№ 02 (305)

Для вычисления параметров рынка использовалась база данных газеты «Крыша» сайта krisha.kz.

ПРОДАЖА КВАРТИР

В таблицах приведены следующие данные: индексы прошлой недели ($), индекс текущей недели ($), абсолютное изменение индекса за неделю ($), относительное изменение индекса за неделю (%), объём предложения на прошлой неделе (к-во квартир), объём предложения на текущей неделе (к-во квартир), абсолютное изменение объёма предложения за неделю (к-во квартир), относительное изменение объёма предложения за неделю (%).

Индекс — стоимость в долларах США одного квадратного метра общей площади квартиры.

В табл. 1-6 — данные по шести районам города. В табл. 7 — данные по городу в целом.

Необходимые пояснения к таблицам:

  • «панель 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры в панельных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом)»;
  • «все кирпич» означает «все квартиры в кирпичных домах рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от формата квартиры»;
  • «все 1-комн.» означает «все 1-комнатные квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения»;
  • «весь Алм. р-н» означает «все квартиры рассматриваемого сегмента (района или города в целом) независимо от типа строения и формата»;
  • «н/д» означает «нет (надёжных) данных».

Красным цветом обозначены сегменты с отрицательной динамикой параметров, зелёным — с положительной динамикой.

 

Алмалинский район

 

Табл.1 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2020 2044 24 1,19 81 90 9 11,1
панель  2-комн. 1931 1928 -3 -0,16 122 113 -9 -7,4
панель  3-комн. 1831 1840 9 0,49 163 181 18 11
панель  4-комн. 1924 1795 -129 -6,7 22 21 -1 -4,5
панель  5-комн. 1946 1964 18 0,92 1 1 0 0
кирпич  1-комн. 2163 2204 41 1,9 102 92 -10 -9,8
кирпич  2-комн. 2199 2195 -4 -0,18 146 162 16 11
кирпич  3-комн. 2288 2270 -18 -0,79 115 146 31 27
кирпич  4-комн. 2245 2180 -65 -2,9 39 42 3 7,7
кирпич  5-комн. 2039 3870 1831 89,8 3 2 -1 -33,3
монолит 1-комн. 1833 1964 131 7,15 22 11 -11 -50
монолит 2-комн. 2140 2038 -102 -4,77 41 47 6 14,6
монолит 3-комн. 2087 2161 74 3,55 46 38 -8 -17,4
монолит 4-комн. 2506 2182 -324 -12,93 15 12 -3 -20
монолит 5-комн. 1337 1434 97 7,26 2 2 0 0
все панель      1907 1907 0 0 389 406 17 4,4
все кирпич      2218 2227 9 0,41 405 444 39 9,6
все монолит     2097 2077 -20 -0,95 126 110 -16 -12,7
все 1-комн.     2071 2115 44 2,12 205 193 -12 -5,9
все 2-комн.     2085 2078 -7 -0,34 309 322 13 4,2
все 3-комн.     2029 2045 16 0,79 324 365 41 12,7
все 4-комн.     2203 2072 -131 -5,95 76 75 -1 -1,3
все 5-комн.     1789 2514 725 40,53 6 5 -1 -16,7
весь Алм. р-н   2070 2075 5 0,24 920 960 40 4,3

На рис. 1 показаны спектры предложения в Алмалинском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 2 показано изменение спектра предложения в Алмалинском районе за прошедшую неделю.

 

 

   

 

Жетысуский район

 

