№ 08 (311)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

 

Табл.1 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2032 2045 13 0,64 100 98 -2 -2
панель  2-комн. 1919 1957 38 1,98 120 129 9 7,5
панель  3-комн. 1832 1867 35 1,91 178 166 -12 -6,7
панель  4-комн. 1824 1905 81 4,44 27 22 -5 -18,5
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 2217 2188 -29 -1,31 101 99 -2 -2
кирпич  2-комн. 2237 2216 -21 -0,94 160 161 1 0,6
кирпич  3-комн. 2270 2273 3 0,13 115 127 12 10,4
кирпич  4-комн. 2304 2321 17 0,74 35 40 5 14,3
кирпич  5-комн. 2123 2417 294 13,85 2 3 1 50
монолит 1-комн. 1801 1843 42 2,33 21 16 -5 -23,8
монолит 2-комн. 1919 1903 -16 -0,83 45 51 6 13,3
монолит 3-комн. 2247 2203 -44 -1,96 42 55 13 31
монолит 4-комн. 2036 2460 424 20,83 9 8 -1 -11,1
монолит 5-комн. 1666 1666 0 0 2 2 0 0
все панель      1903 1939 36 1,89 425 415 -10 -2,4
все кирпич      2246 2237 -9 -0,4 413 430 17 4,1
все монолит     2018 2050 32 1,59 119 132 13 10,9
все 1-комн.     2094 2096 2 0,1 222 213 -9 -4,1
все 2-комн.     2075 2071 -4 -0,19 325 341 16 4,9
все 3-комн.     2034 2068 34 1,67 335 348 13 3,9
все 4-комн.     2087 2206 119 5,7 71 70 -1 -1,4
все 5-комн.     1894 2116 222 11,72 4 5 1 25
весь Алм. р-н   2065 2085 20 0,97 957 977 20 2,1

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

   

 

Жетысуский район

 

Табл. 2 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1556 1529 -27 -1,74 69 66 -3 -4,3
панель  2-комн. 1505 1491 -14 -0,93 60 59 -1 -1,7
панель  3-комн. 1536 1516 -20 -1,3 61 57 -4 -6,6
панель  4-комн. 1462 1414 -48 -3,28 14 13 -1 -7,1
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1494 1483 -11 -0,74 35 31 -4 -11,4
кирпич  2-комн. 1461 1466 5 0,34 32 38 6 18,8
кирпич  3-комн. 1451 1502 51 3,51 23 23 0 0
кирпич  4-комн. 1215 948 -267 -21,98 2 2 0 0
кирпич  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 1-комн. 1339 1387 48 3,58 35 36 1 2,9
монолит 2-комн. 1324 1248 -76 -5,74 37 31 -6 -16,2
монолит 3-комн. 1462 1396 -66 -4,51 23 22 -1 -4,3
монолит 4-комн. 862 1464 602 69,84 1 1 0 0
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1528 1506 -22 -1,44 204 195 -9 -4,4
все кирпич      1465 1469 4 0,27 92 94 2 2,2
все монолит     1357 1342 -15 -1,11 96 90 -6 -6,3
все 1-комн.     1485 1479 -6 -0,4 139 133 -6 -4,3
все 2-комн.     1442 1424 -18 -1,25 129 128 -1 -0,8
все 3-комн.     1501 1486 -15 -1 107 102 -5 -4,7
все 4-комн.     1397 1358 -39 -2,79 17 16 -1 -5,9
все 5-комн.     н/д  н/д  н/д   н/д  0 0 0 н/д 
весь Жет. р-н   1471 1458 -13 -0,88 392 379 -13 -3,3

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

   

 

Ауэзовский район

 

