Все регионы 

Ждать ли падения цен на жильё в конце 2016-го — начале 2017 г.?

Статьи: Ждать ли падения цен на жильё в конце 2016-го — начале 2017 г.?
Автор: Инна Пчелянская | Фото: www.archimir.ru

Сегодняшняя ситуация на рынке жилья тревожит большинство казахстанцев. Покупатели и продавцы не торопятся совершать сделки, опасаясь потерять средства. Сложно самим предположить, как будут меняться цены до конца этого года и когда наступит то самое выгодное время для покупки, которое с нетерпением ждут обе стороны. Но можно об этом спросить у экспертов первичного и вторичного рынка, что «Крыша» и поспешила сделать.

Нина Лукьяненко

директор АН Dixi, вице-президент ОАРК

— На вторичном рынке Алматы все переоценённые квартиры в ближайшие месяцы не будут пользоваться спросом. Здесь всё зависит от первоначальных аппетитов продавца, что влияет на срок экспликации объекта на рынке. Если стоимость приближена к рыночной, то на поиск покупателя уходит два месяца, при завышенных ожиданиях — шесть и более месяцев. Далее, на период с середины декабря этого года до конца января следующего будет наблюдаться снижение количества предложений и потенциальных покупателей. Тем не менее сделки будут, но по ликвидным ценам. Что касается обозримого будущего, то в 2017 году будет наблюдаться прилив нового жилья по доступным ценам на окраинах города — в Алатауском районе и районе ВОАД. Средняя стоимость квартир в новостройках составит 200–290 тыс. тенге за 1 кв. м, что окажет определённое влияние на вторичную недвижимость, расположенную в близлежащих районах, и старое жильё со сроком эксплуатации более 40 лет с устаревшими планировками и инженерными коммуникациями. Это, конечно, не касается центральной части города и дорогих объектов.

В отношении первичной недвижимости могу сказать, что цены в ближайшие месяцы останутся на прежнем уровне. Что касается будущего года, то ситуация, как обычно, будет зависеть от месторасположения и класса. Если исходить из того, что коммерческое жильё строится в центре, где ограниченное количество участков и все они продаются по достаточно высокой цене, то это, конечно, будет накладывать свой акцент на цену новостроек.

Бахытбек Катен

председатель правления Aristan Group

— На сегодняшний день на первичном рынке Алматы находится порядка 5 000 непроданных квартир и в начале следующего появится ещё 1 000. Всё это, естественно, не способствует повышению цен. К этому нужно прибавить рост конкуренции между застройщиками и появление беспрецедентных предложений от БВУ в объединении с девелоперами. До конца года возможно даже снижение цен по отдельным проектам, имеющим одинаковых конкурентов. Думаю, что такая же тенденция продолжится в I квартале 2017 года. В то же время на границах южной столицы появилось много крупных застройщиков со своими проектами. Более того, в ближайшей перспективе возможен приход инвесторов из Астаны, где прослеживается ежегодный профицит денежных средств, то есть рынок капиталов будет двигаться в другие регионы. А на сегодня только Алматы может поглотить этот поток. Во второй половине следующего года мы, возможно, увидим системное развитие крупных застройщиков, что только увеличит количество предложений.

Марина Грушина

директор АН Arbat Real Estate

— Сейчас наблюдается снижение спроса, которое, в принципе, и диктует цены. Они падают во всех сегментах и на все классы жилья. Сказывается как отсутствие платёжеспособности, так и отложенный спрос у покупателей. Люди выжидают и смотрят на аналитику рынка. Эта тенденция хорошо прослеживается, если взглянуть на новостройки: если бы у застройщиков хорошо шли объёмы, они бы поднимали прибыль и повышали стоимость. Скорее всего, такая ситуация с ценами продлится до конца года. Если даже они пойдут вверх, то очень плавно. Ведь недвижимость хотят приобрести все, но возможности, к сожалению, совсем не радужные. Большую роль играет отсутствие доступной ипотеки. Сегодня мы наблюдаем только штучные сделки по объектам, продавцы которых из-за своих обязательств или по необходимости вынуждены снижать или демпинговать цены. В начале 2017 года при положительных изменениях в экономике (рост стоимости нефти, активизация некоторых сегментов бизнеса) и появлении свободных инвестиций ситуация, конечно, может поменяться.

