Все, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в мае — июне’2009 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: В данной работе данные по Алатаускому району учитываются, но сам район отдельно не рассматривается из-за малой статистики.

NB: На всех рисунках синяя кривая — май, красная — апрель. Все данные в таблицах — среднемесячные.

1. Город в целом
2. Город, как совокупность типов строений
3. Город, как совокупность районов
4. Город, как совокупность форматов квартир
5. Город как совокупность различных представлений
6. Рынок аренды

1. Город в целом

В таблице 1 приведены данные по всему городу.

 

таблица 1 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
город 1546 -32 -2.03 24375 677 2.86

Скорость падения индекса в абсолютном выражении за июнь практически не изменилась (было -33$ в мае, сегодня -32$). Темп падения, соответственно, тоже почти не изменился (-2.03%).

Объем предложения за июнь вырос на 677 квартир, что соответствует темпу +2.86%. Эти показатели заметно ниже майских.

На Рис. 1 показаны распределения общегородского предложения для мая и июня, а на Рис.2 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Анализ Рис.1 и 2 показывает, что:
— общий объем предложений заметно вырос;
— основная прибавка квартир произошла в интервале индексов 900$...1600$, который почти весь лежит в области «меньше среднего индекса»;
— в интервале индексов 1800$...3000$ наблюдается небольшой спад предложения (этот интервал полностью лежит в области «больше среднего индекса»);
— признаков дрейфа не видно;
— распределение в области индексов менее 800$ и более 4200$ практически не изменилось.

2. Город, как совокупность типов строений

Панель
Кирпич
Монолит

 

Панель

 

таблица 2-1 индекс изм инд изм инд% Предл изм предл изм предл%
панель 1351 -19 -1.39 12969 344 2.72

В июне темп падения индекса панели незначительно увеличился (сегодня -1.39% против -1.15% в мае). За месяц индекс панели потерял 19$ и остановился на отметке 1351$.

Объем предложения продолжает расти, но темп продолжает снижаться (сегодня +2.72% против +4.55% в мае). Динамика изменения объема предложения панель практически совпадает с городским значением.

На Рис. 3 показаны распределения предложения по панели для мая и июня, а на Рис.4 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты:
— общий объем предложений немного увеличился;
— спектр дополнительного предложения (Рис. 4) можно представить в виде двух компонент: пропорционального дополнительного притока (общее увеличение активности рынка в сегменте) и небольшого, но заметного, левого дрейфа в интервале индексов 1500$...2100$ (удешевление жилья в верхнем ценовом диапазоне);
— распределение ниже 800$ и выше 2400$ практически не изменилось.

 

Кирпич

 

таблица 2-2 индекс Изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
кирпич 1723 -40 -2.27 8208 184 2.29

Темп падения индекса кирпича в июне несколько замедлился (-2.27% — июнь, -2.7% — май). Скорость изменения индекса кирпича выше, чем средняя по городу.

Предложение в мае увеличилось на 184 квартир, что соответствует темпу +2.29%, что немного ниже города.

На Рис. 5 показаны распределения предложения по кирпичу для мая и июня, а на Рис.6 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты:
— общий объем предложения вырос;
— основной приток квартир приходится на интервал индексов 700$...1900$;
— на Рис. 6 можно выделить три процесса: основное увеличение в области левее максимума (1300$...1700$), и два небольших левых дрейфа в интервалах 900$...1300$ и 1700$...2100$;
— в широком диапазоне индексов 2100$...3300$ наблюдается заметное уменьшения предложения;
— распределение ниже 600$ и выше 3900$ практически не изменилось.

 

Монолит

 

таблица 2-3 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
монолит 1886 -68 -3.48 3198 149 4.89

Скорость падения индекса монолита заметно увеличилась (-3.48% — июнь, -2.79% — май). Темп изменения индекса монолита гораздо больше среднегородского показателя. Индекс потерял за месяц 68$, пробил уровень 1900$ ( сегодня индекс равен 1886$).

Предложение продолжает увеличиваться (+149 квартир или +4.89%). Скорость роста объема предложения у монолита намного выше, чем в среднем по городу.