Табл. 2 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1520 1515 -5 -0,33 76 84 8 10,5
панель  2-комн. 1513 1514 1 0,07 54 50 -4 -7,4
панель  3-комн. 1560 1492 -68 -4,36 49 50 1 2
панель  4-комн. 1498 1445 -53 -3,54 13 10 -3 -23,1
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1480 1392 -88 -5,95 29 30 1 3,4
кирпич  2-комн. 1504 1422 -82 -5,45 37 36 -1 -2,7
кирпич  3-комн. 1441 1598 157 10,9 23 22 -1 -4,3
кирпич  4-комн. 929 1270 341 36,71 2 2 0 0
кирпич  5-комн. 3352 н/д  н/д  н/д  2 0 -2 -100
монолит 1-комн. 1363 1382 19 1,39 37 38 1 2,7
монолит 2-комн. 1202 1250 48 3,99 34 26 -8 -23,5
монолит 3-комн. 1428 1445 17 1,19 23 24 1 4,3
монолит 4-комн. 871 871 0 0 2 2 0 0
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1526 1505 -21 -1,38 192 194 2 1
все кирпич      1508 1451 -57 -3,78 93 90 -3 -3,2
все монолит     1311 1349 38 2,9 96 90 -6 -6,3
все 1-комн.     1470 1457 -13 -0,88 142 152 10 7
все 2-комн.     1425 1423 -2 -0,14 125 112 -13 -10,4
все 3-комн.     1499 1504 5 0,33 95 96 1 1,1
все 4-комн.     1357 1337 -20 -1,47 17 14 -3 -17,6
все 5-комн.     3352 н/д  н/д  н/д  2 0 -2 -100
весь Жет. р-н   1467 1454 -13 -0,89 381 374 -7 -1,8

На рис. 3 показаны спектры предложения в Жетысуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 4 показано изменение спектра предложения в Жетысуском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Ауэзовский район

 

Табл. 3 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1778 1757 -21 -1,18 211 209 -2 -0,9
панель  2-комн. 1689 1689 0 0 295 269 -26 -8,8
панель  3-комн. 1659 1648 -11 -0,66 259 246 -13 -5
панель  4-комн. 1697 1700 3 0,18 60 53 -7 -11,7
панель  5-комн. 1565 1495 -70 -4,47 2 2 0 0
кирпич  1-комн. 1720 1725 5 0,29 75 67 -8 -10,7
кирпич  2-комн. 1704 1703 -1 -0,06 68 80 12 17,6
кирпич  3-комн. 1720 1741 21 1,22 61 49 -12 -19,7
кирпич  4-комн. 1902 1795 -107 -5,63 15 18 3 20
кирпич  5-комн. 2500 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
монолит 1-комн. 1593 1539 -54 -3,39 82 79 -3 -3,7
монолит 2-комн. 1469 1536 67 4,56 115 91 -24 -20,9
монолит 3-комн. 1595 1582 -13 -0,82 98 85 -13 -13,3
монолит 4-комн. 1460 1786 326 22,33 19 27 8 42,1
монолит 5-комн. 1495 1118 -377 -25,22 2 2 0 0
все панель      1702 1694 -8 -0,47 827 779 -48 -5,8
все кирпич      1731 1726 -5 -0,29 220 214 -6 -2,7
все монолит     1539 1571 32 2,08 316 284 -32 -10,1
все 1-комн.     1724 1702 -22 -1,28 368 355 -13 -3,5
все 2-комн.     1638 1659 21 1,28 478 440 -38 -7,9
все 3-комн.     1652 1645 -7 -0,42 418 380 -38 -9,1
все 4-комн.     1681 1741 60 3,57 94 98 4 4,3
все 5-комн.     1723 1306 -417 -24,2 5 4 -1 -20
весь Ауэз. р-н  1669 1672 3 0,18 1363 1277 -86 -6,3

На рис. 5 показаны спектры предложения в Ауэзовском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 6 показано изменение спектра предложения в Ауэзовском районе за прошедшую неделю.

 

   

Медеуский район

 

Табл. 4 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2207 2289 82 3,72 15 13 -2 -13,3
панель  2-комн. 2115 2056 -59 -2,79 38 38 0 0
панель  3-комн. 1904 1964 60 3,15 58 51 -7 -12,1
панель  4-комн. 2059 2135 76 3,69 10 9 -1 -10
панель  5-комн. 2710 2710 0 0 1 1 0 0
кирпич  1-комн. 2425 2419 -6 -0,25 69 57 -12 -17,4
кирпич  2-комн. 2519 2491 -28 -1,11 81 84 3 3,7
кирпич  3-комн. 2604 2617 13 0,5 98 110 12 12,2
кирпич  4-комн. 2704 2832 128 4,73 46 37 -9 -19,6
кирпич  5-комн. 3298 2713 -585 -17,74 8 4 -4 -50
монолит 1-комн. 2681 2670 -11 -0,41 22 30 8 36,4
монолит 2-комн. 2756 2425 -331 -12,01 34 31 -3 -8,8
монолит 3-комн. 2562 2641 79 3,08 53 60 7 13,2
монолит 4-комн. 2693 2822 129 4,79 23 26 3 13
монолит 5-комн. 3085 3177 92 2,98 7 7 0 0
все панель      2026 2053 27 1,33 122 112 -10 -8,2
все кирпич      2573 2570 -3 -0,12 302 292 -10 -3,3
все монолит     2676 2658 -18 -0,67 139 154 15 10,8
все 1-комн.     2447 2477 30 1,23 106 100 -6 -5,7
все 2-комн.     2471 2369 -102 -4,13 153 153 0 0
все 3-комн.     2399 2472 73 3,04 209 221 12 5,7
все 4-комн.     2619 2741 122 4,66 79 72 -7 -8,9
все 5-комн.     3168 2983 -185 -5,84 16 12 -4 -25
весь Мед. р-н   2480 2490 10 0,4 563 558 -5 -0,9

