Обзор предложений на рынке недвижимости Алматы в январе ’2009

Все, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету «Крыша» и на сайт www.krisha.kz в декабре ’2008 года — январе ’2009 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: На всех рисунках синяя кривая — декабрь, красная — январь. Все данные в таблицах — среднемесячные.

1. Город в целом
2. Город, как совокупность типов строений
3. Город, как совокупность районов
4. Город, как совокупность форматов квартир
5. Рынок аренды

 

1. Город в целом

В таблице 1 приведены данные по всему городу.

 

Падение индекса в январе составило 101$, что практически совпадает с показателем декабря (-100$). Учитывая общее понижение индекса, темп падения постепенно увеличивается (-5.28% в январе против -4.97% в декабре и -3.59% в ноябре).

В декабре я предполагал, что январский уровень индекса будет ниже 1900$. Прогноз оказался верен: индекс января — 1812$.

На февраль моя оценка среднего индекса — 1750—1760$.

Предложение, сильно упавшее в декабре, в январе не только не восстановилось, но и еще больше уменьшилось (-491 квартира или -2.75%). Темп снижения общего объема рынка явно замедляется и в феврале можно ожидать январский уровень предложения.

На Рис. 1 показаны распределения общегородского предложения для декабря и января, а на Рис.2 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Анализ Рис.1 и 2 показывает, что:
— общий объем предложения заметно уменьшился;
— заметное смещение всей кривой распределения влево (левый дрейф) говорит о наличии тенденции удешевления жилья в широком диапазоне цен;
— на кривой, описывающей разность распределений (Рис.2), отчетливо видна волна, форма которой также подтверждает левый дрейф рынка;
— несимметричность волны на Рис.2 (отрицательная полуволна явно меньше положительной) свидетельствует о дополнительном (не связанным с левым дрейфом) притоке предложений в нижнем ценовом интервале;
— «хвосты» распределений (крайние части спектров предложений) практически не изменились.

 

2. Город, как совокупность типов строений

Панель
Кирпич
Монолит

 

Панель

 

В январе темп падения индекса панели (-6.89%) заметно выше общегородского (-5.28%).

Темп падения объема предложения -4.13%,что также выше показателя по городу (-2.75%).

На Рис. 3 показаны распределения предложения по панели для декабря и января, а на Рис.4 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты:
— заметно упал объем предложения;
— есть явное смещение всей кривой распределения влево (левый дрейф), что говорит об общем снижении цен в сегменте;
— несимметричность волны на Рис. 4 (положительная полуволна несколько больше по амплитуде, чем отрицательная) говорит о дополнительном, не связанным с левым дрейфом) притоке квартир в нижнем ценовом диапазоне;
— распределение ниже 1000$ и выше 2700$ практически не изменилось.

Кирпич

 

Быстрее всех остальных типов в январе дешевел кирпич (-6.11%). Этот сегмент как бы наверстывал свое отставание в декабрьском падении.

Предложение упало за месяц на 3.15%, это чуть больше чем в среднем по городу.

На Рис. 5 показаны распределения предложения по кирпичу для декабря и января, а на Рис.6 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты:
— общий объем предложения заметно снизился;
— наблюдается общее смещение кривой распределения влево, что можно рассматривать как левый дрейф;
— распределение ниже 1000$ и выше 4000$ практически не изменилось.

Монолит

 

Единственным типом строения, для которого в январе был зафиксирован рост индекса, является монолит. Его индекс за месяц вырос почти на полпроцента.

Январское предложение оказалось больше декабрьского на 5.28%. И это увеличение произошло в тот момент, когда во всем городе, как целом, наблюдался отток предложения.

Январь можно назвать месяцем монолита — и индекс вырос, и предложение увеличилось.

На Рис. 7 показаны распределения предложения по монолиту для декабря и января, а на Рис.8 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты:
— очень сложная картина изменения структуры предложения (кривая на Рис. 8);
— в нижней части спектра наблюдаются признаки левого дрейфа — есть характерная волна на Рис. 8;
— в интервале индексов 2200$...3000$ наблюдается значительное увеличение предложения;
— форма главного максимума (Рис. 7) существенно изменилась — в декабре максимум предложения был при индексе 1600—1700$, в январе — при значительно более высоких индексах 2500—3000$;
— изменения предложения произошли в очень широком интервале индексов;
— распределение ниже 500$ и выше 5500$ практически не изменилось.

 

3. Город, как совокупность районов

Алмалинский район
Жетысуский район
Ауэзовский район
Медеуский район
Турксибский район
Бостандыкский район

 

Алмалинский район

 

Индекс Алмалинского района в январе достиг уровня 1928$ (-82$ или -4.08%). Скорость падения индекса меньше среднегородской.

Темп падения предложения (-2.66%) примерно равен среднему по городу.

