Какие документы понадобятся для оформления сделки купли-продажи недвижимости, что необходимо проверить заранее и из-за отсутствия какого документа сделка может сорваться?

Документы, которые понадобятся для оформления сделки купли-продажи квартиры у нотариуса:

1. Правоустанавливающий документ

Это документ, подтверждающий право собственности на продаваемую квартиру.
К таковому относится: договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации, свидетельство о наследовании, решение суда и т. д.

Перед составлением договора нотариус в обязательном порядке проверит всю информацию о собственниках (закажет через портал eGov справку о зарегистрированных правах), а также убедится, что документ прошёл госрегистрацию прав собственности.

2. Техпаспорт

Для оформления сделки нужен технический паспорт нового образца. Старый техпаспорт, где характеристики заполнены ручкой, не годится, его придётся обновить перед оформлением сделки. А самое главное — все технические данные и характеристики квартиры, указанные в нём, должны совпадать с фактическими. Особенно это касается адреса, площади и планировки.

Если была сделана перепланировка, то все эти изменения должны быть отображены в техпаспорте и плане.

Если перепланировка не узаконена (отсутствует проект, акт ввода в эксплуатацию, и в техпаспорте указаны старые данные), то это может послужить причиной срыва сделки.

Во-первых, квартиру с перепланировкой не примет в залог ни один банк, а значит, продать её в ипотеку не получится.
Во-вторых, за самовольную перепланировку грозит внушительный штраф и узаконить переделку не всегда возможно.

Если продавец скрыл этот факт, то покупатель вправе отказаться от заключения сделки. При этом продавец обязан будет вернуть залог в двойном размере, так как по факту сделка сорвалась по его вине.

3. Удостоверение личности

Продавцу — хозяину квартиры понадобится оригинал удостоверения личности.

Проверьте срок действия. Если документ просрочен, нотариус откажет в оформлении сделки.

Это же нужно сделать и покупателю.

Если собственник не один

При продаже долевой собственности, то есть когда квартира принадлежит нескольким владельцам (например, супругам — квартира была куплена в браке или братьям и сёстрам — квартира была получена по наследству от родителей и т. п.), есть важные нюансы.

Так, при оформлении сделки у нотариуса должны лично присутствовать все собственники квартиры и иметь при себе удостоверения личности.

Просто предоставить удостоверение личности отсутствующего не получится. Ещё одно обязательное условие — согласие на продажу квартиры всех собственников.

Продать квартиру без разрешения всех собственников невозможно.

Но если по какой-либо причине личное присутствие невозможно, то в этом случае необходимо заранее оформить доверенность с указанием, что данный собственник согласен на продажу своей доли в квартире. Она обязательно должна быть удостоверена нотариусом и быть действительной на момент продажи квартиры.

Как безопасно купить недвижимость по доверенности

Если продавец состоит в браке, то требуется согласие супруга (-и). Оформить его можно как у нотариуса, так и онлайн — через сервис eNotary (в приложении eGov mobile).

Инструкция, как получить согласие супруга онлайн, здесь.

Покупателю, если он состоит в браке, также понадобится согласие супруга на покупку квартиры.

Если квартира досталась в подарок или по наследству, согласие супруга на продажу не нужно.

Если же среди сособственников числится несовершеннолетний ребёнок (часто такое бывает, если квартира была приватизирована), то для продажи его доли понадобится разрешение органов опеки и попечительства. Разрешение можно получить на сайте eGov.

Если ребёнку меньше 14 лет, то от его имени сделки совершаются родителями или законными представителями. В договоре ставится отметка, что они действуют от имени несовершеннолетнего ребёнка.

Ребёнок в возрасте от 14 до 18 лет совершает сделки с согласия родителей и иных законных представителей. При этом договор ребёнок подписывает сам, но рядом ставит подпись один из родителей (представителей) с отметкой, что он согласен на совершение данной сделки.

Если что-то изменилось

Есть несколько отдельных случаев, когда для заключения сделки могут понадобиться дополнительные документы.

Например, если изменилось название улицы или микрорайона, где продаётся квартира, а в правоустанавливающем документе указано старое название. Перед оформлением сделки нужно будет заказать справку об изменении адреса и предоставить её нотариусу.

Если владелец изменил фамилию, имя, нотариус потребует справку о смене имени или фамилии.

Если на момент приобретения квартиры продавец состоял в браке, а на момент продажи уже развёлся, — справку-подтверждение о расторжении брака.

Все эти справки можно оформить онлайн, через портал eGov.kz.