Вниманию читателей предлагается подробное рассмотрение поведения рынка продаж квартир в 2009 году. Этот год уникален тем, что в середине года произошла смена глобальных трендов многих рыночных параметров. Выявление причин процессов, произошедших в 2009 году, позволит глубже понять те перемены рынка, которые идут в настоящее время.

 

 

2009 год: три момента времени, два периода

На Рис.1 показано изменение среднего по городу индекса за период декабрь-2008 — декабрь-2009.


Видно, что индекс снижался в 2009 году с разными скоростями.
С января по март темп изменения индекса был высокий и составлял примерно 100$/месяц.
В периоде с марта по июль снижение индекса явно замедлилось, темп снизился до уровня −30$/месяц.
В июле произошла остановка падения индекса и начало роста, который продолжается до настоящего времени. Индекс увеличивается практически линейно со скоростью около +30$/месяц.
Это означает, что тот положительный тренд индекса, который продолжается уже длительное время, не случаен, а есть отражение неких глобальных восстановительных процессов, идущих на рынке продажи недвижимости.

Для проведения анализа выберем три значимых момента времени в 2009 году.

Первый момент времени: январь — индекс имеет максимальное значение (1812$), скорость падения индекса максимальная (около −100$/месяц).
Второй момент времени: июль — индекс имеет минимальное значение (1518$), скорость изменения нулевая.
Третий момент времени: декабрь — индекс вырос до уровня 1608$, скорость роста около +30$/месяц.

Соответственно этим трем моментам времени образуются два периода — падения и роста индекса.

Период падения индекса: январь-июль.
Период роста индекса: июль-декабрь.

Рассмотрим подробно динамику рынка продажи недвижимости в этих двух периодах.

Для того, чтобы увидеть конкретные изменения, которые привели в наблюдаемой динамике среднего по городу индекса, необходимо рассмотреть поведение как всего рынка в целом, так и его отдельных сегментов.

 

Период падения индекса: январь-июль

В табл.1 приведены средние индексы в январе и июле, их изменение (абсолютное и относительное), объемы предложения в январе и июле, их изменение (абсолютное и относительное).

   

Таблица 1 январь
индекс $		 июль
индекс $		 изменение $ изменение % январь
объем		 июль
объем		 изменение шт изменение %
Город 1812 1518 -294 -16.23 17376 23330 5954 34.27
Типы
Панель 1554 1345 -209 -13.45 9347 12599 3252 34.79
Кирпич 2059 1691 -368 -17.87 5937 7997 2060 34.70
Монолит 2263 1808 -455 -20.11 2092 2733 641 30.64
Форматы
1-комн 1634 1410 -224 -13.71 4138 5191 1053 25.45
2-комн 1760 1472 -288 -16.36 5544 8230 2686 48.45
3-комн 1856 1542 -314 -16.92 6018 8008 1990 33.07
4-комн 2244 1888 -356 -15.86 1534 1797 263 17.14
5-комн 2498 2269 -229 -9.17 142 103 -39 -27.46
Районы
Алм 1928 1586 -342 -17.74 3435 5080 1645 47.89
Жет 1423 1150 -273 -19.18 1117 1379 262 23.46
Ауэ 1443 1268 -175 -12.13 4810 6291 1481 30.79
Мед 2582 2156 -426 -16.50 2462 2969 507 20.59
Тур 1192 987 -205 -17.20 839 1212 373 44.46
Бос 1910 1597 -313 -16.39 4680 6352 1672 35.73
Алат 1234 1087 -147 -11.91 33 44 11 33.33

 

На Рис. 2 показаны спектры предложений для января (синяя линия) и июля (красная линия).


Основные моменты динамики:
— общий объем предложения вырос более чем на треть (+34.27%);
— уровень предложения в максимуме спектра увеличился вдвое;
— максимум спектра очень заметно сместился влево — в сторону более низких индексов;
— основной значительный приток предложения произошел на восходящей ветви распределения, т. е. на рынок дополнительно были выставлены на продажу квартиры из нижнего ценового диапазона;
— нисходящая ветвь распределения, в отличие от восходящей ветви, почти не изменилась (ниже будет показано, что это — только кажущаяся стабильность этой части рынка).

