№ 01 (304)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы позапрошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за две недели ($), относительное изменение индекса за две недели (%), объём предложения на позапрошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за две недели (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за две недели (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города.
В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:
— «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
— «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
— «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
— «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
— «н/д» означает «нет (надежных) данных».

Значения индексов и их изменения округлены до целых чисел.

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зеленым — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

 

Табл.1 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2058 2020 -38 -1,85 94 81 -13 -13,8
панель  2-комн. 1950 1931 -19 -0,97 98 122 24 24,5
панель  3-комн. 1832 1831 -1 -0,05 170 163 -7 -4,1
панель  4-комн. 1905 1924 19 1 20 22 2 10
панель  5-комн. н/д  1946 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
кирпич  1-комн. 2161 2163 2 0,09 90 102 12 13,3
кирпич  2-комн. 2196 2199 3 0,14 152 146 -6 -3,9
кирпич  3-комн. 2288 2288 0 0 122 115 -7 -5,7
кирпич  4-комн. 2296 2245 -51 -2,22 43 39 -4 -9,3
кирпич  5-комн. 2564 2039 -525 -20,48 3 3 0 0
монолит 1-комн. 2019 1833 -186 -9,21 20 22 2 10
монолит 2-комн. 2013 2140 127 6,31 36 41 5 13,9
монолит 3-комн. 2142 2087 -55 -2,57 50 46 -4 -8
монолит 4-комн. 2330 2506 176 7,55 13 15 2 15,4
монолит 5-комн. 1337 1337 0 0 2 2 0 0
все панель      1921 1907 -14 -0,73 382 389 7 1,8
все кирпич      2228 2218 -10 -0,45 410 405 -5 -1,2
все монолит     2090 2097 7 0,33 121 126 5 4,1
все 1-комн.     2099 2071 -28 -1,33 204 205 1 0,5
все 2-комн.      2088 2085 -3 -0,14 286 309 23 8
все 3-комн.     2039 2029 -10 -0,49 342 324 -18 -5,3
все 4-комн.     2198 2203 5 0,23 76 76 0 0
все 5-комн.     2073 1789 -284 -13,7 5 6 1 20
весь Алм. р-н   2081 2070 -11 -0,53 913 920 7 0,8

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для позапрошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).

На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшие две недели.

 

 

   

 

Жетысуский район

 

Табл. 2 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1547 1520 -27 -1,75 60 76 16 26,7
панель  2-комн. 1512 1513 1 0,07 47 54 7 14,9
панель  3-комн. 1579 1560 -19 -1,2 45 49 4 8,9
панель  4-комн. 1408 1498 90 6,39 10 13 3 30
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1505 1480 -25 -1,66 32 29 -3 -9,4
кирпич  2-комн. 1467 1504 37 2,52 40 37 -3 -7,5
кирпич  3-комн. 1400 1441 41 2,93 20 23 3 15
кирпич  4-комн. 1270 929 -341 -26,85 2 2 0 0
кирпич  5-комн. 5154 3352 -18 -34,96 1 2 1 100
монолит 1-комн. 1352 1363 11 0,81 31 37 6 19,4
монолит 2-комн. 1295 1202 -93 -7,18 33 34 1 3
монолит 3-комн. 1362 1428 66 4,85 19 23 4 21,1
монолит 4-комн. 1042 871 -171 -16,41 2 2 0 0
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1537 1526 -11 -0,72 162 192 30 18,5
все кирпич      1500 1508 8 0,53 95 93 -2 -2,1
все монолит     1324 1311 -13 -0,98 85 96 11 12,9
все 1-комн.     1486 1470 -16 -1,08 123 142 19 15,4
все 2-комн.     1437 1425 -12 -0,84 120 125 5 4,2
все 3-комн.     1487 1499 12 0,81 84 95 11 13,1
все 4-комн.     1335 1357 22 1,65 14 17 3 21,4
все 5-комн.     5154 3352 -18 -34,96 1 2 1 100
весь Жет. р-н   1474 1467 -7 -0,47 342 381 39 11,4

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для позапрошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).

На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшие две недели.

