Эксперты: Как сдержать цены на новостройки

Статьи: Эксперты: Как сдержать цены на новостройки
Автор: | Фото: Денис Зуев

Krisha.kz узнала мнение экспертов о том, как можно удешевить строительство жилья в Казахстане. 

Что и на сколько подорожало 

— Строительные материалы дорожают всегда, этому способствует инфляция как неотъемлемый атрибут рыночной экономики. Также на изменение цен влияет сезонность: пик повышения приходится на весну и лето. За последние полгода основной рост цен приходится на стальной прокат и металлосодержащую продукцию. Это прежде всего арматура, швеллер, уголок, железобетон и т. д. Подорожание началось в декабре 2020 года. Если прошлым летом стальной прокат стоил порядка 190–230 тыс. тенге за тонну, то в декабре цена подскочила до 300 тыс., в январе-феврале — до 350 тыс., в марте снова откатилась до 300 тыс. В мае цена выросла до более 400 тыс. На сегодня цена на стальной прокат доходит до 480 тыс. тенге за тонну по отдельным позициям, а листовой прокат — свыше 600–650 тыс. тенге за тонну, — сообщил заместитель директора Центра нормирования в строительстве АО «КазНИИСА» Арман Хасен.

По его словам, на ценообразовании некоторых стройматериалов сказывается и специфичность их рынка:
— В связи с сезонным спросом подорожали отдельные позиции стройматериалов, например цемент — в пределах 10 %. При этом рынок цемента специфический: от завода-изготовителя цемент поступает через биржу крупным потребителям — производителям железобетона. Они потребляют его десятками вагонов. Поэтому у них один уровень цен. Второй уровень — это крупные оптовые дилеры в регионах. Третий уровень — это рынки, розничная сеть. Здесь цена значительно выше, в пик сезона она может достигать до 40 тыс. тенге за тонну, притом что с завода он отпускается за 25–30 тыс. Однако основное влияние на цены в строительстве, если брать строительство новых зданий, оказывает та цена, которая приходит с завода. Строители напрямую цемент в большом объёме не потребляют, они потребляют бетон, железобетонные конструкции.
Третья группа материалов по популярности и весовой доле — мелкоштучные стеновые материалы: керамические и силикатные кирпичи, газоблоки. Последние подорожали до 20 %. Кирпич, в зависимости от региона, где-то даже подешевел, а где-то, например в Нур-Султане, в связи с большим объёмом строительства с применением кирпича и нехваткой мощностей заводов-поставщиков подорожал. Кирпич — это материал для строительства в НЕсейсмоопасных регионах.

По данным Бюро национальной статистики, за год (май 2021 г. к маю 2020 г.) наиболее всего цены выросли:
— на сталь листовую толщиной до 4 мм: +65 %;
— горячекатаную арматурную сталь класса А-I, диаметром 12–14 мм: +58.3 %;
— горячекатаную арматурную сталь класса А-I, диаметром 10 мм: +47 %;
— уголки малого размера: +35.3 %;
— швеллеры высотой до 80 мм: +35 %;
— стекло листовое оконное: +31.5 %.

С начала года подорожал:
— бетон (+12 %);
— цемент (+5 %);
— полиэтиленовые трубы (+10 %);
— силикатный кирпич (+6 %).

— Рост цен на стройматериалы особенно негативно сказывается на бюджетном секторе, так как рентабельность по госконтрактам ограничена сметными нормами. На сегодня коэффициент, предусматривающий увеличение сметной стоимости, рассчитывается от МРП и не учитывает изменения рынка: девальвацию, инфляцию, сезонное удорожание цен. Застройщики просили внедрить метод эскалации цен, то есть возможность корректировать стоимость проекта из-за изменения цен на материалы, машины-механизмы, оборудование, — отметил начальник отдела аналитики и реализации программ РПП «Атамекен» Алматы Аль-Фараби Оразов.

В то же время надзорные органы РК выявили ценовой сговор и спекуляции производителей. Основной рост наблюдается у оптово-розничного звена. При этом ряд крупных производителей реализует продукцию исключительно через свои торгово-сбытовые компании.