 

Типы строений

На Рис. 3, 4 и 5 показаны спектры предложения панели, кирпича и монолита в январе (синяя линия) и в июле (красная линия).

 

 

Из анализа кривых Рис. 3 и 4 (панель и кирпич) следует, что в течение рассматриваемого периода времени

— общий объем предложения резко увеличился;
— уровни предложения в максимуме выросли в 1.8 раза, сами максимум очень заметно сместились влево;
— наблюдаемые изменения спектра обусловлены сильным увеличением предложения в нижнем ценовом диапазоне с одной стороны, и проявлением хорошо просматриваемого левого дрейфа (смещения всего спектра в сторону удешевления), с другой стороны.

Из анализа кривых Рис. 5 (монолит) следует, что в течение рассматриваемого периода времени
— общий объем предложения значительно увеличился;
— уровень предложения в максимуме вырос в 1.8 раз;
— в июле стала хорошо видно разделение всего предложения на две компоненты с максимумами в районах индексов 1300$ и 2100$;
— наблюдаемые изменения спектров обусловлены несколькими причинами: разделением предложения на две компоненты, сильным увеличением предложения в нижнем ценовом диапазоне (более дешевая компонента), ростом предложения в средней части спектра и смещения этой компоненты в сторону удешевления.

Во всех трех типах строений наблюдаются выраженные левые дрейфы — то есть рынок в представлении по типам постепенно дешевеет.

 

Форматы квартир

На Рис. 6, 7, 8 и 9 показаны спектры предложения для 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир соответственно. Синие линии — январь, красные линии — июль.

 

 

 

Основные моменты динамики рынка в представлении по форматам квартир:
— за период январь-июль общие объемы предложения значительно увеличились во всех форматах (от +17% до +48%);
— наблюдается огромный приток квартир в нижней части спектра (на восходящей ветви распределения);
— достоверно определяется наличие левого дрейфа (особенно хорошо это видно на Рис. 6-7 — в сегментах 1- и 2-комнатных квартир);
— на нисходящих ветвях распределений изменения гораздо меньше, чем в нижней части спектров.

 

Районы города

На Рис. 10, 11, 12, 13, 14 и 15 показаны спектры предложения для всех рассматриваемых районов города. Синие линии — январь, красные линии — июль.

 

 

 

Основные моменты динамики рынка в представлении по форматам квартир:
— за период январь-июль общие объемы предложения значительно увеличились во всех районах (от +20% до +48%);
— наблюдается огромный приток квартир в нижней части спектра (на восходящей ветви распределения);
— во всех районах очень хорошо видно системное смещение распределения в сторону удешевления (левый дрейф);
— на нисходящих ветвях распределений изменения гораздо меньше, чем в нижней части спектров.

 

Выводы по периоду падения индекса

В период падения индекса происходили два процесса:
— огромное увеличение активности продавцов в нижней части спектра, что обусловило наблюдаемый рост предложения;
— ярко выраженный левый дрейф, проявляющийся в смещении спектра предложения как целого в сторону более низких индексов.

Оба упомянутых выше процесса снижают средний по городу индекс.
Первый (огромное увеличение активности в нижней части спектра) процесс уменьшает среднее значение индекса по городу за счет структурной перестройки. Относительно дешевых квартир становится больше, их доля на рынке стремительно увеличивается, средний индекс по городу за счет этого эффективно снижается. Этот эффект носит модельный характер — снижается среднее по всему городу значение индекса исключительно за счет увеличения предложения дешевых квартир. Описанное снижение не касается стоимости конкретных квартир.

Второй процесс (левый дрейф) упрощенно можно связать с уменьшением стоимости каждой квартиры. В этом случае весь спектр предложения смещается (дрейфует) влево. Это процесс тоже эффективно снижает средний по городу индекс за счет понижения стоимости каждой конкретной квартиры.

В рассматриваемый период параллельно действовали оба механизма, и в результате среднее по городу значение индекса уменьшилось на 294$.

