№ 05 (308)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

 

Табл.1 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2029 1988 -41 -2,02 91 91 0 0
панель  2-комн. 1927 1938 11 0,57 127 139 12 9,4
панель  3-комн. 1858 1860 2 0,11 176 158 -18 -10,2
панель  4-комн. 1768 1895 127 7,18 28 23 -5 -17,9
панель  5-комн. н/д  1955 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
кирпич  1-комн. 2223 2183 -40 -1,8 89 99 10 11,2
кирпич  2-комн. 2202 2210 8 0,36 158 164 6 3,8
кирпич  3-комн. 2305 2349 44 1,91 124 125 1 0,8
кирпич  4-комн. 2304 2225 -79 -3,43 33 30 -3 -9,1
кирпич  5-комн. 2593 2144 -449 -17,32 4 4 0 0
монолит 1-комн. 1873 1906 33 1,76 13 19 6 46,2
монолит 2-комн. 2051 2023 -28 -1,37 45 46 1 2,2
монолит 3-комн. 2205 2177 -28 -1,27 46 38 -8 -17,4
монолит 4-комн. 2417 2237 -180 -7,45 13 12 -1 -7,7
монолит 5-комн. 2311 1210 -11 -47,64 1 1 0 0
все панель      1909 1916 7 0,37 422 412 -10 -2,4
все кирпич      2249 2245 -4 -0,18 408 422 14 3,4
все монолит     2133 2069 -64 -3 118 116 -2 -1,7
все 1-комн.     2107 2072 -35 -1,66 193 209 16 8,3
все 2-комн.     2075 2077 2 0,1 330 349 19 5,8
все 3-комн.     2064 2087 23 1,11 346 321 -25 -7,2
все 4-комн.     2121 2110 -11 -0,52 74 65 -9 -12,2
все 5-комн.     2536 1956 -580 -22,87 5 6 1 20
весь Алм. р-н   2084 2081 -3 -0,14 948 950 2 0,2

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

 

 

   

 

Жетысуский район

 

Табл. 2 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1511 1528 17 1,13 73 75 2 2,7
панель  2-комн. 1526 1511 -15 -0,98 65 63 -2 -3,1
панель  3-комн. 1522 1529 7 0,46 56 51 -5 -8,9
панель  4-комн. 1473 1472 -1 -0,07 19 11 -8 -42,1
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1499 1467 -32 -2,13 38 45 7 18,4
кирпич  2-комн. 1465 1482 17 1,16 40 38 -2 -5
кирпич  3-комн. 1515 1491 -24 -1,58 28 34 6 21,4
кирпич  4-комн. 1215 1174 -41 -3,37 2 2 0 0
кирпич  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 1-комн. 1372 1350 -22 -1,6 45 38 -7 -15,6
монолит 2-комн. 1226 1273 47 3,83 34 34 0 0
монолит 3-комн. 1487 1416 -71 -4,77 22 32 10 45,5
монолит 4-комн. 880 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1515 1519 4 0,26 213 200 -13 -6,1
все кирпич      1485 1473 -12 -0,81 108 119 11 10,2
все монолит     1343 1345 2 0,15 102 104 2 2
все 1-комн.     1467 1467 0 0 156 158 2 1,3
все 2-комн.     1435 1442 7 0,49 139 135 -4 -2,9
все 3-комн.     1512 1487 -25 -1,65 106 117 11 10,4
все 4-комн.     1422 1426 4 0,28 22 13 -9 -40,9
все 5-комн.     н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
весь Жет. р-н   1466 1463 -3 -0,2 423 423 0 0

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Ауэзовский район

 