Табл. 3 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1779 1783 4 0,22 213 217 4 1,9
панель  2-комн. 1696 1705 9 0,53 293 301 8 2,7
панель  3-комн. 1679 1669 -10 -0,6 267 273 6 2,2
панель  4-комн. 1728 1738 10 0,58 47 62 15 31,9
панель  5-комн. н/д  1818 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
кирпич  1-комн. 1674 1650 -24 -1,43 64 81 17 26,6
кирпич  2-комн. 1744 1690 -54 -3,1 55 72 17 30,9
кирпич  3-комн. 1768 1765 -3 -0,17 61 65 4 6,6
кирпич  4-комн. 1753 1781 28 1,6 22 20 -2 -9,1
кирпич  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 1-комн. 1595 1556 -39 -2,45 103 81 -22 -21,4
монолит 2-комн. 1494 1539 45 3,01 84 113 29 34,5
монолит 3-комн. 1620 1575 -45 -2,78 104 106 2 1,9
монолит 4-комн. 1442 1382 -60 -4,16 29 26 -3 -10,3
монолит 5-комн. 1915 2909 994 51,91 1 1 0 0
все панель      1713 1715 2 0,12 820 854 34 4,1
все кирпич      1730 1704 -26 -1,5 202 238 36 17,8
все монолит     1563 1546 -17 -1,09 321 327 6 1,9
все 1-комн.     1711 1706 -5 -0,29 380 379 -1 -0,3
все 2-комн.     1662 1664 2 0,12 432 486 54 12,5
все 3-комн.      1677 1660 -17 -1,01 432 444 12 2,8
все 4-комн.     1648 1660 12 0,73 98 108 10 10,2
все 5-комн.     1915 2363 448 23,39 1 2 1 100
весь Ауэз. р-н  1680 1674 -6 -0,36 1343 1419 76 5,7

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

   

Медеуский район

 

Табл. 4 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2156 2143 -13 -0,6 19 20 1 5,3
панель  2-комн. 2184 2090 -94 -4,3 33 30 -3 -9,1
панель  3-комн. 1979 1922 -57 -2,88 60 51 -9 -15
панель  4-комн. 2140 2170 30 1,4 2 6 4 200
панель  5-комн. 2479 2247 -232 -9,36 2 1 -1 -50
кирпич  1-комн. 2418 2353 -65 -2,69 58 60 2 3,4
кирпич  2-комн. 2495 2489 -6 -0,24 98 95 -3 -3,1
кирпич  3-комн. 2555 2619 64 2,5 113 127 14 12,4
кирпич  4-комн. 2822 2797 -25 -0,89 37 44 7 18,9
кирпич  5-комн. 2595 3327 732 28,21 8 4 -4 -50
монолит 1-комн. 2602 2665 63 2,42 26 27 1 3,8
монолит 2-комн. 2537 2826 289 11,39 35 32 -3 -8,6
монолит 3-комн. 2632 2697 65 2,47 63 68 5 7,9
монолит 4-комн. 2771 2751 -20 -0,72 24 26 2 8,3
монолит 5-комн. 3002 2738 -264 -8,79 5 10 5 100
все панель      2077 2026 -51 -2,46 116 108 -8 -6,9
все кирпич      2543 2565 22 0,87 314 330 16 5,1
все монолит     2639 2728 89 3,37 153 163 10 6,5
все 1-комн.     2416 2392 -24 -0,99 103 107 4 3,9
все 2-комн.     2442 2481 39 1,6 166 157 -9 -5,4
все 3-комн.     2429 2496 67 2,76 236 246 10 4,2
все 4-комн.     2780 2731 -49 -1,76 63 76 13 20,6
все 5-комн.     2715 2862 147 5,41 15 15 0 0
весь Мед. р-н   2475 2512 37 1,49 583 601 18 3,1

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

 

Турксибский район

 

Табл.5 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1496 1447 -49 -3,28 10 7 -3 -30
панель  2-комн. 1369 1367 -2 -0,15 28 23 -5 -17,9
панель  3-комн. 1447 1374 -73 -5,04 19 25 6 31,6
панель  4-комн. 1236 1287 51 4,13 5 5 0 0
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1454 1496 42 2,89 74 73 -1 -1,4
кирпич  2-комн. 1399 1410 11 0,79 102 97 -5 -4,9
кирпич  3-комн. 1350 1369 19 1,41 37 37 0 0
кирпич  4-комн. 1196 1241 45 3,76 9 10 1 11,1
кирпич  5-комн. 960 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
монолит 1-комн. 1528 1580 52 3,4 5 3 -2 -40
монолит 2-комн. 1256 1276 20 1,59 9 9 0 0
монолит 3-комн. 1004 1096 92 9,16 4 2 -2 -50
монолит 4-комн. н/д  738 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1402 1372 -30 -2,14 62 60 -2 -3,2
все кирпич      1398 1424 26 1,86 223 217 -6 -2,7
все монолит     1275 1276 1 0,08 18 15 -3 -16,7
все 1-комн.     1462 1494 32 2,19 89 83 -6 -6,7
все 2-комн.     1383 1392 9 0,65 139 129 -10 -7,2
все 3-комн.     1357 1362 5 0,37 60 64 4 6,7
все 4-комн.     1210 1223 13 1,07 14 16 2 14,3
все 5-комн.     960 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
весь Турк. р-н  1392 1405 13 0,93 303 292 -11 -3,6

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

   

 

Бостандыкский район

 

Табл.6 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2031 2028 -3 -0,15 91 74 -17 -18,7
панель  2-комн. 1997 1997 0 0 118 134 16 13,6
панель  3-комн. 1945 1971 26 1,34 166 164 -2 -1,2
панель  4-комн. 2008 1947 -61 -3,04 37 38 1 2,7
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 2143 2119 -24 -1,12 78 93 15 19,2
кирпич  2-комн. 2074 2083 9 0,43 145 140 -5 -3,4
кирпич  3-комн. 2221 2241 20 0,9 122 115 -7 -5,7
кирпич  4-комн. 2250 2188 -62 -2,76 43 36 -7 -16,3
кирпич  5-комн. 2406 2533 127 5,28 3 4 1 33,3
монолит 1-комн. 2122 2200 78 3,68 31 26 -5 -16,1
монолит 2-комн. 2421 2359 -62 -2,56 75 73 -2 -2,7
монолит 3-комн. 2474 2383 -91 -3,68 108 111 3 2,8
монолит 4-комн. 2937 2868 -69 -2,35 48 42 -6 -12,5
монолит 5-комн. 2446 2039 -407 -16,64 8 6 -2 -25
все панель      1984 1987 3 0,15 412 410 -2 -0,5
все кирпич      2155 2152 -3 -0,14 391 388 -3 -0,8
все монолит     2500 2428 -72 -2,88 270 258 -12 -4,4
все 1-комн.     2088 2095 7 0,34 200 193 -7 -3,5
все 2-комн.     2124 2107 -17 -0,8 338 347 9 2,7
все 3-комн.     2174 2167 -7 -0,32 396 390 -6 -1,5
все 4-комн.     2437 2355 -82 -3,36 128 116 -12 -9,4
все 5-комн.     2435 2236 -199 -8,17 11 10 -1 -9,1
весь Бост. р-н  2176 2156 -20 -0,92 1073 1056 -17 -1,6

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

 

Город в целом

Табл.7 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1853 1848 -5 -0,27 502 483 -19 -3,8
панель  2-комн. 1782 1796 14 0,79 654 679 25 3,8
панель  3-комн. 1777 1775 -2 -0,11 755 737 -18 -2,4
панель  4-комн. 1782 1778 -4 -0,22 133 148 15 11,3
панель  5-комн. 2478 2032 -446 -18 2 2 0 0
кирпич  1-комн. 1925 1920 -5 -0,26 427 447 20 4,7
кирпич  2-комн. 1993 1974 -19 -0,95 606 620 14 2,3
кирпич  3-комн. 2139 2177 38 1,78 476 499 23 4,8
кирпич  4-комн. 2233 2249 16 0,72 151 154 3 2
кирпич  5-комн. 2370 2790 420 17,72 14 11 -3 -21,4
монолит 1-комн. 1753 1778 25 1,43 228 198 -30 -13,2
монолит 2-комн. 1885 1871 -14 -0,74 295 321 26 8,8
монолит 3-комн. 2110 2093 -17 -0,81 353 372 19 5,4
монолит 4-комн. 2396 2378 -18 -0,75 113 106 -7 -6,2
монолит 5-комн. 2489 2413 -76 -3,05 16 19 3 18,8
все  панель     1798 1800 2 0,11 2046 2049 3 0,1
все  кирпич     2042 2048 6 0,29 1674 1731 57 3,4
все  монолит    2001 1997 -4 -0,2 1005 1016 11 1,1
все 1-комн.     1860 1864 4 0,22 1157 1128 -29 -2,5
все 2-комн.     1884 1879 -5 -0,27 1555 1620 65 4,2
все 3-комн.     1960 1973 13 0,66 1584 1608 24 1,5
все 4-комн.      2128 2112 -16 -0,75 397 408 11 2,8
все 5-комн.     2436 2519 83 3,41 32 32 0 0
город           1928 1931 3 0,16 4725 4796 71 1,5

Рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
Рис. 14 показано недельное изменение спектра общегородского предложения.