На Рис. 7 показаны распределения предложения по монолиту для мая и июня, а на Рис.8 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты:
— общий объем предложения заметно вырос;
— характер кривой (Рис. 7) показывает, что двухкомпонентность предложения сохраняется;
— отметим, что в области среднего индекса (около 1900$) предложение имеет локальный минимум — то есть таких квартир относительно мало;
— в каждой из компонент за месяц произошли значительные изменения;
— в более дешевой части предложения максимум незначительно сместился влево при заметном увеличении объема;
— в более дорогой части предложения максимум сместился влево и вырос объем компоненты;
— перечисленные изменения можно рассматривать как пропорциональное увеличение предложения в более дешевой компоненте и заметный левый дрейф в более дорогой компоненте;
— распределение ниже 600$ и выше 4200$ практически не изменилось.

3. Город, как совокупность районов

Алмалинский район
Жетысуский район
Ауэзовский район
Медеуский район
Турксибский район
Бостандыкский район

 

Алмалинский район

 

таблица 3-1 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Алм 1626 -43 -2.58 5270 253 5.04

Темп падения индекса в июне (-2.58%) более чем в два раза больше майского (-1.07%). Темп падения индекса немного выше среднего по городу.

Предложение за месяц сильно выросло (+253 квартиры или +5.04%). Темп роста предложения почти в два раза выше городского показателя.

На Рис. 9 показаны распределения предложения в Алмалинском районе для мая и июня, а на Рис.10 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— предложение сильно выросло;
— кривая дополнительного предложения (Рис. 10) показывает, что в интервале индексов 1000$...1700$ (левее среднего индекса) предложение сильно увеличилось, а в интервале 1700$...2600$ (правее среднего индекса) — незначительно упало;
— признаков дрейфа нет;
— в интервалах индексов до 1000$ и после 3400$ изменений в спектре практически нет.

 

Жетысуский район

 

таблица 3-2 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Жет 1155 -26 -2.20 1417 -129 -8.34

Июньское понижение индекса в сегменте (-2.20%) намного меньше, чем в мае (-5.14%). Падение стоимости жилья в районе замедлилось. Темп падения индекса немного выше, чем в среднем по городу.

Предложение сильно уменьшилось (-129 квартир или -8.34%).

На Рис. 11 показаны распределения предложения в Жетысуском районе для мая и июня, а на Рис.12 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— общий объем предложения значительно снизился;
— из Рис. 12 видно, что основное снижение предложения приходится на область «выше среднего индекса» и это должно понижать средний индекс по сегменту;
— есть признаки левого дрейфа в интервале индексов «около максимума»;
— в интервалах индексов до 600$ и после 2400$ изменений в спектре почти нет.

 

Ауэзовский район

 

таблица 3-3 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Ауэ 1277 -17 -1.31 6636 337 5.35

Очень незначительно изменился индекс в Ауэзовском районе (-17$). Темп снижения индекса (-1.31%) заметно ниже среднего по городу, но почти в два раза выше майского снижения (-0.69%).

Как и в мае, значительное увеличение предложения (+5.35%) практически мало повлияло на изменение индекса.

На Рис. 13 показаны распределения предложения в Ауэзовском районе для мая и июня, а на Рис.14 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— объем предложения заметно вырос;
— форма спектра дополнительного предложения (Рис. 14) практически полностью повторяет кривую самого предложения (Рис. 13), а это означает, что дополнительное предложение носит пропорциональный характер (простое увеличение активности всего рынка);
— в среднем интервале индексов есть небольшие признаки левого дрейфа;
— в интервалах индексов до 1000$ и после 2100$ изменений в спектре почти нет.

 

Медеуский район

 

таблица 3-4 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Мед 2210 -16 -0.72 3138 -50 -1.57

В июне индекс Медеуского района изменился очень незначительно. Он потерял 16$, что соответствует темпу падения -0.72% — минимальному среди всех рассматриваемых сегментов рынка.

Предложение незначительно снизилось (-50 квартир или -1.57%).

На Рис. 15 показаны распределения предложения в Медеуском районе для мая и июня, а на Рис.16 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— объем предложения очень незначительно снизился;
— распределение (Рис.15) остается очень широким, что свидетельствует о разнообразии предлагаемых объектов в этом районе;
— предложение в максимуме стало больше, чем в прошлом месяце;
— на Рис. 16 видно, что в интервале индексов 1200$...1800$ есть признаки правого дрейфа;
— в интервале индексов «правее среднего» наблюдаются разнознаковые изменения с преобладанием оттока квартир;
— в интервалах индексов до 1200$ и после 4000$ изменений в спектре почти нет.

 

Турксибский район

 

таблица 3-5 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Тур 1002 -28 -2.72 1253 50 4.16

Индекс Турксибского района вплотную подошел к рубежу 1000$. Потеряв за июнь 28$, он стал равен 1002$. Темп падения (-2.72%) заметно выше среднего по городу.