 

На рис. 7 показаны спектры предложения в Медеуском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 8 показано изменение спектра предложения в Медеуском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Турксибский район

 

Табл.5 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1443 1470 27 1,87 14 7 -7 -50
панель  2-комн. 1334 1405 71 5,32 19 34 15 78,9
панель  3-комн. 1289 1349 60 4,65 24 22 -2 -8,3
панель  4-комн. 1607 1226 -381 -23,71 2 2 0 0
панель  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
кирпич  1-комн. 1444 1437 -7 -0,48 78 87 9 11,5
кирпич  2-комн. 1375 1329 -46 -3,35 89 95 6 6,7
кирпич  3-комн. 1411 1383 -28 -1,98 32 41 9 28,1
кирпич  4-комн. 1123 1047 -76 -6,77 2 3 1 50
кирпич  5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
монолит 1-комн. 1615 1545 -70 -4,33 7 14 7 100
монолит 2-комн. 1271 1276 5 0,39 11 6 -5 -45,5
монолит 3-комн. 1095 1115 20 1,83 5 8 3 60
монолит 4-комн. 787 н/д  н/д  н/д  1 0 -1 -100
монолит 5-комн. н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
все панель      1350 1387 37 2,74 59 65 6 10,2
все кирпич      1405 1376 -29 -2,06 201 226 25 12,4
все монолит     1314 1364 50 3,81 24 28 4 16,7
все 1-комн.     1455 1453 -2 -0,14 99 108 9 9,1
все 2-комн.     1358 1345 -13 -0,96 119 135 16 13,4
все 3-комн.     1337 1342 5 0,37 61 71 10 16,4
все 4-комн.     1249 1118 -131 -10,49 5 5 0 0
все 5-комн.     н/д  н/д  н/д  н/д  0 0 0 н/д 
весь Турк. р-н  1386 1377 -9 -0,65 284 319 35 12,3

На рис. 9 показаны спектры предложения в Турксибском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 10 показано изменение спектра предложения в Турксибском районе за прошедшую неделю.

 

   

 

Бостандыкский район

 

Табл.6 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 2019 2028 9 0,45 77 71 -6 -7,8
панель  2-комн. 1948 1979 31 1,59 113 121 8 7,1
панель  3-комн. 1926 1907 -19 -0,99 174 197 23 13,2
панель  4-комн. 2012 1983 -29 -1,44 39 44 5 12,8
панель  5-комн. 1907 1868 -39 -2,05 1 2 1 100
кирпич  1-комн. 2084 2082 -2 -0,1 74 89 15 20,3
кирпич  2-комн. 2117 2179 62 2,93 178 146 -32 -18
кирпич  3-комн. 2195 2203 8 0,36 109 112 3 2,8
кирпич  4-комн. 2351 2300 -51 -2,17 35 27 -8 -22,9
кирпич  5-комн. 2866 3533 667 23,27 4 2 -2 -50
монолит 1-комн. 2144 2099 -45 -2,1 27 31 4 14,8
монолит 2-комн. 2337 2363 26 1,11 68 59 -9 -13,2
монолит 3-комн. 2478 2528 50 2,02 113 109 -4 -3,5
монолит 4-комн. 2718 2740 22 0,81 37 43 6 16,2
монолит 5-комн. 2855 2680 -175 -6,13 6 7 1 16,7
все панель      1958 1954 -4 -0,2 404 435 31 7,7
все кирпич      2160 2179 19 0,88 400 376 -24 -6
все монолит     2448 2476 28 1,14 251 249 -2 -0,8
все 1-комн.     2064 2064 0 0 178 191 13 7,3
все 2-комн.     2105 2138 33 1,57 359 326 -33 -9,2
все 3-комн.     2157 2148 -9 -0,42 396 418 22 5,6
все 4-комн.     2354 2343 -11 -0,47 111 114 3 2,7
все 5-комн.     2772 2687 -85 -3,07 11 11 0 0
весь Бост. р-н  2151 2156 5 0,23 1055 1060 5 0,5

