Все регионы 

Как заработать на квартире в кризис

Статьи: Как заработать на квартире в кризис
Автор: Инна Пчелянская | Фото: Фотобанк Лори, likado.ru, forbes.kz

Собственники жилья всё чаще сдают недвижимость в аренду по необходимости. Не имея возможности получить желаемую цену при продаже и не желая отдавать жильё по цене, продиктованной рынком, владельцы квартир обращаются к запасному аэродрому — сдают свои квартиры в аренду. Однако общий спад коснулся и этого направления. Что же происходит сегодня на рынке аренды жилья в Казахстане? Насколько увеличилось количество арендодателей и как это сказалось на цене? И выгодно ли вообще сегодня сдавать недвижимость внаём? Ответы на эти вопросы мы узнали у наших экспертов в Астане, Алматы и регионах, а также обратившись к статистике сайта «Крыши».

Статистика предложений

По данным сайта «Крыша» с начала сентября по начало декабря объём предложений о сдаче жилья в аренду в Алматы вырос на 14 %, прибавив более тысячи предложений, а в Астане увеличился на 26 %, или почти на полторы тысячи объявлений. В регионах, к примеру в Караганде, количество предложений с начала осени выросло с 972 до 1 123 предложений.

Арендный наплыв в Алматы

По словам вице-президента Объединённой ассоциации риэлторов Казахстана, директора алматинского АН Vizit Ларисы Степаненко, в Алматы наблюдается тенденция, когда все хорошие квартиры снимают с продаж и переводят в аренду. По её словам, в числе такого жилья улучшенные алматинские квартиры от эконом- до элиткласса, расположенные в кирпичных, панельных домах 1980-2000 годов постройки.

На рынке продаж в основном остались объекты, собственники которых должны выехать из страны или продают по другим срочным причинам: люди женятся, расходятся, съезжаются, перевозят к себе родителей, приезжают студенты.

При этом большинство покупателей всё-таки предпочитает покупать квартиры в новостройках — на вторичном рынке всё меньше привлекательных вариантов, поскольку жильё стареет, а цены за него продавцы требуют порой космические.

Также риэлторы отмечают выброс неликвидного и ветхого жилья 50-60-х годов в каркасно-камышитовых домах, поэтому есть возможность приобрести квартиру в нижней части города за $30 000–40 000.

Астана не отстаёт

В столице ситуация несколько иная. Как заметили эксперты столичного АН «Квадрат», предложений по аренде жилья стало больше, поскольку сдано много новостроек и объектов госпрограммы, соответственно люди переехали в новое жильё. Ввод в эксплуатацию новостроек добавил на рынок квартиры, которые люди изначально покупали для сдачи в аренду.

Также на увеличение арендных предложений повлиял кризис: сокращение рабочих мест и уменьшение окладов вызвало отток людей в регионы.

Кроме того, теперь граждане экономят и предпочитают более скромные варианты, к примеру не 2- или 3-комнатную, а бюджетную однушку. Кстати, увеличению численности арендного жилья посодействовали и студенты, теперь они кооперируются и снимают жильё группами. Актуальный же для Алматы фактор долгой продажи столичные риэлторы поставили на последнее место, он тоже повлиял на увеличение количества арендного жилья, но в меньшей степени.

Почём нынче аренда?

— Если темпы снижения цен при продаже жилой недвижимости идут более активно, то на арендном рынке наблюдается не такое ускоренное развитие событий. Однако со временем снижение будет увеличиваться, — уверен президент Республиканской палаты оценщиков РК Александр Калинин.

Объяснение этому эксперт видит в отсутствии платёжеспособного спроса. Поэтому инвестиционная привлекательность сдачи жилья в аренду минимальна. Если раньше, по словам аналитика, можно было получать хороший доход от сдачи жилья в аренду, то сейчас арендодатель имеет не то, что хочет, а то, что ему может предложить арендатор.

При этом и сами рантье не торопятся поднимать арендную плату, боясь потерять клиентов — сегодня трудно найти платёжеспособных, а главное, добросовестных и порядочных арендаторов.

Как рассказала нам Людмила З., сдающая малометражку в мкр «Аксай-1а» за 60 000 тенге в месяц, она очень дорожит нынешними арендаторами. Женщина считает, что за курсом валют не уследишь, а хороших клиентов трудно найти, тем более, что им приходится платить большие коммуслуги. Так же считает и Вадим Б., сдающий 1-комнатную в районе «Атакента».

