Жизнь без КСК: что изменится

Статьи: Жизнь без КСК: что изменится
Автор: Инна Пчелянская | Фото: krisha.kz

В Казахстане близится время кардинальной смены формы управления многоквартирными домами, в результате которой КСК, существовавшие более 20 лет, навсегда исчезнут. На днях депутаты мажилиса приняли пакет поправок по законопроекту о ЖКХ в первом чтении.

Krisha.kz узнала, что изменится для жильцов многоквартирных домов после его вступления в силу.

Подробности были озвучены членом рабочей группы по рассмотрению законопроекта юристом Аркадием Рубцовым
на конференции портала «Бюллетень собственника и предпринимателя ЖКХ».

ОСИ, а не КСК

Первое, к чему должны быть готовы жильцы домов, — регистрация вместо КСК, ПКСК и других нынешних форм управления домами объединений собственников имущества (ОСИ).

Но кооперативы не будут упразднены как таковые. Они останутся и смогут осуществлять предпринимательскую деятельность, однако управление многоквартирными домами из их компетенции исключат.

Главное отличие ОСИ от кооперативов в том, что они должны образовываться в каждом доме по принципу «один дом — одно ОСИ — один счёт». Такое же правило распространяется на жилые комплексы и коттеджные городки.

Есть ли альтернатива ОСИ
Есть. Это товарищества, в которые могут объединяться жильцы дома, чтобы самостоятельно управлять им. Однако практика показывает, что данный подход не самый перспективный. Зачастую жильцы избегают расходов на содержание общего имущества, что постепенно приводит к аварийности здания в целом.

К чему готовиться жильцам
Для регистрации ОСИ жильцам нужно выбрать председателя, а также зарегистрировать кондоминиум, если он не был оформлен. Председателя нужно избирать непременно из числа жильцов (проще говоря, он будет старшим по дому). В дальнейшем председатель должен заключить договор с управляющим или управляющей компанией. Это право делегируют ему жильцы. Также он открывает текущий и сберегательный счета на дом и заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Содержать председателя (если только он не согласится на безвозмездную работу) придётся жильцам. Кроме того, понадобятся средства на услуги управляющего или управляющей компании, а также сервиса (сантехники, электрики, дворники и другие сотрудники).

Впрочем, собственники могут избежать лишних трат, выбрав управляющего напрямую, без этапа назначения председателя.

Управляющие: кто они?
Управляющим может стать любой совершеннолетний и дееспособный человек, законно находящийся в РК, в том числе иностранец.

Обязательное условие для него — прохождение курсов повышения квалификации и получение специального сертификата. Об этом должен позаботиться разработчик законопроекта — Министерство индустрии и инфраструктурного развития РК. То есть управлять домами отныне будут подготовленные кадры.

Если жильцы не найдут управляющего или управляющую компанию самостоятельно в течение месяца после регистрации ОСИ, то жилищная инспекция проведёт конкурс и сама назначит наёмного работника или компанию.

Типовой договор с управляющими/управляющими компаниями разработает Мининдустрии. Срок действия договора составит один год с возможностью пролонгации. Оплата услуг управленцев — по договору с жильцами.

Не допускается назначение председателя ОСИ и наёмного управляющего в одном лице. При этом управляющий может обслуживать неограниченное количество домов.

Три вида голосования
Решения в доме будут приниматься тремя способами:
— на собрании путём открытого волеизъявления,
— с помощью письменного опроса,
— в электронной форме.

Открытое волеизъявление — голосование на фактическом собрании, отражённое в протоколе.
Важно: никакого второго собрания из-за отсутствия кворума на первом уже не будет. Решения должны приниматься на первом собрании либо путём другого вида голосования.

При письменном опросе жильцы подтверждают своё решение путём подписи протокола.

Электронная форма голосования возможна только при наличии ЭЦП. Для голосования нужно будет зайти в Единую электронную систему «Е-Шанырак», которую синхронизируют с государственной базой данных. Это даст возможность сверяться с фактическими данными о недвижимости и её собственнике.
Как и сейчас, для решения наиболее важных вопросов необходимо набрать 2/3 голосов жильцов, для менее важных — 51 %.

Допускается объединение нескольких видов голосования (при условии сканирования письменных источников и передачу данных в «Е-Шанырак»). Причина — отсутствие у 100 % собственников ЭЦП и доступа в Интернет.