 

На рис. 11 показаны спектры предложения в Бостандыкском районе для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
На рис. 12 показано изменение спектра предложения в Бостандыкском районе за прошедшую неделю.

 

 

Город в целом

 

 

Табл.7 индекс индекс изменение изменение объём объём изменение изменение
сегмент рынка прошлый сегодня индекса ($) индекса (%) прошлый сегодня объёма объёма (%)
панель  1-комн. 1819 1819 0 0 476 474 -2 -0,4
панель  2-комн. 1779 1780 1 0,06 642 626 -16 -2,5
панель  3-комн. 1760 1764 4 0,23 729 748 19 2,6
панель  4-комн. 1821 1805 -16 -0,88 146 140 -6 -4,1
панель  5-комн. 1938 1899 -39 -2,01 5 6 1 20
кирпич  1-комн. 1918 1899 -19 -0,99 445 437 -8 -1,8
кирпич  2-комн. 1989 1974 -15 -0,75 606 613 7 1,2
кирпич  3-комн. 2131 2159 28 1,31 446 489 43 9,6
кирпич  4-комн. 2331 2286 -45 -1,93 142 131 -11 -7,7
кирпич  5-комн. 2953 3207 254 8,6 18 8 -10 -55,6
монолит 1-комн. 1766 1776 10 0,57 203 209 6 3
монолит 2-комн. 1847 1880 33 1,79 313 263 -50 -16
монолит 3-комн. 2073 2118 45 2,17 345 334 -11 -3,2
монолит 4-комн. 2351 2405 54 2,3 99 112 13 13,1
монолит 5-комн. 2611 2561 -50 -1,91 17 18 1 5,9
все  панель     1785 1785 0 0 1998 1994 -4 -0,2
все  кирпич     2048 2039 -9 -0,44 1657 1678 21 1,3
все  монолит    1975 2018 43 2,18 977 936 -41 -4,2
все 1-комн.     1849 1842 -7 -0,38 1124 1120 -4 -0,4
все 2-комн.     1874 1877 3 0,16 1561 1502 -59 -3,8
все 3-комн.     1940 1962 22 1,13 1520 1571 51 3,4
все 4-комн.     2143 2145 2 0,09 387 383 -4 -1
все 5-комн.     2681 2598 -83 -3,1 40 32 -8 -20
город           1919 1925 6 0,31 4632 4608 -24 -0,5

 

Рис. 13 показаны спектры общегородского предложения для прошлой (синяя линия) и этой недели (красная линия).
Рис. 14 показано недельное изменение спектра общегородского предложения.

 

   

 

На рис.15 показана недельная динамика средних индексов по районам города.

 

  Нет данных
  Сильный рост
  Слабый рост
  Нет динамики
  Слабое падение
  Сильное падение
   

 

    

 

 

Перераспределение объёмов предложения в различных представлениях

По типам строений:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 0.78%, что в два раза меньше, чем было на прошлой неделе (1.59%);
— основное перераспределение объёмов предложения по типам: большое снижение доли объёма предложения монолита в пользу панели и кирпича;
— кирпич и монолит за неделю поменяли направления изменений своих долей объёма предложения;
— панель продолжает увеличивать свою долю объёма предложения.

По форматам квартир:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.32%, что заметно меньше, чем было на прошлой неделе (1.76%);
— основное перераспределение объёмов предложения по форматам: очень большое снижение доли объёма предложения в формате 2-комнатных квартир в пользу 3-комнатных квартир;
— в сегментах 1-, 4- и 5-комнатных квартир доли объёма предложения изменились незначительно.