 

 

Период роста индекса: июль-декабрь

В табл.2 приведены средние индексы в июле и декабре, их изменение (абсолютное и относительное), объемы предложения в июле и декабре, их изменение (абсолютное и относительное).

   

Таблица 2 июль
индекс $		 декабрь
индекс $		 изменение $ изменение % июль
объем		 декабрь
объем		 изменение шт изменение %
Город 1518 1608 90 5.93 23330 20953 -2377 -10.19
Типы
Панель 1345 1439 94 6.99 12599 11123 -1476 -11.72
Кирпич 1691 1780 89 5.26 7997 7091 -906 -11.33
Монолит 1808 1849 41 2.27 2733 2739 6 0.22
Форматы
1-комн 1410 1511 101 7.16 5191 4479 -712 -13.72
2-комн 1472 1573 101 6.86 8230 7242 -988 -12.00
3-комн 1542 1622 80 5.19 8008 7362 -646 -8.07
4-комн 1888 1888 0 0.00 1797 1726 -71 -3.95
5-комн 2269 2234 -35 -1.54 103 144 41 39.81
Районы
Алм 1586 1661 75 4.73 5080 4934 -146 -2.87
Жет 1150 1164 14 1.22 1379 1021 -358 -25.96
Ауэ 1268 1346 78 6.15 6291 5369 -922 -14.66
Мед 2156 2172 16 0.74 2969 2822 -147 -4.95
Тур 987 1033 46 4.66 1212 947 -265 -21.86
Бос 1597 1704 107 6.70 6352 5821 -531 -8.36
Алат 1087 1170 83 7.64 44 39 -5 -11.36

 

На Рис. 16 показаны спектры предложений для июля (красная линия) и декабря (зеленая линия).


Основные моменты динамики:

— общий объем предложения заметно уменьшился (-10.2%);
— уровень предложения в максимуме упал на 15%;
— максимум спектра очень заметно сместился вправо — в сторону более высоких индексов;
— основной отток предложения произошел на восходящей ветви распределения, т. е. с рынка ушли квартиры из нижнего ценового диапазона;
— нисходящая ветвь распределения, в отличие от восходящей ветви, почти не изменилась;
— наблюдается выраженный правый дрейф.

 

Типы строений

На Рис. 17, 18 и 19 показаны спектры предложения панели, кирпича и монолита в июле (красная линия) и в декабре (зеленая линия).

 

 

Из анализа кривых Рис. 17 и 18 (панель и кирпич) следует, что в течение рассматриваемого периода времени

— общий объем предложения заметно снизился;
— уровни предложения в максимуме упали в 1.14 раза (панель) и 1.1 раза (кирпич), сами максимум очень заметно сместились вправо;
— наблюдаемые изменения спектра обусловлены заметным уменьшением предложения в нижнем ценовом диапазоне с одной стороны, и проявлением хорошо просматриваемого правого дрейфа (смещения всего спектра в сторону удорожания), с другой стороны.

Из анализа кривых Рис. 19 (монолит) следует, что в течение рассматриваемого периода времени
— общий объем предложения практически не изменился (+0.22%);
— двухкомпонентность распределения, которая наблюдалась в июле, сохранилась и в декабре;
— объем предложения в нижней, более дешевой, компоненте сильно вырос (в 1.26 раза), объем предложения в верхней, более дорогой, компоненте остался практически неизменным;
— наблюдается явней смещение верхней, более дорогой компоненты, вправо — в сторону удорожания (правый дрейф).

Во всех трех типах строений наблюдаются выраженные правые дрейфы — то есть рынок в представлении по типам постепенно дорожает.

 

Форматы квартир

На Рис. 20, 21, 22 и 23 показаны спектры предложения для 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир соответственно. Красные линии — июль, зеленые линии — декабрь.

