Куда стоит инвестировать деньги в 2017 году?

Статьи: Куда стоит инвестировать деньги в 2017 году?

Мы продолжаем цикл статей о покупке недвижимости в США. И сразу же отвечаем на основной вопрос статьи: конечно же, в недвижимость, это классика жанра. Надежно, выгодно и можно это сделать не выезжая из своей страны. А сделки с коммерческой недвижимостью можно обозначить как одни из наиболее удобных и менее рискованных способов получения дохода. Необходимо лишь правильно подобрать объект коммерческой недвижимости для вложения денег.

А наша задача заключается в том, чтобы обеспечить вас всей необходимой информацией для принятия решения и провести через весь процесс.

Как мы писали ранее, ведение всей сделки осуществляет компания по недвижимости или агент, представляющий интересы инвестора. Все документы могут быть подписаны электронно/удаленно. Документ о праве на собственность высылается по почте представителю инвестора или самому владельцу. Ведение всей работы по бухучету, налоговым отчислениям, сбору арендной платы и ремонтным работам при пассивных или удаленных инвестициях лучше доверить компании проперти-менеджеру. То есть это компания, которая будет управлять недвижимостью в ваше отсутствие и решать все вопросы.

Коммерческая недвижимость под ключ — это покупка коммерческой недвижимости с арендатором (крупные сетевые магазины, рестораны, аптеки с длительным договором аренды, 5–10 лет и более, с опциями продления). Таким образом, у инвестора появляется стабильный доход на десятки лет вперед, и такой вид инвестиций подвержен минимальным рискам. Условия договора аренды могут быть разные, где указано, что арендатор платит за все: ремонт арендуемой недвижимости, техническое обслуживание здания, текущие коммунальные счета, уборка прилегающих территорий и т. д. Вам же только остается наслаждаться хорошо налаженным бизнесом и привлечь управляющую компанию в случае, если она необходима. Поэтому очень важно при покупке коммерческой недвижимости смотреть:

1) на типы договоров аренды,

2) на какое количество лет они заключены,

3) сколько опций продления осталось. Ниже описаны наиболее распространенные типы договоров.

ОСНОВНЫЕ ТИПЫ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Типы договоров в основном образуются между двумя понятиями NET- и GROSS-арендная плата, т. е. при GROSS-договоре арендатор платит основную и большую составляющую часть аренды одной суммой, из которой арендодатель уже сам выделяет на затраты по обслуживанию здания, страховку и другие расходы. А при NET-договоре аренды основная сумма за аренду меньше, к ней дополнительно прибавляются и учитываются затраты на обслуживание здания, налоги и страховку, и покрываются арендатором. Ниже подробнее рассмотрен каждый их этих типов.

1. GROSS LEASE (или Full Service Lease) — это валовый договор аренды, в Gross Lease все включено в аренду. Арендодатель оплачивает все или большинство затрат, связанных с недвижимостью: налоги, страхование, обслуживание здания, коммунальные услуги и т. д. Таким образом, это более выгодная форма аренды для арендатора. Потенциальная прибыль — до 10 %. В данном случае могут понадобиться услуги управляющей компании.

2. NET LEASE — при таком арендном соглашении арендодатель взимает основную арендную плату за коммерческое помещение + отдельно оплачиваются некоторые или все обычные расходы, т. е. это издержки на обслуживание недвижимости, оговоренные в договоре аренды (налоги, страхование, ремонт и пр.).

а) NNN- Triple NET — тип договора NET, при котором все расходы оплачивает арендатор. Важно, что для инвесторов такая аренда выгодна, т. к. почти все отношения с объектом собственности ограничиваются получением арендной платы, что расценивается как более высокие доходы при наименьших рисках. Это комплексное инвестиционное решение, т. е. готовый арендный бизнес под ключ для инвестора, который находится в другой стране. Это могут быть strip malls или отдельно стоящие коммерческие здания, сданные в аренду крупным сетевым национальным американским компаниям на длительной основе и с опциями продления по типу договора NNN (Triple N). Премиум-бренды имеют самый низкий показатель риска прерывания договоров, а также практически исключена вероятность неплатежей.

Очень важно при пассивных инвестициях ориентироваться именно на данную формулу — NNN, хотя здесь выходит и меньший процент по прибыли — 6 %, но при этом стабильность и никаких хлопот с недвижимостью, нет необходимости нанимать проперти-менеджера, так как арендатор ответственен за все, что происходит с арендной недвижимостью, осуществляет текущий ремонт, обеспечивает чистоту и порядок на прилежащей территории.

3. MODIFIED GROSS LEASE — так как «Гросс Лиз» считается более благоприятным договором для арендаторов, а Net-Lease более благоприятен для арендодателей, поэтому был выведен логичным образом третий тип договоров аренды коммерческой недвижимости как компромисс между двумя вышеперечисленными типами, где налоговая и страховая составляющие оплачиваются арендодателем, в то время как расходы по обслуживанию ложатся на плечи арендатора.

Моменты, на которые также стоит обратить внимание ИНВЕСТОРУ при покупке:

✔ возможные изменения по части индексации ставки аренды в соответствии с инфляцией,

✔ кто будет решать вопросы по взаимодействию с арендаторами,

✔ кто будет заниматься подготовкой бухгалтерской и налоговой отчетности,

✔ какова будет вовлеченность в решении административных вопросов.

Обычно ответ один: это проперти-менеджмент компания, которая берет на себя все эти обязанности.

А также не забывайте, что при покупке коммерческой недвижимости ИНВЕСТОРЫ НЕ ПОЛУЧАЮТ грин-карт или рабочих виз. Если вы желаете перебраться в Америку или приехать пожить, поработать или поучиться, то, только покупая бизнес или бизнес + недвижимость, можно получить право на проживание или разрешение на работу.

Например, вы можете купить бизнес Laundromat + недвижимость, т. е. то помещение, в котором находится данный Laundromat (ладромат — это прачечные самообслуживания), или можете приобрести функционирующий винный магазин со зданием.

И конечно же, помните, что у вас всегда есть выбор потратить весь бюджет на приобретение одного крупного и дорогостоящего объекта недвижимости со стабильными и долгосрочными денежными поступлениями или распределить его на приобретение однотипных, более доступных объектов недвижимости и тем самым сформировать сбалансированный инвестиционный портфель, распределив риски.

Теперь вы точно знаете, с чего начать. Пишите нам, звоните нам и записывайтесь на Skype-звонок.

Команда Bay View Realty от всей души поздравляет всех наших клиентов и читателей с наступающими новогодними праздниками!

•  Желаем вам успехов и, как и прежде, ждем ваших вопросов по адресу: Tanya@BayViewRealtyUS.com; Masha@BayViewRealtyUS.com

•  Также пишите нам на WhatsApp/Viber по вопросам коммерческой недвижимости: +1 (410) 812-0550

•  WhatsApp/Viber по вопросам жилой недвижимости: +1 (410) 501-9123 ; +1 (410) 812-7282

•  Тел. представителя в Казахстане: 8 (727) 317-05-20

•  Skype: Bayviewrealty

*****Обращаем ваше внимание, что мы представляем первичную информацию, и разобраться в нюансах или определить точные размеры налогов и возможности их оптимизировать при покупке или продаже жилой или коммерческой недвижимости вам помогут сертифицированные специалисты по налогообложению в США.

На правах рекламы.



Опубликовано 13 декабря 2016 7335 просмотров Комментарии отключены