За последний год в РК оформлено огромное количество ипотечных займов — более 1.7 млн. Сейчас в кредит оформляется каждая четвёртая сделка. Сумма кредитования за семь лет выросла более чем в десять раз. Большую роль в этом сыграла кампания по изъятию пенсионных, а также запущенные ранее государственные жилищные программы. Но по займу нужно платить, а при нестабильной ситуации в мире, скачках курса и росте безработицы обслуживать ипотеку становится сложнее.

Многие аналитики в последние годы прогнозировали рост просрочек и, как результат, ипотечный кризис в РК и обвал рынка.

Разберёмся, при каких обстоятельствах он может наступить и какова сейчас ситуация на ипотечном рынке.

Сколько ипотечники задолжали банкам

По состоянию на 1 февраля более 18 тысяч казахстанских ипотечников задолжали банкам почти 192 млрд тенге. Такие данные предоставило Первое кредитное бюро специально для Krisha.kz. Платежи по 8 тысячам ипотечных займов просрочены более чем на 90 дней. Количество просрочек за месяц заметно выросло — в январе таких было на 2 тысячи меньше, около 6 тысяч.
Врезка: В феврале размер ипотечного ссудного портфеля составил 3 трлн 600 млрд тенге — это чуть более 400 тысяч кредитов.

Всё плохо или было хуже?

Если сравнивать показатели за восемь лет, то качество ипотечного портфеля в РК стабильно улучшалось. Так, доля просрочки по ипотеке в январе этого года составляла 2.5 % от общего числа. В январе 2014-го просроченных кредитов было в десять раз больше — 25.2 %.


Доля ипотечных займов с просрочкой более 90 дней (данные ПКБ)

Но есть очень важный нюанс. На 1 января 2022 года сумма выданных ипотечных займов достигла рекорда — более 3.4 трлн тенге, что на 41.4 % больше показателя предыдущего года.
То есть резкий рост ипотечного портфеля повлиял на снижение доли просрочек — за 2021 год она уменьшилась с 5.2 до 2.5 %.

Каждая четвёртая сделка с недвижимостью — в кредит

Рост портфеля главным образом связан с выводом пенсионки. На данный момент из ЕНПФ изъято более 3 трлн тенге на улучшение жилищных условий.

Повлияла пенсионная реформа и на количество сделок с недвижимостью: за год их количество выросло почти в два раза, а доля ипотеки в общем объёме сделок достигла 25.2 %. Каждая четвёртая сделка в январе 2022 года оформлялась в кредит.

Грозит ли Казахстану ипотечный кризис

Основное обстоятельство, при котором наступает ипотечный кризис, — резкий рост просрочек и невыплат по ипотеке и, как следствие, массовый выброс на рынок недвижимости залоговых объектов и обвал рынка. При этом вырученной от продажи суммы заёмщикам не хватает для покрытия долга перед банком. Итог — экономический кризис в стране в целом.
Мировой опыт показал: если доля необслуживаемых кредитов приближается к четверти от общего количества, то проблемы неминуемы. Однако ипотечные кризисы в разных странах имеют свою собственную природу. В РК основная доля жилья — это приватизированная недвижимость и частные дома, построенные без ипотечных займов.

Эльдар Шамсутдинов, экономист, исполнительный директор DM Technology 

— Сейчас в Казахстане доля необслуживаемых ипотечных займов крайне низкая, несмотря на двукратный рост портфеля за пять лет, пережитую эпидемию, январские события и другие обстоятельства.
Ипотечный кризис в настоящее время Казахстану не грозит. На это есть несколько причин:
1. Ипотека в РК — консервативный продукт. К выдаче ипотеки банки подходят более осторожно, обдуманно и осмотрительно, чем, например, к потребительскому и автокредитованию. Требуется более полный пакет документов, проверяется не только сам заёмщик, но и объект кредитования, особенно если это вторичный рынок.
2. Слишком низкий процент выданных ипотечных займов по отношению к другим кредитам (в РК около 7 %). Во время кризиса в США, например, ипотека составляла 20 % от всех кредитов.
3. Высокий спрос и рост цен на недвижимость позволяют в момент дефолта заёмщика реализовать залоговое обеспечение и полностью покрыть задолженность.

Узнать больше об ипотечном кредитовании в РК можно в наших материалах:
— Ипотека-2022: все ставки и условия
— Какое жильё нельзя купить в ипотеку
— По каким ставкам выдают ипотеку в РК после обвала тенге
— Как сэкономить на налогах, если есть ипотека
— Какой средний размер ипотеки в РК

Больше интересных новостей о рынке недвижимости читайте в нашем телеграм.