— Сдаю за 65 000 тенге в месяц. Поднимать плату пока не буду. Боюсь потерять хорошего клиента. Правда, и снижать тоже не хочу, недавно арендаторы просили снизить плату на 5 000 тенге, — объяснил мужчина.

По словам Ларисы Степаненко, повышение оплаты арендатор может использовать только в целях избавления от неугодного арендатора.

— Мы заметили, те собственники, которые в период метания тенге и доллара решили повысить арендную плату, сейчас остались без арендаторов и без денег соответственно, — сказала риэлтор.

Какое жильё выгодно сдавать и как?

Во всех городах всегда в тренде 1- и 2-комнатные квартиры. Квартиры большей площади сдать в аренду сложнее. Кроме того, сейчас нет большого потока иностранных арендаторов, которые ещё несколько лет назад снимали квартиры по 150 и более квадратов. Сегодня такие сделки заключаются всё реже.

Специалисты рынка недвижимости резюмируют: продают те, кому необходимо продать, другие сдают в аренду. При этом они рекомендуют при сегодняшней перенасыщенности рынка аренды предложениями держаться за арендаторов и не поднимать плату за жильё. Тем более что развивающийся в последнее время хостел-бизнес создаёт здоровую конкурентную среду для арендодателей квартир.

Кроме сдачи жилья помесячно, очень выгодным вариантом остаётся аренда посуточно и по часам, особенно в праздничные дни. Здесь более высокие ставки, более быстрая окупаемость, однако и большая ответственность: никто не может исключить криминальную составляющую. Хотя есть и свои прецеденты очень удачного бизнеса, когда граждане, имеющие по несколько квартир в подъезде, сдают их постоянным клиентам, обычно командированным, и имеют стабильный доход.

Подводные камни аренды

Некоторые собственники не видят выгоды в аренде и предпочитают содержать пустующее жильё. Причина: расходы из-за недобросоветстных покупателей не восполнят необходимые траты на последующий ремонт.

Как рассказал нам Руслан А., сдававший несколько лет назад квартиру в мкр «Аксай-3», найти хорошего арендатора — большая проблема, поскольку жильцы разбивают раковины, тушат сигареты о мебель или не платят вовремя.

—Я считаю, что сдавать квартиру сейчас вообще невыгодно, тем более помесячно. Можно просчитать, что если ежемесячный доход составит 60 000 тенге, или около $200, то за год получается $2 400, за пять лет — $12 000. Но через эти же пять лет мне придётся делать в этой квартире ремонт, на который уйдёт порядка $10 000. Поэтому я считаю, что лучше уж пусть квартира стоит пустая, мне легче платить за неё коммунальные, а через эти же пять лет сделать недорогой косметический ремонт, — поделился бывший квартирный рантье.

Арендодатель Евгения Р., сдающая 2-комнатную в новостройке, также беспокоится о внутреннем убранстве своего сдаваемого жилья, поэтому она всегда заключает с арендатором не только договор аренды, но и акт приёма-передачи движимого имущества и теххарактеристик. Кроме того, женщина предпочитает обращаться в агентства по недвижимости.

— Сдаю квартиру уже пять лет. За это время бывало всякое. Могу сказать, что люди не ценят чужое добро: и кран могут свернуть, и обои ободрать, и животных завести без согласования. Сейчас я нашла хороших арендаторов, которые платят вовремя, но всё равно предстоящий ремонт и затраты на него меня немного пугают, но делать нечего — я на пенсии и доход от аренды мне очень кстати.

Кстати, как удалось нам выяснить, если в крупных городах типа Астаны и Алматы трудно найти хорошего арендатора, то в областных центрах существует дефицит хорошего чистого жилья. В таких городах, как Шымкент, Талдыкорган, Кокшетау очень трудно найти достойный вариант взыскательным клиентам, которые в таких случаях предпочитают селиться в гостиницах. В Алматы и Астане, напротив, проживание в отелях не всем по карману, поэтому многие командированные предпочитают останавливаться в квартирах, у проверенных арендодателей, которые, кстати, за доплату в 5–7 % подготовят необходимые отчётные документы.

В итоге наши эксперты отметили, что рынок аренды как таковой находится в стагнации. И что на сегодняшний день выгоднее: продать жильё, сдать в аренду или оставить пустовать — трудно сказать. Продажа потребует новых обдуманных вложений. Сдача в аренду тоже вариант не для всех, больше для тех, кто не имеет постоянного высокого дохода. Арендодателям особенно старого жилого фонда нужно помнить, что с каждым годом их объекты будут падать как в продажной цене, так и по арендным ставкам.

 



Опубликовано 11 декабря 2015 16817 просмотров 47 комментариев