Рынок аренды в Алматы переживает сложные времена. По самым скромным подсчётам в южной столице на регулярной основе сдаётся чуть ли не каждая десятая квартира, в то же время конкурентоспособных вариантов при детальном изучении оказалось не так уж много.

Стремительно стареющий жилой фонд, плачевное состояние самих квартир, особенности расположения некоторых объектов, огромное количество сомнительных предложений и необъективно высокие цены — вот, пожалуй, основные проблемы, с которыми сталкивается чуть ли не каждый потенциальный арендатор.

Возможности квартиросъёмщиков, впрочем, тоже невелики. Сайт «Крыша» обрабатывает за месяц более 600 тысяч поисковых запросов. Судя по статистике, в июле чаще всего искали квартиры до 40, 50 и 60 тысяч тенге в месяц. Ещё в конце прошлого года эти значения были выше примерно на 10 тысяч тенге.

Ценовые аппетиты владельцев даже с учётом произошедшего в конце 2015-го и начале 2016 года снижения на 15–20 %, по нашим данным, серьёзно превышают бюджет клиентов. Согласно обзору цен на аренду квартир, составленному «Крышей» совместно со специалистами I-Agent в июле (изучены данные с 01.01.2016 по 28.07.2016), примерный ценовой показатель Алматы равен 101 тысяче тенге за квартиру.
Средняя цена предложений в сегменте однокомнатных квартир составляет 71–72 тысячи тенге. Двушку можно снять ориентировочно за 97.5 тысячи тенге, а трёшку — примерно за 135 тысяч.

При этом основным ценоопределяющим фактором, по данным специалистов, остаётся расположение объекта, а уже потом — состояние и прочие параметры.

Где искать дешёвые арендные квартиры в Алматы?

Самыми недорогими районами могут считаться Жетысуский, Турксибский и Алатауский. Однокомнатную квартиру здесь можно снять в среднем за 60 тысяч тенге в месяц. За двушки в этих районах обычно просят 75 тысяч тенге. Месяц аренды трёхкомнатного жилья обойдётся примерно в 92 тысячи.

Наша статистика показывает, что это наименее востребованные районы, на долю которых приходится около 11 % запросов. При этом более популярен Турксибский район (7 %). Нередко ищут жильё близ «Саяхата». Пожалуй, именно здесь цены несколько выше средних. Но и потенциальные арендаторы готовы платить больше. Границей ценового диапазона часто указывают сумму 70 000 тенге. Возможно, это обусловлено развитостью инфраструктуры и близостью к станции метро.

Интересно, что основной арендный сегмент в нижней части города представлен вовсе не типовыми квартирами, а многоэтажными домами не старше 15–16 лет (порядка 37 %). Часть из них возведена по госпрограммам.

Интересную позицию в ценовом рейтинге занимает Наурызбайский район. Ввиду того что здесь появилось несколько новых ЖК с хорошей квадратурой и приличным ремонтом, средняя цена немного выше, чем в традиционно дешёвых районах. Так, аренда однушки, двушки или трёшки здесь обойдётся в 63 тысячи, 80 тысяч и 120 тысяч соответственно.

Спальные микрорайоны: почём?

Отдельный сегмент рынка аренды — Ауэзовский район. В основном это квартиры обычной планировки в типовых домах. Стоимость съёма по праву может считаться золотой серединой. Аренда стандартной однокомнатной квартиры обойдётся в среднем в 67–68 тысяч тенге в месяц, двухкомнатной — в 86 тысяч, трёхкомнатной — в 110 тысяч.

Точками притяжения здесь можно считать пересечение проспектов Абая и Алтынсарина и автовокзал «Сайран» (такие ключевые слова зачастую вводили в строку поиска пользователи «Крыши»).

Следует отметить, что на долю Ауэзовского района приходится чуть менее 20 % запросов, так что популярность спальных районов нельзя недооценивать.

Сколько стоит снять квартиру в центре?

Алмалинский и Бостандыкский районы — старый и новый центр города — самые популярные у арендаторов (более 50 % запросов) благодаря своему расположению и развитой инфраструктуре. Съём однокомнатной квартиры обойдётся примерно в 80 тысяч тенге. Двушки и трёшки, согласно статистике цен на аренду, дешевле в первом районе (111 и 150 тысяч тенге соответственно). Во втором ставки найма, как правило, выше. Средние цены предложений аренды двухкомнатных квартир — 119 тысяч тенге, трёхкомнатных — более 182 тысяч тенге в месяц.