 

   

 

Ауэзовский район

 

Табл. 3 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1765 1778 13 0,74 198 211 13 6,6
панель  2-комн. 1677 1689 12 0,72 242 295 53 21,9
панель  3-комн. 1636 1659 23 1,41 218 259 41 18,8
панель  4-комн. 1699 1697 -2 -0,12 61 60 -1 -1,6
панель  5-комн. 1695 1565 -130 -7,67 1 2 1 100
кирпич  1-комн. 1687 1720 33 1,96 75 75 0 0
кирпич  2-комн. 1674 1704 30 1,79 57 68 11 19,3
кирпич  3-комн. 1780 1720 -60 -3,37 56 61 5 8,9
кирпич  4-комн. 1823 1902 79 4,33 14 15 1 7,1
кирпич  5-комн. 2500 2500 0 0 1 1 0 0
монолит 1-комн. 1625 1593 -32 -1,97 76 82 6 7,9
монолит 2-комн. 1463 1469 6 0,41 93 115 22 23,7
монолит 3-комн. 1571 1595 24 1,53 80 98 18 22,5
монолит 4-комн. 1553 1460 -93 -5,99 24 19 -5 -20,8
монолит 5-комн. 1288 1495 207 16,07 2 2 0 0
все панель      1690 1702 12 0,71 720 827 107 14,9
все кирпич      1722 1731 9 0,52 203 220 17 8,4
все монолит     1545 1539 -6 -0,39 275 316 41 14,9
все 1-комн.     1717 1724 7 0,41 349 368 19 5,4
все 2-комн.     1625 1638 13 0,8 392 478 86 21,9
все 3-комн.     1644 1652 8 0,49 354 418 64 18,1
все 4-комн.     1681 1681 0 0 99 94 -5 -5,1
все 5-комн.     1692 1723 31 1,83 4 5 1 25
весь Ауэз. р-н  1662 1669 7 0,42 1198 1363 165 13,8

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для позапрошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).

На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшие две недели.

 

   

Медеуский район

 

Табл. 4 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2045 2207 162 7,92 10 15 5 50
панель  2-комн. 2144 2115 -29 -1,35 29 38 9 31
панель  3-комн. 1902 1904 2 0,11 53 58 5 9,4
панель  4-комн. 2214 2059 -155 -7 8 10 2 25
панель  5-комн. 2710 2710 0 0 1 1 0 0
кирпич  1-комн. 2436 2425 -11 -0,45 58 69 11 19
кирпич  2-комн. 2519 2519 0 0 83 81 -2 -2,4
кирпич  3-комн. 2577 2604 27 1,05 122 98 -24 -19,7
кирпич  4-комн. 2834 2704 -130 -4,59 35 46 11 31,4
кирпич  5-комн. 2929 3298 369 12,6 8 8 0 0
монолит 1-комн. 2625 2681 56 2,13 22 22 0 0
монолит 2-комн. 2609 2756 147 5,63 31 34 3 9,7
монолит 3-комн. 2547 2562 15 0,59 53 53 0 0
монолит 4-комн. 2707 2693 -14 -0,52 23 23 0 0
монолит 5-комн. 3503 3085 -418 -11,93 9 7 -2 -22,2
все панель      2018 2026 8 0,4 101 122 21 20,8
все кирпич      2573 2573 0 0 306 302 -4 -1,3
все монолит     2662 2676 14 0,53 138 139 1 0,7
все 1-комн.     2438 2447 9 0,37 90 106 16 17,8
все 2-комн.     2462 2471 9 0,37 143 153 10 7
все 3-комн.     2413 2399 -14 -0,58 228 209 -19 -8,3
все 4-комн.     2714 2619 -95 -3,5 66 79 13 19,7
все 5-комн.     3203 3168 -35 -1,09 18 16 -2 -11,1
весь Мед. р-н   2492 2480 -12 -0,48 545 563 18 3,3

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для позапрошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).

На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшие две недели.

 

   

 

Турксибский район

 

Табл.5 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1448 1443 -5 -0,35 9 14 5 55,6
панель  2-комн. 1325 1334 9 0,68 26 19 -7 -26,9
панель  3-комн. 1363 1289 -74 -5,43 23 24 1 4,3
панель  4-комн. 1389 1607 218 15,69 4 2 -2 -50
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1465 1444 -21 -1,43 83 78 -5 -6
кирпич  2-комн. 1348 1375 27 2 79 89 10 12,7
кирпич  3-комн. 1277 1411 134 10,49 37 32 -5 -13,5
кирпич  4-комн. 1375 1123 -252 -18,33 1 2 1 100
кирпич  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 1-комн. 1507 1615 108 7,17 13 7 -6 -46,2
монолит 2-комн. 1380 1271 -109 -7,9 6 11 5 83,3
монолит 3-комн. 1078 1095 17 1,58 6 5 -1 -16,7
монолит 4-комн. н/д  787 н/д  н/д  0 1 1 н/д 
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1361 1350 -11 -0,81 62 59 -3 -4,8
все кирпич      1383 1405 22 1,59 200 201 1 0,5
все монолит     1373 1314 -59 -4,3 25 24 -1 -4
все 1-комн.     1468 1455 -13 -0,89 105 99 -6 -5,7
все 2-комн.     1344 1358 14 1,04 111 119 8 7,2
все 3-комн.     1288 1337 49 3,8 66 61 -5 -7,6
все 4-комн.     1386 1249 -137 -9,88 5 5 0 0
все 5-комн.     н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
весь Турк. р-н  1377 1386 9 0,65 287 284 -3 -1