Похоже, что падение индекса в сегменте ускоряется (-0.38% апрель, -2.09% май, -2.72% июнь).

Объем предложения вырос на 50 квартир (+4.16%). Темп роста предложения заметно выше, чем в среднем по городу.

На Рис. 17 показаны распределения предложения в Турксибском районе для мая и июня, а на Рис.18 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— общий объем предложения заметно вырос;
— кривая дополнительного предложения (0Рис. 18) показывает, что идут два процесса: увеличение предложения в максимуме (пропорциональное увеличение активности рынка) и явный левый дрейф в средней части спектра;
— отметим, что в мае наблюдались только небольшие признаки левого дрейфа, а июне этот процесс развился;
— в интервалах индексов до 600$ и после 1800$ изменений в спектре почти нет.

 

Бостандыкский район

 

таблица 3-6 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Бос 1629 -37 -2.22 6609 222 3.48

В июне индекс упал на 37$, что соответствует темпу изменения -2.22%. Этот темп немного выше среднего по городу.
Примерно такая же скорость падения индекса были в мае (-1.94%).

Предложение значительно выросло (+222 квартир или +3.48%). Темп изменения объема предложения намного выше среднего по городу.

На Рис. 19 показаны распределения предложения в Бостандыкском районе для мая и июня, а на Рис.20 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— объем предложения значительно вырос;
— изменения объема предложения произошли в широком интервале индексов;
— в нижней части спектра (в достаточно узком интервале 1200$...1500$) продолжается увеличение предложения;
— в области индексов «около максимума» есть существенное прибавление предложения, что, впрочем, не должно было сильно сказаться на изменении общего индекса сегмента;
— в области индексов 1800$...2100$ есть признаки небольшого левого дрейфа, что снижает общий индекс сегмента;
— в интервалах индексов до 1100$ и после 3100$ изменений в спектре почти нет.

4. Город, как совокупность форматов квартир

1-комнатные квартиры
2-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры
4-комнатные квартиры

 

1-комнатные квартиры

 

таблица 4-1 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
1-комн 1413 -29 -2.01 5386 107 2.03

В июне индекс 1-комнатных квартир снизился на 29$. Темп изменения составил -2.01%, который практически совпадает с городским показателем.

Предложение выросло на 107 квартир. Темп увеличения объема предложения (+2.03%) заметно меньше городского.

На Рис. 21 показаны распределения предложения в сегменте 1-комнатных квартир для мая и июня, а на Рис.22 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— общий объем предложения незначительно вырос;
— в широким интервале индексов (900$...1600$) виден большой рост предложения;
— предложение для индексов от 1700$ до 2200$ уменьшилось;
— в интервалах индексов до 900$ и после 3300$ изменений в спектре почти нет.

 

2-комнатные квартиры

 

таблица 4-2 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
2-комн 1498 -18 -1.19 8510 236 2.85

В сегменте 2-комнатных наблюдается относительно небольшое изменение индекса (-19$), что соответствует темпу -1.19%.

Предложение выросло на 236 квартир, что намного меньше, чем в мае (+683 квартиры). Темп изменения объема предложения (+2.85%) равен среднему по городу показателю.

На Рис. 23 показаны распределения предложения в сегменте 2-комнатных квартир для мая и июня, а на Рис.24 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— общий объем предложения вырос;
— дополнительное предложение состоит из двух потоков;
— первый поток (интервал индексов 900$...1200$) и второй (1400$...1800$);
— есть небольшие признаки левых дрейфов в двух потоках дополнительного предложения;
— в интервалах индексов до 900$ и после 3000$ изменений в спектре почти нет

 

3-комнатные квартиры

 

таблица 4-3 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
3-комн 1585 -37 -2.28 8296 357 4.50

Индекс 3-комнатных квартир в июне снизился на 37$ (как и в мае). Темп снижения индекса (-2.28%) несколько выше общегородского.

Предложение заметно выросло (+357 квартир или +4.50%). Темп роста объема предложения значительно выше общегородского.

На Рис. 25 показаны распределения предложения в сегменте 3-комнатных квартир для мая и июня, а на Рис.26 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— общий объем предложения значительно вырос;
— сохраняется двухкомпонентность распределения;
— отметим, что первая компонента расположена слева от среднего индекса, а вторая — справа;
— основной приток квартир произошел в описанных компонентах;
— отметим, что дополнительное предложение в более дешевой компоненте не привело к смещению этой компоненты по спектру;
— во второй, более дорогой, компоненте наряду с общим увеличением объема есть признаки левого дрейфа;
— распределение ниже 900$ и выше 3600$ практически не изменилось.

