Допустим, у вас есть 20% на первоначальный взнос. Что выгоднее: взять ипотеку сейчас или снимать квартиру, а деньги хранить на депозите и копить дальше?
Мы рассчитали оба варианта и сравнили расходы.

Это примерный расчёт. Он не учитывает изменение ставок, инфляцию, рост цен на жильё и аренду, досрочное погашение ипотеки, ремонт, коммунальные платежи и другие непредсказуемые расходы.

Платежи и переплата за ипотеку

Чтобы сравнение было честным, мы взяли одинаковые условия для всех городов.
Для расчётов использовали средние цены продажи и аренды квартир, по данным Krisha.kz за июль.

Просчитали примерные платежи и переплату за обычную ипотеку в банках второго уровня на таких условиях:

  • 1-комн. квартира на вторичке площадью 35 кв. м;
  • первоначальный взнос — 20%;
  • ставка — 20% годовых;
  • срок кредита — 10 лет.

Просчитали примерные платежи и переплату за обычную ипотеку в банках второго уровня.

Город

Цена квартиры, млн тг

Перв.взнос, млн тг

Сумма кредита, млн тг

Платёж, тыс. тг

Переплата за 10 лет, млн тг

Алматы

27.5

5.5

22.0

425.7

29.1

Астана

20.8

4.2

16.7

322.3

22.0

Актау

14.8

3.0

11.8

228.5

15.6

Шымкент

16.4

3.3

13.1

253.1

17.3

Караганда

15.1

3.0

12.1

233.6

15.9

Уральск

12.1

2.4

9.7

187.5

12.8

Усть-Каменогорск

15.0

3.0

12.0

232.2

15.8

Петропавловск

14.2

2.8

11.4

219.7

15.0

Павлодар

14.8

3.0

11.8

228.2

15.6

Тараз

11.3

2.3

9.0

174.0

11.9

Актобе

11.0

2.2

8.8

169.9

11.6

Костанай

15.9

3.2

12.7

245.9

16.8

Семей

14.4

2.9

11.6

223.3

15.2

Кокшетау

12.6

2.5

10.1

194.8

13.3

Атырау

14.4

2.9

11.5

222.3

15.2

Кызылорда

9.3

1.9

7.4

143.9

9.8

Туркестан

12.0

2.4

9.6

185.5

12.7

Талдыкорган

12.2

2.4

9.8

188.8

12.9

Самая дорогая недвижимость, а соответственно, и ипотека — в Алматы: ежемесячный платёж — около 426 тыс. тенге, переплата банку за 10 лет больше 29 млн тенге.
Самая дешёвая — в Кызылорде: платёж около 144 тыс. тенге, переплата — 9.8 млн тенге.
Даже при сроке 10 лет переплата почти во всех городах превышает стоимость самого кредита.

Важно: в расчётах использована обычная ипотека в банках второго уровня. По госпрограммам и в Отбасы банке переплата может быть значительно ниже.

Сколько стоит аренда за 10 лет

Для примера также взяли стоимость аренды 1-комн. квартиры в разных городах РК.

Город

Аренда 1-комн., тг/мес.

Оплата за 10 лет, млн тг

Алматы

210 000

25.2

Астана

220 000

26.4

Актау

150 000

18.0

Актобе

140 000

16.8

Атырау

160 000

19.2

Караганда

150 000

18.0

Костанай

150 000

18.0

Павлодар

140 000

16.8

Петропавловск

130 000

15.6

Уральск

130 000

15.6

Усть-Каменогорск

150 000

18.0

Шымкент

140 000

16.8

Кокшетау

150 000

18.0

Кызылорда

110 000

13.2

Семей

140 000

16.8

Талдыкорган

120 000

14.4

Тараз

80 000

9.6

Туркестан

100 000

12.0

Конаев

150 000

18.0

Это условный расчёт. Мы не учитывали возможный рост арендных ставок, инфляцию и изменение ситуации на рынке. В реальности за 10 лет расходы на аренду, скорее всего, будут выше.

Что будет с первоначальным взносом

Теперь посчитаем, сколько денег принесёт депозит за 10 лет, если положить туда первоначалку (также 20% от стоимости однушки). Ставка вознаграждения в нацвалюте — 15% годовых.