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для позапрошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).

На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшие две недели.

 

   

 

Бостандыкский район

 

Табл.6 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2037 2019 -18 -0,88 82 77 -5 -6,1
панель  2-комн. 2007 1948 -59 -2,94 98 113 15 15,3
панель  3-комн. 1915 1926 11 0,57 167 174 7 4,2
панель  4-комн. 2051 2012 -39 -1,9 39 39 0 0
панель  5-комн. 1907 1907 0 0 2 1 -1 -50
кирпич  1-комн. 2086 2084 -2 -0,1 74 74 0 0
кирпич  2-комн. 2101 2117 16 0,76 164 178 14 8,5
кирпич  3-комн. 2203 2195 -8 -0,36 113 109 -4 -3,5
кирпич  4-комн. 2267 2351 84 3,71 28 35 7 25
кирпич  5-комн. 2325 2866 541 23,27 3 4 1 33,3
монолит 1-комн. 2180 2144 -36 -1,65 23 27 4 17,4
монолит 2-комн. 2318 2337 19 0,82 59 68 9 15,3
монолит 3-комн. 2504 2478 -26 -1,04 119 113 -6 -5
монолит 4-комн. 2756 2718 -38 -1,38 38 37 -1 -2,6
монолит 5-комн. 2478 2855 377 15,21 5 6 1 20
все панель       1977 1958 -19 -0,96 388 404 16 4,1
все кирпич      2142 2160 18 0,84 382 400 18 4,7
все монолит     2467 2448 -19 -0,77 244 251 7 2,9
все 1-комн.     2075 2064 -11 -0,53 179 178 -1 -0,6
все 2-комн.     2112 2105 -7 -0,33 321 359 38 11,8
все 3-комн.     2172 2157 -15 -0,69 399 396 -3 -0,8
все 4-комн.     2363 2354 -9 -0,38 105 111 6 5,7
все 5-комн.     2317 2772 455 19,64 10 11 1 10
весь Бост. р-н  2157 2151 -6 -0,28 1014 1055 41 4

 

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для позапрошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).

На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшие две недели.

 

 

Город в целом

 

 

Табл.7 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1846 1819 -27 -1,46 453 476 23 5,1
панель  2-комн. 1778 1779 1 0,06 542 642 100 18,5
панель  3-комн. 1761 1760 -1 -0,06 676 729 53 7,8
панель  4-комн. 1824 1821 -3 -0,16 142 146 4 2,8
панель  5-комн. 2054 1938 -116 -5,65 4 5 1 25
кирпич  1-комн. 1895 1918 23 1,21 426 445 19 4,5
кирпич  2-комн. 1987 1989 2 0,1 584 606 22 3,8
кирпич  3-комн. 2153 2131 -22 -1,02 476 446 -30 -6,3
кирпич  4-комн. 2356 2331 -25 -1,06 125 142 17 13,6
кирпич  5-комн. 2859 2953 94 3,29 16 18 2 12,5
монолит 1-комн. 1792 1766 -26 -1,45 190 203 13 6,8
монолит 2-комн. 1836 1847 11 0,6 265 313 48 18,1
монолит 3-комн. 2114 2073 -41 -1,94 336 345 9 2,7
монолит 4-комн. 2343 2351 8 0,34 102 99 -3 -2,9
монолит 5-комн. 2731 2611 -120 -4,39 18 17 -1 -5,6
все  панель     1793 1785 -8 -0,45 1817 1998 181 10
все  кирпич     2048 2048 0 0 1627 1657 30 1,8
все  монолит    2004 1975 -29 -1,45 911 977 66 7,2
все 1-комн.     1856 1849 -7 -0,38 1069 1124 55 5,1
все 2-комн.     1877 1874 -3 -0,16 1391 1561 170 12,2
все 3-комн.     1966 1940 -26 -1,32 1488 1520 32 2,2
все 4-комн.     2148 2143 -5 -0,23 369 387 18 4,9
все 5-комн.     2714 2681 -33 -1,22 38 40 2 5,3
город           1932 1919 -13 -0,67 4355 4632 277 6,4

 

На рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для позапрошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).

