Что выгоднее: вложить свои деньги в покупку недвижимости или хранить их на депозите в банке? Какие риски есть в том и другом случае? Давайте разбираться вместе.

Мы решили сравнить доходность на примере за прошлый год. За 2023 год известны все показатели: изменение стоимости квартир в течение года, средняя арендная плата, уровень инфляции за год и т. д. Поэтому и подсчитать всё просто.

Для примера мы взяли сумму 25 млн тенге — за эти деньги можно купить 2-комнатную квартиру в любом городе РК.

Выгодно ли хранить деньги на депозите

Средняя ставка на депозите в нацвалюте в банках РК — 14 % годовых.
Таким образом, положив 25 млн тенге на депозит в январе прошлого года, через год вознаграждение составило бы 3 500 000 тенге.

Если же в январе 2023 года эту сумму обменять в доллары США (в январе средний курс был на отметке 453 тенге), получилось бы 55.2 тыс. На депозите под 1 % (максимальная ставка в банках РК для вкладов в инвалюте) вознаграждение за год равно 551 доллару.
На начало января 2024 года курс был уже 456 тенге. За год доходность на депозите в долларах США составила чуть больше 250 000 тенге.

При открытии валютного вклада есть вероятность роста курса по отношению к тенге.

Если бы курс доллара вырос, то и прибыль была бы выше. 

Какие риски у депозита

Во-первых, это инфляция. 

Во-вторых, банкротство банка и отзыв лицензии. В этом случае деньги на вкладе, увы, сгорают. Но...
В РК действует Закон о гарантировании вкладов. Поэтому при выборе банка для открытия депозита нужно обязательно удостовериться, что банк заключил договор с Казахстанским фондом гарантирования депозитов. Это значит, что вклады застрахованы.

Но даже если это так, то фонд вернёт лишь определённую сумму:

  • Если депозит сберегательный и в нацвалюте — до 20 млн тенге.
  • Все остальные депозиты в нацвалюте — до 10 млн тенге.
  • Если депозит в инвалюте — до 5 млн тенге по курсу на дату лишения банка лицензии.

Если вы решили хранить крупную сумму на депозите, то лучше открыть несколько вкладов в разных банках. При этом сумма на депозите в каждом из них не должна превышать гарантированную сумму, которую вам вернут в случае закрытия банка.

Если депозиты открыты в нескольких банках, то вклады гарантируются отдельно в каждом из них в пределах максимальной суммы гарантийного возмещения.

Список банков — участников системы обязательного гарантирования депозитов можно посмотреть на сайте КФГД — kdif.kz.

Инвестиции в недвижимость: плюсы и минусы

Сколько бы мы заработали, вложив те же 25 млн тенге в покупку недвижимости?

За 25 млн тенге в январе прошлого года можно было купить 2-комнатную квартиру, например, в новостройке экономкласса на левобережье Астаны. Причём без вложений в ремонт.

После покупки у нас есть два варианта: не вкладываться в квартиру и продать её через год либо потратиться на обстановку и сдать в аренду.

За год (январь 2023-го к январю 2024-го), по данным Бюро нацстатистики, квартиры в столичных новостройках подорожали в среднем на 1.7 %.

Таким образом, цена с 25 млн тенге выросла на 425 тыс. тенге. Продать квартиру через год можно было на полмиллиона тенге дороже.

Важно: продавать выгодно не ранее чем через год, иначе придётся платить налог на добавленную стоимость в размере 10 % от прибыли.

А если учесть все затраты:
— на оформление сделки у нотариуса — 12 МРП, или 41 400 тенге (1 МРП в 2023 году был равен 3 450 тенге), и регистрацию прав на недвижимость — 1 073 тенге;
— налог на имущество — около 2 000 тенге;
— оплату коммуналки — она будет минимальной, так как квартира пустует. То есть платить нужно будет только за отопление, расходы на содержание и ещё несколько услуг. В среднем за год около 100 000 тенге (зависит от площади, наличия приборов учёта, тарифа обслуживающей компании и т. д.).

Подробно, за что платить, если квартира пустует, тут.

Общая сумма затрат составит примерно 145 тыс. тенге. Если вычесть их из нашей прибыли, полученной за счёт роста стоимости самой квартиры, то чистыми останется 280 000 тенге.

Важный момент:
для получения более высокой прибыли от продажи (без сдачи в аренду) специалисты советуют выбрать квартиру в строящемся ЖК. На котловане, как правило, она будет стоить минимум на 30 % дешевле, чем на момент сдачи дома в эксплуатацию.
То есть через год квартиру можно будет перепродать гораздо дороже.

Однако важно, чтобы у застройщика были все необходимые документы, иначе существует риск обмана и потери денег.

Как проверить застройщика

Если сдавать в аренду

Теперь второй вариант — купленную квартиру сдать в аренду.

Средняя стоимость аренды 2-комнатной квартиры в Астане в январе 2023 года составляла 200 000 тенге в месяц.

Предположим, что мы сдали её сразу в январе на год с условием, что за то время стоимость аренды не изменится.

Доход от аренды за год — 2 400 000 тенге (200 000 тг х 12 мес.). При этом коммуналка — обязанность арендатора.

Затраты владельца:
— оформление недвижимости — около 44 тыс. тенге;
— обстановка мебелью и техникой — в среднем 2 млн тенге.
— налог на имущество — около 2 000 тенге.

Налог от аренды:
— если зарегистрировать ИП и платить по патенту — 1 %: 24 000 тенге плюс соцотчисления — минимум в 2023 году это 172 000 тенге за год;
— без оформления ИП: в 2023 году ещё действовал Единый совокупный платёж (ЕСП). Налог составлял 1 МРП, или 3 450 тенге.

С 1 января 2024 года ЕСП не действует, и без регистрации ИП придётся платить 10 % от прибыли, то есть 240 000 тенге.

Итого: чистая прибыль за год — 158 000 тенге (если оформить ИП и платить налог в размере 1 %).

Если продать её через год, то к этой сумме добавится ещё 500 тысяч тенге.

Это если вкладываться в обстановку квартиры. То есть если купить уже меблированную или сдавать пустую, то прибыль будет на 2 млн тенге больше.

В последующие годы прибыль будет выше, так как не будет таких масштабных вложений в обстановку квартиры.

Выгода от сдачи квартиры напрямую зависит от города и района, где она расположена. Например, в Алматы доходность от аренды выше, чем в Астане, Уральске или Актобе.

Как выбрать квартиру для сдачи в аренду

Депозит или квартира: что выгоднее?

Депозит — самый простой способ сохранить и приумножить свои сбережения. В нацвалюте ставка выше. При этом если сумма большая, то лучше открыть несколько вкладов в разных банках.

Депозит больше актуален для инвестиции в кратковременной перспективе (1–3 года).

В долгосрочной — покупка недвижимости.

Но в этом случае забот больше:
— найти рентабельную квартиру, которую можно будет выгодно перепродать или сдать в аренду;
— платить коммуналку, налоги;
— следить за состоянием квартиры, искать арендаторов, а затем покупателей.
К тому же при вложении в недвижимость есть риск падения цен на рынке. Впрочем, как и возможность увеличения её стоимости. В РК, как показывает статистика, второй вариант более вероятен — цены на квартиры растут из года в год.

 В любом из вариантов есть свои плюсы и минусы, а также риски. Всё это необходимо учесть, прежде чем вкладывать свои деньги.