 

4-комнатные квартиры

 

таблица 4-4 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
4-комн 1895 -72 -3.66 2050 -34 -1.63

В июне индекс 4-комнатных квартир упал сразу на 72$ (почти на столько же было в апреле). Темп падения явно увеличился (-3.66% — июнь, -2.14% -май).

Предложение упало на 34 квартиры (-1.63%).

На Рис. 27 показаны распределения предложения в сегменте 4-комнатных квартир для мая и июня, а на Рис.28 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— общее предложение незначительно уменьшилось;
— в нижней части спектра продолжают наблюдаться заметные признаки правого дрейфа, а в средней части спектра — левого дрейфа;
— снижение предложения идет в широким интервале индексов «правее среднего»;
— распределение ниже 600$ и выше 4500$ практически не изменилось.

Сегмент 5-комнатных квартир в силу малой статистики отдельно не рассматривается.

5. Город как совокупность различных представлений

В этом разделе мы рассмотрим различные представления города в совокупности.

Темп изменения индексов

На Рис. 29 показаны темпы изменения индекса в июне для всех сегментов города в трех различных представлениях — по типам, по форматам и по районам.

В представлении по типам видно, что все типы строений показали в июне снижение индексов. Отметим закономерность — чем дороже тип строения, тем сильней падение индекса.
Панель подешевела меньше, чем кирпич, а кирпич подешевел меньше, чем монолит.

В представлении по форматам выделяются две группы.
Первая:1-, 2-, 3- и 4-комнатные квартиры, индекс которых снизился
(от -1.19% до -3.66%). В представлении по форматам для 1—4-комнатных квартир тоже можно увидеть закономерность: чем дороже формат, чем сильней падение индекса.
Вторая: 5-комнатные, индекс которых резко вырос сразу на полтора процента.

В представлении по районам хорошо видны две группы.
Первая: Медеуский и Ауэзовский районы, индекс которых незначительно уменьшился (-0.72% и -1.31% соответственно);
Вторая: остальные районы, индексы которых снизились больше, чем в первой группе (от -2.20% до -2.72%).

Темпы изменения объемов предложения

На Рис. 30 показаны темпы изменения объемов предложения в июне для различных сегментов рынка в трех представлениях — по типам, по форматам и по районам.

В представлении по типам видно, что
— объемы предложения во всех типах в июне выросли;
— панель и кирпич показали примерно одинаковый рост объемов (+2.72% и +2.29%);
— монолит увеличил объем предложения заметно больше (+4.89%).

В представлении по форматам видно, что
— объемы предложения во всех основных форматах (1—2-3-комнатные) в июне выросли;
— лидер роста объемов — 3-комнатные квартиры (+4.50%);
— в сегменте 4-комнатных есть небольшое снижение предложения
(-1.63%)
— дорогой сегмент 5-комнатных сильно вырос в объеме, что можно объяснить малой статистикой.

В представлении по районам видно, что
— в Медеуском районе произошло небольшое снижение объемов предложения (-1.57%);
— очень сильное снижение объема произошло в Жетысуском районе (-8.34%);
— в остальных районах в июне наблюдается заметный рост объемов в пределах от +3.48% до +5.35%.

Изменение долей рынка

На Рис. 31 показано июньское изменение долей рынка для различных сегментов.

Видно, что панель и кирпич уменьшили свои доли (-0.07% и- 0.19%) в пользу монолита (+0.25%).

В представлении по форматам видно, что 3-комнатные очень сильно расширили свое место на рынке (+0.53%) за счет падения долей остальных форматов. Лидер падения — 4-комнатные (-0.38%).

В представлении по районам выделяются три группы.
Первая: Жетысуский и Медеуский районы, доли которых в июне сильно снизились (-0.71% и -0.58%);
Вторая: Ауэзовский и Алмалинский, доли которых заметно подросли (+0.45% и +0.64%).
Третья: Турксибский и Бостандыкский районы, доли которых изменились незначительно (+0.06% и +0.16%).

Слагаемые динамики общегородского индекса

Изменения индексов и долей различных сегментов рынка позволяют вычислить вклад конкретного сегменты в динамику общегородского индекса.

Общегородской индекс в июне уменьшился на 32$.

На Рис. 32 показаны слагаемые (вклады) различных сегментов рынка в июньское изменение общегородского индекса.