На Рис. 14 показано двухнедельное изменение спектра общегородского предложения.

 

   

 

На рис. 15 показана двухнедельная динамика средних индексов по районам города за счёт изменения, как цены предложения, так и структуры предложения.

 

 

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   

 

    

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное двухнедельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.59%, что совпадает со значением позапрошлой недели (1.59%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: очень большие снижения долей объёма предложения кирпича в пользу панели и монолита;
— все типы строений за две недели поменяли направления изменений своих долей объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное двухнедельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.76%, что значительно больше, чем было на позапрошлой неделе (1.00%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: очень большое снижение доли объёма предложения в формате 3-комнатных квартир в пользу 2-комнатных квартир;
— форматы 1-, 2- и 3-комнатных квартир за две недели поменяли направления изменений своих долей объёма предложения.
— в сегментах 4- и 5-комнатных квартир доли объёма предложения изменились незначительно.

По районам города:
— суммарное двухнедельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 2.43%, что в 2.5 раза больше, чем было на позапрошлой неделе (1.05%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: большие снижения долей объёма предложения Алмалинского, Медеуского, Турксибского и Бостандыкского районов в пользу Жетысуского и Ауэзовского районов;
— Алмалинский, Жетысуский, Ауэзовский, Медеуский и Бостандыкский районы за две недели поменяли направления изменений своих долей объёма предложения;
— в Турксибском районах продолжается уменьшение доли объёма предложения;
— в Алатауском районе изменение доли объёма предложения незначительное.

 

Анализ динамики индексов

Изменения индексов зависят как от динамики цен предложения (общего удорожания или удешевления жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья).
В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

В табл.8 приведены данные по общему двухнедельному изменению среднего по городу и средних по районам индексов, а также изменения индексов сегментов за счёт динамики цен и за счёт перераспределения предложения.

 

Табл.8   изменение изменение  
  общее индекса индекса  
  двухнедельное сегмента сегмента  
  изменение за счёт за счёт  
  индекса динамики перераспределения Комментарии
сегмент  сегмента цен предложения  
Город -13 0 -13 Цена предложения в целом по городу не изменилась, структура предложения очень сильно  поменялась в пользу дешевого жилья.
Алм -11 -7 -4 Цена предложения в районе сильно снизилась, структура заметно изменилась в пользу дешевого жилья.
Жет -7 -13 6 Цена предложения в районе очень сильно снизилась, структура предложения значительно изменилась пользу дорогого жилья.
Ауэ 7 9 -2 Цена предложения в районе сильно выросла, структура предложения немного изменилась в пользу дешевого жилья.
Мед -12 5 -17 Цена предложения в районе заметно выросла, структура предложения очень сильно изменилась в пользу дешевого жилья.
Тур 9 9 0 Цена предложения в районе сильно увеличилась, структура предложения практически не изменилась. 
Бос -6 -3 -3 Цена предложения в районе немного снизилась, структура заметно изменилась в пользу дешевого жилья.

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объемов предложения

В таблице 9 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его двухнедельное изменение, общий объём предложения и его изменение за две недели, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

табл.9 ОИА Изменение цены предложения ($) Изменение цены предложения (%) Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения (%)
город 785 -64 -7,50 2944 860 41,27
             
формат            
1-комн. 503 -3 -0,59 905 314 53,13
2-комн. 732 -43 -5,55 1184 353 42,48
3-комн. 1013 -70 -6,46 703 167 31,16
4-комн. 1832 -122 -6,24 152 26 20,63

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное двухнедельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 2.72%, что в четыре раза больше, чем было на позапрошлой неделе (0.60%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: очень большие снижения долей объёма предложения в сегментах 3- и 4-комнатных квартир в пользу 1- и 2-комнатных квартир.

Все форматы за две недели поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за две недели резко снизилась (-0.060).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.035.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Двухнедельное изменение общего индекса аренды (-64$) определяется следующими факторами:
— резким снижением уровня цен предложения (-42$);
— очень большим перераспределением общего предложения в пользу дешевого жилья(-22$).

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz .