Рост цен на квартиры в Казахстане стал притчей во языцех. Если удорожание нового жилья пытаются объяснить повышением стоимости строительных материалов, которые в большом объеме завозят из-за рубежа, то аналогичные процессы, происходящие на вторичном квартирном рынке, зачастую называют непонятными.

Действительно, численность населения страны в целом меняется медленно, общее число квартир после активизации жилищного строительства в последние годы если не выросло, то хотя бы в какой-то степени компенсировало брошенное жилье в депрессивных городах. Да и массовая эмиграция, которая наблюдалась все эти годы, тоже, казалось бы, увеличивала квартирные предложения. С этой стороны вроде бы нет причин, постоянно тянущих вверх график цен на квартиры. Если рассматривать Астану, где цифры уже зашкаливают, там все можно объяснить бурным развитием города. Дескать, туда «закачиваются» огромные деньги, что и определяет ценовую ситуацию. И для Алматы вроде бы ситуация объяснима. Что ни говори, но мегаполис есть мегаполис – он всегда привлекателен. А увеличивающийся спрос, не компенсированный соответствующим предложением, как известно, при свободном ценообразовании тоже подстегивает стоимость товара на рынке.

Но как быть с регионами? Ведь буквально во всех областных центрах республики наблюдается та же картина.

Правда, и этому есть простое объяснение. Мол, доходы населения за последние годы значительно выросли и данное обстоятельство обязательно должно проявить себя, в том числе на рынке жилья. Так-то оно так, но уж больно несопоставима динамика увеличения доходов населения и роста цен на жилье. Например, среднемесячная заработная плата в Костанайской области выросла с 15 тысяч тенге в январе 2003 года до 27 тысяч к середине 2006 года, в то время как цены на квартиры за последние два года здесь подскочили примерно в три раза.

Кто-то захочет эти цифры «торпедировать» ссылкой на тот факт, что данный показатель тянет вниз традиционно низкая оплата труда сельчан, а там, дескать, жильем мало кто торгует. Да, в костанайском регионе действительно по всем видам экономической деятельности примерно каждый пятый из работающих занят в сельском хозяйстве (здесь и далее информация управления статистики Костанайской области). Но другие показатели говорят, что именно село поставляет в город людей, нуждающихся в жильё.

Общее снижение числа живущих в этой области (с 908 тыс. в 2004 г. до 904,1 тыс. в 2006 г.) сопровождается и уменьшением населения в 15 сельских районах. В трех городах в это время идет постоянный рост. Правда, в Костанайском районе идет такое же увеличение, как и в самом областном центре, но причина объясняется просто – его территория расположена вокруг самых крупных городов региона: Костаная и Рудного (со всеми вытекающими из такого положения благоприятными последствиями).

Детально структуру внутренней миграции населения никто не изучает, но вряд ли кто-то будет оспаривать вывод об огромном притоке сельского населения в большинство казахстанских городов. И если в Астане и Алматы это наглядно видно (заметно по) в ветхих постройках, которые так скандально пытается убрать местное руководство, то в других регионах республики для подобных заселений используются брошенные квартиры в обесточенных и обезвоженных малосемейках.

Однако большая часть приезжих предпочитает идти более цивилизованным путем – жилье арендуют. Выходит, что эта категория населения не является потенциальными покупателями постоянно дорожающих квартир. Тогда кто же «давит» своими доходами на рынке жилья?

Рискну сделать вывод, что всему причиной – квартирный бизнес, который в последнее время получил очень большое распространение.

Мои догадки подтвердил знакомый предприниматель. Он уже несколько лет скупает квартиры, доводит их до нужной кондиции и сдает в аренду. Однако даже на условиях анонимности ответа на вопрос, сколько же у него сейчас квартир, я не получил. Единственная определенность в этом смысле: «Таких предпринимателей, как я, в Костанае единицы, а тех, кто имеет 5-8 квартир, очень много». По его мнению, сегодня продавать квартиры (исключая случаи эмиграции) – безумие. Свободные деньги лучше хранить не на банковских депозитах, а в купленных квартирах. Сдача их в аренду принесет куда больший доход, не говоря уж о том, что продать при таком спросе всегда можно, и дороже, чем купил.

Рассказал он мне в общих чертах и о схеме использования кредитов, при помощи которой этот бизнес делается успешным. И расчет с кредиторами идет вовремя, и недвижимость нарастает. Потому и рост цен в этой сфере бизнесу только в радость. Он всегда может компенсировать свои потери увеличением платы за аренду, которая, кстати, в Костанае дорожает в той же пропорции, что и стоимость квартир. Вот сюда и уходят те самые прибавки, которые образовались в связи с увеличением заработной платы.

К сожалению, проверить эту версию официальной статистикой сложно. Но есть один показатель, который в какой-то мере ее подтверждает. Среди видов экономической деятельности, которые контролируются органами статистики, есть «операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг потребителям». Так вот, количество субъектов малого бизнеса, которые занимаются этим видом деятельности в Костанайской области, выросло с 335 в январе 2004 года до 416 в январе 2006 года. Их общее количество близко к строительным и обрабатывающим предприятиям, а по количеству работников, занятых в этой сфере (около 4500), их больше, чем в строительстве, и в два с небольшим раза меньше, чем сотрудников госуправления. Ежемесячный доход в этой сфере составляет 150-360 млн. тенге.

По мнению моего собеседника, этот бизнес тогда в Костанае станет невыгодным, когда жилой фонд в городе увеличится за год на 20%. В прошлом году в областном центре ввели в эксплуатацию жилые дома общей площадью 59 604 кв. м. В сравнении с 2004 годом это хотя и составило 191%, однако для пополнения общего объема квартирного рынка такая прибавка – капля в море.

Что касается роста спроса при таком вялом увеличении предложения, то ежегодно в нашем регионе заключается более пяти тысяч браков, а новым семьям нужно отдельное жилье. Да и две тысячи разводов каждый год тоже кого-то принуждают к поиску новой крыши над головой. Плюс студенчество, коего после открытия множества частных учебных заведений в городе значительно прибавилось. Вот вам и факторы, определяющие долгосрочную перспективу для сдачи квартир в аренду.

Это значит, что скупщики жилья так и будут наращивать свой бизнес. И к тому же теперь его будут подпитывать не только квартиры, освобождаемые эмигрантами, но и новое жилье, так активно строящееся по государственной программе.

По материалам www.respublika.kz