Все, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт www.krisha.kz в ноябре-декабре 2008 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой.

NB: В обзоре данные по недавно созданному Алатаускому району учитываются, но сам район отдельно не рассматривается из-за малой статистики.

NB: На всех рисунках синяя кривая - ноябрь, красная – декабрь.

Все данные в таблицах – среднемесячные.

1. Город в целом
2. Город, как совокупность типов строений
3. Город, как совокупность районов
4. Город, как совокупность форматов квартир
5. Рынок аренды

 

1. Город в целом

В таблице 1 приведены данные по всему городу.

 

табл 1 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
город 1913 -100 -4,97 17867 -3218 -15,26

Среднегородской индекс декабря равен 1913$, что на 100$ меньше ноябрьского значения. Тренд индекса -4.97%. Индекс декабря пробил уровень 2000$ и, если тенденция сохранится, то в январе-2009 будем фиксировать индексы ниже 1900$. Отметим, что скорость падения индекса в декабре выше, чем в ноябре (-3.59%).

Предложение в декабре очень сильно снизилось, что вполне объяснимо наличием в этом месяце череды праздников. С рынка ушли 3218 квартир, что соответствует тренду -15.26%.

На Рис. 1 показаны распределения общегородского предложения для ноября и декабря, а на Рис.2 - разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Анализ Рис.1 и 2 показывает, что:

- общий объем предложения очень сильно уменьшился;
- хорошо видно смещение всей кривой распределения влево (левый дрейф), что говорит о наличии тенденции удешевления жилья в широком диапазоне цен;
- на кривой, описывающей разность распределений (Рис.2), отчетливо видна волна, форма которой также подтверждает левый дрейф рынка;
- несимметричность волны на Рис.2 (отрицательная полуволна явно больше положительной) свидетельствует о дополнительном (не связанным с левым дрейфом) оттоке предложений в среднем ценовом интервале;
- "хвосты" распределений (крайние части спектров предложений) практически не изменились.

 

2. Город, как совокупность типов строений

Панель
Кирпич
Монолит

Панель

 

табл 2-1 Индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Панель 1669 -111 -6,24 9750 -1562 -13,81

В декабре зафиксировано сильное падение индекса панели (-6.24%), что превышает городской показатель.

Предложение упало на 1562 квартиры. Темп падения -13.81%, несколько меньше городского показателя.

На Рис. 3 показаны распределения предложения по панели для ноября и декабря, а на Рис.4 - разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты:

- сильно упал объем предложения;
- есть явное смещение всей кривой распределения влево (левый дрейф), что говорит об общем снижении цен в сегменте;
- несимметричность волны на Рис. 2 (отрицательная полуволна несколько больше по амплитуде, чем положительная) говорит о дополнительном, не связанным с левым дрейфом) оттока квартир в среднем ценовом диапазоне;
- "хвосты" распределений (крайние части спектров предложений) практически не изменились.

Кирпич

 

табл 2-2 Индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Кирпич 2193 -67 -2,96 6130 -1344 -17,98

В декабре медленнее всех остальных типов падал индекс кирпича (-2.96%). Этот показатель значительно меньше общегородского.

Предложение упало за месяц на 17.98% - чуть больше чем в среднем по городу.

На Рис. 5 показаны распределения предложения по кирпичу для ноября и декабря, а на Рис.6 - разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Видно, что:

- общий объем предложения сильно снизился;
- признаков дрейфа нет, что говорит об остановке глобальных процессов удешевления сегмента;
- в области индекса выше 1700$ наблюдается значительный отток квартир с рынка.

 

Монолит

 

Табл 2-3 индекс изм инд изм инд% предл изм предл Изм предл%
Монолит 2252 -109 -4,62 1987 -312 -13,57

В декабре темп падения индекса монолита (-4.62%) немного меньше, чем среднегородской.

Декабрьское предложение оказалось меньше ноябрьского на 13.57%. Скорость падения предложения мало отличается от среднегородской.

