Как режим ЧП повлияет на рынок коммерческой недвижимости в Казахстане

Статьи: Как режим ЧП повлияет на рынок коммерческой недвижимости в Казахстане
Автор: | Фото: inbusiness.kz

С 16 марта в Казахстане введён режим чрезвычайного положения в связи с пандемией коронавируса. Закрыты границы, организации переходят на дистанционный или сокращённый режим, некоторые вовсе вынуждены приостановить работу.

Krisha.kz поговорила с экспертами о том, как режим ЧП может повлиять на рынок коммерческой недвижимости и что делать арендаторам и арендодателям в текущей ситуации.

Шахида Садырова, руководитель департамента оценки и консалтинга Colliers International Kazakhstan:

— Безусловно, режим ЧП скажется на коммерческой недвижимости. Прежде всего на тех объектах, которые связаны с обслуживанием населения, а именно торговой недвижимости, гостиничной и складской.

Гостиницы ждёт снижение потоков и ограничение передвижения как в международном, так и во внутристрановом масштабе. Склады могут столкнуться с временным гэпом на период ЧП. Это связано с массовой продажей провианта и невозможностью ввоза новых товаров и продуктов на территорию страны. Зависимость от импорта достаточно высока, в связи с чем могут возникнуть временные вакантные помещения на складах, в случае если ЧП распространится на ввозимые товары и продукты.

Ретейлеры, которые не способны вовремя среагировать на ЧП и перейти в онлайн-режим с доставкой, потеряют до 100 % выручки.

ЧП подпадает в договорные условия по пункту о форс-мажоре, когда арендодатель не в силах повлиять на ситуацию в масштабах страны. На данном этапе речи об отмене оплаты аренды юридически быть не может, однако это не исключает дополнительных договорённостей арендаторов и рантье на уровне особых условий.

Введённый режим подразумевает минимальный срок на один календарный месяц. В случае обострения ситуации режим может быть продлён. Прогнозы зависят от эпидемиологической ситуации в стране. Размер убытков будет по-прежнему колебаться для ретейла от 100 до 70 %. Для арендодателей в офисной недвижимости — 0 %, для торговых рантье — до уровня фиксированной минимальной аренды и отмены эксплуатационных и маркетинговых платежей.

После отмены ЧП рынку потребуется период для восстановления. Учитывая менталитет и культуру местного населения, такой период будет максимально коротким. Ретейлеры смогут наблюдать кратковременный всплеск продаж от тех групп населения, которые активно сдерживались от покупок и придерживались рекомендаций в рамках ЧП. Такой скачок способен нивелировать потери, однако не в 100%-м объёме. Как правило, такая доля в отложенных продажах составляет не более 30 % от потерь, далее уровень оборота примет прежнюю динамику.

Андрей Артюшенко, управляющий партнёр юридической фирмы «Артюшенко и партнёры»:

— Ситуация ЧП непременно повлияет на рынок. Станет больше дистанционной работы, бизнес будет искать выход, развивать интернет-коммуникации. Могут развиваться технологии дополненной реальности.

Могут возникнуть сложности с инвестициями. Если были планы на ближайшие месяцы, они сдвинутся в среднем на полгода. Инвесторы не смогут приехать, а очень многие решения принимаются именно при личной встрече. Увеличится работа у юристов.

Многие проблемы будут вызваны не действием ЧП или пандемии напрямую, а косвенными обстоятельствами. Например, может остановиться строительство из-за непоставки ключевых материалов, приостановят производство оборудования. Причём такое непрямое действие обстоятельств непреодолимой силы по нашему законодательству является предпринимательским риском. И ответственность за него бизнес несёт сам. К примеру, отсутствие на рынке нужных для исполнения договора товаров, работ и услуг к обстоятельствам непреодолимой силы не относится.

По закону арендатор обязан платить за аренду помещения. Если он не делает этого, арендодатель выставит штрафные санкции. Но в 359-й статье Гражданского кодекса РК есть понятие «обстоятельства непреодолимой силы» (стихийные явления, военные действия и т. д.). Арендатор может попросить об освобождении от ответственности за неуплату арендной платы, т. к. он не может исполнить обязательства из-за определённых обстоятельств, которые влияли на его бизнес. Важно учитывать: вас могут освободить от штрафов, но не от самой арендной платы.

Также нужно смотреть, как это прописано в договоре между сторонами. Документом могут быть предусмотрены иные основания ответственности и освобождения от неё. Очень часто в договоре есть маленький пункт, где прописано, что именно является непреодолимой силой и как сторона должна себя вести при возникновении таких обстоятельств.

