Итак, допустим, вы подали подробное объявление о продаже квартиры с качественными фото, привели в порядок сам объект и документы на него, установили цену в соответствии с ситуацией на рынке и готовы сделать скидку, а покупателя всё нет. Что ещё можно предпринять, если важно решить жилищный вопрос скорее? Возможно, в такой ситуации выручит обмен, забытый в период жилищного ажиотажа и возрождённый кризисом. «Крыша» выяснила достоинства и недостатки подобных сделок.

Кому выгоден обмен и каковы его правила, как не прогадать и не стать жертвой обстоятельств? Велика ли вероятность совершить такую операцию безопасно? Как правило, эти вопросы начинают интересовать продавцов лишь спустя некоторое время. На это есть несколько причин. Во-первых, имея деньги, можно выбрать любой понравившийся объект, а обмен существенно ограничивает возможности. Во-вторых, как выяснилось, возникают трудности с оценкой и оформлением документов.

Однако есть случаи, когда жилищный бартер может оказаться эффективным. Ситуация зависит от площади жилья, его особенностей и даже региона.

Изучив предложения от владельцев квартир (продажа или обмен без посредников), «Крыша» выяснила, что иногда доля вариантов с пометкой «Возможен обмен» превышает 40 %.
Среди лидеров — Кызылординская и Алматинская области (42 %). Далее следует Мангистауская, Акмолинская, Актюбинская, Южно-Казахстанская, Жамбылская и Павлодарская области (33 %).
На предпоследней ступени — регионы, где доля таких предложений достигает 27 %. Это Восточно-Казахстанская, Атырауская, Западно-Казахстанская, Карагандинская, Костанайская и Северо-Казахстанская области.

Показатели, характерные для главных центров притяжения и миграции Астаны и Алматы, ничтожны. Менее 20 % собственников в мегаполисах рассматривают вероятность обмена.

Дом или квартира?

В южной столице и Алматинской области, согласно данным «Крыши», обмен популярнее в сегменте частных домов. Таких вариантов более 30 %.

Выборочный анализ объявлений показал, что дома здесь, как правило, меняют на квартиры в основном с целью размена жилплощади на более компактные, а квартиры — на дома, когда, напротив, необходимо расширение.

Популярен также обмен на жильё в Астане, где индивидуальных домов гораздо меньше, однако вероятность найти такой вариант в частном секторе достаточно высока — порядка 50 % владельцев поставили в объявлении соответствующую отметку. Как и в Алматы, владельцы рассматривают обмен на квартиры, актуален бизнес, участки и авто. Последнее, как выяснилось, является своего рода спасением от стагнации для тех, кто продаёт недвижимость в связи с отъездом. Собственники уверены, что реализовать автомобиль гораздо проще, чем жильё.

Изученные данные показывают, что вероятность обменять квартиру на квартиру, самая низкая.

Цена вопроса

Означает ли это, что обменять квартиру на дом с доплатой или наоборот относительно просто. Увы, нет. Со сделками такого типа существует огромная трудность. Она заключается в цене и в том, как каждый из собственников оценивает свой объект. Иногда продавец заявляет прямо: при обмене цена выше.

По статистике, стоимость таких предложений гораздо выше среднестатистического индекса, и накрутка составляет от стандартных 15 до невероятных 50 %.

Мы связались с авторами некоторых объявлений, которые признались, что заявок поступает много, однако варианты не устраивают обе стороны. Чаще всего недовольны именно те, кто планирует менять апартаменты на более компактные. Бытует мнение, что две квартиры имеют инвестиционные преимущества над одной. Подтверждения этому в своей базе мы не нашли.

— Мой квадрат они оценили в 250 тысяч тенге, а свои — в 350, — рассказывает один из пользователей. — Если бы пришли к соглашению и переплаты не были бы столь существенными, я бы согласился, пусть даже район там не самый лучший.
Другой собственник рассказал, что нередко предлагают в качестве доплаты машину. И она также переоценена ориентировочно процентов на 20. О том, что следует заказать оценку, никто не задумывается. До этого, как правило, не доходит.

Специалисты подчёркивают, что именно ценовые разногласия не дают развиться этому сегменту, однако известны и удачные сделки.

