Все регионы 

Как провести сделку?

Статьи: Как провести сделку?
Автор: Инна Пчелянская

В этой статье вы узнаете, что нужно указывать в договоре задатка, как продумать систему расчёта при заключении сделки, как избежать возможных рисков и в какой валюте производить расчёт.

За комментариями мы обратились к экономисту, риэлтору высшей категории, гендиректору агентства недвижимости «Контакт», постоянному участнику международных и республиканских конгрессов по недвижимости Сайлаубеку Ескалиеву.

Каким бы ни был покупатель, главное — вы его нашли. Что делать дальше? Для начала определяем, как он будет рассчитываться: наличными или по ипотеке? Если это наличные, то берём задаток и чётко определяем временные рамки. Задаток никогда не берите на словах. Это должна быть письменная форма договора.

Что должно быть указано в договоре задатка? Непосредственно сами участники: покупатель и продавец, юридический адрес недвижимости, в случае если квартира заложена — письменное согласие залогодержателя, стоимость, за которую будет продаваться недвижимость, сумма передачи задатка (все суммы должны быть указаны в тенге), также должны быть указаны дата, фамилия, имя, отчество и подписи обеих сторон. Естественно, в договоре задатка нужно указать, что в случае отказа покупателя от покупки по собственной инициативе задаток полностью остаётся у продавца, а в случае отказа продавца от продажи свой недвижимости он обязуется передать сумму задатка покупателю в двойном размере в течение сроков, указанных в договоре.

Важно знать, что мало найти реального покупателя. Важно хорошо провести сделку. Необходимо заказать справку о наличии обременений и проверить идентификационные данные объекта (сверить дату заключения договора с оригиналом), сверить площади (общую, полезную, площадь кухни), проверить, правильно ли написаны название города, адрес, этаж и этажность. Дело в том, что в 2007 году, когда база перерегистрировалась из БТИ в Управление юстиции, было допущено много ошибок, которые исправляются по сей день.

После этого нужно продумать систему расчёта. В какой валюте вы будете получать деньги: в долларах или тенге? Это вопрос, который постоянно возникает у продавца и покупателя. Если это не последняя ваша покупка на вторичном рынке, то нужно получать деньги в долларах. Если вы берёте жильё у застройщика и цены оговорены в тенге, или вам нужно погасить тенговый кредит в банке, или нужны деньги на постройку частного дома, то берите в тенге. При этом курс должен быть оговорён перед началом сделки, а не после неё.

Дальше вы должны чётко понимать, что есть точки риска: после заключения договора у нотариуса и передачи вам денег вы являетесь носителем риска. Именно в этот момент и покупатель, и продавец могут совершить классические ошибки, самая распространённая — фальшивые купюры, вторая — риск быть ограбленным.

Запомните, что правильный продавец никогда не берёт деньги на руки. Есть очень много эффективных и современных способов передачи денег (банковские ячейки, перевод со счёта на счёт). Многие полагают, что при этом теряются деньги, на самом деле придумано много технологий, которые позволяют без лишних затрат, но в то же время безопасно осуществлять эти расчёты.

Кроме того, вы должны чётко понимать, для чего вам нужны деньги, чтобы их быстро не потратить. Если вам нужны деньги для покупки другой квартиры, то сделки по продаже вашей и покупке другой квартиры нужно проводить с минимальной разницей по времени. Также желательно заранее продумать валюту расчёта, чтобы в обеих сделках она была одинаковая, продумать сроки выезда, чтобы они были комфортными, произвести правильную юридическую экспертизу, выявить все ошибки и исправить их.

Если ваш покупатель ипотечник, то важно знать, в каком банке он оформляет кредит, какой у него первоначальный взнос, какой ежемесячный платёж, какова заработная плата, берёт ли он заём с подтверждением дохода или нет, знает ли о комиссиях, есть ли у него в запасе деньги на них, сможет ли он правильно оценить недвижимость, заведомо не занизив её стоимость, сумеет ли правильно выбрать нужного кредитного эксперта, нужный ипотечный продукт и нужный банк, а также срок выплаты кредита.

Многие полагают, что ипотека оформляется быстро. Да, она оформляется быстро, если покупатель знает этап за этапом и минимизирует их, но таких на самом деле очень мало. Это люди, которые уже не раз и не два оформляли ипотеку, например, в одном и том же банке, либо это люди, которым помогает очень опытный ипотечный брокер какой-нибудь крупной ипотечной компании.

Тут важно понимать, что время ожидания должно быть приемлемо для вас. Потому что, если вы ждёте три недели, а покупатель говорит, что он не прошёл по ипотеке, это будут ваши потерянные три недели, потерянные клиенты и деньги. Конечно, это не значит, что по ипотеке продавать не нужно, но делать это нужно грамотно.

В итоге можно сказать, что продавец недвижимости, выходя на рынок, должен понимать, что здесь задействовано порядка 40 000 продавцов и энное количество покупателей. Это рынок, на котором 99 % дилетантов и лишь 1 % профессионалов. Это рынок, заходя на который вы должны чётко понимать, чего вы хотите.

Если у вас есть ограничения по времени, данные судебным исполнителем, сотрудником проблемного отдела или одним из членов семьи (что иногда бывает намного жёстче), то нужно реально оценивать свои силы, никогда не полагаться на обещания покупателя, верить только фактам и документам.



Опубликовано 1 июля 2014 13047 просмотров Добавить комментарий