На Рис. 7 показаны распределения предложения по монолиту для ноября и декабря, а на Рис.8 - разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основная динамика:

- резкие пики ноябрьской кривой предложения в декабре сгладились, а общий максимум сместился влево;
- в нижней части спектра есть некоторое увеличение предложения, а во всех остальных интервалах индексов наблюдается отток квартир;
- на Рис. 8 в средней части спектра видны большие отрицательные пики: говорящие об оттоке квартир в этом интервале индексов;
- общего дрейфа не наблюдается.

 

3. Город, как совокупность районов

Алмалинский район
Жетысуский район
Ауэзовский район
Медеуский район
Турксибский район
Бостандыкский район

Алмалинский район

 

табл 3-1 индекс Изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Алм 2010 -73 -3,50 3529 -664 -15,84

Индекс Алмалинского района в декабре достиг уровня 2010$ (-73$ или -3.5%). Скорость падения и индекса меньше среднегородской.

Темп падения предложения (-15.84%) примерно равен среднему по городу.

На Рис. 9 показаны распределения предложения в Алмалинском районе для ноября и декабря, а на Рис.10 - разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты динамики:

- общий объем предложения значительно снизился;
- характер изменения предложения (Рис. 10) говорит о наличии левого дрейфа;
- несимметричность кривой на Рис. 10 показывает, что в области средних и индексов есть дополнительный (не связанный с левым дрейфом) отток предложения;
- в интервалах индексов до 1300$ и после 3700$ изменений в спектре практически нет.

Жетысуский район

 

табл 3-2 индекс Изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Жет 1575 -91 -5,46 1176 -184 -13,53

Индекс в Жетысуском районе упал на 91$, что соответствует тренду -5.46%. Скорость падения индекса немного выше средней по городу.

Предложение упало на 184 квартиры. Скорость падения (-13.53%) практически равна средней по городу.

На Рис. 11 показаны распределения предложения в Жетысуском районе для ноября и декабря, а на Рис.12 - разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты динамики:

- общий объем предложения в декабре упал;
- на Рис.12 отчетливо видна характерная для левого дрейфа волна, что говорит о смещении кривой предложения в сторону удешевления;
- в области средних индексов наблюдается дополнительный (не связанный с левым дрейфом) отток квартир;
- в интервалах индексов до 1100$ и после 3200$ изменений в спектре почти нет.

Ауэзовский район

 

табл 3-3 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Ауэ 1547 -120 -7,20 4925 -670 -11,97

Сильно снизился индекс Ауэзовского района (-120$ или -7.2%). Темп снижения значительно выше городского.

Предложение уменьшилось на 670 квартир (-11.97%). Темп изменения объема предложения ниже города.

На Рис. 13 показаны распределения предложения в Ауэзовском районе для ноября и декабря, а на Рис.14 - разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты динамики:

- общий объем предложения заметно снизился;
- кривая на Рис. 14 имеет очень характерную классическую форму, соответствующую сильному левому дрейфу;
- небольшая несимметричность кривой на Рис. 14 свидетельствует об оттоке предложения в интервале средних индексов;
- в интервалах индексов до 1000$ и после 2500$ изменений в спектре почти нет.

Медеуский район

 

табл 3-4 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Мед 2697 -106 -3,78 2496 -470 -15,85

В декабре индекс Медеуского района стал равным 2697$, что соответствует тренду -106$ или -3.78%. В дорогом Медеуском районе темп снижения индекса заметно меньше города.

Предложение в районе пало на 470 квартир (-15.85%). Скорость изменения объема предложения примерно соответствует городу.

На Рис. 15 показаны распределения предложения в Медеуском районе для ноября и декабря, а на Рис.16 - разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты динамики:

- объем предложения значительно снизился;
- в нижней части спектра есть некоторые признаки левого дрейфа;
- в средней части спектра наблюдается сильное снижение предложения;
- уменьшилась кластеризация предложения в верхней части спектра;
- в интервалах индексов до 1200$ и после 4800$ изменений в спектре почти нет.

Турксибский район

 

табл 3-5 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Тур 1264 -56 -4,24 733 -212 -22,43

Индекс Турксибского района в декабре стал равным 1264$ (-56$ или -4.24%). Темп падения индекса немного меньше городского.

В декабре очень сильно упало предложение (-212 квартир или -22.43%). Скорость падения объема предложения значительно выше городской.