На Рис. 9 показаны распределения предложения в Алмалинском районе для декабря и января, а на Рис.10 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— снижение общего объема предложения;
— наличие на кривой Рис. 10 характерной для левого дрейфа волны, что говорит об общем смещении предложения в сторону удешевления;
— на нисходящей ветви распределения (Рис. 9) в достаточно широком интервале индексов наблюдается снижение предложения (не связанное с левым дрейфом);
— в интервалах индексов до 1200$ и после 3700$ изменений в спектре практически нет.

Жетысуский район

 

Очень сильное падение индекса наблюдается в Жетысуском районе. Темп падения (-9.65%) почти в два раза выше, чем в целом по городу.

Предложение снизилось на 59 квартир, что соответствует темпу -5.02%. объем предложения падает, как и индекс, почти в два раза быстрее, чем по городу.

На Рис. 11 показаны распределения предложения в Жетысуском районе для декабря и января, а на Рис.12 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— в максимуме предложение несколько выше декабрьского, хотя общий объем в январе упал;
— на Рис. 12 отчетливо видна волна, вызванная левым дрейфом, причем смещение распределения, вызванное этим левым дрейфом, весьма значительное;
— кроме волны левого дрейфа, на Рис. 12 виден отрицательный пик в интервале индексов 1800$...2800$, что свидетельствует о том, что в этом интервале индексов был заметный отток квартир;
— в интервалах индексов до 1000$ и после 3000$ изменений в спектре почти нет.

Ауэзовский район

 

Заметно сильнее, чем по городу, снизился индекс в Ауэзовском районе. Темп падения составил -6.72%.

Предложение уменьшилось на 115 квартир. Темп изменения практически совпадает со среднегородским.

На Рис. 13 показаны распределения предложения в Ауэзовском районе для декабря и января, а на Рис.14 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— январское предложение в максимуме почти совпадает с декабрьским;
— кривая на Рис. 14 — классический пример почти параллельного смещения всей кривой распределения влево (левый дрейф), этот же эффект виден и на Рис. 13;
— в интервалах индексов до 1000$ и после 2500$ изменений в спектре почти нет.

 

Медеуский район

 

Индекс Медеуского района в январе снизился на 4.26%, что меньше общего снижения по городу.

Объем предложения упал на 34 квартиры. Темп падения -1.36% в два раза ниже городского.

На Рис. 15 показаны распределения предложения в Медеуском районе для декабря и января, а на Рис.16 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— объем предложения почти не изменился;
— максимум предложения сместился в сторону более низких индексов;
— наблюдаются признаки левого дрейфа;
— в области средних и высоких индексов есть значительный отток предложения;
— изменения предложения произошли в широком интервале индексов;
— в интервалах индексов до 1200$ и после 5200$ изменений в спектре почти нет.

Турксибский район

 

Январское снижение индекса Турксибского района составило -72$. Темп падения индекса немного выше среднегородского.

Предложение выросло, причем очень значительно (+14.46%). Турксибский район в январе — единственный, кто может похвастаться расширением рынка предложений.

На Рис. 17 показаны распределения предложения в Турксибском районе для декабря и января, а на Рис.18 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— объем предложения увеличился;
— максимум предложения сместился в сторону удешевления;
— наличествует небольшой левый дрейф, о чем говорит характерная волна на Рис. 18;
— на восходящей ветви распределения наблюдается значительный рост предложения (не связанный с левым дрейфом);
— в интервалах индексов до 600$ и после 2500$ изменений в спектре почти нет.

Бостандыкский район

 

Меньше чем в среднем по городу, снизился индекс в Бостандыкском районе.

Объем предложения значительно упал и темп падения более чем в два раза превышает общегородской.

На Рис. 19 показаны распределения предложения в Бостандыкском районе для декабря и января, а на Рис.20 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— объем предложения заметно снизился;
— наблюдается явное смещение кривой предложения влево (левый дрейф), что показывает тенденцию общего удешевления жилья в рассматриваемом сегменте;
— в средней части спектра есть дополнительный (не связанный с левым дрейфом) отток квартир;
— в интервалах индексов до 1300$ и после 3000$ изменений в спектре почти нет.

NB: В 2008 году изменилось административное деление Алматы. Был организован новый (Алатауский) район. В данной работе по этому району данные учитываются, но сам район отдельно не рассматривается из-за малой статистики.

 

4. Город, как совокупность форматов квартир

1-комнатные квартиры
2-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры
4-комнатные квартиры

 

1-комнатные квартиры

 

Значительно сильнее городского упал индекс в сегменте 1-комнатных (-7.05%).

Предложений 1-комнатных стало больше на 76 квартир, что соответствует темпу изменения +1.87%.

