Все регионы 

Риэлторам закон пока не писан


Парадоксально, но первыми о необходимости законодательного регулирования риэлторской деятельности заговорили сами участники рынка. И от слов перешли к делу. Ассоциация риэлторов Казахстана (АРК) подготовила и представила проект закона «О риэлторской деятельности». В нем впервые сделана попытка регламентации этого рынка.

Профессиональные игроки высоко оценили усилия АРК легализовать риэлторскую деятельность в Казахстане, в то же время у них возникло множество вопросов к отдельным положениям законопроекта. Причем к таким основополагающим, как сертификация и лицензирование риэлторской деятельности.


Профессия-невидимка

В крупных городах республики параллельно росту рынка недвижимости увеличивается число сделок на нем, заключаемых с участием риэлторов. По некоторым оценкам, они составляют примерно треть всех операций с недвижимостью. Сегодня только в Алматы, по грубым подсчетам, работают порядка 500 риэлторских компаний.

По словам управляющего директора агентства недвижимости «Абсолют» Нины Лукьяненко, установить конкретное количество игроков на этом рынке не представляется возможным. «Все называют это число – около 500 риэлторских компаний, однако это далеко не весь перечень, – говорит она. – Если бы этот вид деятельности подлежал лицензированию, то можно было бы точно сказать, сколько у нас насчитывается профильных компаний. Пока регистрация происходит следующим образом: в уставе прописываются все виды деятельности, которые не противоречат законодательству, в том числе и риэлторская. Можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и среди прочих совершать операции с недвижимостью».

Как бы то ни было, зарегистрированные компании и индивидуальные предприниматели хотя бы платят налоги. По данным компании «Абсолют», по крайней мере 80% операций с недвижимостью в Алматы проводят «серые» маклеры. По мнению легальных игроков, именно им в большой степени риэлторская деятельность как таковая обязана негативным отношением населения.

Сложность еще и в том, что такой профессии – риэлтор – в Казахстане официально не существует, а значит, нет и академического обучения по этой специальности. Пока этим занимаются отдельные компании. Также при содействии Фонда «Партнерство Аризона–Казахстан» и USAID Ассоциацией риэлторов Казахстана была организована Казахстанская школа риэлторов. По словам ее директора Нурии Хасановой, школа призвана удовлетворить спрос рынка на квалифицированные кадры в отсутствие специализированного вузовского образования.

Ни один нормативный правовой акт не содержит понятия риэлторской деятельности, то есть правовой статус риэлтора до сих пор не определен, хотя этот рынок в стране развивается с начала 1990−х годов, когда была проведена массовая приватизация жилья. «То есть де-факто риэлторы существуют, де-юре – их как бы нет», – говорит г-жа Хасанова.

Разработчики законопроекта устранили этот недочет и определили риэлторскую деятельность как осуществляемую «на постоянной основе профессиональную деятельность по оказанию для других лиц за вознаграждение предусмотренных настоящим законом услуг при совершении операций с объектами недвижимости и правами на них в соответствии с законодательством Республики Казахстан».

Риэлтор же в трактовке АРК – «физическое (индивидуальный предприниматель) или юридическое лицо (риэлторская компания, фирма), обладающее лицензией на право осуществления риэлторской деятельности». Дается и определение агента: «сотрудник риэлторской фирмы, прошедший обучение и аттестацию, непосредственно работающий с потребителем риэлторских услуг и осуществляющий всю подготовительную работу для заключения договора на оказание риэлторских услуг».


Путевка в жизнь

За основу законопроекта взят аналогичный закон, действующий в Киргизии, что вызвало немало нареканий в адрес АРК. По мнению вице-президента Национальной ассоциации риэлторов (НАР) Елены Славкиной, идея заимствования законодательного опыта зарубежья, безусловно, разумна, поскольку позволяет облегчить усилия разработчиков. «К сожалению, счесть его приемлемым и тем более адекватным казахстанскому законодательному и рыночному полю достаточно сложно, – добавляет она. – Даже столь заметный вид риэлторского сервиса, как посреднические услуги при аренде недвижимости, в нем не упоминается».

Но у участников рынка есть и более существенные замечания по законопроекту. В частности, обязательное получение лицензии на осуществление риэлторской деятельности. Это положение можно считать концептуальным для данного проекта.

По словам г-жи Славкиной, включение риэлторской деятельности в число лицензируемых противоречит в целом политике государства, как раз направленной на сокращение количества лицензируемых видов деятельности. Сегодня их всего 12. Кроме того, по ее мнению, лицензирование вытеснит с рынка маленькие и даже средние компании, которые сейчас пользуются упрощенным режимом налогообложения. Как только будет введено лицензирование, риэлторские компании попадут под действие законодательства, согласно которому на деятельность, подлежащую лицензированию, упрощенный порядок налогообложения не распространяется.

«Львиная доля всего риэлторского сообщества уйдет в тень, не говоря о тех, кто там уже находится, – говорит директор по маркетингу агентства недвижимости «Абсолют» Олег Алферов. – О легальной деятельности и пополнении бюджета не приходится говорить, наоборот, увеличится доля «серых» и «черных» маклеров. Крупные компании в соответствии с повышенными ставками налогов увеличат свои комиссии, что скажется на клиентах. Сокращение количества риэлторских компаний также не в интересах потребителя. Снижение конкуренции приведет к понижению качества услуг и повышению их стоимости. Произойдет не монополизация, а «легаполизация» рынка».

В России, где аналогичный закон был принят еще в 1990−х годах, введенное сначала лицензирование риэлторской деятельности было заменено добровольной сертификацией.

По словам Нурии Хасановой, АРК при разработке законопроекта учитывала российский опыт. Там замена лицензирования добровольной сертификацией под знаменем борьбы с коррупцией не улучшила положения на рынке. Уже через два года после этого у некоторых участников рынка появилось мнение, что лицензирование все же необходимо. «В соответствии с законопроектом, который разработала Ассоциация риэлторов Казахстана, уполномоченный орган будет только выдавать лицензию, – объясняет г-жа Хасанова. – Прежде чем ее получить, риэлторская компания или индивидуальный предприниматель должны будут пройти сертификацию в профессиональной организации. Таким образом, мы лишаем бюрократов основы для коррупции».

Сами разработчики необходимость лицензирования риэлторской деятельности объясняют тем, что риэлторы и риэлторские компании заняли ведущую роль на рынке недвижимости, через них проходят значительные финансовые средства, так как риэлторы выступают исполнителями, посредниками, доверенными лицами основной части сделок по купле – продаже и аренде недвижимости. Кроме того, требуется система подготовки, переподготовки и контроля за риэлторами в связи с имеющимися нарушениями на рынке риэлторских услуг. В данных условиях необходимо государственное вмешательство в регулирование риэлторской деятельности через институт лицензирования, считают они.

Согласно законопроекту, сертификация риэлторов проводится саморегулируемыми организациями (СРО) с последующей рекомендацией уполномоченному госоргану, в качестве которого предположительно выступит комитет регистрационной службы Минюста. СРО – «некоммерческая организация, добровольное объединение риэлторов и профессиональных участников рынка недвижимости, действующая в соответствии с настоящим законом и иными законодательными актами Казахстана». Само понятие «саморегулируемой организации» взято из закона «О рынке ценных бумаг».

«Разработчики не включили в проект нормы упомянутого закона, ясно определяющие не только функции и права саморегулируемых организаций, но и многое другое: органы управления, документы и, наконец, норму, согласно которой для получения СРО объединению необходимо иметь в своем составе не менее половины всех лицензиатов, осуществляющих риэлторскую деятельность», – говорит г-жа Славкина. Сегодня ни НАР, ни АРК пока не объединяют 50% участников рынка. Не оговорен в проекте и порядок вступления в СОР, и порядок выхода из организации. Непонятно, сколько должно быть СОР – одна или несколько.

Будь принят разработанный законопроект, участники двух отраслевых организаций, то есть НАР и АРК, начнут перетягивать одеяло на себя, чтобы получить полномочия на проведение сертификации риэлторских организаций. Г-н Алферов из «Абсолюта» уверен, что в результате сложится неравноправная ситуация на рынке, потому что при желании всегда можно создать более благоприятные условия для получения сертификата, а значит, и лицензии аффилированными игроками. Следует опасаться монополизации полномочий по сертификации, считают участники рынка. Чтобы избежать непрозрачных действий при проведении этой процедуры, необходимо разработать четкие квалификационные требования.

Нина Лукьяненко сетует на то, что в проекте по сравнению с киргизским законом необходимое число сертифицированных специалистов в штате риэлторской компании снижено с трех до одного. «Мы должны стимулировать риэлторов к повышению образования, наработке опыта. Снижая квалификационные требования, мы этого никогда не добьемся», – говорит она.


Торопиться не надо

Все недостатки законопроекта возникли от излишней поспешности при его разработке, считают опрошенные нами эксперты. Никто не спорит с тем, что закон, регулирующий деятельность риэлторов, жизненно необходим, однако следует быть готовым к тому, что процесс его принятия затянется. Чтобы закон не остался на бумаге, а стал полноправной частью законодательства республики, необходимо внести поправки во все правовые акты, так или иначе касающиеся риэлторской деятельности.

Кроме Конституции, разработчики отнесли к законам, регулирующим рынок риэлторских услуг, Гражданский и Земельный кодексы, законы «О жилищных отношениях» и «Об оценочной деятельности в РК». По словам г-жи Славкиной, придется вносить изменения и дополнения, как минимум, в десяток действующих законодательных актов. Для действенной защиты потребителей услуг риэлторских компаний необходимо внести соответствующие дополнения в Кодекс об административных правонарушениях и Уголовный кодекс.

По мнению Олега Алферова, если законопроект ставит своей целью вытеснение с рынка «серых» маклеров, то следует постепенно реформировать рынок. «Если мы сразу введем меры ужесточающего характера, то опять добьемся ухода части компаний в тень. Для начала нужно ввести в классификатор Минтруда такую профессию, затем в реестр Минобразования. Дать возможность риэлторским компаниям обучить персонал, получить соответствующее образование, ввести их в штат, вот тогда можно будет говорить о применении жестких мер к ним», – считает он. Так что на создание на рынке цивилизованных условий работы, по самым скромным подсчетам, уйдет не один год.

По материалам expert.ru/printissues/kazakhstan


Опубликовано 21 ноября 2006 5105 просмотров Добавить комментарий