Лариса Степаненко

вице-президент ОАРК

— Сделки по обмену давно перестали быть популярными. Дело в том, что в большинстве случаев одна сторона всегда остаётся недовольной. Но несомненно, есть и те, у кого при удачном стечении обстоятельств получается обменять свою недвижимость выгодно. Часто встречается, что люди хотят обменять частный дом на автомобиль с доплатой со стороны её владельца. Машину попросту легче продать. Также иногда меняют квартиры на дома, а вот квартиры на квартиры — очень редко.

Меняем город и страну

Город на город — вариант ещё менее популярный. Из регионов население стремится в мегаполисы. Собственников квартир в Астане и Алматы не интересуют другие регионы. Однако попадаются исключения.

Не менее интересный сегмент — обмен жилья в Астане или Алматы на зарубежную недвижимость. Среди имеющихся вариантов — Россия, Китай, Болгария, Литва, Турция, ОАЭ и т. д. За квадратный метр апартаментов в Анталье, например, просят порядка 470 тысяч тенге.
В Москве единица площади дороже в два раза, чем в главных городах РК, и стоит от 600 до 900 тысяч тенге. Разумеется, речь идёт не о центре города.
Солнечный и тропический Пхукет предлагают махнуть на нашу суровую столицу. Стоимость квадрата в зарубежном предложении — порядка 700 тысяч тенге, а цена сделки равна 90 млн тенге.

Риелторы, у которых мы поинтересовались судьбой таких операций, заявляют, что случаи единичны.
— Если такое и происходит, то только в рамках одной страны. К примеру, имеются предложения об обмене квартир между Алматы и Астаной. А вот случаи, когда происходит международная сделка такого рода, можно считать уникальными, — говорит Степаненко.

Оформляем обмен правильно

Если найти подходящий вариант удастся, то следует учитывать тонкости оформления сделки. Чтобы не стать жертвой обстоятельств, эксперты советуют задокументировать и помнить обо всех нюансах, не забыв включить в соглашение размер доплаты. Занижать её или изменять любую информацию в договоре по просьбе другой стороны не рекомендуется. При признании сделки недействительной имущество или деньги возвращаются в строгом соответствии с документом.

Как подчеркнул юрист Бахыт Касымбеков, необходимо различать понятие договора обмена и договора мены. Первый подходит только для обмена жилья из госфонда, а вот второй нужно использовать при совершении сделки с частной недвижимостью. Каждая из сторон при этом обязуется передать один товар в обмен на другой. Если из соглашения не вытекает иного, объекты, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.

— В ином случае сторона, у которой товар дешевле, должна доплатить разницу. Однако в договорах мены присутствует нюанс, из-за которого нотариусы стараются не связываться с подобными сделками. Такой акт могут использовать для прикрытия различного рода неправомерных действий, направленных, например, на уклонение от уплаты налогов, поскольку владельцы могут по соглашению сами устанавливать эквивалентность обмениваемых вещей, то есть дешёвую квартиру считать равноценной дорогой, — рассказывает юрист.

По его словам, в таких случаях лучше всего иметь заключение от независимого оценщика о рыночной стоимости жилья, которое покажет, равноценна ли размениваемая недвижимость. Что касается осторожности, то договор мены также нужно проверять перед тем, как подписывать. Пункты, требующие тщательного изучения, те же, что и при заключении обычной сделки купли-продажи.

Типовой договор мены для ознакомления

При обмене квартиры в пределах Казахстана никаких проблем возникнуть не должно, утверждает юрист. Но если квартиру в РК вы решили поменять на недвижимость в Российской Федерации или других странах, могут быть трудности в части налогообложения. Остаётся под вопросом, примут ли фискальные органы заключение независимых оценщиков из другого государства.

Решаться на обмен или нет? Универсального совета не существует. Единственное, что рекомендуют эксперты, — детально изучать рынок и при необходимости заказывать оценку. Этот документ может стать весомым аргументом во время торга. Вариант обмена на деньги, естественно, остаётся предпочтительным. Однако если вы намерены переехать из квартиры в частный дом, покинуть мегаполис или получить вместо своих апартаментов компактное жильё и авто в придачу, то списывать со счетов этот вариант не стоит.