 

 

 

Основные моменты динамики рынка в представлении по форматам квартир:
— за период июль-декабрь общие объемы предложения уменьшились во всех форматах (от −3.95% до −13.7%);
— наблюдается заметный отток предложения в нижней части спектра (на восходящей ветви распределения) в сегментах 1-2-3-комнатных квартир;
— хорошо виден правый дрейф в основных (1-2-3-комнатные квартиры) форматах;
— на нисходящих ветвях распределений изменения гораздо меньше, чем в нижней части спектров.

 

Районы города

На Рис. 24, 25, 26, 27, 28 и 29 показаны спектры предложения для всех рассматриваемых районов города. Красные линии — июль, зеленые линии — декабрь.

 

 

 

Основные моменты динамики рынка в представлении по районам:
— за период июль-декабрь общие объемы предложения уменьшились во всех районах;
— темпы изменения объемов предложения существенно различаются: от −3% до −26%;
— наблюдается заметный отток квартир в нижней части спектра (на восходящей ветви распределения);
— во всех районах очень хорошо видно системное смещение распределения в сторону удорожания;
— на нисходящих ветвях распределений изменения гораздо меньше, чем в нижней части спектров.

 

Выводы по периоду роста индекса

В период роста индекса происходили два процесса:
— заметное снижение активности продавцов в нижней (относительно недорогой) части спектра, что вызвало снижение объемов предложения недорогого жилья;
— хорошо выраженный правый дрейф, проявляющийся в смещении спектра как целого в сторону более высоких индексов.

Оба упомянутых выше процесса увеличивают средний по городу индекс.
Первый (снижение активности в нижней части спектра) процесс увеличивает среднее значение индекса по городу за счет структурной перестройки. Относительно дешевых квартир становится меньше, их доля на рынке уменьшается, средний индекс по городу за счет этого эффективно растет. Этот эффект носит модельный характер — увеличивается среднее по всему городу значение индекса исключительно за счет уменьшения предложения дешевых квартир. Описанное увеличение индекса не касается стоимости конкретных квартир.

Второй процесс (правый дрейф) можно связать с увеличением стоимости каждой квартиры. В этом случае весь спектр предложения смещается (дрейфует) вправо. Это процесс тоже эффективно увеличивает средний по городу индекс за счет роста стоимости каждой конкретной квартиры.

В рассматриваемый период параллельно действовали оба механизма, и в результате среднее по городу значение индекса увеличилось на 90$.

 

 

2009 год в vi-диаграммах

 

Город

На Рис. 30 показана эволюция города в целом в 2009 году.


Траекторию движения города с января по июнь можно описать как «снижение индекса и рост объема предложения».
Выше было показано, что увеличение объема предложения в этот период было связано с большим притоком на рынок относительно недорогих квартир и левым дрейфом (общим удешевлением жилья).
Эти процессы хорошо просматриваются на графиках Рис. 2-15.

В середине лета 2009 года нарушается монотонность изменения пары индекс-объем. Движение по ниспадающей линии в это время остановилось и после некоторого «топтания на месте» в сентябре-октябре город двинулся практически по той же траектории, но в противоположном направлении. Индекс стал расти, а объем предложения падать.
Выше было показано, что в это время происходил отток с рынка относительно дешевого жилья и наблюдался правый дрейф (общее удорожание жилья).
Эти процессы хорошо видны на Рис. 16-29.

 

Типы строений

На Рис. 31 показаны эволюции трех типов строений в 2009 году.


Видно, что в общей структуре города три рассматриваемых типа занимают свои собственные отдельные места.
Панель, наиболее дешевый тип строения, находится в области низких индексов и высокого объема предложения (синяя линия).
Наиболее дорогой тип — монолит расположен в области высоких индексов и низкого объема предложения (красная линия).
Кирпич занимает промежуточное положение на диаграмме — область средних индексов и средних объемов (линия розового цвета).

Более подробные картины эволюций типов строений показаны на Рис. 32-34.