Город

Сумма, млн тг

Доход по депозиту за 10 лет, млн тг

Общая сумма за 10 лет, млн тг

Алматы

5.5

16.8

22.3

Астана

4.2

12.8

17.0

Актау

3.0

9.1

12.1

Шымкент

3.3

10.1

13.4

Караганда

3.0

9.1

12.1

Уральск

2.4

7.3

9.7

Усть-Каменогорск

3.0

9.1

12.1

Петропавловск

2.8

8.5

11.3

Павлодар

3.0

9.1

12.1

Тараз

2.3

7.0

9.3

Актобе

2.2

6.7

8.9

Костанай

3.2

9.7

12.9

Семей

2.9

8.8

11.7

Кокшетау

2.5

7.6

10.1

Атырау

2.9

8.8

11.7

Кызылорда

1.9

5.8

7.7

Туркестан

2.4

7.3

9.7

Талдыкорган

2.4

7.3

9.7

Если считать 15% годовых с ежегодной капитализацией и не снимать деньги 10 лет, то вклад увеличится примерно в 4 раза.

Что выгоднее: ипотека или аренда?

Всё зависит от того, как будет меняться рынок в ближайшие годы и от личных планов.
Если отбросить все прочие факторы и ориентироваться только на голые цифры, аренда почти во всех городах обходится дешевле ипотеки. Разница особенно заметна в Алматы, Астане, Костанае и Шымкенте.

Например:

  • в Алматы ипотечный платёж — около 426 тыс. тенге, аренда аналогичной квартиры — 210 тыс. Разница — более 200 тыс. тенге в месяц;
  • в Астане — 322 тыс. против 220 тыс.;
  • в Костанае — 246 тыс. против 150 тыс.

Если эти деньги не тратить, а откладывать, первоначальный взнос держать на депозите, можно накопить хорошую сумму.

Какие риски?

У такого сценария есть серьёзный риск. Мы не знаем, сколько будут стоить квартиры через 10 лет. Если жильё продолжит дорожать быстрее, чем растут доходы по депозитам, накопленных денег может не хватить на покупку. Не исключено, что даже через 10 лет этих средств снова хватит лишь на первоначальный взнос, а не на квартиру целиком.

Ипотека тоже не идеальный вариант. Заёмщик переплачивает банку миллионы тенге. Но зато стоимость квартиры фиксируется в момент покупки. Даже если недвижимость подорожает в полтора-два раза, платить заёмщик будет по условиям заключённого договора.

Для сравнения: если оформить ипотеку в Алматы:

  • первоначальный взнос — 5.5 млн тенге;
  • ежемесячный платёж — 426 тыс. тенге;
  • переплата банку за 10 лет — 29.1 млн тенге;

Через 10 лет квартира полностью переходит в собственность.

Если арендовать жильё:

  • аренда — 210 тыс. тенге в месяц;
  • за 10 лет на аренду уйдёт 25.2 млн тенге;
  • первоначальный взнос за это время на депозите вырастет примерно до 22.3 млн тенге.

Но хватит ли этих 22 млн на покупку квартиры через 10 лет, сегодня никто сказать не может.

Если цены вырастут

Мы не знаем, насколько вырастут цены на жильё в ближайшие 10 лет. Но знаем, что произошло за предыдущие годы. Например, в Алматы средняя стоимость квадрата на вторичке за 10 лет выросла более чем в два раза: с 367 025 тенге (в июле 2016 года) до 786 672 тенге (июль 2026-го). Это плюс 114%.

В этом случае ипотека оказывается в более выгодном положении: стоимость жилья фиксируется в момент покупки, и дальнейший рост цен работает уже в пользу собственника.

Аренда

Ипотека

Отдаёте владельцу квартиры. Деньги не возвращаются

Платите за своё жильё. Каждый платёж уменьшает долг

Ежемесячный платёж ниже

Ежемесячный платёж выше

Нет кредита

Есть долгосрочные обязательства перед банком

Можно легко переехать в другой район или город

Привязаны к квартире, пока не выплатите кредит или не продадите квартиру

Первоначальный взнос работает на депозите

Первоначальный взнос сразу идёт на покупку жилья

Нет собственного жилья

Квартира сразу оформляется в собственность

Если жильё сильно подорожает, накоплений может не хватить на покупку

Если цены вырастут, выиграет собственник квартиры

Цитирование материалов Krisha.kz допускается только с разрешения редакции. При использовании материалов Krisha.kz активная ссылка в первом абзаце обязательна!