По условиям большинства договоров арендатор обязан предупредить противоположную сторону, что не сможет своевременно выполнить свои обязательства, подать специальное уведомление, даже если обстоятельства очевидны (ТЦ закрыт и т. д.). В договоре обычно указано, в какие сроки это нужно сделать. Если же уведомления нет, арендатор лишается права ссылаться на такие обстоятельства.

Я бы рекомендовал арендаторам и арендодателям в нынешних условиях вступать в диалог и действовать разумно, попробовать найти решение, которое устроит всех. Это выгодно обеим сторонам. Ведь у арендодателя наверняка есть свои обязательства, перед банком например.

Тем, чей бизнес напрямую зависит от посещаемости, я бы рекомендовал рассмотреть какой-то механизм, связанный с приостановлением действия договоров, если компания не может работать ввиду отсутствия спроса из-за ЧП, пандемии. Например, когда происходит скачок доллара, арендодатели нередко просят индексировать оплату. Сейчас и ЧП, и изменение курса коснутся бизнеса. В предыдущие годы было такое решение: устанавливали минимальную ставку, а остальное рассчитывалось как процент от оборота. В таком случае арендаторам может быть полегче.

Конечно, из-за режима ЧП, особенно если его продлят, множество арендаторов пострадает. Ведь не все арендодатели будут идти на переговоры и уступки, к сожалению. Я думаю, в течение следующих 6-7 месяцев увеличится количество судебных споров и разбирательств по поводу неисполнения обязательств или освобождения от ответственности за это.

Анна Шацкая, директор департамента аналитики ТОО «Оценка собственности VP», аналитик рынка недвижимости, оценщик:

— Ввод чрезвычайного положения в стране и распространение коронавируса повлияют на структуру офисного рынка и резко снизят обороты торгово-развлекательных центров и гостиничной недвижимости.

По всему миру нарастает тенденция использования удалённой работы. Крупнейшие компании мира уже отправили тысячи своих сотрудников работать на дому. Соответственно, если вирус продолжит распространяться в нашей стране, то вполне вероятны массовый перевод сотрудников на удалённую работу и падение спроса и ставок на офисную недвижимость.

Ввод ЧП приведёт к сокращению потока посетителей в крупных торгово-развлекательных центрах и резкому падению их оборотов. Потребительский поток перенаправится в пользу магазинов микрорайонного значения и интернет-магазинов. Также сильно пострадает от ЧП сфера общественного питания, развлечения, услуг, туризма. Огромное количество работников этих сфер уже вынуждены отправиться в отпуска без содержания, предприниматели терпят убытки.

От текущей ситуации страдает и гостиничный рынок. Авиакомпании, турфирмы и отели сообщают о резких падениях в бронировании, тысячи людей делают возвраты путёвок. Опрос, проведённый отраслевой организацией Global Business Travel Association, показал, что деловые поездки могут упасть более чем на треть.

И логически, и юридически в форс-мажорных ситуациях (ситуациях непреодолимой силы), к которым относится ЧП, участники договора должны освобождаться от выполнения взятых на себя обязанностей и от ответственности за их невыполнение. На мой взгляд, в период вынужденного закрытия предприниматели должны освобождаться от платы за аренду. Это справедливо. В некоторых ТРЦ ставки аренды зависят от торгового оборота и, соответственно, сами по себе скорректируются в случае снижения дохода.

Оценивая ситуацию глобально, можно сделать вывод, что в мире начался новый виток кризиса, обусловленного геополитическими, социальными и финансово-экономическими противоречиями, который может продлиться от полутора до двух лет.

На отечественный рынок недвижимости это повлияет следующим образом:

  1. Удорожание кредитов и снижение денежной массы вследствие падения цен на нефть вызовет сложности с финансированием для строительных компаний, из-за чего увеличится количество замороженных проектов.
  2. Сократится доходность офисной, торгово-развлекательной, гостиничной недвижимости.
  3. В случае продления ЧП и усугубления ситуации не исключены банкротства мелких и средних компаний.
  4. Сократятся частные инвестиции и спрос на коммерческую и жилую недвижимость.
  5. Цены продаж на рынке недвижимости снизятся. По моим предположениям, на 7–10 % до конца текущего года в зависимости от сегмента.

В дальнейшем ситуация будет зависеть от нескольких вещей. Во-первых, от свидетельства того, что уровень распространения коронавируса в развитых странах достигнет пика и пойдёт на спад. Во-вторых, от появления вакцины, которая поможет остановить вирус. В-третьих, от восстановления положительной динамики цен на нефть.

Напомним, ранее из-за режима ЧП часть предпринимателей освободили от налога на имущество на год.

Как рост курса доллара и ЧП из-за пандемии может повлиять на рынок жилой недвижимости в Казахстане, читайте здесь.



Опубликовано 19 марта 2020 1 комментарий



x