Татьяна Неверко

директор по маркетингу и продажам Global Building Contract

— Сейчас наблюдается закономерная ситуация по стабилизации, то есть корректировке цен на первичном рынке. Она заключается в том, что не все девелоперы изначально выходят на рынок с чётким пониманием маркетинговой политики и той ниши, в которой они находятся. Многие переоценивают свои возможности, преувеличивают ценность своего товара. Эта тенденция началась с лета текущего года. В таком случае девелопер, уже физически вошедший в проект, не имеет права не быть на рынке и начинает себя сравнивать с другими. Когда конкурент в соседнем квартале продаёт точно такой же продукт, схожий по всем характеристикам, на 30 % дешевле, то, конечно, начинаешь думать, а придёт ли ко мне клиент. Сейчас идёт корректировка цен, которая сохранится до конца этого года. Но хочу отметить, что это не тренд рынка, а тренд только для девелоперов, отдельно взятых компаний, жилых комплексов. Особенно это видно на примере маленьких застройщиков, строящих объекты на частных участках подрядным или бригадным способом. Они испытывают большие потрясения, их штормит. И если такие стройкомпании выходят на рынок только сейчас, то они будут вынуждены снижать цены и в следующем году.

Бауыржан Бектаев

партнёр Группы компаний «Центр Оценки»

— По моему мнению, до конца года цены могут снизиться на 6–8 %. Объясню почему. По официальным статданным, за период с июня 2015 года по октябрь текущего цены на вторичном рынке РК выросли на 10.1 %, в Алматы на 21.2 %. Это говорит о том, что, несмотря на стабильное падение, стоимость недвижимости ещё не достигла более или менее привычного значения, которое было сформировано до лета прошлого года. На основании вышесказанного я прогнозирую падение цен до уровня июня-июля 2015 года в течение 6–8 месяцев на 20 %, что позволит покупателям оценить свои возможности. Отсутствие их сейчас продиктовано снижением покупательской способности из-за кризиса, падением уровня кредитования, дисбалансом на рынке вторичного жилья, которое, кстати, подорожало сильнее, чем первичка.

Что касается рынка новостроек, где с июня 2015 года стоимость жилья по Казахстану выросла на 12.9 %, а в Алматы на 11.2 %, то в ближайшем будущем ценовых изменений здесь быть не должно. Нужно разбираться в вопросе формирования себестоимости, понимать, насколько она прозрачная. Пока есть спрос на новое жильё, цена не должна сильно измениться. При его снижении вероятен сценарий понижения цены при условии сохранения рентабельности для застройщиков. В то же время важно понимать, что новостройки, построенные частными застройщиками, не могут быть дешевле квартир, построенных по госпрограммам (180 000–290 000 тенге за 1 кв. м).

Аманат Наурзалин

специалист столичного АН «Квадрат»

— Нынешний год на рынке жилья Астаны должен закончиться без резких изменений цен. Шансы на снижение стоимости минимальные. Если она в августе-сентябре 2016 года стремительно падала, то сейчас закрепилась. И до конца года такая тенденция сохранится, за исключением резких девальвационных скачков. Спрос по-прежнему слабый, продаются только «вкусные» объекты. Сегодня средняя цена за 1 кв. м на правом берегу составляет от 270 000 до 330 000 тенге, на левобережье — от 300 000 до 500 000 тенге, в зависимости от сегмента и класса дома.



Опубликовано 10 ноября 2016 15820 просмотров 394 комментария