Сообщения о грядущем падении цен чуть ли не вполовину в очередной раз захватили просторы Интернета и телеэфира. Аргументация достаточна проста: цены на недвижимость завышены априори, ипотека в стране малодоступна, а количество предложений намного превышает спрос.

С первым фактором — переоценённостью жилья в Казахстане — часто соглашаются наши эксперты. И председатель Республиканской палаты оценщиков РК Александр Калинин, и вице-президент Объединённой ассоциации риэлторов Нина Лукьяненко не раз заявляли, что нынешний кризис пойдёт только на пользу нашей стране, и сектору недвижимости в том числе. В частности, сформируется правильный подход к оценке жилья.

Рынок этот достаточно инертен. Он очень медленно реагирует на масштабные экономические изменения, а уж реакция на колебания курса и вовсе запаздывает. Эксперты сомневаются, что снижение цен будет пропорционально изменению курса. То есть, по их мнению, предпосылок для 50—60%-го обвала нет.

Многие эксперты, высказывая мнения о падении цен на жильё, почему-то забывают, что сейчас при снижении долларовой стоимости растут цены в тенге.

По мнению специалистов холдинга Sana group, снижение долларовых цен, которое все приняли за начало падения рынка недвижимости, пока ни о чём не говорит, возможно, это предпосылки для дедолларизации казахстанской экономики, но не более.

С другой стороны, сейчас пострадала платёжеспособность населения. Это видно и на рынке продаж, и на рынке аренды жилья.

В этой ситуации сориентировались крупные застройщики, в себестоимости готовых объектов которых заложены ещё додевальвационные цены. Фирмы, свободные от долговых обязательств в долларах, смогли предложить доступные, выгодные условия: цены в тенге, рассрочки, акции и прочие инструменты. Таким образом, они сохранили объём продаж.

В то же время снижению цен мешают ожидания продавцов вторичного жилья, которые во что бы то ни стало хотят получить больше. Многие ещё надеются продать жильё по такой же цене, что покупали, или даже получить некоторую прибыль. Торгуются и уступают в основном те, кого ограничивают сроки, например в связи с переездом.

Ещё одним аргументом в пользу невозможности падения цен на жильё эксперты называют стоимость доступного жилья. Государство установило ценовой минимум, определив цены продажи социального жилья 90 000–140 000 тенге за квадрат.

Вероятность того, что цены опустятся ниже этого уровня, ничтожна, так считает президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов. По мнению эксперта, 50%-й обвал маловероятен, но его обсуждение опасно тем, что вызывает панику у населения.

— На самом деле любой экономист понимает, что такой обвал — это шаг к дефолту и падению экономики страны. Это слишком пессимистический прогноз.

На 30 % — да, это будет, и уже сейчас наша федерация часто наблюдает такие сделки (в долларах. — Прим. ред.), — заявил эксперт.

Выход из сложившейся ситуации президент КФН видит в дедолларизации. Переход на тенговые цены приведёт к стабилизации рынка недвижимости.

— Уход от долларовых цен положительно повлияет на рынок. В последнее время количество таких сделок увеличилось. Должно пройти время, чтобы люди привыкли к другой индексации, научились «думать в тенге». Только тогда появится активность на рынке недвижимости, — подытожил Ермек Мусрепов.

К слову, после 20 августа, когда тенге отпустили в свободное плавание, Ермек Мусрепов предрекал два сценария развития ситуации: просадку рынка и впоследствии обрушение или стабилизацию ситуации с учётом понижения цен и постепенной дедолларизации. Сегодня, по его мнению, предпосылок для развития второго сценария больше.

Хотя, как и прежде, у дедолларизации есть много противников. Уж очень шаткая позиция у нашей национальной валюты, поэтому многие продавцы недвижимости ещё долгое время останутся сторонниками валютных сделок.

Как бы то ни было, все опрошенные нами специалисты заявили, что жильё в долларах подешевеет на 20–30 % к весне 2016 года. Однако на самом деле этот шаг всего лишь вернёт тенговые цены к прежнему уровню, сложившемуся весной 2015-го.

Тем не менее эксперты считают, что всё, что сейчас происходит в экономике, отрезвит всех игроков рынка и приведёт к более адекватному пониманию цены.