Голосование не будет зависеть от площади жилья
Принцип «одно помещение (как жилое, так и нежилое) — один голос» остаётся. Ранее предложенную норму о приоритете площади помещения или квартиры из законопроекта исключили.

Получение земельных участков
После вступления закона в силу жильцы домов получат в пользование придомовые земельные участки благодаря поправкам о кондоминиуме.

Если сейчас на обслуживании находится порядка 1.5 м вокруг дома, то после принятия закона жильцам отойдёт намного больший земельный участок, прилегающий к дому, на котором расположены детские, спортивные площадки, парковочные места и др. (у каждого дома их размер индивидуальный).

Жильцы смогут пользоваться определённой долей участка. Правда, пока не понятно, кто и по какой методике будет их рассчитывать, как поступать с арестованными участками и как определять границы ответственности по инженерным коммуникациям.

Регистрировать кондоминиумы придётся всем — иначе нельзя будет оформить ОСИ. В новых ЖК это сделают застройщики, на вторичном рынке — акиматы. Достаточно желания всего двух собственников, а не 100 % жильцов, как сейчас. Ничего платить не нужно — услуга бесплатная.
А вот если жильцы решат продать какую-то часть общего имущества (подвал, техэтаж или др.), то перерегистрация кондоминиума будет платной.

Застройщиков обяжут разделять статусы помещений: нежилых общедомовых и коммерческих. Отсутствие такой нормы сейчас позволяет им распоряжаться общедомовым имуществом, нарушая права собственников.

Капитальный ремонт домов
Жильцы не смогут самостоятельно тратить накопленные на капремонт деньги. Работы будут проходить по специальной инструкции, которую позже утвердит профильное министерство. Любые расходы придётся согласовывать в госорганах.

Снижен также минимальный размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт. Теперь он будет кратен 0.005 МРП, а не 0.02, как сейчас, это 12 и 51 тенге за квадратный метр соответственно.
Таким образом минимальный размер взноса на капремонт снижен в четыре раза.

К слову, ЖССБК не будет единым оператором по сбору средств на капитальный ремонт. Банк предлагал схему накоплений, построенную по принципу жилищно-строительных сбережений. Теперь наравне с ним будут участвовать и банки второго уровня.

Целевые взносы
Вводится новое понятие — «целевые взносы». Собирать деньги на определённые нужды станет допустимо, сейчас же возникают проблемы с публикацией таких строк в квитанциях.

Это может быть замена почтовых ящиков или окон на площадках, укладка кафеля, текущий ремонт подъезда и т. д. Оплачивать их жильцы будут наряду с расходами на содержание жилья и накоплениями на капитальный ремонт.

Таким образом, у граждан появится ещё одна статья расходов, а у управляющих компаний — новый инструмент по сбору средств.

Доступ в квартиры и помещения
Конституционное право собственников на охрану частной собственности сохранили. Никто не вправе проникать в квартиры или помещения собственников без письменного предупреждения и личного присутствия владельца или арендатора, даже в случае аварийной ситуации.

В более ранних поправках планировалось разрешить доступ без письменного уведомления при необходимости ремонта общего имущества. А в случае аварии — доступ в течение часа после оповещения собственника или арендатора посредством SMS (разумеется, при наличии акта о вскрытии квартиры или помещения с участием участкового инспектора).

Также существует ряд пока не принятых, но рассматриваемых поправок. Они касаются административной ответственности жильцов и управляющих.

Так, за отказ от открытия накопительных счетов, непредоставление финансовых отчётов и использование денежных средств на другие цели предлагается ввести штраф в размере 50 МРП. За повторное нарушение в течение года — 100 МРП.

При этом должников по расходам на содержание жилья и коммунальным услугам пока решили не привлекать к ответственности.

Второе чтение поправок по законопроекту о ЖКХ в мажилисе парламента намечено на конец апреля. При отсутствии конструктивных изменений он будет направлен в сенат. Принять закон планируется в июне-июле этого года. На переход к ОСИ после подписания законопроекта дадут один год. Таким образом, у казахстанцев есть ещё 13–15 месяцев на подготовку к изменениям.

Krisha.kz продолжит следить за обсуждениями и информировать своих читателей о нововведениях.

Частичная и полная перепечатка данного текста возможна только после разрешения редакции.



Опубликовано 18 апреля 2019 9419 просмотров 19 комментариев

Читайте «Крышу» где удобно!

youtube facebook instagram vk
x