Крупнейшая в мире компания в сфере коммерческой недвижимости и инвестиций CBRE Group опубликовала отчёт по итогам 2019 года, где сравнила средние цены на жильё и их динамику в 39 городах мира. На его основе мы выяснили, насколько доступно жильё за рубежом, и сопоставили это с казахстанскими реалиями.

В топ-10 городов мира с самой дорогой жилой недвижимостью вошли:

  1. Гонконг — $1 254 440.
  2. Мюнхен — $1 000 000.
  3. Сингапур — $915 600.
  4. Шанхай — $905 830.
  5. Шэньчжэнь — $783 850.
  6. Пекин — $763 500.
  7. Ванкувер — $754 620.
  8. Лос-Анджелес — $717 580.
  9. Париж — $650 560.
  10. Нью-Йорк — $649 030.

Лондон оказался на 11-м месте ($624 225), Барселона — на 22-м ($339 679), Абу-Даби — на 25-м ($321 090), Москва — на 27-м ($294 680).

На трёх последних строчках рейтинга разместились Бангалор ($90 861), Стамбул ($79 244) и Касабланка ($57 292).

Относительно динамики цен за последний год эксперты отметили, что прирост замедлился. Среди городов с подорожавшим жильём они выделили Мюнхен (+11 %). Эксперты объясняют это наличием в городе ведущих компаний, таких как BMW, Siemens, Allianz и др.

Также к городам с дорожающей недвижимостью отнесли Каир (+10 %), Берлин (+10 %), Монреаль (+9.4 %), Пекин (+7.9 %), Торонто (+7.3 %), Мадрид (+6.08 %) и Бангкок (+5.95 %).

Значительное снижение цен зафиксировано в Дубае (—13.7 %) и Абу-Даби (—20.7 %).
Причиной тому стали слабые цены на нефть. Однако аналитики считают, что стабильный приток населения поддержит рынок.

Комплексных данных о доступности жилья в отчёте не приводится. Но, сопоставив данные, мы прикинули, сколько полных средних годовых зарплат (без учёта расходов на потребление) необходимо для приобретения недвижимости.

В городе с самыми дорогими квартирами, Гонконге, стоимость жилья соответствует 20.6 годовой зарплаты. В индийском Бангалоре показатель ещё выше — 28.5 зарплаты. В Пекине так называемый индекс доступности жилья составляет 79.1.
В Лос-Анджелесе, Лиссабоне, Мюнхене, Москве и ряде других городов для покупки квартиры требуется от 15 до 17 годовых зарплат. В Дублине, Барселоне, Нью-Йорке, Париже, Лондоне, Берлине — порядка 10–12, в Дубае и Стамбуле — чуть более шести. Разумеется, с учётом расходов на потребление срок накопления получится больше.

Как же обстоит дело у нас?
Средняя номинальная зарплата за месяц, по данным комитета по статистике, в Нур-Султане и Алматы составляет 277 016 и 239 979 тенге соответственно. Теоретически годовые показатели равны 3 324 192 и 2 879 748 тенге. По текущему курсу Нацбанка (414.22) в долларовом эквиваленте годовые зарплаты такие: $8 025 и $6 952. Несмотря на разницу в методологии статистики и специфику расчётов, рискнём использовать именно эти официальные данные.

Что касается средней стоимости жилья, то ситуация спорная. Из расчёта цены за квадратный метр и исторически сложившейся средней квадратуры (60 кв. м) квартира в Нур-Султане и Алматы по текущему курсу стоит порядка 20.8 и 26.7 млн тенге. Это $50 262 и $64 505 соответственно.

Разумеется, по мировым стандартам 60 кв. м — это очень мало. Можно сделать поправку и использовать для вычисления европейские 100 кв. м (по данным Empirica, LBS Research).
В этом случае средняя долларовая стоимость квартиры в Нур-Султане будет равна порядка $83 766, что соответствует 10.4 годовой зарплаты. В Алматы такая квартира обойдётся в $107 503, это 15.5 годовой зарплаты.

Казалось бы, такая же доступность, как в Барселоне или Лос-Анджелесе. Но в Испании и США средние общедоступные ставки по ипотеке составляют порядка 3 %. В Казахстане этот показатель по государственной программе равен 7 %, в коммерческих банках — от 15 %. О ставке в 3.5 % заявляет ЖССБК, но её можно добиться только при определённых условиях.

Если учитывать этот фактор, а также реальную заработную плату, главные города Казахстана могли бы составить конкуренцию в рейтингах доступности разве что антилидерам — Пекину и Гонконгу.