По районам города:
— суммарное недельное изменение долей объёма предложения сегодня равно 1.99%, что значительно меньше, чем было на прошлой неделе (2.43%);
— основное перераспределение объёмов предложения по районам: огромное снижение доли объёма предложения Ауэзовского района в пользу Алмалинского, Турксибского и Бостандыкского районов;
— почти все районы за неделю поменяли направления изменений своих долей объёма предложения;
— в Жетысуском, Медеуском и Алатауском районе изменения долей объёма предложения незначительные.

 

Анализ динамики индексов

Изменения индексов зависят как от динамики цен предложения (общего удорожания или удешевления жилья), так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья).
В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

В табл.8 приведены данные по общему недельному изменению среднего по городу и средних по районам индексов, а также изменения индексов сегментов за счёт динамики цен и за счёт перераспределения предложения.

 

Табл.8   изменение изменение  
  общее индекса индекса  
  недельное сегмента сегмента  
  изменение за счёт за счёт  
  индекса динамики перераспределения Комментарии
сегмент  сегмента цен предложения  
Город 6 3 3 Цена предложения в целом по городу немного увеличилась, структура предложения заметно изменилась в пользу дорогого жилья.
Алм 5 0 5 Цена предложения в районе не изменилась, структура предложения значительно изменилась пользу дорогого жилья.
Жет -13 -9 -4 Цена предложения в районе резко снизилась, структура заметно изменилась в пользу дешевого жилья.
Ауэ 3 0 3 Цена предложения в районе не изменилась, структура предложения заметно изменилась пользу дорогого жилья.
Мед 10 0 10  Цена предложения в районе не изменилась, структура предложения сильно изменилась пользу дорогого жилья.
Тур -9 -11 2 Цена предложения в районе резко снизилась, структура заметно изменилась в пользу дорогого жилья.
Бос 5 13 -8 Цена предложения в районе резко выросла, структура предложения очень сильно изменилась в пользу дешевого жилья.

 

 

АРЕНДА КВАРТИР

Изменения цены и объемов предложения

В таблице 9 приведены данные по общему индексу аренды (ОИА), его недельное изменение, общий объём предложения и его изменение за неделю, а также аналогичные данные по сегментам рынка аренды.

 

табл.9 ОИА Изменение цены предложения ($) Изменение цены предложения (%) Объём предложения Изменение объёма предложения Изменение объёма предложения (%)
город 815 30 3,78 2566 -378 -12,84
             
формат            
1-комн. 509 6 1,19 782 -123 -13,59
2-комн. 755 23 3,14 1040 -144 -12,16
3-комн. 1075 62 6,12 633 -70 -9,96
4-комн. 2054 222 12,12 111 -41 -26,97

Значения ОИА, цены предложения и их изменения округлены до целых чисел.

 

Перераспределение объёмов предложения:

Суммарное недельное перераспределение долей объёма предложения по форматам сегодня равно 1.10%, что в почти в три раза меньше, чем было на прошлой неделе (2.72%).

Основное перераспределение долей объёма предложения: значительные снижения долей объёма предложения в сегментах 1- и 4-комнатных квартир в пользу 2- и 3-комнатных квартир.

Форматы 1- и 3- комнатных квартир за неделю поменяли направления изменения своих долей объёма предложения.
Продолжается рост доли объёма предложения в формате 2-комнатных квартир, а в формате 4-комнатных квартир продолжается снижение доли объёма предложения.

Средняя комнатность сдаваемой квартиры за неделю незначительно уменьшилась (-0.007).

Сегодня средний формат сдаваемой квартиры равен 2.028.

 

Анализ динамики общего индекса аренды

Изменение общего индекса аренды зависит как от динамики цены предложения за аренду, так и от динамики структуры предложения (соотношения количества дорогого и дешёвого жилья). В рамках применяемой модели города удалось определить влияние каждого из этих двух факторов по отдельности.

Недельное изменение общего индекса аренды (+30$) определяется следующими факторами:
— резким увеличением уровня цен предложения (+36$);
— значительным перераспределением общего предложения в пользу дешевого жилья(-6$).

Отзывы и пожелания по настоящему обзору прошу отправлять автору на obzor@krisha.kz.