При детальном изучении выяснилось, что квартир после евроремонта здесь не так уж много, этот параметр указали менее половины собственников. Если жильё действительно находится в идеальном состоянии, то его стоимость, как правило, на 10–20 % выше среднего показателя по району.

Следует отметить, что в статистике не учитывались элитные ЖК. Цены на аренду в них могут достигать миллиона тенге в месяц.

Золотая миля южной столицы

Самым дорогим районом Алматы в плане аренды остаётся Медеуский. Цены здесь столь высоки, что сегмент потенциальных арендаторов сейчас составляет около 15 % (от общего количества поисковых запросов).
Почти 100 тысяч тенге придётся выложить за месяц арендатору однокомнатной квартиры. Двухкомнатные апартаменты обойдутся примерно в 160 тысяч, трёхкомнатные — более 240 тысяч тенге.

Одной из самых дорогих улиц, пожалуй, можно считать Достык. Ценовой диапазон здесь почти не знает границ и, к примеру, на трёшки нередко превышает 1.3 млн тенге за месяц аренды.

Среди распространённых запросов пользователей можно выделить микрорайон «Самал», улицу Жолдасбекова, КИМЭП, ЖК «Ренессанс», «Нурлы Тау» и другие.

Пригород: выгодно ли?

Следует отметить, что в популярный среди пользователей ценовой диапазон попадает жильё в пригороде. В среднем однокомнатная квартира в Карасайском или Илийском районе Алматинской области, в т. ч. в бюджетном ЖК «Асыл Арман», обойдётся в 50 тысяч тенге.

Но если вам предстоят ежедневные поездки в город, перспектива сэкономить тает на глазах. Дело в том, что более чем 20-километровый путь, преодолевать который придётся дважды в день и не менее 21 раза в месяц, прибавит к этой сумме около 20–30 тысяч тенге на транспортные расходы (при наличии личного авто). В итоге из бюджета уйдёт вовсе не 50 тысяч, а все 70, что, в принципе, соответствует среднестатистической цене найма по городу.

Пока транспортная инфраструктура в тех районах оставляет желать лучшего, рентабельность аренды в пригороде весьма сомнительна.

Подешевеет или подорожает?

«Крыша» уже писала о том, что в этом году арендный рынок, в том числе и дорогого жилья, просел на 20–40 % (особенно в марте и апреле). Летом цены несколько стабилизировались. Но стоит ли ожидать дальнейшего снижения?

Лариса Степаненко

директор агентства недвижимости VIZIT

— Почему просел рынок аренды? Потому что уменьшилось количество арендаторов и увеличилось количество арендуемых площадей. Последнее произошло из-за того, что многие собственники сняли свои квартиры с продажи и стали пытаться их сдавать. В связи с этим предложение в разы превысило спрос. По моему мнению, эта тенденция будет продолжаться до конца года. Многие хозяева просто не хотят продавать свою недвижимость по существующим ценам. Сейчас стоимость аренды жилья в южной столице продолжает падать, но в преддверии начала учебного года в вузах ситуация стабилизируется. Однако рост цен в этом сегменте маловероятен. Конечно, квартиры рядом с учебными заведениями в августе и начале сентября традиционно будут сдавать по более высокой стоимости, в среднем на 10–20 % выше цен, отмеченных по городу. Но как только студенты и абитуриенты заселятся, рынок аренды вновь начнёт лихорадить.

Зухра Назарова

директор Almaty Real Estate

— В основном мы занимаемся элитной недвижимостью и арендой квартир в центре Алматы. В этом сегменте наблюдается существенное снижение спроса и предпосылок для повышения аренды в обозримом будущем нет. Осенью, несомненно, будет оживление, но вероятность того, что цены начнут расти, крайне низкая. Сейчас арендодатели буквально молятся, чтобы стоимость аренды держалась хотя бы на нынешнем уровне, но из-за падения спроса цены продолжают падать. В большинстве случаев люди заявляют одну цену, а когда приходит клиент и предлагает гораздо меньшую сумму, они соглашаются, лишь бы недвижимость не простаивала.