предложения во всех типах в июле снизились;
— панель и кирпич показали примерно одинаковый темп падения объемов (-2.85% и -2.57%);
— монолит уменьшил объем предложения гораздо сильнее (-14.54%).

В представлении по форматам видно, что
— объемы предложения во всех основных форматах (1-, 2-, 3-комнатные) в июле уменьшились примерно одинаково (от -3.62% до -3.29%);
— в сегментах больших квартир 4-комнатных наблюдается значительное снижение объемов предложения (-12.34%).

В представлении по районам видно, что
— во всех районах города в июле произошло снижение объемов предложения;
— наибольшее падение наблюдается в Медеуском и Ауэзовском районах (до -5.39%);
— в остальных районах в июне наблюдается примерно одинаковое и менее значительное падение объемов( до -3.89%).

Изменение долей рынка

На Рис. 31 показано июньское изменение долей рынка для различных сегментов.

Видно, что панель и кирпич увеличили свои доли (+0.80% и +0.60%) за счет уменьшения рыночного пространства монолита (-1.41%). Отметим, что в июне картина изменения долей была прямо противоположная.

В представлении по форматам видно, что основные форматы (1-, 2-, 3-комнатные квартиры) увеличили свои доли за счет 4- и -5-комнатных квартир. Особенно много места на рынке потеряли 4-комнатыне квартиры (-0.71%).

В представлении по районам выделяются две группы.
Первая: Ауэзовский и Медеуский районы, доли которых в июне незначительно снизились (-0.26% и -0.15%);
Вторая: остальные районы, доли которых немного увеличились (от +0.05% до +0.15%).

Слагаемые динамики общегородского индекса

Изменения индексов и долей различных сегментов рынка позволяют вычислить вклад конкретного сегменты в динамику общегородского индекса.

Общегородской индекс в июле уменьшился на 28$.

На Рис. 32 показаны слагаемые (вклады) различных сегментов рынка в июньское изменение общегородского индекса.

В представлении по типам строений видно, что кирпич практически не повлиял на изменение общего индекса, панель дала положительное слагаемое, а монолит за счет сильного снижения индекса и значительной потери рыночного пространства дал огромный отрицательный вклад (-35$), что и определило общее падение индекса на 28$.

В представлении по форматам видно, что все форматы, кроме 1-комнатных, дали отрицательные слагаемые в динамику общегородского индекса. Сильнее всех тянул общий индекс вниз сегмент 4-комнатных (-14$).

В представлении по форматам определяющим было изменение индексов сегментов.

В представлении по районам видно, что только Жетысуский район дал небольшое положительное слагаемое (+1$). Остальные районы снижали общий индекс по городу. Основное снижение обеспечили четыре района: Алмалинский, Ауэзовский, Медеуский и Бостандыкский (суммарно -29$).

Выводы по городу:

— лето продолжается, активность рынка продажи недвижимости продолжает снижаться, и, как следствие, объемы предложения в июле значительно снизились;
— индексы продолжают падение во всех рассмотренных сегментах рынка, хотя темп снижения несколько замедлился;
— во многих сегментах рынка продолжают наблюдаться признаки дрейфа отдельных частей спектра предложения, что говорит о системных подвижках рынка;
— в некоторых недорогих сегментах наблюдается эффект сужения спектра предложений;
— общее падение среднегородского индекса в июле определилось изменением рыночных параметров монолитного сегмента.

6. Рынок аренды

В таблице 6—1 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за июнь-июль.

 

табл 6-1 июнь июль        
  Стоимость
аренды		 к-во
предло-жений		 Стоимость
аренды		 к-во предложений Динамика стои-
мости ($)		 Динамика стои-
мости (%)		 Динамика предло-
жений (квартир)		 Динамика предло-
жений
(%)
1-комн. 381 4749 372 4468 -9 -2.30 -281 -5.92
2-комн. 572 4856 567 4395 -5 -0.87 -461 -9.49
3-комн. 946 2645 902 2566 -44 -4.60 -79 -2.99
4-комн. 1802 634 1706 477 -43 -2.36 -157 -24.76
Всего   12884   11906     -978 -7.59

Из таблицы 6—1 видно, что стоимость аренды в июле, как и в июне, упала для всех рассматриваемых форматов.

Предложение уменьшилось во всех форматах. Лидер снижения объемов — 4-комнатные квартиры (-24.76%).

В июле продолжает снижаться активность рынка аренды. Общий объем предложений упал на 978 квартир. Темп изменения -7.59%.

В таблице 6—2 приведены данные по долям рынка различных форматов сдаваемых квартир и их изменение за июнь-июль. Показаны значения и динамика средней комнатности сдаваемой квартиры, а также значения и динамика среднего индекса аренды.

 

табл 6-2 июнь июль дин доли

 

 

 

 

 

 

 

 
доля доля
1-комн. 36.86 37.53 0.67
2-комн. 37.69 36.91 -0.78
3-комн. 20.53 21.55 1.02
4-комн. 4.92 4.01 -0.91
сумма 100.00 100.00  
      изменение
ср комн 1.935 1.920 -0.015
ср индекс 639 614 -25 -3.89

Основная динамика: уменьшились доли 2-комнатных (-0.78%) и 4-комнатных (-0.91%). За счет этих форматов увеличились доли 1-комнатных (+0.67%) и 3-комнатных (+1.02%).

Структурная перестройка предложения стала причиной уменьшения средней комнатности сдаваемой квартиры (-0.015). Значение средней комнатности в июле стало равным 1.920.

Для оценки динамики всего рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов. Тогда общий индекс аренды можно вычислить как сумму произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Основной вклад в динамику общего индекса аренды дали за счет большого падения стоимости аренды и потери значительной части рынка сегменты 2- и 4-комнатных квартир (суммарно -24$).

Месячный тренд общего индекса аренды составил -25$, что соответствует темпу падения -3.89%.

Общий индекс аренды в июле равен 614$.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору, читать предыдущий обзор