В представлении по типам строений видно, что все типы строений дружно тянули общий индекс вниз. Основное падение общегородского индекса обеспечили панель и кирпич (суммарно -28$).

В представлении по форматам видно, что все форматы, кроме 5-комнатных, дали отрицательные слагаемые в динамику общегородского индекса. В основных форматах (1—2-3-комнатные) есть тенденция: чем дороже формат, тем меньше отрицательный вклад от него.
Сильнее всех тянул общий индекс вниз сегмент 4-комнатных (-14$).
В представлении по форматам определяющим было изменение индексов сегментов.

В представлении по районам видно, что только Ауэзовский район дал небольшое положительное слагаемое (+4$). Остальные районы снижали общий индекс по городу. Основное снижение обеспечили три района: Жетысуский, Медеуский и Бостандыкский (суммарно -32$).

Выводы по городу:

— в июне продолжается рост объемов предложения, но темп увеличения стал намного ниже майского;
— индексы продолжают падать во всех рассмотренных сегментах рынка;
— предложение выросло почти во всех рассмотренных сегментах рынка (исключения — сегменты 4-комнатных квартир, Жетысуский и Медеуский районы);
— разные темпы изменения объемов по сегментам привели к заметной динамике долей рынка (в пределах 0.6%);
— во многих сегментах на рынке наблюдаются признаки дрейфа отдельных частей спектра предложения, что говорит о системных подвижках рынка.

6. Рынок аренды

В таблице 6—1 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за май-июнь.

 

табл 6-1 май июнь        
  Стои-мость
аренда		 к-во
предло-жений		 Стои-
мость аренды		 к-во предло-
жений		 Дина-мика стои
Мости ($)		 Дина-
мика стои-
мости (%)		 Дина-мика предло-
жений (квартир)		 Дина-
мика предло-
жений
(%)
1-комн. 389 4845 381 4749 -8 -1.99 -96 -1.98
2-комн. 602 4627 572 4856 -30 -5.06 229 4.95
3-комн. 1003 2849 946 2645 -57 -5.69 -204 -7.16
4-комн. 1929 661 1802 634 -127 -6.57 -27 -4.08
Всего   12982   12884     -98 -0.75

Из таблицы 6—1 видно, что стоимость аренды упала для всех рассматриваемых форматов. есть закономерность: абсолютное и относительное падение стоимости аренды растет с увеличением формата. Аренда дорогого жилья снижается быстрее, чем дешевого.

Предложение уменьшилось во всех форматах, кроме 2-комнатных (+4.95%).
Предложение 1-комнатных упало в июне почти на 2%.
Предложение квартир большого формата снизилось на -7.16% (3-комнатные) и -4.08% (4-комнатные).

В июне активность рынка аренды продолжает падать. Объем рынка уменьшился на 98 квартир (напомню, что в мае снижение объема рынка аренды было -1500 квартир). Темп изменения объема предложения в июне составил -0.75%, что, по сравнению с маем (-10.47%) можно рассматривать, как остановку падения.

В таблице 6—2 приведены данные по долям рынка различных форматов сдаваемых квартир и их изменение за май-июнь. Показаны значения и динамика средней комнатности сдаваемой квартиры, а также значения и динамика среднего индекса аренды.

 

табл 6-2 май июнь дин доли

 

 

 

 

 

 

 

 
доля доля
1-комн. 37.32 36.86 -0.46
2-комн. 35.64 37.69 2.05
3-комн. 21.95 20.53 -1.42
4-комн. 5.09 4.92 -0.17
сумма 100.00 100.00  
      изменение
ср комн 1.948 1.935 -0.013
ср индекс 678 639 -39 -5.79

Видно, что в июне на рынке аренды произошло значительное перераспределение долей между форматами.
Основная динамика: уменьшились доли 1-комнатных (-0.46%), 3-комнатных (-1.42%) и 4-комнатных (-0.17%). За счет этого значительно расширились доля 2-комнатных (+2.05%).

Структурная перестройка предложения стала причиной заметного уменьшения средней комнатности сдаваемой квартиры (-0.013). Июньское значение средней комнатности стало равным 1.935.

Для оценки динамики всего рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов. Тогда общий индекс аренды можно вычислить как сумму произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Основной вклад (-25$) в динамику общего индекса аренды дал за счет большого падения стоимости аренды и потери значительной части рынка сегмент 3-комнатных квартир. Месячный тренд общего индекса аренды составил -39$, что соответствует темпу падения -5.79%.
Сам общий индекс аренды в июне равен 639$.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору, читать предыдущий обзор