Основные моменты эволюций типов в 2009 году:

— траектория панели очень похожа на траекторию всего города;
— особенность панели: после разворота в июле-августе движение «обратно» проходило по линии, лежащей несколько выше и параллельно линии «туда»;
— эта особенность означает, что на линии «обратно» объем менялся с той же скоростью, как и падал, а индекс стал заметно больше;
— на поведение панели во второй половине 2009 года оказали влияние два процесса: отток относительно дешевого панельного жилья и общее удорожание сегмента (правый дрейф);

— кирпич в 2009 году вел себя очень похоже на город в целом;
— до июля 2009 года наблюдается плавное движение с тенденцией «уменьшение индекса — рост объема»;
— период июль-сентябрь можно описать как «топтание на месте»: индекс и объем предложения показывали относительно небольшие изменения;
— к концу года объем заметно снизился, индекс — увеличился;
— траектория движения кирпича в ноябре-декабре близка, но противоположно направления траектории периода апрель-май;

— монолит в первой половине 2009 года, как и остальные типы, двигался по траектории «уменьшение индекса — рост объема»;
— вместе с остальными типам строений монолит остановился в июле-августе;
— после точки остановки монолит до конца года показывал очень небольшие изменения индекса;
— объем предложения за последние два месяца года заметно снизился.

Сравнивая эволюции типов, можно увидеть некоторые закономерности:
— монотонное снижения индекса и рост объемов предложения наблюдались во всех типах строений до июня;
— в июне в развитии для всех типов строений образовалась точка изменения монотонного движения;
— все типы строений после некоторого «топтания на месте» двинулись в противоположную сторону;
— панель, как самый дешевый тип строения, двинулась в сентябре назад по траектории, лежащей выше линии «март-апрель-май», что свидетельствует о значительном эффекте правого дрейфа в этом сегменте;
— кирпич, более дорогой, чем панель тип строения, после длительной остановки (до сентября) тоже двинулся в сторону уменьшения объема предложения и небольшого роста индекса;
— траектория возврата кирпича в период ноябрь-декабрь хорошо совпадает с линией «апрель-май»;
— монолит, как самый дрогой тип строения, после точки остановки в июне, показал значительные колебания объема предложения при практически неизменном индексе.
— чем дороже сегмент, тем ниже на vi-диаграмме лежит траектория возврата.

 

Районы города

На Рис. 35 показаны эволюции всех районов города в 2009 году.


Видно, что каждый район города тоже, как и типы строений, занимает свое собственное отдельное место.
Есть группа относительно дешевых районов (Турксибский и Жетысуский), имеющих низкие индексы и относительно небольшие объемы предложения. Эти районы располагаются в левой нижней части vi-диаграммы.
Примерно такие значения индексов, как и в Жетысуском районе, наблюдаются в Ауэзовском районе. Но Ауэзовский район, включающий в себя все цифровые микрорайоны, имеет гораздо больший объем предложения и располагается в нижней правой части vi-диаграммы.
Два района (Алмалинский и Бостандыкский) располагаются на vi-диаграмме близко друг к другу. Они имеют практически одинаковые индексы и отличаются друг от друга только объемами предложения. В Бостандыкском районе объем больше, чем в Алмалинском примерно на 1000 квартир в месяц.
Особняком расположен Медеуский район. Он имеет очень высокие индексы и средние объемы предложения. Его месторасположение — верхняя часть vi-диаграммы.

Подробные картины эволюций районов показаны на Рис. 36-41.







Основные моменты эволюций районов в 2009 году:

— относительно дешевые и малообъемные районы (Турксибский и Жетысуский) имеют сходную динамику;
— в первой половине 2009 года движение происходило по линии «уменьшение индекса — рост объема»;
— в июле-августе произошла остановка, и после нее районы двинулись «обратно»;
— линия возврата для этих двух районов находится ниже линии «туда»;
— эта особенность означает, что во второй половине года процессы оттока дешевого жилья и правого дрейфа не полностью восстановили значение индекса первой половины года в рассматриваемых районах;

— самые объемные районы (Алмалинский, Бостандыкский и Ауэзовский) имеют схожую динамику в 2009 году;
— в первой половине 2009 года движение происходило по линии «уменьшение индекса — рост объема»;
— в июле-августе произошла остановка, и после нее районы двинулись «обратно»;
— линия возврата для этих трех районов практически совпадает с линией «туда»;
— это означает, что процессы притока относительно дешевого жилья и правого дрейфа во второй половине 2009 года практически полностью компенсировали эффекты первой половины года;

— самый дорогой район города — Медеуский — имеет некоторые особенности динамики;
— в первой половине года он, как и все остальные районы, двигался слева направо и сверху вниз по линии «уменьшение индекса и увеличение объема»;
— в июле-августе после остановки процесс продолжился в том же направлении;
— полная остановка произошла только в октябре 2009 года;
— после остановки стал развиваться обратный процесс «уменьшение объема и рост индекса»;
— особенностью обратного процесса является то, что линия «оттуда» некоторое время проходила выше линии «туда»;
— в конце года происходили заметные изменения объема предложения при практически неизменном индексе сегмента.

 

Форматы квартир

На Рис. 42 показаны эволюции 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир в 2009 году.


Видно, что каждый формат квартиры, как и каждый район города тоже, занимает свое собственное отдельное место на vi-диаграмме.

Основной объем предложения формируется 2-и 3-комнатными квартирами. Эти сегменты имеют примерно одинаковые объемы предложения. Индексы 3-комнатных квартир в среднем больше индексов 2-комнатных примерно на 100$. По индексам сегменты 2-и 3-комнатных квартир занимают промежуточное положение между 1- и 4-комнатными квартирами.

Самый маленький формат (1-комнатные квартиры) имеет объем предложения меньше, чем сегмент 2-комнатных квартир, примерно на 2000 квартир в месяц.

В левой верхней части vi-диаграммы расположился сегмент больших 4-комнатных квартир. Средний индекс этого сегмента примерно на 400$ больше чем 3-комнатного. Объем 4-комнатного сегмента — минимальный среди форматов. Среднее значение объема сегмента около 2000 квартир в месяц.

Подробные картины эволюций форматов показаны на Рис. 43-46.





Основные моменты эволюций форматов в 2009 году:

— эволюции 1-2-3-комнатных квартир имеют общие черты: до июня-2009 траектория соответствовала снижению индекса и росту объемов;
— затем, до сентября-октября при неизменном объеме увеличивался индекс 1-2-3-комнатных квартир;
— к концу года индекс 1-2-3-комнатных квартир постепенно возрастал при заметном снижении объемов;
— рост в конце года индекса больше в сегменте 1-2-комнатных квартир, меньше — в сегменте 3-комнатных;
— сегмент 4-комнатных до июня-2009 вел себя так же, как и остальные форматы: снижение индекса при росте объема предложения;
— во второй половине года практически не наблюдаются заметные изменения индекса сегмента 4-комнатных, но объем предложения меняется в широких пределах;
— в относительно дорогих сегментах динамика индекса во второй половине года заметно меньше, чем в относительно дешевых.

 

Общие выводы по 2009 году

— основная динамика предложения весь 2009 год происходила в относительно недорогих сегментах рынка;
— в первой половине 2009 года весь рост объема был обусловлен притоком на рынок недорогого жилья;
— в этот же период наблюдалось общее удешевления рынка (левый дрейф);
— приток недорогого жилья в совокупности с левым дрейфом привел к монотонному падению среднего по городу индекса в первой половине 2009 года;

— во второй половине 2009 года ситуация изменилась на прямо противоположную;
— в недорогой части рынка объем предложения стал уменьшаться;
— одновременно с этим оттоком недорогих квартир изменилось направление эволюции рынка — дрейф из левого стал правым;
— отток относительно недорогих квартир и общее удорожание рынка привели к монотонному росту среднего по городу индекса во второй половине года.

По значимости 2009 год стоит в ряду таких ключевых моментов истории рынка продаж, как, например, 2006-2007 годы (резкое надувание и сдувание пузыря).
В 2009 году произошло глобальное изменение динамика основных параметров рынка, обусловленное сильной динамикой объема недорогого жилья и сменой направления дрейфа рынка с удешевления к удорожанию.
Оба указанных эффекта привели к заметному росту средней стоимости жилья.

 

Николай Стекольников, аналитик

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz