Изменение курса доллара, ожидающаяся EXPO, сезонная коррекция, некоторое замедление ввода жилья в эксплуатацию и другие события, способные повлиять на стоимость жилья, пока никак не отразились на рынке недвижимости. Примечательно, что в последние месяцы об изменениях цен на жильё говорили многие. Но так ли это на самом деле?

 

Как строятся цены

После летнего ценового затишья и индекса в 1980 долларов за метр в сентябре произошло некоторое повышение.

Пик пришелся на 2 сентября, когда индекс перевалили за 2 025 долларов. Две недели он падал до отметки в 1 955. После 16 сентября снова начался рост и некоторое колебание индекса, но в среднем значения варьируются в районе 1 970 долларов.
Так, средние осенние цены оказались ниже летних примерно на 10 долларов за метр.

Интересно, что на цены, возможно, повлияло количество предложений строящегося жилья со сроком сдачи 2015–2017 годы.
Если в начале сентября было около 800 таких квартир, то на сегодня их стало уже около 1 200. Цены здесь начинаются от 1 014 долларов за квадратный метр, а максимальные дотягивают до 2 979. 

Стоит отметить, что появляются и сомнительные контракты инвестирования от компаний, попавших в чёрные списки. «Крыша» рекомендует внимательно изучить перечень фирм, действующих без разрешительных документов.

 

Контрольное взвешивание

Изучая базу данных «Крыши», можно заметить, что Астана — это город контрастов, и среднестатистические цены — понятие относительное, особенно в Алматинском районе. При средней цене 1 882 доллара квадратный метр может стоить в два раза дороже. Наименьшее расслоение наблюдается в Сарыаркинском районе. Здесь средняя цена на 30 сентября составила 1 794 доллара за квадратный метр. Есильский район самый дорогой: в среднем 2 166 долларов за метр.

Признаков стабильного роста или падения цен пока нет. Рынок недвижимости левого берега наиболее динамичный. Индекс меняется еженедельно на 1–2 %.

Если говорить об определённом формате жилья, то здесь примечательны несколько эпох застройки, в каждой из которых можно выделить свои символы. «Крыша» выяснила, сколько стоит квадратный метр истории.

 

Хрущёвки

Среди жилья, уже введённого в эксплуатацию, наиболее редкую категорию представляют хрущёвки — всего 210 вариантов в базе из 10 000 предложений.

Это, в отличие от новостроек, стабильный сегмент, но здесь произошли изменения. Видимо, в связи с дефицитом доступных по цене площадей цены в октябре слегка поднялись — с 1 721 до 1 749 долларов за квадратный метр.
Типовые пятиэтажки

Другую интересную категорию представляют типовые дома 1970–1980 годов постройки, сосредоточенные в «золотом квадрате». Так, на пр. Республики цены варьируются от 1 980 (двух—трёхкомнатные) до 2 162 долларов за квадрат (однокомнатные). В микрорайонах единица площади в домах этой же эпохи стоит, как правило, 1 500–1 650 долларов.

 

Редкие 90-е

Следующей ценовой категорией можно считать кирпичные и монолитные дома, возведённые в конце 90-х. Здесь цена зависит от района и может составлять до 1 800 до 1 900 долларов за квадрат.

 

Кирпичные 2000-е

Отдельный класс представляют квартиры, построенные для чиновников, передислоцированных из Алматы в начале 2000-х. Как правило, добротные дома с хорошей планировкой, расположенные на правом берегу, сейчас стоят не дешевле новостроек — около 2 300 долларов за квадрат.

 

Левый берег: первопроходцы

Символом следующей строительной эпохи докризисного периода, пожалуй, можно считать «Триумф Астаны» (2006 год), где единица площади стоит от 2 500 до 3 173 долларов в зависимости от обстановки.

Его ровесник, но представитель категории эконом — ЖК «7 бочек»: не самый тёплый, не самые скоростные лифты, зато очень выгодное расположение. Один квадратный метр в квартирах замысловатой планировки стоит в пределах 1 700–1 800 долларов.

 

Посткризисный шик

Другой примечательный класс недвижимости — кварталы 2009–2014 годов застройки. Как ни странно, в посткризисные времена в столице появлялись сплошь шикарные апартаменты: «Городской романс», «Престиж», Europe Palace, «Нурсая», «На Водно-Зелёном бульваре», «Английский квартал», «Парижский квартал» и «Хайвил Астана». Элитная недвижимость в среднем стоит 2 850 долларов за квадратный метр, но может доходить и до 3 880 долларов.

 

Новый эконом

В этот же период построен квартал по 188-й улице. Типичный представитель класса эконом продаётся по цене от 1 450 до 1 800 долларов за квадрат в зависимости от ремонта и расположения. (Некоторые дома стоят вдали от дороги и к ним затруднён проезд). Несмотря на достойное качество, квартиры здесь порой дешевле, чем в хрущёвках.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Сарыаркинском районе (цены здесь ниже, чем в Алматинском и Есильском) в октябре составила 64 800 долларов.

С условной зарплатой 150 тысяч тенге на сбережения удастся направить около 50 % средств. Такими темпами придётся копить на однокомнатную квартиру 13–14 лет.