На Рис. 17 показаны распределения предложения в Турксибском районе для ноября и декабря, а на Рис.18 - разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты динамики:

- общий объем предложения упал;
- нет никаких признаков дрейфа;
- наблюдается значительный отток квартир в области средних индексов;
- в интервалах индексов до 600$ и после 2500$ изменений в спектре почти нет.

Бостандыкский район

 

табл 3-6 индекс изм инд изм инд% предл изм предл изм предл%
Бос 1995 -96 -4,59 4979 -1006 -16,81

В Бостандыкском районе индекс в декабре достиг значения 1995$ (-96$ или -4.59%). Динамика индекса в районе примерно соответствует городу.

Немного выше города скорость падения предложения (-16.81%).

На Рис. 19 показаны распределения предложения в Бостандыкском районе для ноября и декабря, а на Рис.20 - разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты динамики:

- объем предложения упал;
- на Рис. 20 наблюдается характерная для левого дрейфа форма кривой;
- несимметричность кривой на Рис. 20 говорит о дополнительном оттоке квартир в среднем интервале индексов;
- в интервалах индексов до 1300$ и после 3500$ изменений в спектре почти нет.

 

4. Город, как совокупность форматов квартир

1-комнатные квартиры
2-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры
4-комнатные квартиры

1-комнатные квартиры

 

табл 4-1 индекс изм инд изм инд% Предл изм предл изм предл%
1-комн 1758 -107 -5,74 4062 -717 -15,00

Индекс 1-комнтаных квартир уменьшился в декабре на 107$ и стал равен 1758$. Темп падения выше среднегородского.

Предложение уменьшилось на 15%, что практически совпадает с городом.

На Рис. 21 показаны распределения предложения в сегменте 1-комнатных квартир для ноября и декабря, а на Рис.22 - разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты динамики:

- объем предложения заметно упал;
- на кривой Рис. 22 очень хорошо видна волна, характерная для левого дрейфа;
- несимметричность волны на Рис. 22 говорит о том, что в декабре в области средних индексов был дополнительный (не связанный с дрейфом) отток квартир;
- в интервалах индексов до 1100$ и после 3500$ изменений в спектре почти нет.

2-комнатные квартиры

 

табл 4-2 индекс изм инд изм инд% Предл изм предл изм предл%
2-комн 1873 -90 -4,58 5884 -965 -14,09

Квадратный метр 2-комнтанызх квартир в декабре стал дешевле на 90$. Тренд индекса -4.58%, что немного ниже города.

Предложение уменьшилось на 965 квартир (-14.09%). Скорость падения объема ниже городского значения.

На Рис. 23 показаны распределения предложения в сегменте 2-комнатных квартир для ноября и декабря, а на Рис.24 - разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты динамики:

- объем предложения значительно упал;
- на кривой Рис. 24 есть характерная для левого дрейфа волна, что свидетельствует об удешевлении жилья в среднем ценовом диапазоне;
- на Рис. 24 виден отрицательный пик в районе индексов 2700$, что говорит об уходе с рынка целой группы квартир (на Рис. 23 видно, что ноябрьский кластер в этом районе индексов в декабре отсутствует);
- в интервалах индексов до 1000$ и после 4000$ изменений в спектре почти нет.

3-комнатные квартиры

 

табл 4-3 индекс изм инд изм инд% Предл изм предл изм предл%
3-комн 1930 -94 -4,64 6181 -1042 -14,43

Индекс 3-комнатных квартир в декабре стал равен 1930$, что на 94$ меньше, чем в ноябре. Тренд индекса -4.64% практически равен среднегородскому тренду.

Предложение упало на 1042 квартиры (-14.43%). Скорость падения объема предложения 3-комнатных меньше города.

На Рис. 25 показаны распределения предложения в сегменте 3-комнатных квартир для ноября и декабря, а на Рис.26 - разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты динамики:

- объем предложения значительно упал;
- на Рис. 26 хорошо видна характерная для левого дрейфа волна;
- несимметричность волны на Рис. 26 говорит о дополнительном оттоке вартир в среднем ценовом диапазоне;
- в интервалах индексов до 1000$ и после 3700$ изменений в спектре почти нет.

4-комнатные квартиры

 

табл 4-4 индекс изм инд изм инд% Предл изм предл изм предл%
4-комн 2328 -104 -4,28 1608 -496 -23,57

Индекс 4-комнатных квартир в декабре упал на 104$ и стал равен 2328$. Скорость падения -4.28% ниже, чем в среднем по городу.

Предложение уменьшилось на 496 квартир. Скорость падения -23.57% значительно превышает общегородскую.

На Рис. 27 показаны распределения предложения в сегменте 4-комнатных квартир для ноября и декабря, а на Рис.28 - разность этих распределений, то есть изменение структуры предложения.

Основные моменты динамики:

- общий объем предложения очень сильно снизился;
- на восходящей ветви наблюдаются разнонаправленные изменения уровня предложения (осцилляции для области индексов менее 2000$);
- в области главного максимума на Рис. 28 наблюдается большой отрицательный пик – основой отток квартир;
- признаков дрейфа нет;
- в интервалах индексов до 1000$ и после 4500$ изменений в спектре почти нет.

Сегмент 5-комнатных квартир в силу малой статистики отдельно не рассматривается.

Выводы по городу:

- длинная череда декабрьских праздников привела к значительному оттоку предложения с рынка продажи квартир;
- практически во всех недорогих сегментах рынка в декабре наблюдается левый дрейф в средней части спектра, что свидетельствует о движении рынка как целого в сторону удешевления;
- во многих сегментах наблюдается дополнительный отток предложения (не связанный с левым дрейфом) в среднем индексном интервале;
- наличие левого дрейфа и дополнительного оттока квартир в среднем индексном диапазоне говорит о том, что фаза спада рынка продолжается.

 

5. Рынок аренды

В таблице 5-1 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за ноябрь -декабрь.

 

табл 5-1 ноябрь декабрь дин цен дин цен% дин пр дин пр%
цена к-во цена к-во
1-комн. 563 4004 541 4291 -22 -3.93 287 7.17
2-комн. 939 4114 866 4167 -73 -7.76 53 1.29
3-комн. 1420 3077 1317 2674 -103 -7.26 -403 -13.10
4-комн. 2623 620 2352 506 -271 -10.33 -114 -18.39
Всего   11815   11638     -177 -1.50

Из таблицы 5-1видно, что в декабре арендная стоимость для квартир всех форматов заметно понизилась. Есть тенденция – чем больше формат квартиры, тем больше снижение стоимости аренды.

Предложение в целом изменилось незначительно (-177 квартир или -1.5%). Следует отметить, что в форматах 1- и 2-комнатных предложение выросло, а количество предлагаемых 3- и 4-комнатных заметно снизилось.

На Рис. 29 показаны темпы изменения стоимости аренды, а на Рис. 30 – тренды объемов предложения сдаваемых квартир.

В таблице 5-2 приведены данные по долям рынка различных форматов сдаваемых квартир и их изменение за ноябрь -декабрь. Показаны значения и динамика средней комнатности сдаваемой квартиры, а также значения и динамика среднего индекса аренды.

 

табл 5-2 ноябрь декабрь дин доли
доля
1-комн. 33.89 36.87 2.98
2-комн. 34.82 35.81 0.98
3-комн. 26.04 22.98 -3.07
4-комн. 5.25 4.35 -0.90
сумма 100.00 100.00  

 

 

 

 изменение

 
ср комн 2.026 1.948 -0.078  
ср индекс 1025 914 -111 -10.81

Видно, что малоформатные квартиры (1-2-комнатные) увеличили свои доли за счет 3- и 4-комнатных квартир. Средняя комнатность сдаваемой квартиры из-за этих изменений долей значительно уменьшилась (-0.078) и в декабре ее величина составила 1.948. Отметим, что средняя комнатность сдаваемой квартиры снова стала меньше 2.

Для оценки динамики всего рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов. Тогда общий индекс аренды можно вычислить как сумму произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд индекса показывает общую динамику рынка аренды.

В декабре общий индекс аренды сильно понизился (-111$ или -10.81%). Общий индекс аренды в декабре опустился ниже уровня 1000$. Значение общего индекса аренды стало равным 914$.

 

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик

Читать предыдущий обзор

Обсудить