   

На рис.15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   

 

    

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.66%, что намного меньше, чем было на прошлой неделе (1.68%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: большое снижение доли объёма предложения панели в пользу кирпича;
— доля объёма предложения монолита изменилась незначительно;
— панель продолжает уменьшать, а кирпич продолжает увеличивать свою долю объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.98%, что заметно больше, чем было на прошлой неделе (0.79%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: очень большое снижение доли объёма предложения в формате 1-комнатных квартир в пользу 2-комнатных квартир;
— в сегментах 3-, 4- и 5-комнатных квартир доли объёма предложения изменились незначительно;
— форматы 1- и 2-комнатных квартир за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.47%, что заметно больше, чем было на прошлой неделе (1.24%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: значительные снижения долей объёма предложения Жетысуского, Турксибского и Бостандыкского районов в пользу Алмалинского, Ауэзовского и Медеуского районов;
— в Алатауском районе изменение доли объёма предложения незначительное;
— в Ауэзовском районе продолжается увеличение, а в Бостандыкском районе продолжается уменьшение доли объёма предложения;
— Алмалинский, Жетысуский, Медеуский и Турксибский районы за неделю поменяли направления изменений своих долей объёма предложения.

 

Анализ динамики индексов

Изменения индексов зависят как от динамики цен предложения (общего удорожания или удешевления жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья).
В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

В табл.8 приведены данные по общему недельному изменению среднего по городу и средних по районам индексов, а также изменения индексов сегментов за счёт динамики цен и за счёт перераспределения предложения.

 

Табл.8   изменение изменение  
  общее индекса индекса  
  недельное сегмента сегмента  
  изменение за счёт за счёт  
  индекса динамики перераспределения Комментарии
сегмент  сегмента цен предложения  
Город 3 0 3 Цена предложения в целом по городу осталась прежней, структура предложения заметно изменилась в пользу дорогого жилья.
Алм 20 11 9 Цена предложения в районе резко выросла, структура предложения сильно изменилась в пользу дорогого жилья.
Жет -13 -13 0 Цена предложения в районе резко снизилась, структура предложения практически не изменились.
Ауэ -6 -6 0 Цена предложения в районе значительно снизилась, структура предложения практически не изменились.
Мед 37 22 15 Цена предложения в районе резко выросла, структура предложения очень сильно изменилась в пользу дорогого жилья.
Тур 13 13 0 Цена предложения в районе резко увеличилась, структура предложения практически не изменились.
Бос -20 -15 -5 Цена предложения в районе резко снизилась, структура предложения значительно изменилась в пользу дешевого жилья.

 

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объемов предложения

В таблице 9 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

табл.9 ОИА Изменение цены предложения ($) Изменение цены предложения (%) Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения (%)
город 748 -9 -1,20 2842 118 4,33
             
формат            
1-комн. 457 9 2,01 883 63 7,68
2-комн. 668 -17 -2,48 1121 59 5,56
3-комн. 1010 -15 -1,46 694 -2 -0,29
4-комн. 1899 153 8,76 144 -2 -1,37

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 1.42%, что почти в три раза больше, чем было на прошлой неделе (0.54%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: очень большие снижения долей объёма предложения в сегментах 3- и 4-комнатных квартир в пользу 1- и 2-комнатных квартир.

Все форматы квартир (кроме 1-комнатных) за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.
В сегменте 1-комнатных квартир продолжается увеличение доли объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю значительно уменьшилась (-0.027).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.035.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельная динамика общего индекса аренды (-9$) определяется следующими факторами:
— сохранением общего уровня цен предложения (0$);
— значительным перераспределением общего предложения в пользу дешевого жилья(-9$).

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .