Все регионы 

Рынок недвижимости не вернется к ценам июля 2007 года

Новости: Рынок недвижимости не вернется к ценам июля 2007 года

Профессор университета международного бизнеса Сабит Дияров, много лет занимающийся изучением процессов, происходящих на рынке недвижимости, уверен, что цены на вторичное жилье в Алматы больше не будут падать. Правда, кризис продлится еще минимум год.

- Сабит Курманович, почему, на ваш взгляд, произошел кризис?

- На этот раз, как и в середине 80-х годов ХХ века, виноваты ипотечные банки. Десять лет назад только 40 процентов населения Америки обладали собственной недвижимостью. Перед началом кризиса (2007 г.) - уже порядка 63 процентов. То есть за 10 лет произошел колоссальный скачок: число собственного жилья увеличилось на 57,5 процента. Причин кризиса много. Основная - в резком падении кредитной ставки в США. На этой волне началась истерия: люди, которые даже потенциально не могли себе позволить покупку жилья, жаждали получить недвижимость. Дома стремительно дорожали. И очень многие начали играть на “сером” рынке недвижимости. Таким образом, обладателями кредитов стали люди, которые не были способны эту недвижимость обслужить в финансовом плане. В общем, ипотечный рынок США оказался тем самым пузырем, который лопнул.

- Почему же именно американский кризис так болезненно отозвался практически во всем мире, и в Казахстане - в том числе?

- Дело в том, что Соединенные Штаты составляют более 33 процентов всей мировой экономики. Глобальная финансовая система настолько взаимосвязана, что кризис в Японии неизбежно бьет по США, а кризис в Германии - по арабским странам. Мы все сидим в одной лодке, поэтому от этого кризиса, пока не страдает только очень небольшое количество стран. Среди них Россия и другие страны - экспортеры нефти. Что же касается Казахстана, то, несмотря на то, что мы тоже экспортируем нефть, кризис задел нас очень крепко. К нам он пришел в августе-сентябре 2007 года после отказа казахстанских коммерческих банков продолжать политику внешних займов. И потянулась цепочка: разразился кризис в строительной отрасли, зацепивший всю экономику и социальную сферу. В итоге “попали” все: банки, создавшие пузырь на рынке недвижимости, строительные компании, раздувшие его до громадных масштабов, страховщики и риелторы, поддерживавшие на нем спекулятивный тонус.

- И когда на рынке недвижимости закончится кризис?

- С начала кризиса ряд экспертов утверждал о скоротечности данного процесса: мол, это не кризис, а скорее коррекция цен на недвижимость в пределах 5-15 процентов, которая закончится к осени 2008 года. Из мировой практики известно, что снижение цены более чем на 15-20 процентов говорит о серьезном кризисе. У нас же произошло обрушение цены более чем в три раза. Исходя из этого положения рынка, наверное, и надо говорить о сроках выхода из кризиса. Надо сразу оговориться: казахстанский рынок недвижимости, даже полностью восстановив все рыночные механизмы, не вернется к тем спекулятивным ценам, которые были до июля 2007 года.

- Почему?

- Это связано со многими факторами, но главный из них - на этот рынок больше не придут дешевые деньги, собранные со всего мира.
Во-вторых, такое глубокое падение рынка без помощи государственных регулирующих механизмов не восстановить в ближайшие 2-3 года. Именно по этой причине правительство изыскало из бюджетных средств 4 млрд. долларов для вывода банковской системы и строительной отрасли из сложившейся ситуации. Два транша - в декабре 2007 и марте 2008 годов - уже прошли через Фонд устойчивого развития “Казына” и коммерческие банки в Астане и Алматы, но эти деньги пока не внесли каких-либо серьезных изменений в строительство объектов в этих городах.
В-третьих, в результате кризиса финансовых институтов и строительных компаний выявилась еще одна проблема - между застройщиками и участниками долевого строительства (так называемыми дольщиками).
В быстром окончании кризиса в строительной отрасли стоит усомниться и потому, что деньги строителям идут через коммерческие банки, которые будут отвечать за возврат их государству. А банкиры - не сомневайтесь! - зная, учтут все риски. Кроме того, наши банки жадны, вследствие этого они выставляют не только драконовские процентные ставки, но и завышенные требования к залогам по кредитам. Неслучайно глава одной большой авторитетной строительной компании заявил: “23 процента годовых мы не потянем, такая “помощь” правительства нам не по карману”.
Поэтому я думаю, что наша страна выйдет из кризиса только в следующем году. Если выйдет...

- Многие эксперты считают, что вся ответственность за кризис лежит на банках второго уровня. Вы согласны с этим?

- Разумеется, для банковского сектора необходим постоянный приток новых денег. В связи с этим вспоминаются слова зампреда партии “Азат” Петра Своика: “Наш Национальный банк за все годы экономического роста собственным банкам ни одного тенге кредитов не выдал. Все новые деньги - до последней копейки - были заимствованы за рубежом. А Нацбанк играл в этой ситуации роль гигантского обменника. Поэтому не могло не случится того, что случилось…
Произошедшее - для нас не катастрофа, а, наоборот, очень разумное предупреждение. Но с тех пор Нацбанк если в чем-то и поумнел, то только в том, что сейчас он предоставляет нашим банкам ликвидность. Но делает он это не в системном, а в аварийно-спасательном режиме. Что же касается национальной кредитно-эмиссионной политики, без которой экономическая независимость государства просто невозможна, то ее как не было, так и нет”. Действительно, в нашей стране изначально дорогие деньги, хотя Нацбанк должен делать их дешевыми. Американцы или европейцы получают деньги в кредит по первичной стоимости плюс проценты. В Америке это 3-4, реже 6-7 процентов, а в Европе процентная ставка по ипотечному кредитованию не превышает 7 процентов. У нас же она начинается от 18 процентов - плюс банковская маржа.

- Некоторое время назад цены на недвижимость упали, но сейчас снова наметился их рост. Что это - сезонное повышение, за которым вновь последует падение?

- Риски еще остались. Например, может произойти выброс на рынок залоговой недвижимости банков. Но количество отказников по ипотечному кредитованию не может повлиять на дальнейшее снижение цен, так как их (отказников) не так уж и много. Я считаю, что мы уже достигли дна.



Подготовлено по материалам www.time.kz
Беседовал Руслан Бахтигареев, фото Владимира Третьякова и Владимира Заикина



Опубликовано 26 сентября 2008 9045 просмотров Добавить комментарий