На Рис. 21 показаны распределения предложения в сегменте 1-комнатных квартир для декабря и января, а на Рис.22 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— максимум предложения увеличился и заметно сместился влево;
— характерная кривая на Рис. 22 показывает наличие сильного левого дрейфа;
— на восходящей ветви распределения (в области низких индексов) наблюдается дополнительный (не связанный с дрейфом) приток квартир;
— в области средних индексов квартир стало меньше;
— в интервалах индексов до 1000$ и после 3500$ изменений в спектре почти нет

2-комнатные квартиры

 

Двухкомнатные квартиры в январе подешевели на 6.03%. Темп падении несколько выше городского.

Предложение значительно снизилось, темп падения почти в два раза больше городского.

На Рис. 23 показаны распределения предложения в сегменте 2-комнатных квартир для декабря и января, а на Рис.24 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— объем предложения значительно снизился;
— максимум распределения заметно сместился влево;
— характер кривой на Рис. 24 показывает наличие левого дрейфа;
— в области средних индексов есть дополнительный отток предложения;
— в интервалах индексов до 1000$ и после 3500$ изменений в спектре почти нет.

 

3-комнатные квартиры

 

Квадратный метр в 3-комнатных квартирах в январе стал дешевле на 74$. Темп падения (-3.83%) ниже среднегородского.

Объем предложения упал на 2.64%. Это практически среднегородской уровень.

На Рис. 25 показаны распределения предложения в сегменте 3-комнатных квартир для декабря и января, а на Рис.26 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— объем предложения незначительно снизился;
— максимум предложения сместился влево;
— присутствует выраженный левый дрейф;
— в интервалах индексов до 800$ и после 4000$ изменений в спектре почти нет.

4-комнатные квартиры

 

Индекс 4-комнатных квартир в январе упал на 84$ и стал равен 2244$. Скорость падения (-3.61%) заметно ниже, чем в среднем по городу.

Предложение уменьшилось на 74 квартиры. Скорость падения (-4.60%) значительно превышает общегородскую.

На Рис. 27 показаны распределения предложения в сегменте 4-комнатных квартир для декабря и января, а на Рис.28 — разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения

Основные моменты динамики:
— объем предложения снизился;
— предложение в максимуме уменьшилось;
— есть незначительные признаки левого дрейфа;
— наблюдается значительное понижение предложения в области средних индексов;
— в интервалах индексов до 1000$ и после 5500$ изменений в спектре почти нет.

Сегмент 5-комнатных квартир в силу малой статистики отдельно не рассматривается.

Выводы по городу:
- объем предложения на рынке недвижимости продолжает падать, хотя темп явно снизился;
- почти во всех сегментах рынка в январе наблюдается заметный левый дрейф, что свидетельствует о движении всего рынка в сторону удешевления;
- во многих сегментах продолжается процесс снижения предложения (не связанный с левым дрейфом) в среднем индексном интервале;
- общее падения стоимости жилья продолжается.

 

5. Рынок аренды

В таблице 5—1 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за декабрь-январь.

 

Из таблицы 5—1видно, что в январе арендная стоимость для квартир всех форматов сильно понизилась. Продолжается декабрьская тенденция — чем больше формат квартиры, тем больше снижение стоимости аренды в долларовом выражении. Относительное падение 1-, 2- и 3-комнатных находится в пределах 6—7%, 4-комнатные подешевели сильнее (-10.35%).

Предложение в целом резко выросло (+2281 квартира или +19.6%). Такое сильное расширение рынка аренды может быть обусловлено как сезонным оживление этого сегмента рынка недвижимости, так и попыткой сдать в аренду непродающиеся квартиры.

На Рис. 29 показаны темпы изменения стоимости аренды, на Рис. 30 — тренды объемов предложения сдаваемых квартир.

На Рис. 31 показана зависимость относительного изменения стоимости арендной платы от относительного изменения объема предложения. Наблюдается классическая зависимость: больший темп роста предложения приводит к большему падению стоимости.

В таблице 5—2 приведены данные по долям рынка различных форматов сдаваемых квартир и их изменение за декабрь-январь. Показаны значения и динамика средней комнатности сдаваемой квартиры, а также значения и динамика среднего индекса аренды.

 

Видно, что в форматах «больше 1 комнаты» есть заметные подвижки в долях рынка. Выросли доли 2-и 4-комнатных, значительно уменьшилась доля 3-комнатных.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры, несмотря на довольно сильные изменения в долях, упала всего на -0.003. В январе ее величина составила 1.945.

Для оценки динамики всего рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов. Тогда общий индекс аренды можно вычислить как сумму произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд индекса показывает общую динамику рынка аренды.

В январе общий индекс аренды понизился на 66$ (-7.24%). Значение общего индекса аренды стало равным 848$. Пробит очередной «ровный» уровень «900$». При сохранении этой тенденции в феврале можно ожидать снижения общего индекса аренды в область ниже 800$.

 

Николай Стекольников, аналитик

Написать автору, читать предыдущий обзор