Анализ предложений о продаже недвижимости, размещённых на krisha.kz, показал, что в Алматы можно приобрести собственный угол даже за 1.5 млн тенге.

Кризисные особенности спроса существенно изменили рынок недвижимости за последние годы, и тренд на компактные площади и бюджетные варианты привёл к появлению новых форматов жилья и актуализации некогда забытых малосемеек. Меняется и сам город — в него врастают новые микрорайоны и целые населённые пункты. Стараются быть на волне и застройщики, предлагая недорогие малогабаритные квартиры.

Итак, что такое дешёвое жильё по-алматински? Какие объекты продаются по минимальной цене и к чему нужно быть готовым будущим новосёлам? Где искать доступные квадратные метры, когда денег совсем немного? Обзор «Крыши» поможет вам сориентироваться в самом бюджетном сегменте недвижимости.

Дёшево — это сколько?

Средняя стоимость квадратного метра в Алматы на 1 июня 2018 года составляет порядка 340 тыс. тенге. Разумеется, этот показатель отражает не только настроение продавцов, но и рынок в целом, его структуру, в том числе соотношение элитных, типовых и бюджетных квартир.

Для каждого сегмента в отдельности характерна своя ценовая категория. Изучив рынок, аналитики пришли к выводу, что в Алматы есть квартиры, стоимость которых почти в два раза ниже средней рыночной (170 000 тг/кв. м).

В целом же речь пойдёт о недвижимости в ценовом диапазоне «До 10 млн тенге», кстати, именно такую сумму пользователи «Крыши» чаще всего указывают при поиске.

Общежития

Самую обширную категорию недорогих объектов в Алматы представляют различные комнаты в приватизированных и новых частных общежитиях и в так называемых малосемейках. В частности, имея сумму около 5-6 миллионов тенге, можно приобрести недвижимость в любом районе, однако условия будут отличаться.

Наиболее дешёвые комнаты (коридорный тип общежития) встречаются в Ауэзовском, Турксибском и Наурызбайском районах. За 2.5-3 млн здесь можно приобрести вполне пригодную для жизни одного человека площадь в пределах 10–15 кв. м. В основном это здания 70–80-х лет постройки с общими кухнями, душевыми и туалетами, расположенными на этаже.

Впрочем, некоторые объекты оборудованы всеми удобствами. При этом их площадь составляет уже 15–20 кв. м или более, а цена начинается от 4-5 млн. Типичные представители этой категории — объекты в районе ВОАД, Института ядерной физики или вокзала Алматы-1.

Следует учитывать, что некоторые комнаты продаются без мебели и иногда требуют ремонта.

Полноценная малосемейка (со свежим ремонтом, туалетом, душем, небольшой кухней-студией и мебелью), расположенная в черте города, будет стоить порядка 5-6 млн тенге, а значит, стоимость квадратного метра превышает 300 тыс. тенге и приближается к среднему ценовому показателю. Разумеется, этот ценовой диапазон характерен для большей части города, за исключением Алмалинского и Бостандыкского районов.

Аналогичные объекты в центре или в востребованных районах стоят ещё дороже, порядка 7-7.5 млн тенге (более 370 тыс. за 1 кв. м при площади 18–20 кв. м). Дешёвыми такие варианты можно считать только из-за компактной площади.

Есть подобные предложения и в пригороде. Их стоимость ниже, как правило, на 30–40 %.

Преимущества:
— большинство старых общежитий находится в районах с развитой инфраструктурой;
— доступная цена и дешёвые комуслуги.

Недостатки:
— чаще всего среднее состояние;
— общие санузел и кухня (в некоторых объектах).

Доходные дома нового времени

Присутствуют на рынке жилья Алматы и совершенно другие общежития, построенные частными застройщиками. Такие доходные дома, как правило, появляются в частном секторе на базе индивидуальных участков. Многие из них находятся близ рынков, на недавно присоединённых к городу территориях (к примеру, в Наурызбайском районе мкр «Шугыла», «Тастыбулак» и др.).

Типичные предложения выглядят так: площадь в пределах 20 кв. м, ремонт, мебель, туалет в комнате, душ и иногда кухня на этаже. Стоимость в пределах 3-3.5 млн. Средняя цена единицы площади в пределах 180 тыс. тенге за 1 кв. м. О качестве постройки обычно известно мало. Этажность — от одного до четырёх. В основном при строительстве используются пеноблоки.

В этом сегменте есть и абсолютно уникальные предложения. В частности, среди актуальных объявлений нашёлся ценовой рекордсмен — объект за 1.5 млн тенге — это самое дешёвое и маленькое помещение в Алматы.

Площадь комнаты вместе с туалетом составляет 9 кв. м (166.6 тыс. тг/ кв. м). Кухня и душ, разумеется, на этаже. Как пояснил продавец, документы оформлены должным образом и всё готово к продаже и заселению. Малометражка уже оборудована спальным местом. Отопление газовое.

Кстати, стоимость аренды, по некоторым данным, составляет порядка 25–30 тыс. тенге за месяц.

Аналогичные варианты встречаются в других районах и пригороде — везде, где есть частный сектор. Примерная стоимость одного квадратного метра — 180 тыс. тенге. Если площадь составляет более 20 кв. м, то, как правило, в квартире есть душ или ванная.

Говорить о плюсах и минусах таких объектов вряд ли стоит. Когда стоимость значительно ниже средней, жильё, как правило, находится в неудовлетворительном состоянии. При этом многие всё же рассматривают его в качестве временного проживания, как выход из затруднительного положения либо возможность для получения пассивного дохода от сдачи в аренду. Кстати, продавцы нередко соглашаются на обмен даже на гаражи, бутики и пр.

Любопытно, что формат подобных частных малометражек стал появляться именно в кризисный период, задолго до того, как мини-жильё представили крупные застройщики.

Преимущества:
— свежий ремонт,
— низкая цена.

Недостатки:
— удалённость от центра,
— отсутствие инфраструктуры,
— сомнительный правовой статус,
— качество постройки,
— неполное подключение к городским сетям.

Новостройки за 5–8 млн

Бюджетных жилых комплексов с компактной площадью и низкой стоимостью в Алматы крайне мало. Сегмент новостроек дешевле среднестатистического уровня представлен всего пятью ЖК: «Северное кольцо», «Кокжиек», «Акниет, «Алгабас» (КГ), «Аскар-Тау». Именно там есть однокомнатные квартиры площадью менее 30–40 кв. м и стоимостью 5–9 млн тенге.

Наиболее дешёвыми оказались однушки в ЖК «Аскар-Тау», их площадь всего 20 кв. м, а стоимость составляет от 4.8 млн до 5.5 млн тенге, в зависимости от обстановки и этажа. Подвох заключается в том, что самые доступные объекты расположены на цокольном этаже. Они оборудованы не совсем стандартным окном у потолка.

Что касается обстановки, то на такой площади, как правило, помещается диван, небольшая кухня с мойкой, обеденный стол и шкаф. В компактном санузле есть даже душевая кабина. Средняя стоимость 1 кв. м в таких квартирах порядка 250 тыс. тенге. Время пути до центра составит около получаса, а до ВОАД — 10 минут. Двор благоустроен, рядом есть садики, магазины, парк, объекты здравоохранения.

Второй представитель бюджетных ЖК с малометражками — «Кокжиек», расположенный в Жетысуском районе. За 5.5-6 млн тенге здесь можно приобрести однокомнатную квартиру площадью около 20 кв. м, а за 10 млн — пустую двушку либо вполне просторную квартиру-студию в 40 кв. м с ремонтом и техникой. Обстановка скромная. Цены за 1 кв. м порядка 230–250 тыс. тенге, в трёхкомнатных квартирах ниже — менее 200 тыс. В целом такой показатель характерен для всего Жетысуского района. Удалённость этого ЖК от центра значительная — около 14 км, но до Северного кольца всего 2 км (пять минут пути на авто).

Квартиры стоимостью от 6 до 10 млн нашлись также в ЖК «Северное кольцо» и «Акниет». Условия аналогичны: удалённость от центра порядка 10 км, время в пути на авто около 20–30 минут.

Ещё один представитель бюджетных ЖК — «Асыл Арман». Однако он расположен не в городе, а в посёлке Иргели. В этом объекте часть квартир выдаётся по госпрограмме, по линии аренды с выкупом. В среднем 1 кв. м оценивается продавцами в 200–250 тыс. тенге, в зависимости от площади и обстановки. Из минусов не только удалённость от города, но и близость рынка «Алтын Орда» со знаменитыми пробками, которые являются неотъемлемой частью этого района.

Преимущества:
— относительно свежий ремонт,
— компактные площади в разных вариациях,
— новые коммуникации,
— удобный выезд на развязки и магистрали.

Недостатки:
— удалённость от центра;
— проблемы с инфраструктурой (в некоторых случаях).

Ветхое жильё

Что касается старого жилого фонда Алматы, то стоимость 1 кв. м до 250 тыс. тенге характерна в основном для каркасно-камышитовых домов, расположенных в основном в Турксибском районе. Многие из этих квартир отчаянно требуют ремонта и замены изношенных коммуникаций. Если состояние объекта приемлемое, то стоимость выше: продавцы просят за такую недвижимость около 280 тыс. тенге за 1 кв. м.

В других частях города, например в Бостандыкском районе, тоже есть ветхие дома, построенные в 50-е годы. Однако они кирпичные, и стоимость квадрата здесь выше, как правило приближается к 300 тыс. тенге за 1 кв. м (если объект не требует срочного ремонта).

Преимущества:
— развитая инфраструктура,
— удобные тихие дворы,
— торг.

Недостатки:
— состояние,
— низкая сейсмостойкость,
— возможный снос.

Вывод экспертов прост: не торопитесь отказываться от покупки жилья, если на руках не более 7 млн. Среди недорогих объектов можно найти соответствующий бюджету и запросам. Внимательно изучите рынок общежитий и новостроек Жетысуского, Наурызбайского, Турксибского и Алатауского районов, а также пригород. При этом особое внимание обращайте на различные нюансы, в том числе на инфраструктуру, состояние объекта и сетей, криминальную ситуацию во дворе и т. д.

За 2-3 млн можно найти комнату в приватизированных или частных общежитиях коридорного типа, за 4-5 млн — в секционных. Типичная комната с собственным туалетом будет стоить уже около 6 млн, а за 7-8 можно подыскать с приличным ремонтом и выгодным расположением. За эту же сумму можно приобрести квартиру в новостройках, расположенных на выезде из города (за объездной).

Квартиры стоимостью до 7-8 млн также есть в старых районах Алматы, в основном в каркасно-камышитовых домах.

В целом однокомнатная квартира площадью порядка 30 кв. м без явных недостатков, пригодная для комфортного проживания одного человека или небольшой семьи, стоит около 8–10 млн тенге. Несравненным преимуществом такого жилья является высокий спрос — зачастую недорогие квартиры очень легко продать в случае, когда появляется возможность улучшить жилищные условия.