Табл. 3 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1780 1800 20 1,12 205 212 7 3,4
панель  2-комн. 1696 1694 -2 -0,12 281 286 5 1,8
панель  3-комн. 1649 1673 24 1,46 279 287 8 2,9
панель  4-комн. 1740 1708 -32 -1,84 57 59 2 3,5
панель  5-комн. н/д  1303 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
кирпич  1-комн. 1663 1692 29 1,74 64 81 17 26,6
кирпич  2-комн. 1672 1721 49 2,93 69 74 5 7,2
кирпич  3-комн. 1756 1781 25 1,42 72 60 -12 -16,7
кирпич  4-комн. 1732 1854 122 7,04 19 19 0 0
кирпич  5-комн. 1777 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
монолит 1-комн. 1518 1537 19 1,25 86 91 5 5,8
монолит 2-комн. 1576 1542 -34 -2,16 115 135 20 17,4
монолит 3-комн. 1661 1617 -44 -2,65 88 100 12 13,6
монолит 4-комн. 1766 1641 -125 -7,08 27 30 3 11,1
монолит 5-комн. 1398 1678 280 20,03 2 2 0 0
все панель      1704 1713 9 0,53 822 845 23 2,8
все кирпич      1701 1737 36 2,12 225 234 9 4
все монолит     1598 1570 -28 -1,75 318 358 40 12,6
все 1-комн.     1695 1714 19 1,12 355 384 29 8,2
все 2-комн.     1662 1656 -6 -0,36 465 495 30 6,5
все 3-комн.     1668 1674 6 0,36 439 447 8 1,8
все 4-комн.     1745 1715 -30 -1,72 103 108 5 4,9
все 5-комн.     1524 1553 29 1,9 3 3 0 0
весь Ауэз. р-н  1679 1682 3 0,18 1365 1437 72 5,3

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

 

   

Медеуский район

 

Табл. 4 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2152 2143 -9 -0,42 16 27 11 68,8
панель  2-комн. 2071 2189 118 5,7 37 42 5 13,5
панель  3-комн. 1992 1988 -4 -0,2 55 69 14 25,5
панель  4-комн. 2201 2190 -11 -0,5 9 9 0 0
панель  5-комн. 2466 2479 13 0,53 2 2 0 0
кирпич  1-комн. 2454 2366 -88 -3,59 55 63 8 14,5
кирпич  2-комн. 2498 2455 -43 -1,72 85 90 5 5,9
кирпич  3-комн. 2564 2583 19 0,74 128 118 -10 -7,8
кирпич  4-комн. 2692 2683 -9 -0,33 48 47 -1 -2,1
кирпич  5-комн. 3056 3378 322 10,54 5 9 4 80
монолит 1-комн. 2517 2448 -69 -2,74 21 26 5 23,8
монолит 2-комн. 2660 2610 -50 -1,88 38 41 3 7,9
монолит 3-комн. 2583 2580 -3 -0,12 57 55 -2 -3,5
монолит 4-комн. 2770 3137 367 13,25 27 27 0 0
монолит 5-комн. 3074 3200 126 4,1 10 8 -2 -20
все панель      2061 2091 30 1,46 119 149 30 25,2
все кирпич      2554 2542 -12 -0,47 321 327 6 1,9
все монолит     2658 2693 35 1,32 153 157 4 2,6
все 1-комн.     2415 2332 -83 -3,44 92 116 24 26,1
все 2-комн.     2437 2427 -10 -0,41 160 173 13 8,1
все 3-комн.     2437 2412 -25 -1,03 240 242 2 0,8
все 4-комн.     2664 2777 113 4,24 84 83 -1 -1,2
все 5-комн.     2997 3208 211 7,04 17 19 2 11,8
весь Мед. р-н   2482 2473 -9 -0,36 593 633 40 6,7

 

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

 

Турксибский район

 

Табл.5 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1458 1455 -3 -0,21 8 10 2 25
панель  2-комн. 1384 1349 -35 -2,53 37 33 -4 -10,8
панель  3-комн. 1333 1293 -40 -3 27 22 -5 -18,5
панель  4-комн. 1295 1227 -68 -5,25 4 2 -2 -50
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1455 1455 0 0 83 94 11 13,3
кирпич  2-комн. 1371 1378 7 0,51 106 87 -19 -17,9
кирпич  3-комн. 1335 1317 -18 -1,35 50 51 1 2
кирпич  4-комн. 1185 1415 230 19,41 5 4 -1 -20
кирпич  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 1-комн. 1445 1478 33 2,28 13 13 0 0
монолит 2-комн. 1219 1280 61 5 10 11 1 10
монолит 3-комн. 1021 956 -65 -6,37 5 3 -2 -40
монолит 4-комн. 1625 1785 160 9,85 1 1 0 0
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1368 1342 -26 -1,9 76 67 -9 -11,8
все кирпич      1388 1396 8 0,58 244 236 -8 -3,3
все монолит      1300 1355 55 4,23 29 28 -1 -3,4
все 1-комн.     1453 1457 4 0,28 104 117 13 12,5
все 2-комн.     1364 1362 -2 -0,15 153 131 -22 -14,4
все 3-комн.     1315 1295 -20 -1,52 82 76 -6 -7,3
все 4-комн.     1273 1414 141 11,08 10 7 -3 -30
все 5-комн.      н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
весь Турк. р-н  1376 1381 5 0,36 349 331 -18 -5,2

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Бостандыкский район

 

Табл.6 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2051 2034 -17 -0,83 110 98 -12 -10,9
панель  2-комн. 1999 2001 2 0,1 139 133 -6 -4,3
панель  3-комн. 1946 1969 23 1,18 183 188 5 2,7
панель  4-комн. 2026 2011 -15 -0,74 42 43 1 2,4
панель  5-комн. 1860 1875 15 0,81 1 4 3 300
кирпич  1-комн. 2044 2065 21 1,03 76 79 3 3,9
кирпич  2-комн. 2141 2128 -13 -0,61 164 151 -13 -7,9
кирпич  3-комн. 2187 2220 33 1,51 116 107 -9 -7,8
кирпич  4-комн. 2250 2233 -17 -0,76 35 39 4 11,4
кирпич  5-комн. 2837 2543 -294 -10,36 3 3 0 0
монолит 1-комн. 2225 2246 21 0,94 28 26 -2 -7,1
монолит 2-комн. 2341 2405 64 2,73 70 74 4 5,7
монолит 3-комн. 2493 2483 -10 -0,4 104 119 15 14,4
монолит 4-комн. 2912 2799 -113 -3,88 49 47 -2 -4,1
монолит 5-комн. 2348 2591 243 10,35 7 5 -2 -28,6
все панель      1992 1994 2 0,1 475 466 -9 -1,9
все кирпич      2150 2154 4 0,19 394 379 -15 -3,8
все монолит     2498 2495 -3 -0,12 258 271 13 5
все 1-комн.     2071 2073 2 0,1 214 203 -11 -5,1
все 2-комн.     2125 2138 13 0,61 373 358 -15 -4
все 3-комн.     2156 2181 25 1,16 403 414 11 2,7
все 4-комн.     2432 2365 -67 -2,75 126 129 3 2,4
все 5-комн.     2437 2340 -97 -3,98 11 12 1 9,1
весь Бост. р-н  2163 2170 7 0,32 1127 1116 -11 -1

 

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

 

 

 

 

Город в целом

 

 

Табл.7 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1851 1848 -3 -0,16 504 514 10 2
панель  2-комн. 1785 1797 12 0,67 688 697 9 1,3
панель  3-комн. 1769 1789 20 1,13 777 777 0 0
панель  4-комн. 1800 1829 29 1,61 160 148 -12 -7,5
панель  5-комн. 2264 1964 -300 -13,25 3 8 5 166,7
кирпич  1-комн. 1894 1869 -25 -1,32 417 476 59 14,1
кирпич  2-комн. 1972 1985 13 0,66 631 619 -12 -1,9
кирпич  3-комн. 2117 2136 19 0,9 526 499 -27 -5,1
кирпич  4-комн. 2287 2288 1 0,04 143 142 -1 -0,7
кирпич  5-комн. 2764 2912 148 5,35 13 16 3 23,1
монолит 1-комн. 1692 1717 25 1,48 212 221 9 4,2
монолит 2-комн. 1889 1880 -9 -0,48 317 347 30 9,5
монолит 3-комн. 2123 2091 -32 -1,51 333 353 20 6
монолит 4-комн. 2522 2491 -31 -1,23 119 119 0 0
монолит 5-комн. 2614 2695 81 3,1 20 16 -4 -20
все  панель     1797 1809 12 0,67 2132 2144 12 0,6
все  кирпич     2029 2030 1 0,05 1730 1752 22 1,3
все  монолит    2015 1998 -17 -0,84 1001 1056 55 5,5
все 1-комн.     1837 1833 -4 -0,22 1133 1211 78 6,9
все 2-комн.     1877 1885 8 0,43 1636 1663 27 1,7
все 3-комн.     1953 1961 8 0,41 1636 1629 -7 -0,4
все 4-комн.     2169 2181 12 0,55 422 409 -13 -3,1
все 5-комн.     2639 2636 -3 -0,11 36 40 4 11,1
город           1924 1927 3 0,16 4863 4952 89 1,8

 

Рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
Рис. 14 показано недельное изменение спектра общегородского предложения.

 

   

 

На рис.15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   

 

    

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.74%, что почти в два раза больше, чем было на прошлой неделе (0.41%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: значительные снижения долей объёма предложения панели и кирпича в пользу монолита;
— панель за неделю поменяла направление изменения своей доли объёма предложения;
— кирпич продолжает уменьшать, а монолит продолжает увеличивать свою долю объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.22%, что почти в полтора раза больше, чем было на прошлой неделе (0.86%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: очень большие снижения долей объёма предложения в форматах 3- и 4-комнатных квартир в пользу 1-комнатных квартир;
— в сегментах 2- и 5-комнатных квартир доли объёма предложения изменились незначительно;
— все форматы квартир за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.60%, что почти в три раза больше, чем было на прошлой неделе (0.52%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: большие снижения долей объёма предложения Алмалинского, Жетысуского, Турксибского и Бостандыкского районов в пользу Ауэзовского и Медеуского районов;
— в Алатауском районе изменение доли объёма предложения незначительное;
— продолжается снижение доли в Алмалинском районе, а в Ауэзовском районе продолжается увеличение доли объёма предложения;
— остальные районы за неделю поменяли направления изменений своих долей объёма предложения.

 

Анализ динамики индексов

Изменения индексов зависят как от динамики цен предложения (общего удорожания или удешевления жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья).
В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

В табл.8 приведены данные по общему недельному изменению среднего по городу и средних по районам индексов, а также изменения индексов сегментов за счёт динамики цен и за счёт перераспределения предложения.

 

Табл.8   изменение изменение  
  общее индекса индекса  
  недельное сегмента сегмента  
  изменение за счёт за счёт  
  индекса динамики перераспределения Комментарии
сегмент  сегмента цен предложения  
Город 3 3 0 Цена предложения в целом по городу заметно увеличилась, структура предложения практически не изменилась.
Алм -3 -6 3 Цена предложения в районе значительно снизилась, структура предложения немного изменилась в пользу дорогого жилья.
Жет -3 -4 1 Цена предложения в районе заметно снизилась, структура предложения практически не изменилась.
Ауэ 3 5 -2 Цена предложения в районе значительно увеличилась, структура предложения немного изменилась в пользу дешевого жилья.
Мед -9 10 -19 Цена предложения в районе резко увеличилась, структура предложения очень сильно  изменилась в пользу дешевого жилья.
Тур 5 -2 7 Цена предложения в районе немного снизилась, структура предложения значительно изменилась в пользу дорогого жилья.
Бос 7 3 4 Цена предложения в районе заметно выросла, структура предложения  изменилась в пользу дорогого жилья. 

 

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объемов предложения

В таблице 9 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

табл.9 ОИА Изменение цены предложения ($) Изменение цены предложения (%) Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения (%)
город 808 -16 -1,95 2682 27 1,02
             
формат            
1-комн. 504 -5 -0,98 820 66 8,75
2-комн. 749 -2 -0,27 1047 -51 -4,64
3-комн. 1051 -25 -2,32 690 23 3,45
4-комн. 1964 31 1,60 125 -11 -8,09

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 2.78%, что немного больше, чем было на прошлой неделе (2.54%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: очень большие снижения долей объёма предложения в сегментах 2- и 4-комнатных квартир в пользу 1- и 3-комнатных квартир.

Все форматы квартир за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю значительно снизилась (-0.025).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.045.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (-16$) определяется следующими факторами:
— значительным снижением уровня цен предложения (-7$);
— большим перераспределением общего предложения в пользу относительно дешевого жилья(-9$).

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .