Некоторые аналитики предрекают ценовой обвал на рынке недвижимости в скором будущем, мотивируя это нестыковкой стоимости жилья с уровнем доходов населения. А другие аналитики, в пику им, утверждают, что квартиры станут только дороже

Жильё подорожает? Подешевеет?
Цены на недвижимость в городах мира (за 1 кв. м)
Динамика цен на квартиры в Алматы (май – август 2005 г.)

Парадокс: в том, что дорожает недвижимость, "виноват" рост доходов населения. Народ становится богаче, соответственно повышаются спрос на жилье и его цена. Но кривые повышения не параллельны – недвижимость дорожает гораздо быстрее, чем растет зарплата. Поэтому толку от растущего личного капитала – на один кирпич в элитном доме.

Отчасти поэтому некоторые аналитики предрекают ценовой обвал на рынке недвижимости в скором будущем, мотивируя это нестыковкой стоимости жилья с уровнем доходов населения. А другие аналитики, в пику им, утверждают, что квартиры станут только дороже.

Один из аргументов предвестников ценового краха заключается в том, что недвижимость не может расти в цене бесконечно, и рано или поздно все полетит в тартарары.

Звучит заманчиво, но с таким же успехом можно утверждать, что завтра мясо упадет в цене, потому что за последние три года оно подорожало в полтора раза и дальше так продолжаться не может.

Другое дело, что недвижимость растет в цене гораздо быстрее, чем любой другой товар, так что общие инфляционные процессы играют в этом удорожании второстепенную роль. Можно предположить, что основные причины удорожания недвижимости такие:
- общий рост благосостояния населения и "подогрев" экономики "нефтяными" деньгами;
- ипотечное кредитование, благодаря которому новую квартиру могут позволить себе лица, не имеющие достаточных накоплений для "единоразовой" покупки;
- постоянно прогрессирующий приток населения в Алматы.

Скорее всего, ни один из перечисленных факторов в ближайшие годы не изменится, следовательно, и обвала цен на недвижимость не предвидится.

По крайней мере, так считают эксперты группы компаний "Центр коммерческой недвижимости" (ЦКН), обнародовавшие недавно свой отчет о состоянии рынка недвижимости в Алматы. По прогнозам ЦКН, в ближайшей перспективе квадратный метр жилья будет дорожать на 3-8 процентов в год.

"Слухи и мнения о том, что в ближайшие годы цены на недвижимость в Алматы будут снижаться, ни на чем не основываются", – заявил директор департамента "ЦКН – Консалтинг" Руслан Тлеужанов.

Если утрировать, то смысл отчета можно передать одной фразой: недвижимость дорожала, дорожает, следовательно, будет дорожать и дальше при неизменно растущих экономических и социальных показателях.

"На сегодня в Алматы официально насчитывается порядка 1.3 млн жителей плюс около 200 тыс. мигрантов. В связи с тем, что Алматы предполагает быть финансовым и туристическим центром, привлекательность города будет расти, значит, будет расти его население, которое нуждается в жилье", – считает гендиректор ЦКН Булат БАЙТАСОВ.

Очень активно будет вестись коммерческая застройка. Площадь земель под застройку ограничена, значит, земли будут осваиваться за счет снесенных строений. Выкуп старых домов удорожит участок, естественно, цена на жилье будет выше.

Вот такой нехитрый и логичный прогноз. И все бы ничего, если бы Агентство РК по регулированию и надзору финансовых рынков и финансовых организаций (АФН) не направило письмо в правительство, в котором говорится о необходимости принятия мер по ужесточению критериев оценки рисков банков и финорганизаций, работающих на рынке недвижимости.

Как заявляет АФН, удельный вес ипотечных кредитов составляет почти 40 процентов всего ссудного портфеля банковской системы. По мнению председателя агентства Болата Жамишева, данная масса может стать критической в случае коррекции цен на жилье, вызванной "перегревом" рынка недвижимости. А "перегрев", как заявил г-н Жамишев в одном из интервью, уже отмечается:
"Признаки "перегрева" экономики уже сильно заметны в секторе недвижимости. Долевое участие в строительстве за счет роста стоимости недвижимости приносит больший доход, чем депозиты в банках. Это просто превратилось в финансовый инструмент.

Недвижимость уже используют как актив, который приносит доход больший, чем другие виды вкладов, что вызывает раскручивание спирали стоимости жилья. В конечном итоге рынок все равно скорректируется".

"Рынок скорректируется" или "рынок стабилизируется" – замечательные фразы, очень удобные в обращении. Упади завтра цены на квартиры – экономисты скажут, что рынок стабилизируется.