— Стоимость строительства напрямую зависит от конструктивной системы здания. Если взять распространённые в строительстве здания с монолитным каркасом, то здесь самый большой удельный расход: в среднем на 1 кв. м общей площади объекта высотой 9–12 этажей идёт порядка 70–80 кг арматурной стали. Для сравнения: в зданиях с применением сборного железобетона (панельные дома) расход арматуры составляет 25–20 кг на квадрат общей площади. Если взять 5—9-этажное кирпичное здание — расход до 15 кг. Правда, кирпичное здание строится гораздо медленнее из-за высокой трудоёмкости работ, — сообщил Хасен.

По его словам, в отдельных регионах наблюдается перевес того или иного материала:
— Например, в Актобе, Кокшетау, Костанае порядка 90 % зданий строят из кирпича, там почти нет монолитного строительства. А в городах-миллионниках застройщики вынуждены применять монолит в связи с тем, что он имеет преимущество высотности: кирпич можно применять только при строительстве до 12 этажей, монолит — в 16-, 20-этажных и выше. Этим и объясняется строительство так называемых человейников. Земля в крупных городах дорогая, поэтому выбирают высокую этажность, в соответствии с этим — монолит, что в целом и сказывается на удорожании строительства и далее цен на жильё. 

Что сделать для удешевления строительства 

Эксперт КазНИИСА Арман Хасен рассказал, что должно измениться:
— Самым оптимальным вариантом для ухода от удорожания строительства может стать применение сборного железобетона. Также повлияет снижение цементоёмкости. К примеру, в сборном здании (190 кг на 1 кв. м общей площади здания), в отличие от монолитного (примерно 230 кг), цемента уходит меньше на 25 %, в кирпичном ещё меньше (130 кг). Это связано с тем, что в монолитном применяется бетон более высокой марки: B-25, B-30. В сборном железобетоне применяют марку пониже: B-15, B-20. Проектную прочность он получает на заводе (нагревание, пропарка) и за счёт применения арматурного каркаса заводского изготовления. Это более эффективно в конструктивном плане. В кирпичных зданиях цемент применяется в небольшом количестве: в растворе и железобетонных конструкциях плит перекрытия. Соотношение остального — отделка, окна, двери — приблизительно одинаковое во всех типах зданий. Единственное, в кирпичных уходит больше на штукатурку из-за специфики стен. Наиболее оптимальный баланс у зданий из сборного железобетона, особенно из крупнопанельного домостроения. Такой вариант подойдёт для массового строительства соцжилья и соцобъектов.

— Снизить стоимость строительства возможно при выполнении двух условий.
Первое — использовать технологию префабрикации, когда конечный продукт создаётся на самом предприятии. Это системы «АРКОС», модульного, панельного домостроения. В условиях цеха выполнить задачи по обустройству намного дешевле и эффективнее. И что важно, без влияния погодных факторов. Один день простоя, допустим из-за сильного ветра, обходится застройщику в среднем в 6 млн тенге. Префабрикация не только снижает стоимость, но и существенно увеличивает скорость строительства. А если она ещё будет включать чистовую отделку, то дом можно будет собирать, как лего, на заранее сформированном фундаменте.
Второе условие — усовершенствовать строительные нормы РК в части применения современных материалов. Наши застройщики зачастую вынуждены применять материалы, технология изготовления которых утверждена ещё при СССР. Естественно, нормы устарели, не отражают текущую реальность, мы до сих пор используем только стекло, камень или железо. Хотя есть масса других материалов, успешно прошедших испытания, — высказал своё мнение председатель Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков.

Он добавил, что многие застройщики РК уже задумались о внедрении префабрикации. Однако проблема в господдержке:
— К примеру, для строительства завода по панельному производству необходимо порядка 30 млрд тенге. Компании вынуждены брать кредиты, которые сейчас выдаются по 14–18 %. Если строит сам застройщик, то он вынужден вытащить для этого деньги из оборота, что сказывается на строительстве его объектов. 
Наша ассоциация считает необходимым поменять подход в строительстве социального жилья по госпрограммам. Направление нужно трансформировать в программу поддержки застройщиков при условии, что, например, 10 % квартир в каждом доме будут предоставляться социально уязвимым гражданам, которые выкупит государство. Сейчас, на наш взгляд, жильё для таких граждан строится по принципу гетто — в отдалении от развитых районов.



Опубликовано 17 июня 2021 3 комментария



x