А если цены, наоборот, подпрыгнут, риэлторы заявят, что рынок корректируется. Вопрос в том, какая амплитуда будет у коррекции и с каким знаком – положительным или отрицательным?

Риэлторы утверждают, что цены будут стабилизироваться в сторону повышения, а вот, например, известный экономист, в прошлом глава Национального Банка РК Григорий Марченко, считает, что стоимость жилья "уйдет в минус", причем резко. Доводы в пользу такого прогноза тоже очень серьезные.

Во-первых, согласно его рассуждениям, мировые рынки недвижимости часто работают по циклу "бум-баст". Это подразумевает рост цен за три года в среднем на 70 процентов, после чего в течение двух лет – 40-процентный спад. А если учесть, что цены на недвижимость в Алматы давно перескочили барьер в 70 процентов, то и падение будет более болезненным.

Во-вторых, как полагает Марченко, многие пользователи программ ипотечного кредитования переоценили свои возможности по обслуживанию займов и скоро откажутся от приобретенных в рассрочку квартир.

Далее ситуация может развиваться по совсем пессимистическому сценарию. Представьте, что вы взяли квартиру стоимостью 50 тысяч долларов под ипотеку. И однажды поняли, что не можете либо не хотите гасить разорительный для семейного бюджета кредит.

Вы идете в банк и отказываетесь от новой квартиры. Банк, не заинтересованный в наличии непрофильных активов, выставляет квартиру на торги. Хорошо, если вы один такой. А если "отказников" будет много? Предложение начнет расти, и цены упадут. А тут как раз "бум-баст" подоспеет с ожидаемой кривой понижения цен на недвижимость.

Что произойдет дальше? Чем больше будет выставлено квартир на продажу, тем меньше будут за них просить. По некоторым данным, почти четверть новых квартир сейчас пустует, выполняя роль депозитов, куда покупатели инвестируют деньги для получения прибыли: купил сегодня за 50 тысяч долларов, через полгода продал уже за 90 тысяч.

Когда начнется массовая распродажа квартир, хозяева своей "депозитной" недвижимости выставят ее на реализацию. Может случиться так, что схема галопирующего удорожания повернется вспять и квартиры будут дешеветь теми же темпами, которыми сейчас они дорожают.

Соответственно упадут цены и на аренду жилья (очень, между прочим, выгодный сегодня бизнес в южной столице). Такой прогноз благоприятен для тех, кто еще не имеет своего жилья, и очень неприятен для владельцев нескольких квартир и домов.

Именно в целях предотвращения катастрофического обвала цен на недвижимость (поскольку это повлечет за собой массу негативных последствий для экономической ситуации в целом) Агентство РК по регулированию и надзору финансовых рынков и финансовых организаций собирается принять некоторые превентивные меры, которые позволят держать ситуацию под контролем.

АФН предложило банкам формировать резервы по рисковым кредитам и ввести в практику переоценку принятой в залог недвижимости. Кроме того, согласно рекомендации агентства, Нацбанку следует постоянно производить мониторинг цен на недвижимость.

Высказывая эти предложения, председатель АФН Болат Жамишев подчеркнул, что пока ситуация далека от критической и рекомендации носят сигнальный, предупредительный характер. Пока, во всяком случае. "Молчать об этом нельзя, но и кричать не стоит, – как заметил финансист. - Именно паника отчасти спровоцировала кризис на рынке недвижимости 90-х годов прошлого столетия в Японии".

Так что паниковать не надо. Равно, как и не замечать проблемы.

Прогнозы, как видите, противоположны. Перефразируем известный афоризм: "Хочешь ценового краха – готовься к удорожанию, ждешь роста цен – встречай ценовой обвал". Потенциальным покупателям и продавцам квартир остается только ждать и держать нос по ветру. Кто из аналитиков был прав, рассудит, как обычно, лишь время.



Тимур ТАМЕРЛАН

 

ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ГОРОДАХ МИРА (ЗА 1 КВ. М)*

Алматы...........................................................................1 148 $
Москва............................................................................1 738 $
Нью-Йорк...........................................................3 000-4 000 $
Лондон........................................................3 250 фунтов стерл.
Париж............................................................2 000-4 000 евро
Рим.......................................................................2 500 евро
Барселона.......................................................от 2 000 евро

* Использованы данные Penny Lane Realty, а также собственная информация

ДИНАМИКА ЦЕН НА КВАРТИРЫ В АЛМАТЫ (МАЙ – АВГУСТ 2005 Г.)

 



Подготовил Николай СТЕКОЛЬНИКОВ